Notes de cours
17/20 gehaald vastgoedtransacties 3
- Cours
- Vastgoedtransacties
- Établissement
- Artesis Plantijn Hogeschool Antwerpen (Artesis)
eigen notities voor examen, 17/20 gehaald door dit te leren
[Montrer plus]
Aperçu du contenu
Vastgoedtransacties1. Verkooprechten en BTW
Verkooprechten zijn een soort belasting die je betaald bij een bezwarende titel van
eigendom of vruchtgebruik. Onroerende goeden in het Vlaamse gewest
Belangrijke data:
- Voor 1juni 2018
Het klein beschrijf:
Het groot beschrijf
Ki is een oneerlijke belasting
Na 1 juni 2018 was het Ki niet meer de basis van het bepalen belasting
Er was geen klein en groot bedrijf meer
Op 1 januari 2020
1.1 Registratie.
Elke huis moet verplicht geregistreerd worden binnen de vier maand
Belastingsverhoging van 2% als je te laat betaald
10% is het standaard bedrag
Koper en verkoper zijn ondeelbaar gehouden tot de registratieformaliteit
Wat indien akte niet mogelijk is binnen 4 maand?
- Onderhandse overeenkomst
Koper gaat zelf de OK laten registeren. De compromis al gaan registeren, nog
niet via de notaris (fiscus wilt wel al 10% registratierechten krijgen)
Voor het verlijden van de AA zullen de registratierechten betaald moeten
worden. Eens de registratiebelasting betaald is, vervalt wel de vereiste om de
authentieke verkoopakte binnen de vier maanden na ondertekening van het
compromis te verlijden
- Opschortende voorwaarden
De verkoop is wettelijk al tot stand gekomen nu maar de uitvoering is later. Er
is een vervulling van een voorwaarde, deze is vaak door een afwachtende
lening (stedenbouwkundig attest). Het registratietermijn loopt pas vanaf het
vervullen van de voorwaarde.
- Wederzijdse aan- en verkoopbelofte
De verkoper beloofd het te verkopen en de koper beloofd het te kopen,
hierdoor is er nog geen koop, er wordt een compromis gemaakt voor een
bepaalde tijd.
Aankoopbelofte begint te lopen wanneer verkoopbelofte stopt
het tot stand komen van de verkoop afhankelijk gemaakt van het verlijden van
de notariële akte zelf. De registratietermijn zal ook pas vanaf dan beginnen te
lopen
, Vastgoedtransacties
Bewijs van de registratie is de vermelding die op de akte of het geschrift wordt
aangeracht
1.2 Aanleiding van de heffing
De verkoop komt pas bij de vervulling van de opschortende voorwaarde tot
stand, geen impact op de datum die gehanteerd wordt voor de berekening van
het Vlaamse verkooprecht
Opschortende voorwaarde zorgt dat de termijn pas later begint te lopen
De datum van de ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst
wordt als uitgangspunt genomen.
Hoofdinhoud van de overeenkomst
Als de koper niet ingaat op de koopbelofte kan er een OK dat gedurende
zoveel maanden
1.3 Wie moet de verkooprechten betalen:
De verkrijger van het zakelijk recht. De akte mag niet verleden worden als de
registratierechten niet zijn betaald, de notaris stort deze door naar de fiscus.
Afwijking: de koper betaald maar er zijn mogelijkheden om de prijs zo te
vormen dat ze verkooprechten al direct inzitten.
Vastgoed ruilen: enkel verkooprechten betalen op het duurste pand, hierdoor
zal je deze kunnen delen tussen beide ruilers en betaal je veel minder (komt
heel weinig voor)
Minnelijke ontbinding: de belastingslichtige voor een specifiek recht wat wordt
geheven waarvan zijn naam als eerste in de akte voorkomt
Een verkooprecht is evenredig, hoe meer de waarde van het huis hoe meer je
zal moeten betalen.
Wanneer men een huis koopt voor 300 000 euro maar eigenlijk 600 000 euro
waard is dan zal jij als koper dit moeten aangeven, hierdoor zal je belast
worden op de waarde van 600 000 euro. Geef je dit niet aan dan kan je
problemen krijgen met de fiscus
Verkooprechten
Sinds 2018 geen 5% meer
2020 tariefvermindering (10%)
Koop komt tot stand bij overeenstemming goed
, Vastgoedtransacties
1.4 Waarop wordt men belast?
Op basis van het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten/ bedrag van
de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger. (belangrijk als
er geen verkoopprijs wordt vermeld)
De belastbare grondslag mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van het
verkocht goed.
