VERKOOPTRANSACTIES
ZAKELIJKE RECHTEN
1 Inleiding
- Overeenkomst = het samentreffen van de wil van twee of meer personen met het oog op het doen
ontstaan, het wijzigen of het doen uitdoven van verbintenissen;
- Verkoop van een OG overdracht van een zakelijk recht, het eigendomsrecht
- Aantal afgeleide zakelijke rechten die worden vastgelegd of overgedragen
o Mede-eigendom o Erfdienstbaarheden
o Recht van gebruik o Vruchtgebruik
o Recht van bewoning o Erfpacht en opstal
2 Omschrijving
- Zakelijk recht =
o Rechten die iemand heeft op een bepaald goed en die de titularis van dit recht een
onmiddellijke macht op dit goed geeft.
- Titularis =
o Rechthebbende, iemand aan wie het zakelijk recht op het OG wordt toegekend
Doordat hij dat recht heeft op het OG, heeft ook verder rechten om handelingen uit
te voeren ivm het OG
Titularis mag handelingen stellen met het OG (handelingen die niet zouden mogen
gesteld worden mocht hij geen titularis zijn)
Rechtsband
Bij overdracht van eht OG, wordt het zakelijk recht mee overgedragen naar de
nieuwe titularis
3 Kenmerken van een zakelijk recht
- Absoluut
o Tegenstelbaar aan iedereen, maar moet aan publiciteitsvereisten voldaan zijn
o UITZ.: Erfdienst van openbaar nut (elektriciteitsleiding die onder een bepaalde grond loopt)
moet niet worden geregistreerd in een akte
- Geven volgrecht
o Het recht blijft gelden ongeacht het recht wordt overgedragen
VB. Ik ben eigenaar van een goed die in verhuur (ik heb ZR op het OG), houdt me niet
tegen om aan iemand anders te verhuren, houdt mij niet tegen om het
eigendomsrecht over te dragen naar een nieuwe titularis
Volgrecht blijft hangen aan het OG
- Geeft recht van voorrang
o Ik ben eigenaar van een goed die ik verhuur (ik bezit het ZR op het OG), huurder gaat failliet
dan kunnen de SE beslag leggen op de goederen in het OG maar niet op het OG zelf (er wordt
dus een bescherming uitgevoerd tov de verhuurder, eigenaar van het OG)
o Indien huurder geen huurgelden heeft betaald, dan heeft de verhuurder voorrang op
bepaalde SE (er wordt gekeken naar de vaste datum, de eerste datum krijgt voorrang ten
opzichte van andere SE die ook een hypotheek hadden gevestigd op het OG)
- Aantal is limitatief beperkt
o Geen aan eenieder tegenwerpelijke nieuwe rechten bij overeenkomst
o Eigendomsrecht: Recht om op de meest volstrekte wijze, het genot van het goed te hebben,
beschikking te hebben over het goed en alsook om het te beheren (handelingen stellen)
o Vruchtgebruik: genotsrecht op het OG van iemand anders
o Erfdienstbaarheid: het kan mogelijk zijn dat persoon A de grond van persoon B nodig heeft
om tot aan zijn eigendom te geraken, dan kan persoon A op het goed van persoon B een
erfdienstbaarheid leggen (kan wettelijk maar ook via een vrederechter verlopen)
o Erfpacht: vorm van een zeer lange huur, recht om een goed van iemand anders te gebruiken
van iemand anders (LT is min. 15 jaar)
1
, o Opstalrecht: het recht dat je verkrijgt om gebouwen te plaatsen op gronden die tot iemand
anders behoort (de eigenaar geeft toestemming aan de andere partij), wordt alsook
opgenomen in een NA
o Recht van gebruik en bewoning: wordt enkel toegekend aan de persoon die het recht
verkrijgt en moet daar dus zelf gaan wonen
4 Soorten zakelijke rechten
- Zelfstandige zakelijke rechten
o Geen noodzakelijke band met een ander recht
o Bv.
