Patrimoniumdocumentatie 2: deel dossieropbouw
Hoofdstuk 1: inleiding
Verkoopdossier in Vlaanderen opstellen
Notities zijn van belang, maar ook cursus nalezen.
Hoofdstuk 2: dossieropbouw en
informatieplicht
Waarom kiezen mensen voor vastgoedbedrijven?
o Gebruiksvriendelijke website
o Naambekendheid omwille van goede informatieplicht
o Commerciële troeven
Hoe beter je mensen kan inlichten, hoe meer mensen je kan aantrekken. Je bent verplicht als
vastgoedmakelaar om te informeren. Doe je dat niet? Dan kan je aansprakelijk gesteld worden.
Sancties: waarschuwing, schorsing, erkenning intrekken tuchtrechtelijk
Waar staat informatieplicht in?
o Plichtenleer (zie les deontologie in 3de jaar)
o WER = wetboek Economisch Recht, algemene informatieplicht staat hierin en hierop kunnen
ze terugvallen en je aansprakelijk stellen.
Welke documenten opvragen?
o EPC = energie prestatie certificaat
Niet puur juridisch
Als je iets aankoopt en hoe beter EPC, hoe makkelijker te verkopen want
energieprijzen zijn hoog.
o Bodemattest (bij OVAM = in Vlaanderen, overheidsdienst die dit regelt)
Vervuilde grond? Je moet acties ondernemen en soms door vervuilingsproblematiek
is er een waardevermindering van je grond.
o Asbestattest
o …
Hoe alles weten over wetgeving als makelaar?
o Zorg ervoor dat je je goed omringd door goede modellen en vragenlijsten
Ook goede computersystemen
o CIB zorgt voor goede modeldocumenten en lijsten die je kan begrijpen. Als er een probleem is
kan je steunen op deze formulieren die je laat invullen door cliënten.
o Zelf kunnen opzoeken
Voorbeeld: als vennootschap wilt verkopen dan moeten ze weten welke persoon moet tekenen. Je
moet weten waar je dit kan vinden.
,Eerste contact met cliënten: stappenplan
Fase 1: Communiceren met cliënten en zien welke verwachtingen? Welke tarieven? Hoelang gaat
overeenkomst duren?
o Dit is het eerste contract: bemiddelingsovereenkomst nodig om te kunnen
bewijzen
Fase 2: dossieropbouw
Samenstelling verkoopdossier
Vroeger: dikke kaft met alle informatie
Nu: digitaal
- Informatie over onroerend goed/ verkopende partij
- Informatie over partijen
o Wie is er eigenaar? Machtigingen voor nodig? Toestemming nodig?
o Goed nakijken bij bemiddelingsovereenkomst
Fase 3: verkoop
- Ondertekenen van compromis/onderhandse koopovereenkomst
- Authentieke verkoopovereenkomst/notariële door notaris
Waarom schriftelijk als koop consensueel geldig is?
BEWIJS! Als je iets beweert, moet je het bewijzen
Het moet ingeschreven worden bij het Kantoor van rechtszekerheid (enkel
notariële/authentieke akte)
Koopovereenkomst
o Zuiver consensueel: overeenkomst over prijs en onroerend goed. Loutere
wilsovereenstemming tussen de partijen.
Hoofdstuk 3: informatie over de partijen: juridische
bekwaamheid
Algemene regel
Identiteit is van belang
Natuurlijke personen: mensen van vlees en bloed
Rechtspersonen: bestaan niet uit vlees en bloed, maar vb. vennootschappen. Kan ook aankopen en
verkopen.
Let op! Je moet altijd handelen met een fysieke persoon en dus met de vertegenwoordiger
van een rechtspersoon.
o Verschillende rechtspersonen:
Vennootschappen
VZW
Beroepsvereneging
o Makelaars: CIB
o Landmeters: BOLE
, Stichting
Fysieke personen zijn handelingsbekwaam
Uitzonderingen: minderjarigen (machtiging nodig van vrederechter)
openbare verkoop, gehandicapten
Vennootschappen
Eerste vraag:
o Intern: gaan we onze vennootschap verkopen?
2de vraag
o Wie is er bevoegd om te tekenen?
Persoon kan veranderen
Waar vinden?
o Deze staan in de statuten
o Je kan ze zelf raadplegen: kruispuntbank van ondernemingen (KBO) of
navragen.
, Let op! Je kan informatie van persoon niet altijd vertrouwen. Je moet navragen bij vb. boekhouder of
notaris.
Je hebt aansprakelijkheid als je erkend makelaar bent. Als je bepaalde positie hebt, dan heb je
bepaalde verantwoordelijkheid.
