1. RESIDENTIEEL VASTGOED
1.1 WOONLANDSCHAP
Verschillende types: woning, appartement, co-housing, zorgwoning, stapelwoning,
duplexwoning, meegroeiwonen, tiny-house, CLT, weekendverblijf, woonboot…
Domeinen: kopen (privaat of sociaal); huren (privaat of sociaal); investeren; beleggen
1.2 KOPEN
1.2.1 EINDGEBRUIKER-EIGENAAR
Vraagperspectief
Cyclus:
,Initiatief: waarom beslissing tot kopen?
• Kwantitatief: oppervlakte, voldoende ruimtefuncties
• Kwalitatief: functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago
• Locatie: woonwerk-verkeer, natuur, station
• Financieel: betaalbaar, te duur, mag duurder
Daardoor een vraag: maar volgt het aanbod?
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
Woningprijs
Besteedbaar budget + vraag & aanbod bepalen de woningprijs (NIET de kostprijs)
• Besteedbaar budget = ability
• Wil om te kopen = willingness
• Vraag & aanbod
3 duurste gemeenten om te wonen: Sint-Martens-Latem, Knokke-Heist, Wezembeek-Oppem
3 goedkoopste gemeenten om te wonen: Menen, Ronse, Alveringem
▪ regionale verschillen
▪ Prijsevoluties binnen de gewesten
zijn gelijklopen
▪ Woonquote: vuistregel is max 30%
van het beschikbaar inkomen
▪ Rechtstreeks verband tussen
leningscapaciteit en woningprijzen
BASISPRINCIPE: Vraag & Aanbod
• Ability: KUNNEN (koopkracht: eigen middelen + ontleningscapaciteit)
• Willingness: WILLEN (bereidheid en vertrouwen)
1. Ability: waar haal je je budget om te kopen?
• Eigen middelen
• Hypothecaire lening
, • Andere
Verhouding afhankelijk van: leeftijd, gezinstoestand, ingeschatte inkomensevolutie,
spaarsnelheid, toevalligheden (zoals erfenis, slimme investering…)
▪ meer dan 90% van startende
eigenaars jonger dan 45 jaar: hebben
hypothecaire lening nodig
▪ Slechts 10% van de kopers vanaf 65
jaar: hypothecaire lening
▪ Totaal 78% van de
aankopen/bouwen worden
gefinancierd door hypothecaire lening
▪ Verhouding EM/HL verschilt sterk
i.f.v. leeftijd
2. Ability: determinerende factoren
LENEN
Ontleningscapaciteit: de capaciteit om
te lenen
• Inkomen
▪ Inkomen (besteedbaar inkomen: woonquote)
▪ Fiscaliteit (woonbonus?)
▪ Premies? (zoals energetische maatregelen)
• Uitgaven
▪ Intrestvoet
▪ Fiscaliteit (BTW, registratiekosten)
▪ Hypotheektype
Verschil hypothecaire lening en gewone lening: hypothecaire lening heeft als waarde een
onroerend goed terwijl een gewone lening een inkomen als waarde heeft
o Laatste 40 jaar: inkomen X10 (maar let wel op: inflatie!)
o Laatste jaren: historisch lage intrestvoeten bij hypothecaire leningen (opnieuw aan het
stijgen)
Voorbeeld: HL en beleningsbedrag (1300€/maand – 20 jaar)
▪ 2,5% rentevoet → kan men 243.000€ lenen
▪ 4,5% → 200.000€
▪ 14,5% → 100.000€
, Wanneer er een gunstig klimaat is om te lenen → is dat ideaal voor de koopmarkt
(hefboom effect*)
*indien de kosten voor het hebben van vreemd vermogen (rent) lager zijn dan het rendement
op het totale vermogen van de onderneming, heeft dat tot gevolg dat de rendement op het
eigen vermogen wordt verhoogd.
De vraag is gigantisch gestegen, maar het aanbod stijgt niet mee en de prijzen schieten de
lucht in, welke oplossingen zijn er voor de stijgende vraag?
▪ Er zijn dus minder mogelijkheden om te kopen
▪ Geld duurder maken om te lenen (dan gaat men 2x nadenken vooraleer men iets
koopt)
OPLOSSING: spilindex (loon koppelen aan de prijsevolutie)
Lonen worden gekoppeld
aan de woningprijs
2005: invoeren van de
woonbonus; fiscaal voordeel
= je had meer budget om te
geven aan een woning →
Hogere woningprijzen
BASISBEGRIP:
afbetalingsratio vs.
woonquote
Afbetalingsratio: initiële afbetaling van de hypotheek in verhouding tot het inkomen
Woonquote: verhouding afbetaling/huur + woonkosten tussen en inkomen
• Vuistregel: maximaal 30% van het inkomen (Vlaanderen & Europa: gemiddeld bij
eigenaars 25%)
Belangrijke grafiek:
