VASTGOEDBEHEER
1 Inleiding
1.1 Het begrip ‘beheer’ in het algemeen
Bestuur is het beheer en beschikken van onroerende goederen.
- Beheer: wanneer het gaat over handelingen met betrekking tot de gewone alledaagse gang van zaken,
handelingen, …
o Vooral de exploitatie van het goed
o Bv. kantoororganisatie, aanwerving personeel, …
- Daden van beheer: de normale toekomstige vruchten van een vennootschap of onroerend goed te
verzekeren.
o Bv. beleggen, onderhouden, ….
- Daden van beschikking: rechtshandelingen waarbij de samenstelling van het vermogen wordt
gewijzigd.
o De vervreemding of bezwaring van een goed met een zekerheid, zekerheden bieden een
waarborg aan een schuldeiser
o Bv. verkopen van een onroerend goed, schenken, geld lenen, borgstelling, …
- Een goed beheer kan ook daden van beschikking meebrengen.
De bestuurshandelingen moeten altijd bekeken worden vanuit de aard van de onderneming!
1.2 De vastgoedmakelaar
Wet van 11 februari 2013: de organisatie van het beroep van de vastgoedmakelaar.
Het is een bemiddelaar, die voor de rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog op het tot
stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring of overdracht van onroerende
goederen.
Het is een syndicus, die handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen van de
gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen.
Het is een rentmeester, die voor de rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer van
onroerende goederen en rechten (andere dan de syndicus)
1.2.1 De activiteiten die vallen onder het beroep vastgoedmakelaar
De 5 hoofdactiviteiten zijn: verkoop – verhuur – overdracht handelsfondsen – syndicus en rentmeesterschap.
De syndicus beheer de gemene delen van gebouwen die toebehoren aan meer dan 1 eigenaar. Hij
vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars, voert beslissingen uit in de algemene vergadering.
De rentmeester zorgt voor het beheer van gebouwen. Voor het volledig privatief beheer van de aan hem
toevertrouwde eigendommen of rechten. De rentmeester beheert in de plaats van en voor rekening van een
opdrachtgever vastgoed maar voert andere taken uit dan de syndicus (heeft ook een BIV-nummer nodig).
De conciërge is een werknemer van de vereniging van mede-eigenaars, zijn takenpakket wordt bepaald in de
algemene vergadering en ook in zijn arbeidscontract afgesloten met de syndicus. Meest voor onderhoud van
een gebouw.
- In praktijk: Er wordt vaak een cadeaubon uitgegeven aan die persoon
VASTGOEDBHEER 1
,1.2.2 Het beroep van vastgoedmakelaar is beschermd
Wat is de bescherming van het beroep?
Voorwaarden om de beroepstitel van erkend vastgoedmakelaar BIV of stagiair-vastgoedmakelaar te kunnen
dragen en om die werkzaamheden uit te mogen oefenen.
Op de niet nakoming van die voorwaarden bestaan er straffen:
Aard van het misdrijf Rechtscollege Straf
Misdaad Criminele straf:
Bv. aanranding van de - Gevangenisstraf
eerbaarheid van een minderjarige, Hof van assisen o levenslang of
verkrachting, moord of moordpoging, o tijdelijk: 5 jaar ˂ X ≤ 40 jaar
brandstichting met dodelijke afloop - en/of geldboete van ≥ 26 €
Wanbedrijf
Correctionele straf:
Bv. aanranding van de
- gevangenisstraf van 8 d. ≤ X ≤ 40 jaar
eerbaarheid van een meerderjarige, Correctionele rechtbank
- werkstraf van 45 < X < 300 uren
diefstal, oplichting, slagen en
- en/of geldboete van ≥ 26 €
verwondingen, milieumisdrijven
Overtreding Politiestraf:
Bv. nachtlawaai, een inbreuk - gevangenisstraf van < 8 dagen
Politierechtbank
op het verkeersreglement, - werkstraf van 20 < X < 45 uren
dronkenschap op de openbare weg - en/of geldboete van 1 € < X < 25 €
1. KB van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitels en van de uitoefening van het beroep
van vastgoedmakelaar.
Het Koninklijk Besluit omschreef welke beroepsactiviteiten beschermd werden en aan welke vereisten men
diende te voldoen om als vastgoedmakelaar te werk te gaan.
De oprichting van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) werd toen ook opgericht, dit is een
publiekrechtelijke instelling die:
- Verifieert of alle bepalingen voldaan zijn om toegang te krijgen tot het beroep
- Toelating geeft om de titel van VGM te mogen uitvoeren
- Onwettige uitoefening van het beroep opspoort
- Regels opmaakt van plichtenleer en controleert of de vastgoedmakelaar ze goed naleeft, zo niet dan
sancties opleggen
- Het stagereglement opmaakt
-
VASTGOEDBHEER 2
,2. KB van 30 augustus 2013 betreffende de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar
De diplomavoorwaarde die toegang verleent tot het beroep vereenvoudigt:
Algemene regel
Stage van vastgoedmakelaar? Diploma van hoger onderwijs, met minimumniveau van een bachelor.
Uitzonderingen
Traject volgens: een opleidingstitel uit een andere EU-lidstaat die toelaat om dit beroep uit te oefenen of het
diploma ondernemingsopleiding vastgoedmakelaar behaald in Syntra-west.
