JURIDISCHE ASPECTEN EN UITVOERINGSINSTRUMENTARIUM | SIGRID PAUWELS
1. ONROERENDE ZAKELIJKE RECHTEN
Bouwstenen voor de ruimtelijke ordening hebben geen abstract gegeven. Vastgoed is een onroerend
goed en heeft een eigen juridisch statuut en juridische bescherming. Elk onroerend goed heeft eigen
zakelijke rechten (vb. eigendom)
Zakelijke rechten = geheel van rechtsregels m.b.t. zaken en zakelijke rechten
= zaken worden geheel of gedeeltelijk onderworpen aan de heerschappij van een
persoon (natuurlijk persoon of rechtspersoon) zonder tussenkomst van een ander
persoon
=> Het Burgerlijk Wetboek (BW) voorziet een aantal ‘zakelijke rechten’
Eigendom/zakelijke rechten worden op een zeer verregaande manier beschermd door het Burgerlijk
Wetboek. 3 eigenschappen:
1. ABSOLUUT
Derden zijn verplicht om te erkennen dat de titularis van een zakelijk recht macht uitoefent
over de zaak. Als je eigenaar bent van vastgoed, mag je ‘in principe’ alles doen wat je wil met
die eigendom.
2. VOLGRECHT
De titularis van een zakelijk recht kan zijn recht laten gelden tegenover degenen in wiens
handen hij de betrokken zaak aantreft. Band tussen eigenaar en het goed blijft het goed
volgen wat er ook met gebeurd. (vb. gestolen auto)
3. VOORRANG
Een zakelijk recht primeer op een persoonlijk (contractueel) recht. Zakelijke rechten zijn
rechten die in het Burgerlijk Wetboek staan en die zijn geldig voor de hele staat. (vb.
huurkraan) => Anders dan persoonlijke rechten (‘vorderingsrechten’) die ontstaan bij
overeenkomst: vestigt rechtsband tussen twee of meer personen: overeenkomst
(afdwingbare presentatie om iets te doen, te geven of iets niet te doen)
Waarom zijn zakelijke rechten belangrijk in het licht van stadsontwikkeling?
- Maatschappelijke spanning: toekomstige uitdagingen van de grootstad: mobiliteit,
klimaatwissel/milieu, overbevolking, schaarste van nutsvoorzieningen,…
- ‘Eigendom’ als absoluut recht in een Westerse cultuur = aspect van ‘persoonlijke vrijheid’
- RUILEN en DELEN = de toekomst
=> Hoe verantwoord is het nog dat mensen onbeperkt eigendom kunnen verwerven? Hoe
verantwoord is het dat iedereen een eigen tuin moet hebben? Vragen bij onbeperkt
karakter van eigendom
ONROERENDE GOEDEREN
1. GRONDEN EN GEBOUWEN = onroerend uit hun aard
Vroeger/traditioneel: een begrensd deel van de aardoppervlakte en de vaste lagen die zich
eronder bevinden (vb. gebouw, fabriek, dijk, dam, brug, kelder,..)
=> mits fundamenten in de grond verankerd zijn of minstens niet verplaatst of
verwijderd kunnen worden zonder ernstige beschadiging en breekwerk
, Nu/traditionele criterium geëvolueerd via rechtspraak en regelgeving Ruimtelijke Ordening:
Volstaat dat een constructie op de grond steun vindt ten behoeve van de stabiliteit en
bedoeld is om gedurende langere tijd ter plaatse te blijven. (vb. geprefabriceerde woningen,
bungalow, stacaravan (ongeacht hun theoretische verplaatsbaarheid)
2. UITRUSTING VAN GEBOUWEN EN BOUWWERKEN = onroerend uit hun aard
Alle zaken die noodzakelijk zijn om een gebouwd erf te voltooien of volledig uit te rusten die
er die ermee verbonden zijn. (vb. deuren, trappen, rolluiken, gasleidingen, waterreservoirs,
ingebouwde keukentoestellen.)
3. BEPLANTINGEN, VRUCHTEN EN PRODUCTEN VAN BEPLANTINGEN EN DELFSTOFFEN =
onroerend uit hun aard
Alle wortelvaste veldvruchten en onafgeplukte boomvruchten, bomen, planten en
delfstoffen.
4. ONROEREND DOOR BESTEMMING
Onroerende goederen door bestemming zijn roerende (lichamelijke) goederen uit hun aard
die ingevolge een wettelijke fictie juridisch als onroerend worden beschouwd, ingevolge het
gebruik waartoe zij door de eigenaar van een erf of een gebouw zijn bestemd.
