H8: portfolio theory and the capital asset pricing
0. Fundamenteel waarderingsprincipe 2 model 13
Harry Markowitz and the birth of portfolio
H3: Waardering van obligaties - valuing bonds 2
theory 14
Using present value formula to value bonds 3
The relationship between risk and return 14
Maturity and prices 3
Alternatieve theorieën 16
Interest rates & inflation 4
H9: Risk and the cost of capital 16
Yield curve 4
Samenvatting vorige hoofdstukken 16
H4: Het waarderen van aandelen – the value of
The cost of capital 16
common stocks 5
Weighted average cost of capital (WACC) 17
How common stocks are valued 5
Two important issues 17
H6: Investeringsanalyse – making investement
deisions with the NPV rule 6 Real estate finance 18
A firm’s cash flow generation process 6 Real estate in the investment landscape 18
How investment projects are valued 6 Real estate valuation methods 18
Discounted cash flow method (DCF) 18
How to calculate the NCF’s 6
Direct capitalization methods 19
Annuity 7
Real estate market 20
Present value of an annuity 8
Tenant market/huurdersmarkt 21
Using the NPV to choose among mutually Investment market 22
exclusive projects with unequal lives 8 Development industry 23
Real estate supply 24
Introductie tot pensioen(fondsen) 8
External shocks in the 4 Quadrant Model 25
Pension system: multi-pillar model 8 1. Economic growth 25
First pillar – public penisons 8 3. Shift in preferences 27
Second pillar – occupational pensions 8 3. Increase in registration fees 28
Third pillar – personal pensions 9
Building a solid investment (filosofie) 29
Investment strategy 9
1. A walk through financial history 29
Future challenges 9
Louis Bachelier – Brownian motion 29
The birth of “modern’ portfolio theory 29
H7: introduction to risk 10
2. The efficient markets hypothesis (EMH) 30
Measuring portfolio risk 10
3. Importance of knowing how returns are
Calculating portfolio risk 10
distributed 30
Risk diversification 11
4. Challenges tot he efficient markets
Types of risk 11 hypothesis 32
How is market risk measured? 12 A. Behavioural finance 32
B. The wisdom & foolisness of the crowds
Summary 12
32
Samenvatting 33
1
,0. Fundamenteel waarderingsprincipe
→ waarom heeft iets waarde?
Algemene waarderingsprincipe: de waarde van iets/activa is de prijs die je daar voor bereidt bent te
betalen (de marktwaarde) en hangt af van 1) de verwachtingen van de toekomstige cashflows die
dat actief zal opbrengen en 2) het vereist verwacht rendement
Discounted cash flow valuation (DCF)
“The value of an asset is the price you are willing to pay for it, given your expectations of the future
cashflows and your required expected return”
Simple one-period case:
profit CF1+P1 −P0 CF1 +P1
return = investment r= P0 =
P0 1+r
→ De prijs die je vandaag betaalt voor een investering hangt af van de verwachting over de
toekomstige cashflows (teller) en het vereiste verwacht rendement (noemer)
Multi-period case:
t=H
CFt PH
P0 = ∑ +
(1 + r)t (1 + r)H
t=1
Fundamental analysis = marktonderzoek naar verwachte inkomsten, verwachte kosten en verwachte
verkoopprijs, alsook vereist verwacht rendement.
r = verwacht rendement
rf = rendement dat je vandaag krijgt als je geen risico neemt
→ Men is enkel bereid een risico te nemen als men een risico premie krijgt
r = rf + risk premium
Market valuation = een gemiddelde van alle individuele waarderingen
Wanneer de prijs van iets wijzigt kan dit toe te schrijven zijn aan 1) nieuwe informatie omtrent de
toekomst van de asset of 2) nieuwe informatie over risico (bv. bedrijf heeft een rechtzaak aan zijn
been).
Market bubbles: bubble = irrationele hoge prijs, de irrationaliteit kan zowel in tellers en noemers
vervat zitten, kan te maken hebben met te rooskleurig toekomst perspectief of een onderschatting
van het risico (zodanig dat de risico premie irrationeel laag is).
H3: Waardering van obligaties - valuing bonds
Obligatie: Zekerheid die de emittent verplicht om gespecificeerde betalingen (coupon) aan de
obligatiehouder te doen.
Face Value of Nominale waarde (par value of principal value) - Betaling op de vervaldatum van de
obligatie.
