Resume
waarderen rendementsanalyse samenvatting
- Établissement
- Hogeschool Gent (HoGent)
Dit document bevat een samenvatting van waarderen rendementsanalyse van alle slides uit te les.
[Montrer plus]
Aperçu du contenu
WAARDEREN 2: RENDEMENTSANALYSEMODULE 1 TOT 3
- Marktvergelijking
1) Direct sales comarison (DSC)
2) Regressie-analyse
Waarde = kostprijs om een gelijkwaardig VG object aan te schaffen op de VG markt.
- Kostenbenadering
1) analytische methode
2) DRC (dircet replacement cost)
3) Residuele waarde
Waarde = Kostprijs om VG object te vervangen door een gelijkwaardig object.
- Inkomstenbenadering
1) Kapitalisatie methodes
2) Kasstromenmethode
3) GOP (Gross Operating Profit
Investeringswaarde = omvang van de inkomstenstromen die door de exploitatie v.h. vastgoedobject
gerealiseerd kan worden
MODULE 2 MARKET EVEDENCE
2.1 SCHATTINGSMETHODES
Marktvergelijking
1) Rirect sales comarison
2) regressie-analyse
2.1.1 METHODE VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN
= Vergelijkingspunt (comparabele evedince)
KENMERKEN
Uitgangspunten schattingsmethode/ DSC (direct sales comparison)/ DMC (direct market Comparison)/statische
benadering
1) One prise rule
“Equivalente goederen zullen in de open markt worden verkocht aan dezelfde prijs.”
2) “Een gerealiseerde verkoopprijs is een voldoende betrouwbare indicatie voor marktwaarde.”
3) Substitutie
“Een kandidaat-koper zal niet bereid zijn meer te betalen dan de prijs die hij moet betalen voor een
ORG met dezelfde utiliteit en kenmerken.”
Waarde wordt bepaald door vergelijking met recente gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende
vergelijkbare VG objecten.
NADELEN
1) Hetrogene markt = geen 2 ORG zijn 100% gelijk
2) Geen transparante markt = Info is niet onbeperkt beschikbaar
Beperkt aantal vergelijkingspunten
1
, beperkte info over vergelijkingspunten
3) Welke vergelijkingspunten moeten/ kunnen er worden gebruikt?
TOEPASSING VAN DE SCHATTINGSMETHODE
Stap 1: Vergelijkingspunten zoeken
Stap 2: Aanpassingen maken: Objecten v.d. vergelijkingspunten.
OMGAAN MET VERGELIJKINGSPUNTEN
1) Welke vergelijkingspunten komen in aanmerking?
2) Welke kenmerken zijn doorslaggevend in de vergelijking?
3) Hoe worden onderlinge verschillen verrekend?
4) Hoeveel vergelijkingspunten zijn nodig?
1) WELKE VERGELIJKINGSPUNTEN KOMEN IN AANMERKING?
- Gelijkwaardige objecten: ‘ideally identaical to the itern being valued”.
- Recente transacties binnen dezelfde marktomstandigheden.
- Resultaat van een onderhandse verkoop tussen geïnformeerde partijen die handelen zonder dwang
(=venaliteit).
- Verifieerbaar en betrouwbaar controleer bron van informatie
Hiërarchie van bronnen?
1. Inzage in de authentieke akte (bevoegd kantoor rechtszekerheid AAPD)
2. Mededelingen door betrouwbare betrokken persoon
3. Mededelingen door een niet betrokken persoon publicatie in media
4. Vraagprijzen in vastgoedtransacties
immophars = transactieprijsen
immoweb = vraagprijzen niet gebruiken, want dit is geen gerealiseerde transactie;
Hiërarchie van de bronnen volgens IFRS13
IFRS13 = 3 soorten/levels van imput:
Level 1 = Zonder een beoordeing = Ik kan bewijzen dat er een transactie is geweest
Level 2 = Je hebt gevonden gegevens waar een correctie is op gedaan
Level 3 = Gegevens die je kan gebruiken maar die van een minder betrouwbare bron afkomstig (je
weet zelden van waar de gegevens afkomstig zijn). Zorg dat er voldoende gegevens zijn met een
trend in.
Voldoende vergelijkbare objecten?
Zelfde utiliteit (=nut of gebruik)
Belangrijkste waarde bepaldende factoren zijn gelijk voor elk object
Verschillende kenmerken zijn controleerbaar
o Kwantificeerbaar: een getal kleven €
o kwalificeerbaar: goed afgewerkt of luxe afgewerkt.