Absoluut zakelijk recht: eigendom
Beperkte of afgeleide rechten: vruchtgebruik, recht van bewoning en gebruik,
erfdienstbaarheid, recht van opstal en erfpacht
- Zakelijke zekerheidsrechten
o Onzelfstandige rechten
o Enkel als bijkomend recht bij vorderingsrecht
o Zekerheid tot waarborg van een vorderingsrecht
Hypotheek, pand
o Steeds minstens 2 titularissen van een zakelijk recht op hetzelfde goed
5 Eigendom
5.1 Omvang van het eigendomsrecht
- Eigendomsrecht = zakelijk recht
- Definitie
o Het recht om op de meest volstrekte wijze van een voorwerp gebruik te maken, het genot te
hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de
wetten of met de verordeningen of met de rechten door derden opgelegd.
5.2 Bevoegdheden van de eigenaar
- Genotsrecht (bewonen en huurgelden)
o Financiële en materiële opbrengsten
- Beheersrecht (verhuren en verbouwen)
- Beschikkingsrecht (vernietiging of verkoop en hypotheek) ik mag als eigenaar handelingen stellen
o Materieel en juridisch
5.3 Beperkingen van het eigendomsrecht
5.3.1 Beperkingen van privaatrechtelijke aard
- Rechten van anderen eerbiedigen/respecteren
- Rechtsleer en rechtspraak
o Evenwichtleer (tussen eigendomsrechten)
Burenhinder = overschrijden van de gewone buurschapsnadelen – ook zonder ‘fout’
o Rechtsmisbruik
5.3.2 Beperkingen van publiekrechtelijke aard
- Door de overheid in functie van publieke belangen
o Onteigening (enkel in het algemeen belang en mits billijke en voorafgaande
schadevergoeding)
o Opeising (bij noodtoestand, zonder voorafgaande schadevergoeding)
o Wettelijke beperkingen
Wetgeving op stedenbouw en ruimtelijke ordening
Administratieve vergunning voor gevaarlijke of hinderlijke inrichtingen
Milieuwetgeving
Erfdienstbaarheden van openbaar nut (kavels voor elektriciteit …)
2
, 5.4 Eigendomsverwerving
- Normaal
- Eigendom verwerven door de overdracht van het eigendomsrecht van een titularis op een andere
titularis. Een gevestigd en niet betwist eigendomsrecht op een goed gaat in dit geval over op een
andere persoon.
o Afgeleide eigendomsverwerving
Vrijwillig via overeenkomst (verkoop, schenking, ruil…)
Eenzijdig door overheidsingreep (onteigening)
Tgv een rechtsfeit
o Wordt een eigendomsrecht overgedragen van de ene naar de andere titularis van het
eigendomsrecht
- Uitzonderijk
- Een verwerving van een eigendomsrecht op goederen die voor de verwerving hetzij van niemand
waren (=toe-eigening)
o Oorspronkelijke eigendomsverwerving
De schatvinding, toe-eigening, verloren voorwerpen
De verkrijgende verjaring
5.5 Bijzondere vormen van eigendom
5.5.1 Natrekking
- Recht van natrekking =
o eigenaar van een zaak wordt ook eigenaar
van alles wat deze zaak voortbrengt
fruit van fruitbomen, jongen van huisdieren
van alles wat er, natuurlijk of kunstmatig, als bijzaak mee verenigd wordt
gebouw op grond
5.5.2 Bezit
- Omschrijving
o Feitelijke macht van een persoon over een zaak en daarmee handelingen stellen alsof men er
eigenaar van is
> bezitter verwerft het OG zonder dat hij zich verplicht voelt tot teruggave aan de
eigenaar (het tegengestelde is detentie (houderschap) bv. Huur)
o 2 elementen
Materieel element
Bezitter moet feitelijk een aantal handelingen met de zaak stellen, die
beantwoorden aan de handelingen, die de uitoefening van een zakelijk
recht uitmaken
Intentioneel element
Bezitter moet het inzicht hebben de feitelijke macht over de zaak voor
zichzelf en voor eigen rekening uit te oefenen. Hij moet de bedoeling
hebben zich als eigenaar van de zaak te gedragen.
- Bezit te goeder en te kwader trouw > verschillende rechtsgevolgen
o Te goeder trouw
Bezitter heeft overtuiging titularis te zijn van de zaak
o Te kwader trouw
Bezitter wist of behoorde te weten dat hij geen titularis is
o Bewijsrecht: vermoeden van goede trouw
3
