Verschillende domeinen:
- Kopen:
o Privaat
o Sociaal
- Huren
o Privaat
o Sociaal
- Investeren
- Beleggen
2 Kopen
2.1 Eindgebruiker-eigenaar
VRAAGPERSPECTIEF
- cyclus:
à initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
ð DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
,2.1.1 Woningprijs
- Beïnvloedende factoren:
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag & aanbod
o NIET de kostprijs
VLAAMS GEWEST 2018 2019 2020 evolutie % evolutie %
(S3) (S3) (S3) 2019/2018 2020/2019
Huizen met 2 of 3 gevels 234.000 240.000 250.000 +2,6% +4,2%
(gesloten + halfopen
bebouwing)
Huizen met 4 of meer 320.000 335.000 343.000 +4,7% +2,4%
gevels (open
bebouwing)
Appartementen 187.500 197.250 207.000 +5,2% +4,9%
- evolutie + enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote à vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
- BASISPRINCIPE:
o VRAAG & AANBOD
§ Ability KUNNEN (koopkracht à eigen middelen + ontleningscapaciteit)
§ Willingness WILLEN (bereidheid, vertrouwen)
o ABILITY (KUNNEN) – waar haal je je budget om te kopen?
§ Eigen middelen
§ Hypothecaire lening (onroerend onderpand/hypotheek)
§ Andere
Verhouding afhankelijk van:
- Leeftijd
- Gezinstoestand
- Ingeschatte inkomensevolutie
- Spaarsnelheid
- Toevalligheden (erfenis, slimme investering ….)
2.1.1.1 ABILITY
2.1.1.1.1 Vaststellingen
- Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45jaar à hypothecaire lening
- Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar à hypothecaire lening
- Totaal 78% van de aankopen/bouwen à hypothecaire lening
- Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
2
,2.1.1.1.2 Ontleningscapaciteiten
è determinerende factoren LENEN: ontleningscapaciteit
- Inkomen
o (besteedbaar inkomen à woonquote!)
o Fiscaliteit (woonbonus?)
- Uitgaven
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratie)
o Hypotheektype
è AFBETALINGSRATIO
- = initiële afbetaling hypotheek in verhouding
tot het inkomen
- Verschilt niet substantieel doorheen de
recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(belangrijk! ifv de invloed van de
determinerende factoren)
- Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling
maximaal 30% van inkomen
- Vlaanderen à gemiddeld eigenaars 25%
- Europa à 25%
à MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt: relatieve ontleningslast dalend
- Inflatie
- Loonstijging
- Herfinancieringen
HOE KAN DE WONINGPRIJS STERK STIJGEN ALS DE INITIËLE AFBETALINGSRATIO BIJNA NIET VERANDERT? WELKE
MECHANISMEN?
- Inkomensevolutie
- Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Vanaf 1982 zeer sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling à afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing à belangrijk
o Meer kapitaal te lenen! à groter besteedbaar budget
- Fiscaliteit à bouwsparen en Woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 à bouwsparen à ongeveer 1000€ per woning
o Vanaf 2005 à Woonbonus à rentevoordeel 2490€ per koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!! à grootste effect bij de kleinere woningen
- Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus à langere fiscale aftrek
o Langere looptijd à lagere maandelijks afbetaling
o Zelfde afbetaling à hoger beleenbaar bedrag
à Verhoging van de woonprijzen (door o.m. huishoudenscompetitie)
- Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
3
, 2.1.1.2 WILLINGNESS
- Determinerende factoren
o VERTROUWEN in kopen van DISCRETE GOEDEREN 4 indicatoren:
o Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
§ Economische situatie
§ Werkloosheid
§ Financiële situatie vd gezinnen
§ Spaarcapaciteit vd gezinnen
CORRELATIE TUSSEN WILLINGNESS – ABILITY – WONINGPRIJS
- Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen
à tegenovergestelde tendens
- Vertraging van ongeveer enkele maanden à eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
- Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging
à vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability).
2.1.2 Woonkost
2.1.2.1 Netto-woonkost : bij aankoop
o Aankoopprijs (in de vorm van maandelijkse afbetaling)
o Kosten verbonden aan de aankoop
§ Kosten verbonden aan de aankoop zelf
• Aan de koper
s Aankoopsom
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de overheid
s Belastingen à registratie (in de regel 10% in Vlaanderen) of BTW (in de regel 21%)
s BTW op bv ereloon notaris
s Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht, retributies voor de
hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen aan de diverse overheden), openstaande
schulden
• Aan derden (bank, landmeter …)
s Soms: plankosten
s Kosten aan de bank (schatting, administratie ….)
s Soms: aandeel in de OV
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….)
§ Kosten verbonden aan de hypothecaire lening
• Aan de overheid
s Belastingen à registratierecht (1% op het door de hypotheek gewaarborgd bedrag)
s Inschrijving in het hypotheekregister (0,3% idem)
s Hypotheekrechten en retributies hypotheekstaat
s BTW op bv ereloon notaris
• Aan de notaris
s Ereloon (wettelijk bepaald)
s Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ….
§ Fiscale kosten
• BTW-tarieven (21%) of Registratietarieven (10% of 6%)
• Onroerende voorheffing (woon-gerelateerde kosten)
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur ImmoStudent. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €10,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
