Een volledige samenvatting van het vak vastgoedrecht gegeven in het 3e jaar vastgoed-makelaardij.
Deze samenvatting bevat zowel deel verkoop, geven door M. Meulemans en deel verhuur gegeven door M. Kamoen.
Het is een groot document maar bevat wel alles van het volledige vak.
Vastgoedrecht – Samenvatting
Deel Verkoop
Deel 1 De verkoopovereenkomst
Hoofdstuk 1 De verkoop van een onroerend goed. Bespreking van de
wettelijke regeling
1 Inleiding
2 regimes inzake verkoop van onroerend goed:
1. Gemeen recht: gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk aanvullend recht
2. Woningbouwwet = Wet Breyne:
bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning. Is
van dwingend recht.
Voor al wat niet in de woningbouwwet geregeld is valt de verkoopovereenkomst onder
de bepalingen van het BW.
2 Begrippen en situering
2.1 Definitie
De koop- verkoopovereenkomst is een contract waarbij de verkoper zich er toe verbind om de
eigendom van een zaak over te dragen aan de koper die zich verbind een geldprijs te betalen.
2 basiselementen:
1. Overdracht van eigendomsrecht
2. Betaling van een prijs in geld
Ontbreekt 1 van de 2 bestanddelen dan is het contract geen koopovereenkomst.
2.1.1 Onroerend goed overdragen aan de vennootschap
Hierbij zijn 3 mogelijkheden:
1. Vennootschap betaald de eigenaar in geld
2. Vennootschap betaald in aandelen of andere effecten die het eigen vermogen
vertegenwoordigen
3. Vennootschap vergoed in obligaties of andere effecten die het vreemd vermogen
vertegenwoordigen
2.1.2 Onderscheid
2 soorten overeenkomsten:
1. Zuivere koopovereenkomst
2. Met koop gelijkgestelde overeenkomst
= wel eigendomsoverdracht maar een prijs in geld schenking, ruil, obligaties…
Pagina 1 van 81
,2.2 De kenmerken van de verkoopovereenkomst
Koopovereenkomst is geen plechtig contract, tussen verkoper en koper heb je geen notariële akte
nodig.
Men moet enkel naar de notaris, niet voor de geldigheid of bewijzen tussen partijen, maar voor
tegenwerpelijkheid aan derden publiciteitsbeginsel. = Overschrijven op het hypotheekkantoor
van het kantoor rechtszekerheid. Notariële akte is noodzakelijk om dit tegenwerpelijk te maken.
Registratie van een koop op het Federale registratiekantoor, is het vervullen van een fiscale
verplichting (heffing registratierechten), maar is ook niet nodig/volstaat niet om koop tegenwerpelijk
te maken aan derden. Zolang de notariële niet overgeschreven is, moeten derden hiermee geen
rekening houden.
7 kenmerken van de koopovereenkomst:
1. Overeenkomst onder bezwarende titel tegenprestatie nodig
2. Wederkerige overeenkomst beide partijen nemen rechten en plichten op zich
3. Consensuele overeenkomst komt tot stand door loutere wilsovereenkomst tussen
partijen
4. Vergelend contract partijen weten vanaf begin wat zij verschuldigd zijn
5. Hoofdcontract niet afhankelijk van andere contracten
6. Geen contract intuïtu personae niet persoonsgebonden
7. Ogenblikkelijke overeenkomst prestaties worden ineens uitgevoerd
De verkoper moet instaan voor verborgen verbreken. Anterioriteitsvereiste = verborgen
gebreke moet op het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst als in de kiem aanwezig
zijn.
3 Het sluiten van de koopovereenkomst
3.1 Geldigheidsvereisten
4 algemene geldigheidsvereisten:
1. Een geldige toestemming van de partijen
2. Bekwaamheid van partijen
3. Bepaald voorwerp
4. Geoorloogde oorzaak
3.1.1 Toestemming van partijen
De koop is tussen partijen volstrekt zodra ze tot een akkoord over gaan.
Toestemming moet volledig zijn
Wanneer partijen een beslissing hebben genomen om nog andere zaken, moet men het
daarover beide eens zijn
tostemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek.
Eenzijdige verkoopbelofte (= verkoper beloofd te verkopen)
Verkoper belooft te verkopen tegen de bepaalde prijs als de koper dat binnen een bepaalde
termijn wenst.
Pagina 2 van 81
, indien de termijn van optie tot aankoop vervalt mag de verkoper vrij aan iemand anders
verkopen.
Eenzijdige aankoopbelofte (= aankoper beloofd te kopen)
Koper belooft te kopen binnen een bepaalde termijn. Er word een aankoopoptie toegekend
aan de verkoper.
Conventioneel voorkeurbeding
De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van de huurder de verbintenis aan om in geval hij
besluit het goed te verkopen, dit bij voorkeur aan de huurder verkoopt.