De competentietest gebeurt voorafgaand de inschrijving op de lijst van de stagiairs en is bepalend voor het
opleidingstraject dat de stagiair-vastgoedmakelaar tijdens zijn of haar stage verplicht moet volgen. Het BIV legt
eventuele onvolkomenheden en werkpunten bloot en gaat na waar de competenties bijgeschaafd moeten
worden tijdens de stage.
_ Indien niet geslaagd kan je nog altijd je stage doen.
Stageduur
- Hoofdstage: dit is voor bemiddeling of syndicus, 200 voltijdse dagen tussen 12 en 36 maanden.
- Aanvullende stage: dit is voor vastgoedmakelaar-bemiddelaar én vastgoedmakelaar-syndicus. Dan is
een aanvulling van 100 dagen aan de stage voldoende.
- De totale stageperiode, inclusief het afleggen van de bekwaamheidsproef mag nooit langer dan 3 jaar
duren na datum van inschrijving op de lijst van stagiairs.
Op het einde van de stage is er een praktische bekwaamheidstest, dit is schriftelijk en mondeling.
3. Bijkomende voorwaarde om het beroep van syndicus te mogen uitoefenen.
Het Tableau van Vastgoedmakelaars is verdeeld in twee kolommen, bemiddelaars en syndici, de activiteit
rentmeester mag je ongeacht uitoefenen in welke kolom je staat. Bij de inschrijving op de Lijst van stagiairs kies
je welke deelkolom je wilt ingeschreven worden.
Dit is echter enkel mogelijk na;
- Voldoende doorlopen van een stage als zelfstandige
- Bijscholing door het Instituut volgen
- Geslaagd zijn voor de praktische bekwaamheidstest van het Instituut
4. Aan welke verplichtingen is een titularis of houder van de beroepstitel van vastgoedmakelaar
onderworpen om het beroep van vastgoedmakelaar te mogen uitoefenen?
- Beroepsaansprakelijkheidsverzekering
o Alle BIV-leden zijn verplicht aangesloten bij de collectieve verzekeringspolis voor
vastgoedmakelaars bij AXA. De premie ervan is geïntegreerd in de BIV-bijdrage, ook stagiair-
vastgoedmakelaars zijn verzekerd.
- Discretieplicht
o De verplichting om bij het uitoefenen van zijn functie geen vertrouwelijke gegevens mee te
delen aan anderen. ‘De syndicus’ moet alle persoonsgegevens in verband met de mede-
eigenaars zorgvuldig bewaren, hij kan anders een mede-eigenaar schaden wanneer hij
gevoelige informatie prijsgeeft.
o Bij niet-naleving van de discretieplicht kunnen de benadeelde mede-eigenaars stappen
ondernemen bij het BIV.
VASTGOEDBHEER 3
, - Deontologische verplichtingen – reglement van plichtenleer
o Wetten en reglementen naleven (Wet betreffende marktpraktijken en
consumentenbescherming – Privacywetgeving – antidiscriminatiewetten –
antiwitwaswetgeving
o Burgerlijke beroepsaansprakelijkheid verzekeren
o Modelcontracten voorstellen – mandaat
o Verplichtingen inzake transparantie
o Verbod om honoraria te ontvangen van andere dan de opdrachtgever
o Derdenrekening openen
o Discretieplicht naleven
o Verbod op belangenconflicten
o Vormingsplicht van 10 uur per kalenderjaar
- Tuchtsancties
o Schorsing
Het verbod om gedurende een bepaalde termijn, niet langer dan 2 jaar, het
gereglementeerde beroep in BE uit te oefenen en er de beroepstitel van te voeren
o Schrapping
Het verbod om het gereglementeerde beroep in BE uit te oefenen en er de
beroepstitel van te voeren.
o Voorwaardelijke sancties
Bv. preventieve schorsing in afwachting van verder onderzoek
o Verplichte vormingen opleggen
o Tuchtstraf aan de NP
5. Opdrachten van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV)
Het BIV heeft vier organen: de Nationale Raad – het Bureau – de Uitvoerende Kamer – de Kamers van Beroep
Opdrachten van het BIV
- Toegang tot het beroep; De Kamers van het BIV hebben de opdracht om te beslissen over de
aanvragen tot inschrijvingen en daarbij na te gaan of de kandidaat aan alle voorwaarden voor toegang
tot het beroep voldoet.
- Het onwettig uitoefen van het beroep van vastgoedmakelaar
- Controle van de plichtenleer
o Waartegen kan een klacht ingediend worden bij het BIV?
Nepmakelaar
Erkende vastgoedmakelaar
o Hoe moet een disciplinaire klacht ingediend worden? (zie website BIV)
1.3 Mede-eigendom
1.3.1 Begrip eigendom
Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te
beschikken.
Het eigendomsrecht bevat usus – fructus en abusus.
- Usus = de eigenaar heeft het recht om een zaak te gebruiken zoals de eigenaar wil
- Fructus = de eigenaar heeft het recht om van een zaak te genieten, het genot ervan te hebben (de
burgerlijke en natuurlijke vruchten ervan te verwerven
o Natuurlijke vruchten: vruchten die de aarde van uit zichzelf voorbrengt en voortbrengselen
van dieren
o Burgerlijke vruchten; huurgelden, interesten op kapitalen, pachten van landerijen
- Abusus = de eigenaar heeft het recht om handelingen te stellen die de waarde van een goed kunnen
doen toenemen of verminderen
VASTGOEDBHEER 4