2) WELKE KENMERKEN ZIJN DOORSLAGGEVEND IN DE VERGELIJKING?
- Belangrijkste waarde bepalende factoren (in de residentiële markt)
Bewoonbaar oppervlakte
configuratie (slaapkamers, badkamers …)
Perceelsgrotte
2
, Bouwtechnische staat (vetusiteit, obsolescense and depreciation)
Qualiti of build + quality of life
Streefdoel bij de keuze van vergelijkingspunten: Aantal, omvang en beoordeling an de aanpassingen
zo veel mogelijk beperken.
- Zijn er bedenkingen die we kunnen maken ? 3 elementen
1. Mogelijkheid tot fouten (wie schatting doet, vergelijkingspunten over of onderschatten)
2. De weging is een groot risico: scheeftrekking in de schatting is mogelijk door over- of onderschatting
van de schatter in de vergelijkende methode.
3. ?
3) HOE WORDEN ONDERLINGE VERSCHILLEN VERREKEND?
In welke mate is het aspect utiliteit beantwoord?
- Vergelijkingspunten aanpassen aan “pand ter expertise”.
- Volgorde van aanpassingen
Stap 1: Verschillen in zakelijke rechten (“Bundle of rights”)
Stap 2: Verschillen in de financiering
Stap 3: Omstandigheden v.d. transactie
Stap 4: Tijdstip v.d. transactie
Stap 5: Productfactoren
Stap 1: kwantificeerbare verschillen
Eenheidswaarde x aantal
Wel rekening houden met marginaal grensnut.
Stap 2: Niet-kwantificeerbare verschillen: kwalitatieve beoordeling
“Ponderen” = eigen beoordeling door de schatter. (ponderen = wikken en wegen)
(ev.) gemotiveerd a.d.h.v. studies
caveat emptor: opletten met indecerren en gemiddelden Grote groep vastgoed, veel
verschillende soorten/dingen niet met de algemene vastgoedprijs index gaan indexeren.
(ev.) proportioneel aandelen in de waarde (%). Vb. Ligging 33%, ouderdom 60% …
Indien mogelijk:
o Matching pairs = Verschilpunten die terug gebracht kunnen worden naar 1. Verschil in
kenmerk gaan uitdrukken in een prijs. Als dit kan hebben we het voordeel dat we een
onderbouwing hebben.
o Bracketing = 2 aan 2 vergelijken. Deze is beter of slechter
o Ranking = Kijk op welke plaats uw vergelijkingspunten en uw te schatten pand liggen.
Vergelijk hen in een volgorde.
3
, 4) HOEVEEL VERGELIJKINGSPUNTEN ZIJN NODIG?
Volgens RICS IP 26/2012 Comparable evidence in property valuation:
Vuistregel is min 3 vergelijkingspunten.
Aandachtspunt: Kijk naar de kwaliteit van de vergelijkingspunten. Beter minder en goede
vergelijkingspunten dan veel en slechte vergelijkingspunten.
MARKET EVIDENCE BIJ ANDERE SCHATTINGSBENADERINGEN?
KOSTENBENADERING
- Bouwkosten: (mogelijks vergelijkingspunt, ken je kostprijs van een vergelijkend object)
Vervangingswaarde
Reproductiewaarde
- Studiekosten en externe adviezen
- Gebruikelijke financiering en fiscaliteit? kan voor iedereen anders zijn niet iedereen leent aan
dezelfde rente, of het zelfde bedrag.
- Herstellingskosten
- Verwachte levensduur van materialen en gebouwinrichtingen (vetusiteit)
- Grondwaarde
INKOMSTENBENADERING
- Markthuur
- Leegstandsprognoses
- Gebruiken op de huurmarkt:
Gemiddelde huurperiode
indexeringen
Huurverplichtingen
Verbrekingsvoorwaarden
Gedragingen huurpubliek (bv. Duurzaamheid)
- Onderhoudskosten (operational expenses ratio (OER))
- Gebruikelijke externe finnanciering, fiscaliteit
- Overall-yield, BAR (PGRI/ Gerealiseerde verkoopprijs v.o.n.)
- IRR-yield (internal rate of return = percentage die de interesten weergeeft per tijdseenheid)
DATA HANDELING
Garbage in = Garbage out cijfers moeten onderhoud zijn.
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur jillcourselle. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,99. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
Peut-on faire confiance à Stuvia ?
4.6 étoiles sur Google & Trustpilot (+1000 avis)
80364 résumés ont été vendus ces 30 derniers jours
Fondée en 2010, la référence pour acheter des résumés depuis déjà 14 ans