De pachter heef een wettelijk recht van voorkoop
3.1.2 Bekwaamheid
Iedereen mag kopen over verkopen als de et het niet voor hen verbied.
Onbekwamen moeten vertegenwoordig of bijgestaan worden door een derde. Mogen zelf een
contract ondertekenen, de vertegenwoordiger tekent in hun naam, mits toestemming van de
vrederechter.
Verkoop is een daad van beschikking goed van een patrimonium afscheiden
Koop is een daad van beheer handeling die kadert binnen het normaal beheer van vermogen.
Geen daad van beheer als het om een koop met uitgestelde betaling (=lening) gaat.
De verkoop moet openbaar gebeuren tenzij het goed toebehoort aan een onbekwaam iemand, dan
is verkoop uit de hand mogelijk.
Bijzondere bekwaamheden
Gevallen van tegenstrijdige belangen: de met de verkoop belaste persoon mag het goed niet
zelf kopen.
Tussen echtgenoten: verkoop tussen echtgenoten is verboden
3.2 Lastgeving – sterkmaking – commandverklaring
Volgende mogelijkheden van rechtsfiguren zijn van toepassing als iemand niet aanwezig kan zijn:
1. Lasgever
2. Sterkmaking
3. Commandverklaring
3.2.1 Lastgeving
De lasthebber sluit de koopovereenkomst in naam en voor rekening van de lasgever. De rechten en
plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde van de lastgever.
3.2.2 Sterkmaking
De sterkmaker beloofd dat een ander persoon (= de derde) de overeenkomst zal aangaan. De derde
is vrij al dan niet toe te stemmen. Als de derde zijn toestemming niet geeft, dan is de sterkmaker
enkel schadevergoeding verschuldigd de sterkmaker is niet persoonlijk gehouden de
koopovereenkomst uit te voeren.
3.2.3 Commandverklaring
De schijnbare koper houdt zich het recht voor om de werkelijke koper aan te duiden die zijn plaats
zal innemen. geen verplichting, hij kan zelf ook kopen.
Pagina 3 van 81
, Commandverklaring kan enkel voor de koper en niet voor de verkoper. Kan alleen als dat
uitdrukkelijk is bedongen. Als dit recht in de koopovereenkomst is voorzien. Bij een openbare
verkoop moet men nagaan of commandverklaring mogelijk is of niet.
Van rechtswege mogelijk bij verkoop na uitvoerend beslag op een ORG.
Commandverklaring dient te gebeuren binnen 2 termijnen, burgerrechtelijke termijn en fiscale
termijn:
burgerrechtelijke termijn: dient overeen gekomen te worden. Als deze langer is dan da
fiscale termijn heeft dit wel als gevolg dat er 2 verkopen zijn. En er 2 keer verkooprechten
moeten betaald worden.
fiscale termijn: is een wettelijke termijn, Vlaanderen 5 werkdagen.
De commandverklaring moet worden meegedeeld aan het registratiekantoor. Als men op de laatste
dag, dag 5, nog de commandverklaring wil laten registreren, moe dit via de deurwaarder gebeuren.
Wanneer gebruikt men in de praktijk commandverklaring?
1. Wanneer een onroerend goed een gelegenheidswaarde heeft voor een bepaalde persoon.
(bvb huis naast winkel wordt verkocht, men kan dus winkel dubbel zo groot maken door
aankoop naastliggende huis) Dit kan als gevolg hebben dat de verkoper de prijs opdrijft.
Men kan dus iemand anders laten aankopen en de ander als koper aanwijzen.
2. Wanneer er vetes zijn. Familie 1 wil niet dat familie 2 dat goed aankoopt.
3. Wanneer iemand koopt maar nog niet zeker weet of de aankoop privé of met
vennootschap is.
3.3 Vorm van de koopovereenkomst
Er zijn 3 niveaus binnen de koopovereenkomst:
1. Totstandkoming van de koop
2. Bewijs tussen partijen
3. Tegenwerpelijkheid aan derden
3.3.1 Totstandkoming van de koop
De koop is een consensuele overeenkomst overeenkomst die tot loutere wilsovereenkomst tussen
partijen tot stand komt.
Men kan mondeling of bij geschrift kopen.
Verkoopovereenkomst die onder de Wet bBeyne valt is geen consensuele overeenkomst, is een
vormelijke overeenkomst.
Voor de geldigheid van de overeenkomst tussen partijen is een onderhandse akte vereist.
Met koop gelijkgestelde overeenkomst:
Ruilen
Inbreng in een vennootschap
Schenking => notariële akte vereist
3.3.2 Bewijs tussen partijen
3.3.2.1 In burgerlijke zaken
Wordt toegepast als beide partijen burgers/ consumenten zijn.
Een geschrift is vereis voor elke rechtshandeling boven 3500 euro. onderhands is voldoende.
Bij aankoop van een ORG zit men altijd over deze drempelwaarde en is een onderhandse akte dus
vereist.
Pagina 4 van 81
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur verstuyftmerel. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €8,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