Coupon - De rentebetalingen aan de obligatiehouder
Coupon rate of Couponrente - Jaarlijkse rentebetaling, als een percentage van de nominale waarde.
2
,Using present value formula to value bonds
The price of a bond is the present value of all cash flows generated by the bond (coupons and face
value) discounted at the required expected return (or discount rate)
De prijs of de waarde van een obligatie is de contante waarde (present value) van alle toekomstige
kasstromen die door de obligatie worden gegenereerd (couponbetalingen en nominale waarde/face
value), verdisconteerd tegen het vereiste verwachte rendement (of disconteringsvoet = discount
rate/r).
𝑐𝑝𝑛 𝑐𝑝𝑛 (𝑐𝑝𝑛 + 𝑝𝑎𝑟)
𝑃𝑉 = 1 + 2 + ⋯+
(1 + 𝑟) (1 + 𝑟) (1 + 𝑟)𝑡
Expected return zal afhankelijk zijn van de risico vrije rente en van een risico premie (afhankelijk van
de zekerheid dat de beloofde couponbetalingen ontvangen zullen worden, risico dat bedrijf failliet
gaat).
Waarschuwing:
Verschil tussen couponrate (tellers) = bepaalt percentage dat je jaarlijks krijgt en discount rate
(noemer) = required expected return
The coupon rate (= numerator) IS NOT the discount rate (= denominator) used in the present value
calculations.
• The coupon rate merely tells us what cash flow the bond will produce
• Since the coupon rate is listed as a %, this misconception is quite common
The required expected return (or discount rate) is also often called the ‘yield to maturity’ (YTM) and
can also be interpreted as the expected return given the current price and the expected payments.
This will actually also be the realized return if you buy the bond at the current price, keep the bond
until maturity and receive all expected payments (coupons and face value)
Maturity and prices
Bonds with different maturities have different interest rate risk i.e., how sensitive is the bond price
with respect to a change in the required expected return (or discount rate or YTM)
YTM wijzigt door wijziging in rf of in risico
3
, Wijzigingen in de discount rate, wegen zwaarder door op lange termijn. Als er een wijziging is in de
YTM dan zat dat verwaard worden door de macht.
1. Bonds met different maturities hebben verschillende interest rate risks.
2. Blauwe stippenlijn staat op couponrate. Als discountrate gelijk is aan couponrate, dan is de
prijs van de obligatie gelijk aan de face value. Wanneer discountrate groter is dan
couponrate, dan is de prijs van de obligatie lager dan de face value. Als de discountrate lager
is dan de couponrate, dan is de prijs van de obligatie hoger dan de face value.
De prijs van lange termijn obligaties is gevoeliger aan veranderingen in de interest rate dan de prijs
van korte termijn obligaties.
Bond prices and interest rates must move in opposite directions.
Als YTM groter is dan couponrate, dan wil dit zeggen dat couponrate niet volstaat om het verwacht
rendement te genereren. Oplossing: obligatieprijs daalt → men koopt een obligatie aan die lager is
dan verkoopprijs (face value).
Het verwachte rendement van de obligatie wordt gegenereerd door 1) de tussentijdse
couponbetaling en 2) door het verschil tussen wat je betaalt voor de obligatie en wat je erop het
einde van de rit voor terug krijgt. Extra rendement kan behaald worden doordat de bondprice lager
is dan de facevalue.
Interest rates & inflation
Inflatie = een stijging van de consumptieprijzen
Reële interest rate = hoeveel je meer kan kopen
Nominale interest rate = hoeveel geld je meer krijgt
In the presence of inflation, an investor’s real interest rate is always less than the nominal interest
rate.
1 + nominal rate
1 + real rate =
1 + inflation rate
Yield curve
Short- and long-term yields (short for “yields to maturity”) do not always move in parallel.
Normal yield curve: verwacht inflatie
• In normale situatie zullen langlopende obligaties een hoger rendement hebben, dan
kortlopende obligaties
• Investeerders calculeren een bepaalde mate van inflatie in
Inverted yield curve: verwacht deflatie/recessie
• Langlopende obligaties hebben een lager YTM (men is bereid om een lagere YTM aan te
nemen) door verwachte deflatie – verwacht negatief rendement
• Wanneer men deflatie verwacht, veracht men een recessie omdat er weinig geconsumeerd
wordt.
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur juttake. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €8,59. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
