Praktisch economisch recht
trimester 2
Te kennen vorig boek: 263 – 264 – 265 (nr. 83 + 84 + 88)
Huurwetgeving: 305 - 319
Bewijsmiddelen
Beste bewijs = schriftelijk bewijs
Andere mogelijkheden: getuigen, bekentenis, vermoedens, sms, de eed,…
Bewijzen zijn niet noodzakelijk bij bedragen onder de 3500,00€. Alle rechtshandelingen boven de
375,00€ kunnen bewezen worden door een geschrift.
Akten: geschriften die speciaal zijn opgesteld om te dienen als bewijs (zijn superieur aan andere
bewijzen (zoals het getuigenbewijs)).
Authentiek schriftelijk bewijs: opgesteld door openbare ambtenaar (vb: notaris, GDW, rechters,
ambtenaar van burgerlijke stand).
Heeft uitvoerbare kracht, men kan dwingen (tot betaling).
Situatie: X leent 5000€ uit aan Y (met geldig authentiek contract), maar deze is niet bereid deze som
terug te betalen. X kan direct terecht bij de deurwaarder, deze zal onmiddellijk uitvoerend beslag
kunnen leggen op de goederen van Y.
Uitvoerbare titel: de machtiging van de deurwaarder, wanneer een deurwaarder deze niet bij heeft, is
deze onwettig aan het werk.
Vb uitvoerende titel: kohier (bij belastingschulden)
Wat een openbare ambtenaar schrijft/ zegt wordt als correct en juist beschouwd. Dit maakt de
authentieke akte moeilijker te weerleggen dan de onderhandse akte.
Onderhands schriftelijk bewijs: partijen maken de akte (zelf opgesteld)
Essentiële elementen die de geldigheid van de akte bepalen:
▪ Handtekeningen. Zonder originele handtekening is dit contract niet geldig.
▪ Vereist moeten er zoveel exemplaren zijn als er partijen zijn
▪ Elk origineel moet een vermelding bevatten omtrent het aantal originelen dat er bestaan.
De mogelijkheid op een betwisting binnen het contract is hier veel groter. Zowel de inhoud als de
handtekening kan namaak zijn. De echtheid kan vastgesteld worden aan de hand van een
schriftonderzoek procedure en/of bewijzen.
,Situatie: X leent 5000€ uit aan Y (met geldig onderhands contract), maar deze is niet bereid deze som
terug te betalen.
▪ X voert een ingebrekestelling uit (= herinnert Y er nogmaals aan dat de deadline voorbij is).
▪ X stapt naar de rechter.
▪ Met het vonnis (uitvoerende kracht) van de rechter kan X naar de deurwaarder.
▪ De deurwaarder legt uitvoerend beslag op de goederen van Y.
Een onderhandse akte heeft evenveel bewijskracht als een authentieke akte, voor zover en geen
betwisting is over de authenticiteit ervan.
Datum: men kan bewijs bij datum opvragen
Vaste datum: datum die niet kan betwist worden (is altijd van toepassing bij notaris). Bij een
registratiekantoor kan men een vaste datum registreren (op de dag zelf).
De datum kan ook gelden vanaf de dag een van de ondertekenaars komt te overlijden.
De huurwetgeving
Huurcontracten: bevat 2 partijen (verhuurder & huurder). De verhuurder biedt het genot aan (vb:
gebruik van het huis), de huurder betaalt in ruil hiervoor een huurprijs.
Enkele kenmerken: contract ontstaat op basis van consensus, onder bezwarende titel, maximum voor
99 jaar, moet niet verplicht in geld betaald worden, huurwet is ook van toepassing op onroerend
goed…
Duur standaard huurcontract: 9 jaar
Duur huurcontract korte duur: korter of gelijk aan 3 jaar
Duur huurcontract lange duur: langer dan 9 jaar
Bruikleenovereenkomst: een ‘huur’ waarbij geen vergoeding wordt gevraagd
Soorten huurwetten:
▪ Federale huurwet
▪ Belgische wetgeving
▪ Vb: garage, 2de verblijf,…
▪ Woninghuurwet
▪ Vlaamse wetgeving
▪ Hoofdverblijf
▪ Op basis van het Vlaams woninghuur decreet (opgesteld 01/01/2019)
▪ Handelshuurwet
▪ Bij direct contact met het publiek
▪ Vb: café, schoenenwinkel,…
, ▪ Pachtwet
Uitsluitend van toepassing binnen de landbouw (boerderij, landbouwgrond,…)
▪ Kot decreet
Uitsluitend voor studenten
▪ 2deverblijfwoning huurwet
Loods, vakantiewoning,…
Het soort huurcontract is afhankelijk van:
▪ Welk soort contract/ huurwet?
▪ Welk gewest?
huurwetten verschillen afhankelijk van het gewest (Vlaams decreet, Waals decreet & Brusselse
ordonnantie). Het gemene huurrecht dat geen betrekking heeft op bewoning (vb: garages,
industriegebouwen,…) blijven federale materie (federale woninghuurwet).
Gemeenrechtelijke huur: de algemene vorm van huurovereenkomsten. Hier vindt men dus de
algemene principes terug, deze zijn van toepassing op alle soorten huurwetten.
Vb: huurovereenkomsten moeten verplicht geregistreerd worden binnen de 4 maanden na het sluiten
van de overeenkomst.
Een verhuurder heeft 4 verplichtingen:
▪ Het goed ter gebruik stellen
▪ Het goed onderhouden aan de eisen
▪ Rustig genot aan de huurder beschikbaar maken
▪ Een plaatsbeschrijving opstellen
Plaatsbeschrijving: een wettelijk verplichte gedetailleerde beschrijving van het onroerend goed. Hier
worden alle gebreken in detail tot het uiterste uitgeschreven. Dit moet opgesteld worden voor de huur
van start gaat of tijdens de eerste huurmaand.
Deze taak kan vervuld worden door een verhuurder, deurwaarder,… maar moet door beide partijen
(huurder/ verhuurder) een akkoord ontvangen.
Een plaatsbeschrijving is belangrijk om later te kunnen bewijzen wanneer schade wel/ niet de schuld
is van de huurder of verhuurder. Wanneer er geen plaatsbeschrijving opgesteld blijkt te zijn, wordt de
huurder niet beschuldigd van eender welke schade aanwezig in het onroerend goed (tenzij de eigenaar
de schade kan bewijzen).
Verplichtingen van de huurder:
▪ Huur tijdig en correct betalen
▪ Het afgehuurde goed moet gebruikt worden volgens de bestemming waarvoor deze
afgehuurd wordt. (Vb: Een woning mag niet gebruikt worden als een café zonder een
handelshuurcontract.)
▪ De woning verzekeren + voorzien van huisraad (inboedel)
, Aan de huurprijs zijn geen verplichtingen gebonden, een huis ter waarde van 400€ kan dus zonder
probleem voor 800€ verhuurd worden.
Indexeren: het aanpassen van geldbedragen aan een indexcijfer.
De huurprijs kan men op de ‘verjaardag’ van het contract indexeren (dit is in voordeel van de huurder).
De indexatie kan later niet terug opgevraagd worden (men kan slechts 6 maand terug opvragen), ookal
werd de huurder niet rechtstreeks op de hoogte gebracht van de indexatie.
Situatie: je stelt een huurcontract op (01/05/2015), hier wordt het indexcijfer van april 2015 toegepast.
Op 01/05/2016 mag de verhuurder het nieuwe indexcijfer toepassen. Het is aangeraden om zelf
calculaties te doen, zo kan de huurder controleren of er wel een correct cijfer werd toegepast.
Naast de eigenlijke huurprijs kunnen de partijen bedingen dat de huurder/ verhuurder bepaalde
kosten en/of lasten dient te dragen (waterverbruik, verwarming,…). Deze kosten kunnen:
▪ Forfaitair bepaald zijn (een vaste maandelijkse prijs)
▪ Overeenkomen met de werkelijke bedragen (variabele prijs)
Verbouwing zijn toegelaten, er wordt een onderscheid gemaakt tussen 2 categorieën:
▪ Werken die gemakkelijk kunnen worden weggenomen
De huurder heeft hierbij geen recht op enige vergoeding voor de waardevermeerdering die
hiervan het gevolg zou kunnen zijn. Op het einde van de huurovereenkomst mogen de werken
door de huurder afgebroken worden/ heeft de verhuurder het recht de werken te laten
afbreken. De verhuurder kan de werken behouden tegen vergoeding aan de huurder.
▪ Werken die in het goed geïncorporeerd zijn
Op het einde van de huurovereenkomst kan de verhuurder de werken behouden zonder enige
vergoeding verschuldigd te zijn (tenzij het gaat om werken die noodzakelijk zijn het behoud
van de woning).
Vlaamse Woninghuurwet
Vlaamse woninghuurdecreet: opgesteld 01/01/2019, voordien werd de federale wetgeving
toegepast. Deze Vlaamse wetgeving is dwingend (men kan niet afwijken van dit decreet). Zaken die
niet in dit decreet vermeld staan volgen automatisch het principe van de gemeenrechtelijke regels.
Situatie: je sluit een huurcontract af. De verhuurder is bereid het onroerend goed te verhuren voor 5
jaar. Omwille van het feit dat 5 jaar niet aansluit bij de eigenschappen van een standaard huurcontract/
lange duur/ korte duur, is dit contract in strijd met het dwingend recht. De huurder kan hierdoor tegen
de wil van de verhuurder nog 4 jaar extra in de woning blijven wonen. Het standaardcontract is
namelijk 9 jaar.
De woninghuurwet is enkel van toepassing wanneer de huurder bereid is enkel en alleen het
onroerend goed te gebruiken binnen een woningcontext.
Wanneer men toch een contract afsluit onder een andere wetgeving, moet men dit duidelijk
vermelden.
Situatie: een conciërge van een residentie gebouw krijgt een woning ter beschikking via zijn
arbeidscontract. Wanneer de conciërge zijn werk verliest, verliest hij ook zijn woning. De
woninghuurwet wordt hier niet toegepast, enkel de wetten in verband met het arbeidscontract.