- Je moet personen goed inlichten en aantonen dat je je best hebt gedaan. Niet enkel
mondeling meedelen, maar ook digitale spoor (ook voor jezelf).
- Als je professioneel aan het werk bent, dan moet je opletten met wat je stuurt. Het kan in je
voordeel zijn, maar ook in je nadeel op vlak van verkeerde informatie geven.
Echtgenoten - verkopen
Getrouwd:
- Meer rechten en plichten dan wettelijk samenwonend
Ga je iets verkopen en weet je dat personen gehuwd zijn? Opletten!
Problematiek? Stel dat iemand eigen goed heeft en is getrouwd, ook al is het van de verkoper als het
de gezinswoning is mag je niet verkopen zonder toestemming echtgenoot.. Dan zegt artikel 215 oud
BW dat je toestemming nodig hebt bij verkoop van gezinswoning. Niet bij vb. garage, 2 de verblijf aan
zee, …
o Je moet navragen of het de gezinswoning is. Gaat niet mee als verkopende partij, maar wel
toestemming nodig. Soms ga je van bepaalde personen machtiging of toestemming nodig
hebben.
Wettelijk samenwonenden
Art. 1477 §2 oud BW
o Je hebt een verklaring voor ambtenaar van burgerlijke stand afgelegd.
Feitelijk samenwonenden
o Op dezelfde adres ingeschreven dan ben je feitelijk samenwonend. Er is geen verklaring en
geen rechten en plichten aan verbonden.
Echtgenoten – aankopen
Gehuwd en alleen huis aankopen?
- Stelsel van de gemeenschap/ wettelijk stelsel: huwen, maar je hebt geen wijzigingen gemaakt
in contract.
Alles voor huwelijk is eigen
Alles tijdens huwelijk: gemeenschappelijk, tenzij erfenis of geschonken gekregen.
Het is mogelijk! Door middel van een verklaring van wederbelegging
Art. 2.3.21 BW: verklaring van wederbelegging van jouw eigen gelden
o De andere echtgenoot zal de aankoopakte met die verklaring erin mee moeten
ondertekenen. (tussenkomende partij). De echtgenoot tekent mee om te zeggen dat het
klopt dat eigen gelden is.
Wat bij aankoop tijdens echtscheidingsprocedure?
Hoofdstuk 1: inleiding
Verkoopdossier in Vlaanderen opstellen
Notities zijn van belang, maar ook cursus nalezen.
Hoofdstuk 2: dossieropbouw en
informatieplicht
Waarom kiezen mensen voor vastgoedbedrijven?
o Gebruiksvriendelijke website
o Naambekendheid omwille van goede informatieplicht
o Commerciële troeven
Hoe beter je mensen kan inlichten, hoe meer mensen je kan aantrekken. Je bent verplicht als
vastgoedmakelaar om te informeren. Doe je dat niet? Dan kan je aansprakelijk gesteld worden.
Sancties: waarschuwing, schorsing, erkenning intrekken tuchtrechtelijk
Waar staat informatieplicht in?
o Plichtenleer (zie les deontologie in 3de jaar)
o WER = wetboek Economisch Recht, algemene informatieplicht staat hierin en hierop kunnen
ze terugvallen en je aansprakelijk stellen.
Welke documenten opvragen?
o EPC = energie prestatie certificaat
Niet puur juridisch
Als je iets aankoopt en hoe beter EPC, hoe makkelijker te verkopen want
energieprijzen zijn hoog.
o Bodemattest (bij OVAM = in Vlaanderen, overheidsdienst die dit regelt)
Vervuilde grond? Je moet acties ondernemen en soms door vervuilingsproblematiek
is er een waardevermindering van je grond.
o Asbestattest
o …
Hoe alles weten over wetgeving als makelaar?
o Zorg ervoor dat je je goed omringd door goede modellen en vragenlijsten
Ook goede computersystemen
o CIB zorgt voor goede modeldocumenten en lijsten die je kan begrijpen. Als er een probleem is
kan je steunen op deze formulieren die je laat invullen door cliënten.
o Zelf kunnen opzoeken
Voorbeeld: als vennootschap wilt verkopen dan moeten ze weten welke persoon moet tekenen. Je
moet weten waar je dit kan vinden.
