Fiscaliteit en Vermogensplanning
Deel Fiscaliteit
Hoofdstuk 1: Registratie
1. Registratie, wat is het?
Registratie is een formaliteit bestaande in het afschrijven, ontleden of vermelden van een
akte of van een geschrift door de ontvanger der registratie in een daartoe bestemd register of
elk andere informatiedrager bepaald door de Koning. Dit geeft aanleiding tot de heffing van
een belasting, genaamd registratierecht, dat wordt geïnd door de Administratie van de BTW,
registratie en domeinen.
→ Registratie gebeurt bij de kantoren Rechtszekerheid, na registratie krijgt men een
bevestiging/bewijs van registratie.
Voorbeeld verkoop:
2. Voor welke akten (relevant voor vastgoed) + termijnen
2.1 Notariële akten
Alle notariële akten van Belgische notarissen moeten geregistreerd worden door de
instrumenterende notaris in het kantoor van zijn standplaats en dit binnen de 15 dagen vanaf
de datum van de akte.
→ Sinds 2020 moeten ook de in het buitenland verleden notariële akten die titel vormen voor
een schenking onder de levenden van roerende goederen door een rijksinwoner worden
geregistreerd.
Dylan De Temmerman 2B2
, 2.2 Verkoopovereenkomsten in verband met in België gelegen onroerende goederen
Onderhandse akten met betrekking tot de overdracht van eigendom of vruchtgebruik van
onroerende goederen in België moet worden geregistreerd.
Het betreft onder meer:
- De onderhandse verkoopovereenkomst (compromis)
- De ruil of verdeling van een huis of grond
- De overneming van een gemene scheidingsmuur
- De inbreng van een onroerend goed in een vennootschap
De registratie gebeurt door de contracterende partijen, meestal maakt men contractueel een
afspraak wie hiervoor zal instaan. Dit gebeurt binnen de 4 maanden op het kantoor van de
ligging onroerend goed.
2.3 Overeenkomsten tot huur, onderhuur of overdracht van huur van in België gelegen
onroerende goederen
Alle huurovereenkomsten moeten worden geregistreerd.
Voor woninghuur voorziet de wet dat de verhuurder hiervoor instaat, ook de
plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd. De termijn hiervoor is twee maanden en is
kosteloos.
Voor alle andere huurovereenkomsten zijn het de contracterende partijen die het nodige
doen, ook de plaatsbeschrijving moet worden geregistreerd en hierbij bedraagt de termijn
vier maanden.
2.4 Onderhandse akten of geschriften die aan een akte van een notaris worden gehecht
en akten die leiden tot een hypothecaire formaliteit (vb. Overschrijving of inschrijving)
worden geregistreerd
3. Hoe gebeurt dit + wat is het bevoegd kantoor hiervoor?
Voor onroerende goederen is de algemene regel dat ze worden geregistreerd in het kantoor
Rechtszekerheid dat bevoegd is voor de ligging van het onroerend goed.
Voor akten van notarissen wordt het bevoegde kantoor bepaald in functie van de standplaats
van de notaris.
Het verkoopcompromis wordt effectief aangeboden bij het bevoegde kantoor
rechtszekerheid.
MyRentPro → Als vastgoedprofessional kan men gebruik maken van MyRent Pro, waarmee
alle types huurovereenkomsten, alsook plaatsbeschrijvingen en addenda, automatisch online
kunnen worden geregistreerd.
4. Doel = Fiscaal
Het doel van de registratie is vooreerst fiscaal, namelijk inkomsten bezorgen aan de overheid.
In principe wordt de belasting geheven naar aanleiding van de aanbieding ter registratie van
een akte of verklaring.
Dylan De Temmerman 2B2
,De registratierechten zijn indirect belastingen, aangezien zij worden geheven op
alleenstaande en toevallige handelingen. In principe brengt de registratie geen burgerlijke
gevolgen teweeg en heeft de registratie geen enkele invloed op de rechtsgeldigheid noch op
de beweegkracht van de akten.
→ Een niet-geregistreerde akte is niet nietig om de enige reden dat ze niet geregistreerd
werd. Een nietige akte (vb. de schenking van een onroerend goed bij een onderhandse akte)
wordt door de registratie niet geldig.
Soms zijn er wel burgerlijke gevolgen zoals bij:
- Een onderhandse akte (een akte die is opgemaakt tussen partijen zonder tussenkomst van
een notaris) krijgt door de registratie een vaste datum tegenstelbaar is aan derden.
- Als een verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan de huurder, die een authentieke huur
heeft, niet uit het gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht
bij het huurcontract heeft voorbehouden.
