Onroerende voorheffing
De band met de personenbelasting (PB)
Inkomstenjaar vs. Aanslagjaar
Wanneer aangegeven?
30/06/AJ
1 jaar inkohiertijd DUS 30/06/AJ + 1.
= Het inschrijven van de belastingplichtige in het register (kohier)
Daarna kan men starten met de inning en de vordering.
Het aanslagbiljet bevat:
- De grootte van de belastingschuld.
- De berekeningsnota: hoe het berekend wordt.
Het Kadastraal Inkomen
Wat is het Kadastraal Inkomen?
De belastbare grondslag van het onroerend inkomen = het kadastraal inkomen.
Het werkelijk inkomen is moeilijk te kennen, vandaar dit forfaitair inkomen: KI
bepaald door de federale overheid: AAPD
KI= het gemiddelde normaal netto-inkomen van 1 jaar.
Gemiddeld = wat gemiddeld zou verkregen kunnen worden.
Normaal = geen uitschieter naar boven/beneden.
Netto = deel onderhouds/herstellingswerken in mindering brengen.
zijn dus net de huuropbrengsten
1 jaar: annaliteitsprincipe
Het AJ = het inkomstenjaar voor de Onroerende Voorheffing.
10 jaar regel = huurwaarden geldend op 1 januari 1975 perequatie
Indexeren
Indexcijfer AJ 2017: 74,91%
!!! afronden naar een hogere of lagere euro
€ 1000,41 € 1000
€ 1000,61 € 1001
Het KI wordt ingeschreven op naam van de
- VOLLE EIGENAAR
- VRUCHTGEBRUIKER ( VG + BE = VE)
- ERFPACHTER
- OPSTALHOUDER
,Vaststelling van het KI
De vaststelling van het KI van gebouwde ORG (woningen, kantoren, appartementen,…)
= normale netto-huurwaarden op referentietijdstip
Huurwaarde vergelijken met kenmerkende ORG, ligging, 250 000 referentiepercelen
Jaarlijkse huur die in normale omstandigheden kon worden bekomen.
KI = brutohuurwaarde – 40% (=netto maken en onderhouds-/herstellingskosten)
vergelijken met
- een gelijkaardig referentieperceel van eenzelfde gemeente waarvan het KI definitief is.
- een gelijkaardig referentieperceel in een andere gemeente als er geen in de eigen
gemeente is.
geen referentieperceel = 5,30% van de normale verkoopwaarde van het goed op
een referentietijdstip.
De vaststelling van het KI van ongebouwde ORG (gronden, parken, bossen, vijvers, weiden,…)
KI wordt bepaald bij vergelijking met KI/hectare grond van de normale bruto huurwaarde.
Wat men in normale omstandigheden had kunnen ontvangen indien het
verhuurd was op het referentietijdstip, verminderd met 10% voor
onderhoudskosten.
UITZONDERING: openluchtparkeerplaatsen, industriële- en handelsgronden.
= normale verkoopwaarde x 5,3%
De vaststelling van het KI van materieel en outillage
Wat? Machines, toestellen, installaties van nijverheids-/handels-/ambachtsbedrijven
bv. Rolkraan voor loskades, dieselpompen,…
UITGESLOTEN: lokalen en hun onmisbaar toebehoren.
(elektriciteits- en verwarmingsinstallaties)
5,3% van de gebruikswaarde
gebruikswaarde = 30% van de aanschaffingswaarde
om rekening te houden met de snelle waardevermindering = vetusteit
fysisch = gebruiksslijtage
economisch = afschrijvingen
Meldingsplicht
Melding van ingebruikname, verhuring en voltooiing moet binnen de 30 dagen.
Gedeeltelijke ingebruikname moet men ook melden.
er wordt een voorlopig KI toegediend
bv. Een gebouwd ORG dat in gebruik is genomen VOOR de voltooiing.
KI in functie van de graad van afwerking
Het kadaster zal het KI melden via aangetekend schrijven.
Het KI wordt geacht te bestaan na de eerste van de maand volgend op de datum van
ingebruikname/voltooiing/verhuring.
, Betwisting van het KI
= bezwaar indienen
Binnen de 2 maanden vanaf betekening van het KI.
Na 2 maanden is het KI VAST of BINDEND.
Aangetekend
Naar het controlekantoor van het Kadaster waar het ORG gelegen is.
Bedrag geven van het KI dat jij vindt dat het zou moeten zijn.
NOOIT MOGELIJK bij een aankoop van een woning waarvan het KI al lang vastgesteld is.
Eerst in der minne regelen met de inspecteur
- vergelijkingspercelen controleren
- op zoek gaan naar gelijkaardige woningen met een lager KI
- wijs op verschillen in comfort, oppervlakte, ligging,…
geen akkoord?
fiscale bemiddelingsdienst
arbitrageprocedure
aanduiding van scheidsrechters
beslissing scheidsrechter (eerste EN laatste aanleg)
het betwiste KI geldt
kosten van de procedure = voor
de partij die het meest afwijkt van
het uiteindelijke KI.
Buitengewone/speciale herzieningen
Buitengewoon
= Door de Minister van Financiën of burgemeester of een groep belastingplichtigen.
= > 15 % wijziging KI
= Ten gevolgen van schommelingen in huurwaarden van de ORG.
Speciale
= Onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige.
= overmacht/werken/openbare macht
bv. Spoorwegwerken HST
= > 15 % wijziging KI
= Door de Minister van Financiën of burgemeester of een groep belastingplichtigen.
Herschatting van het KI
De administratie (AAPD) zal tot herschatting van het KI overgaan van
Vergrote, herbouwde of aanzienlijk gewijzigde woningen.
Heeft een directe invloed op de waarde (en het KI).
= Bij comfortverhogende verbouwingen.
WEL: plaatsen van een nieuwe veranda, nieuwe badkamer, nieuwe keuken,…
NIET: schilderwerken, nieuwe ramen en deuren.