,Eerste contact met cliënten: stappenplan
Fase 1: Communiceren met cliënten en zien welke verwachtingen? Welke tarieven? Hoelang gaat
overeenkomst duren?
o Dit is het eerste contract: bemiddelingsovereenkomst nodig om te kunnen
bewijzen
Fase 2: dossieropbouw
Samenstelling verkoopdossier
Vroeger: dikke kaft met alle informatie
Nu: digitaal
- Informatie over onroerend goed/ verkopende partij
- Informatie over partijen
o Wie is er eigenaar? Machtigingen voor nodig? Toestemming nodig?
o Goed nakijken bij bemiddelingsovereenkomst
Fase 3: verkoop
- Ondertekenen van compromis/onderhandse koopovereenkomst
- Authentieke verkoopovereenkomst/notariële door notaris
Waarom schriftelijk als koop consensueel geldig is?
BEWIJS! Als je iets beweert, moet je het bewijzen
Het moet ingeschreven worden bij het Kantoor van rechtszekerheid (enkel
notariële/authentieke akte)
Koopovereenkomst
o Zuiver consensueel: overeenkomst over prijs en onroerend goed. Loutere
wilsovereenstemming tussen de partijen.
Hoofdstuk 3: informatie over de partijen: juridische
bekwaamheid
Algemene regel
Identiteit is van belang
Natuurlijke personen: mensen van vlees en bloed
Rechtspersonen: bestaan niet uit vlees en bloed, maar vb. vennootschappen. Kan ook aankopen en
verkopen.
Let op! Je moet altijd handelen met een fysieke persoon en dus met de vertegenwoordiger
van een rechtspersoon.
o Verschillende rechtspersonen:
Vennootschappen
VZW
Beroepsvereneging
o Makelaars: CIB
o Landmeters: BOLE
, Stichting
Fysieke personen zijn handelingsbekwaam
Uitzonderingen: minderjarigen (machtiging nodig van vrederechter)
openbare verkoop, gehandicapten
Vennootschappen
Eerste vraag:
o Intern: gaan we onze vennootschap verkopen?
2de vraag
o Wie is er bevoegd om te tekenen?
Persoon kan veranderen
Waar vinden?
o Deze staan in de statuten
o Je kan ze zelf raadplegen: kruispuntbank van ondernemingen (KBO) of
navragen.
, Let op! Je kan informatie van persoon niet altijd vertrouwen. Je moet navragen bij vb. boekhouder of
notaris.
Je hebt aansprakelijkheid als je erkend makelaar bent. Als je bepaalde positie hebt, dan heb je
bepaalde verantwoordelijkheid.
- Je moet personen goed inlichten en aantonen dat je je best hebt gedaan. Niet enkel
mondeling meedelen, maar ook digitale spoor (ook voor jezelf).
- Als je professioneel aan het werk bent, dan moet je opletten met wat je stuurt. Het kan in je
voordeel zijn, maar ook in je nadeel op vlak van verkeerde informatie geven.
Echtgenoten - verkopen
Getrouwd:
- Meer rechten en plichten dan wettelijk samenwonend
Ga je iets verkopen en weet je dat personen gehuwd zijn? Opletten!
Problematiek? Stel dat iemand eigen goed heeft en is getrouwd, ook al is het van de verkoper als het
de gezinswoning is mag je niet verkopen zonder toestemming echtgenoot.. Dan zegt artikel 215 oud
BW dat je toestemming nodig hebt bij verkoop van gezinswoning. Niet bij vb. garage, 2 de verblijf aan
zee, …
o Je moet navragen of het de gezinswoning is. Gaat niet mee als verkopende partij, maar wel
toestemming nodig. Soms ga je van bepaalde personen machtiging of toestemming nodig
hebben.
Wettelijk samenwonenden
Art. 1477 §2 oud BW
o Je hebt een verklaring voor ambtenaar van burgerlijke stand afgelegd.
Feitelijk samenwonenden
o Op dezelfde adres ingeschreven dan ben je feitelijk samenwonend. Er is geen verklaring en
geen rechten en plichten aan verbonden.
Echtgenoten – aankopen
Gehuwd en alleen huis aankopen?
- Stelsel van de gemeenschap/ wettelijk stelsel: huwen, maar je hebt geen wijzigingen gemaakt
in contract.
Alles voor huwelijk is eigen
Alles tijdens huwelijk: gemeenschappelijk, tenzij erfenis of geschonken gekregen.
Het is mogelijk! Door middel van een verklaring van wederbelegging
Art. 2.3.21 BW: verklaring van wederbelegging van jouw eigen gelden
o De andere echtgenoot zal de aankoopakte met die verklaring erin mee moeten
ondertekenen. (tussenkomende partij). De echtgenoot tekent mee om te zeggen dat het
klopt dat eigen gelden is.
Wat bij aankoop tijdens echtscheidingsprocedure?