Hoofdstuk 2: Registratiebelasting/registratierechten: Algemeenheden
1. Er is enkel een registratieverplichting als er een geschreven overeenkomst is
Voorbeeld 1:
Een schenking moet op zich niet worden geregistreerd. Een vormeloze schenking zoals een
handgift (overdracht van materiële goederen door afgifte van hand tot hand) of de bankgift
(overschrijving van geld) moet niet worden geregistreerd. Maar als men deze schenking
registreert dan is de schenkbelasting wel van toepassing.
Voorbeeld 2:
Een mondelinge huurovereenkomst moet niet geregistreerd worden, er is dan ook geen
belasting verschuldigd. Een schriftelijke huurovereenkomst moet worden geregistreerd, hierop
is dan het registratierecht voor huur van toepassing.
2. Deels geregionaliseerde belasting/deels federale belasting
Het huurrecht is tot op vandaag nog steeds een federaal registratierecht. Andere
registratierechten zoals Het verkooprecht, hypotheekrecht en de schenkbelasting is
geregionaliseerd.
Dit wil zeggen dat de berekeningsregels van deze laatste afhankelijk zijn van het gewest waar
de handeling is gelokaliseerd (Vlaams Gewest, Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Waals
Gewest).
Voor het verkooprecht, hypotheekrecht en verdeelrecht gebeurt de lokalisatie op basis van
de ligging van het onroerend goed.
→ Dit stemt niet altijd overeen met de plaats van registratie.
Dylan De Temmerman 2B2
,Voorbeeld:
Een notariële akte opgemaakt voor een notaris te Gent betreffende de verkoop van een
woning gelegen te Brussel. De registratie gebeurt te Gent maar de berekening gebeurt volgens
de regels van toepassing in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.
3. Wisselwerking met BTW
3.1 Verkopen onderworpen aan BTW
Als een aankoop onderworpen is aan BTW is er geen evenredig registratierecht verschuldigd.
De levering van een uit zijn aard onroerend goed is in beginsel onderworpen maar toch
vrijgesteld van BTW. Dit geldt ook voor de vestiging, de overdracht en de wederoverdracht
van andere zakelijk rechten.
Wanneer is de aankoop wel onderworpen aan BTW? Als aan volgende voorwaarden zijn
voldaan:
1. Het moet gaan om een “nieuw gebouw”
Een gebouw is ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. Een gebouw blijft nieuw
tot 31 december van het 2e jaar volgend op het jaar van de 1e ingebruikneming of
inbezitneming. Iedere levering zal na deze termijn onderworpen zijn aan registratierechten.
Vb. Ingebruikneming/inbezitneming 2022 → Vervaltermijn BTW 31/12/2024
Het bewijs van de werkelijke datum kan worden geleverd door alle feitelijke gegevens en alle
rechtsmiddelen (vb. vermoedens zoals oplevering).
Een bestaand gebouw dat verbouwd werd waardoor een ingrijpende wijziging is gebeurd
(aard, structuur, bestemming) of waarvan de kostprijs ten minste 60% van de verkoopwaarde
van het gebouw vertegenwoordigt en aanleiding heeft gegeven tot een aanpassing van het KI,
zal voor deze regeling als nieuw beschouwd worden.
2. De vervreemder moet aan een aantal voorwaarden voldoen:
- Ofwel is hij beroepsoprichter → Dan moet met BTW worden verkocht
- Ofwel is hij voor de vervreemding een toevallige belastingplichtige → De verkoper is geen
beroepsoprichter en hoeft zelfs geen BTW-plichtige te zijn maar men opteert om met BTW te
verkopen.
3. Het contract moet aan bepaalde voorwaarden voldoen
4. De levering moet voor een bepaald tijdstip gebeuren
5. De levering moet plaatsvinden in België
Opmerking 1: Gelijktijdige aankoop gebouw + grond
In principe krijgt men bij de aankoop van een “nieuw” gebouw dus registratierechten op de
grond (12%) en BTW op het gebouw (21%).
Maar soms is ook de aankoop van de grond onderworpen aan BTW, met name de gelijktijdige
verkoop van grond en gebouw en indien beide door dezelfde persoon verkocht worden.
Dylan De Temmerman 2B2
,Het gaat om:
- Een nieuw gebouw met bijhorend terrein (kadastraal perceel waar vergunning werd
bekomen om te bouwen). Zijn er nog andere percelen in de verkoop betrokken, zullen deze
niet worden onderworpen aan BTW, maar wel aan registratierechten.
- De overdracht door eenzelfde persoon. Als een opstalrecht is verleend om te bouwen en de
eigenaar van het terrein en de eigenaar van de opstal verkopen samen, hebben we NIET te
maken met een overdracht door eenzelfde persoon en dus geen onderwerping aan de BTW
voor de overdracht van het perceel maar wel aan de registratierechten.