A. Het gaat om roerende voorwerpen die door hun eigenaar blijvend worden
verbonden met een onroerende zaak waarvan hij eveneens de eigenaar is. De wil
van de eigenaar tot permanente verbinding moet duidelijk blijken. (vb. gebruik van
cement, gips, kalk)
B. Het gaat om roerende voorwerpen die door hun eigenaar blijvend worden
verbonden met een onroerende zaak waarvan hij eveneens de eigenaar is, of die
door hun eigenaar worden geplaatst op een erg waarvan hij eigenaar is, voor de
diensten exploitatie van dit erg. (vb. machinepark, veestapel)
EIGENDOM
Meest omvrangrijke zakelijk recht: exclusief, absoluut en eeuwigdurend
BURGERLIJK WETBOEK
Het eigendomsrecht is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben
en erover te beschikken mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of de
verordeningen.
BELGISCH GRONDWET
Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemene nutte, in de gevallen op de wijze
bij de wet bepaald tegen een billijke en voorafgaande schadevergoeding.
Legaliteitsbeginsel: de uitvoerende macht (Koning, Gemeenschaps- en Gewestregeringen) moeten bij
de uitvoering van de wetten en decreten/ordonnantiën de hogere rechtsnormen respecteren, zoals
de Grondwet, de wetten en de internationale normen. Ze kunnen enkel optreden als ze daartoe bij
wet (decreet/ordonnantie) zijn gemachtigd.
EVRM: EUROPEES VERDRAG VOOR DE RECHTEN VAN DE MENS
Alle natuurlijke personen of rechtspersonen hebben recht op het ongestoorde genot van hun
eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd, behalve in het algemeen belang en met
, inachtname van de voorwaarden neergelegd in het internationale recht. De voorgaande bepalingen
zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten van een Staat om die wetten toe te passen
die zij noodzakelijk beschouwt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in
overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen
en boetes te verzekeren.
Belang van vastgoed stamt uit de Napoleontische tijd (Franse Code Civil) en is sindsdien ongewijzigd.
Geldt voor alle Westerse continentale rechtstelsels.
‘Real Estate’ in de common law rechtstelsels.
Daarom: belang van inventaris en openbaarheid rond eigendom van vastgoed.
=> inventaris van de verschillende gronden en gebouwen en de eigenaars ervan: op 2 niveaus
REGISTERS VAN DE HYPOTHEEKBEWAARDER
- In het leven geroepen bij wet van 1851
- Register: publiciteit ivm. onroerende goederen en zakelijke rechten op onroerende goederen
- Hypotheekkantoor per gerechtelijk arrondissement
- Uit het register blijkt wie de officiële eigenaar is van een onroerend goed + zakelijke rechten
die erop rusten
KADASTER
- = Inventaris van alle in België gelegen onroerende goederen
- Doelstelling = heffing van belastingen + identificatie onroerende goederen
- Gegevens worden bijgehouden per gemeente
=> perceel wordt aangeduid via code (afdelingen, nummer, sectie, perceel)
MEDE-EIGENDOM
= is het eigendomsrecht op eenzelfde zaak dat ondeelbaar aan verscheidene personen – mede-
eigenaars – toekomt, waarbij elk van de mede-eigenaars voor een breukdeel gerechtigd is in de zaak.
De zaak blijft onverdeeld en materieel intact.
VORMEN:
1. DE GEWONE MEDE-EIGENDOM
Deze ontstaat louter toevallig en is door de mede-eigenaars niet bewust gecreëerd. (vb.
tussen erfgenamen bij het openvallen van een nalatenschap) Tav. de ongewilde mede-
eigendom geldt de regel dat niemand kan worden gedwongen om in onverdeeldheid te
blijven. Elke mede-eigenaar kan te allen tijde de verdeling vorderen voor de rechtbank.
2. DE GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
De vorm van mede-eigendom ontstaat omdat de onverdeeldheid noodzakelijk is in functie
van gemeenschappelijk gebruik. De aarden bestemming van deze onverdeelde goederen
sluiten de verdeling uit (vb. in appartementsgebouwen: inkom, lift, hal, trappen,..)
3. DE VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM
Deze vorm van mede-eigendom ontstaat door de wil van twee of meer personen, die bij
overeenkomst vrijwillig een onverdeeldheid tot stand brengen. Het betreft een
georganiseerde vorm van mede-eigendom. (vb. twee personen kopen samen een grond, co-
housing)