- Prijs + lasten
De verkoper mag max 1 maand na het verlijden van de akte nog genieten van
het goed zonder dat dit een fiscale last is,
Heffingsgrondslag
Je koopt iets en jij als verkoper mag er nog enkele maanden inblijven wonen
zonder extra te betalen (dat is een last), wanneer er voor betaald wordt is het
geen last meer.
Blijft iemand langer dan een maand nog er wonen dan mag je een fiscale last
meerekenen
Principe bedrag overeengekomen prijs en lasten, met als minimum de
verkoopwaarde van het onroerend goed
Lasten: monetaire waarde omzetten
Verkopen van ene goed voor een kleine waarde, fiscus zal dit niet
goedkeuren.
Genot na akte: de verkoper kan tijdelijk in zijn verkochte huis blijven wonen
onder vergoeding of eventueel geen vergoeding
Betalen van een voorschot is geen fiscale last, op voorwaarde dat deze nie tal
te groot is
VB. Een gepensioneerde tuinier koopt een woning voor 180 000 euro meer
dan de schatting heeft aangegeven
Toekennen genotsrecht 6 maanden (prijs huis/12)*percentage)* aantal
maanden (zie rest in boek)
Voorbeeld fiscale last: de aan de koper va een grond opgelegde verplichting
om ene muur te bouwen om de grond te scheiden van het overblijvende
eigendom.
Bijkomende prestaties:
De koper betaald het ereloon van de makelaar, de verkoper betaald de
aktekosten
, Vastgoedtransacties
- Opsplitsing verkoopprijs
Geen verkooprechten op dit deel
- Verbod van prijsbewimpeling
In de akte moet de effectief overeengekomen prijs opgegeven worden, bij
uitkomst zullen beide partijen een boete krijgen
Het kan zijn dat als er meerdere partijen zijn sommige niet op de hoogte
waren van de prijsbewimpeling
- Pro fisco verklaring
De verkoopprijs van het huis mag niet hard afwijken van de verkochte waarde
In dat geval zal dus de verkoopwaarde de belastbare basis vormen. In eerste
instantie is het daarbij aan de partijen om deze normale verkoopwaarde te
ramen en dienen ze deze in de verkoopovereenkomst en/of de authentieke
akte te vermelden
Geen pro fisco verklaring dan kan er een discrepantie zich constateren
- Tekortschatting
Tekortschatting (geen kwade wil, koper krijgt boete): je koopt een pand, je
renoveert het je hebt 2 jaar de tijd om dit aan te geven
Aanslagbiljet wordt opegstuurd, dan heb je twee maand de tijd om te betalen.
Je kan bezwaar indienen binnen drie maand (schrifteijk)
Voor renoveren huis foto’s nemen zodat fiscus niet belasting kan vragen op
het vernieuwde huis
Tussen 0-10% verschil krijg je geen boete
Je boete kan tot 100% oplopen
- Andere dan zuivere aankoop
Hier zijn andere regels voor bepaald vd belastbare basis.
Vb. ruilovereenkomsten hierbij worden de vk rechten gevestigd op basis van
het bedrag vd waarde van het goed. Bij levenslange vruchtgebruik wordt een
formule toegepast waarin de leeftijd vd koper een rol speelt. Geen levenslang
dan kijken naar de opbrengst.
Oefening
Jef koopt een huis voor 400 000 schatting 450 000 euro
Verschil van 50 000 euro
Bijkomende reg rechten 5000
Verhoging 12,5% (5000/400000)-> 5%(boete)= 250 (zie tabel)
Totaal 5250
Jos koopt app voor 75000 schatting 115000
Verschil 40000
Bijkomende reg= 4000
Verhoging 53% (40000/75000)-> 15% (boete)= 600- totaal 46004
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur vanlindensari. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €5,39. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
Peut-on faire confiance à Stuvia ?
4.6 étoiles sur Google & Trustpilot (+1000 avis)
54879 résumés ont été vendus ces 30 derniers jours
Fondée en 2010, la référence pour acheter des résumés depuis déjà 14 ans