- Gelijktijdige overdracht van gebouw en terrein. Verkoop van een te bouwen
huis/appartement is onderworpen aan de Wet Breyne. Deze voorziet dat de rechten van de
verkoper overgaan op de koper. Wordt het gebouw later opgericht is er geen gelijktijdige
overdracht. Is men echter begonnen met het bouwen gaan grond en de bestaande opstallen
gelijktijdig over op de koper.
Opmerking 2: Aankoop woning op plan
Te onderscheiden:
- De woning op plan → De grond wordt niet tegelijk met het gebouw verkocht want er is op
dat moment nog geen gebouw, in dat geval betaalt men registratierechten op de
aankoopprijs van de grond en BTW op het gebouw.
- Woning in aanbouw → Een deel van het huis/appartement in aanbouw bestaat al als
“gebouw” het gaat dus om de aankoop van een gebouw. Dan is er BTW verschuldigd op de
aankoopprijs van de grond en BTW op het gebouw.
- Aankoop van alleen een bouwgrond → Verkooprecht op de prijs + lasten van de grond.
3.2 BTW-tarief
- Basistarief → 21%
- Sociale “nieuwe” woning gekocht van OCMW → 12%
- Sociale “nieuwe” woning gekocht bij een gewestelijke huisvestingsmaatschappij of een
erkende maatschappij voor sociale huisvesting → 6%
3.3 Waarom verkopen/kopen met BTW?
Om BTW te kunnen recupereren (aftrekken). Verkoopt men een nieuwe woning met BTW,
dan kan de op de aankoop/verbouwing/constructie betaalde BTW volledig gerecupereerd
worden door ze in mindering te brengen van de BTW die men moet aanrekenen op de
verkoop.
→ Bij registratierechten kan dit niet
3.4 Formaliteiten
Als men beroepshalve huizen verkoopt, moet men geen bijzondere aangifte doen.
Verkoopt men occasioneel onder het BTW-regime, dan moet voor de verkoop een verklaring
worden ingevuld waarin de verkoper verklaart een woning te willen verkopen met BTW.
Dylan De Temmerman 2B2
, Hoofdstuk 3: Vlaams Verkooprecht
1. Belastbare grondslag
1.1 Principe: prijs + lasten
Voor verkopen is de belastbare grondslag de overeengekomen prijs en de bedongen lasten
welke door de verkrijger persoonlijk worden gedragen.
De prijs → De tegenprestatie (geldsom) die door de koper betaald wordt om het goed te
verkrijgen. De juiste koopprijs moet gegeven worden die overeengekomen werd.
Lasten → Alle bijkomende verplichtingen die aan de koper wordt opgelegd, naast de
koopprijs en wat de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks tot voordeel strekt.
Voorbeelden van lasten:
- De kosten (publiciteit, kost van plan en meting) die de verkoper heeft gemaakt om het goed
verkocht te krijgen wanneer deze kosten ten laste van de koper worden gelegd.
- De verplichting voor de koper om belastingen te betalen die betrekking hebben op het
onroerend goed voor een periode die valt voor de ingenottreding van het goed door de
koper.
→ Bestaat de last uit een niet in geld uitgedrukte prestatie, dan moet deze last door de
partijen in de verkoopovereenkomst worden geschat.
Voorbeeld 1:
De verkoop van een woning voor een verkoopprijs van €300 000. Verkoper deed beroep op een
makelaar. In de verkoopovereenkomsten worden de kosten van de makelaar ten laste van de
koper gelegd (vb. 4%). Belastbare grondslag → €300 000 + €12 000.
Voorbeeld 2:
Bij de verkoop van een woning voor €250 000 wordt bedongen dat de verkoper nog 6
maanden in de verkochte woning mag wonen. De partijen zullen in de verkoopakte een
verklaring opnemen waarin deze last wordt geschat. Het verkooprecht wordt dan niet
berekend op €250 000 maar op €250 000 + huurwaarde van 6 maanden huur.
Voorbeelden van GEEN LASTEN:
- Erfdienstbaarheid → Er is eerder een vermindering van het eigendomsrecht
- Voorbehoud van vruchtgebruik ten voordele van de verkoper
- Kosten verbonden aan de verkoop (registratie- en hypotheekrechten, ereloon notaris)
→ Als de verkoper bepaalde lasten draagt die wettelijk ten laste van de koper komen, worden
deze van de belastbare grondslag afgetrokken.
Voorbeelden:
- Partijen komen overeen dat verkoper de kosten van de akte draagt
- Partijen komen overeen dat de koper recht heeft op huurgelden van de periode voor de
verkoop. Het verkooprecht is verschuldigd op de prijs – het aan de koper toegekende
voordeel.
Dylan De Temmerman 2B2
