HUUR
1.Inleiding
Essentiële bestanddelen:
- Genot van de zaak Met opmerkingen [CC1]: Bezetting ter bede = om
- betaling huurprijs -> prijs is vrij te bepalen (maar moet redelijk zijn, dus niet 5€) noodsituatie op te vangen -> soort van onderlinge afspraak.
Kan ook heel eenvoudig stop gezet worden. Het valt niet
- Duurtijd -> geen minimumduur en wel maximum duur = 99j.
binnen een juridisch kader.
*Vanaf dat de huur meer dan 9j duurt moet je bepaalde formaliteit vervullen -> moet in de
Met opmerkingen [CC2]: Renovatieovereenkomst = als
notariële akte komen
huurder een nieuwe keuken van bv 12.000€ plaatst en zijn
huurprijs is 1000€/m dan kan hij een volledig jaar
Indeling:
kwijtgescholden worden van huur, voor de plaatsing van de
- Gemeen huur nieuwe keuken
- woninghuur
- handelshuur
- pacht = huurovk van landbouw (zien we niet)
➔ Als je niet onder woninghuur, handelshuur en pacht valt, moet je terug vallen op gemene huur.
Regels van openbare orde -> regels die in tegenstrijd zijn met deze wet zijn absoluut nietig
Dwingend recht -> in principe kan je er niet vanaf wijken
Aanvullend recht -> kan je wel vanaf wijken
Woninghuur valt bijna volledig onder dwingend recht
Gemeen huur is bijna volledig aanvullend recht
Als je een huurovk opstelt wat kies je dan best? -> Gemeenhuur omdat je er heel verregaande afspraken
in kunt maken.
2. Gemene huur
- Consensuele overeenkomst (artikel 1714 oud BW) = kan mondeling akkoord van beide partijen zijn
- Belang schriftelijk
- Fiscale verplichtingen -> zoals rr (binnen 4 maanden moet geregistreerd, indien erbuiten Met opmerkingen [CC3]: Bij woninghuur = termijn
beginnen boetes te lopen) registratie 2 maanden (gratis). Sanctie indien je buiten het
termijn valt -> huurder kan op elk moment opzeggen zonder
- Tegenstelbaarheid aan derden -> indien er een nieuwe verhuurder komt en er is geen geschrift
schadevergoeding
opgesteld, kan hij de huurder zomaar buiten zetten. Indien er een geschrift is, moet de nieuwe
verhuurder zich aan het contract houden
Als je met meerdere eigenaars zit, moet je toestemming hebben van alle eigenaars om te verhuren
Geldigheidsvoorwaarden contract:
- Handelingsbekwaamheid (vanaf 18j en ook niet onder bewindvoering)
- Wilsovereenstemming
*Dwaling = verkeerde voorstelling van de werkelijkheid. Deze moet wel verschoonbaar zijn Met opmerkingen [CC4]: Je moet als huurder
-bv je dacht een handelspand te huren maar het is een appartement opzoekingen doen en dingen nakijken
*Bedrog
*Geweld
*Gekwalificeerde benadeling = situatie waar jij in een ondergeschikte positie zit tov de andere
partij. De andere partij maakt misbruik van de omstandigheden om de ondergeschikte te laten tekenen
-Voorwerp en oorzaak -> moet geldig en geoorloofd zijn.
-geldig voorwerp: wanneer kan dit niet zo zijn bv uw onroerend goed onbewoonbaar is verklaard
- geoorloofde oorzaak: bv als je het huurt om plantage uit te baten
1/3
,- Contracten van onbepaalde duur (Art. 1736 BW) Met opmerkingen [CC5]: Als je geen afspraken maakt
-Eeuwigdurend ? → neen , max 99j over de duurtijd, wordt geacht dat dat maandelijks is en dat
je maandelijks kan opzeggen.
-Levenslang ? → kan
-Mondelinge contracten → kan maar best toch schriftelijk
- Contracten van bepaalde duur (art. 1737 BW) Met opmerkingen [CC6]: Huurovereenkomst komt niet
-Contractsvrijheid ten einde als verhuurder sterft
Huurovereenkomst komt niet ten einde als huurder sterft ->
-Nut opzegbeding (art. 1738 en 1739 BW)
gaat door naar erfgenamen van huurder
- Gemeubelde appartementen (art. 1758 BW) Met opmerkingen [CC7]: Wat als: huurder blijft na
beëindigen huurovk zitten, en verhuurder doet hier niks
Casus: mee.
“Onderhavige huurovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur ingegaan op 1 januari 2022 waarbij elke partij de -> er is sprake van een stilzwijgende wederinhuring. Onder
overeenkomst kan opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden ingaande de eerste dag van de maand na de maand waarin de dezelfde voorwaarden en duur blijven huren. Art 1738 obw
opzeg is gegeven door middel van een ter post aangetekende brief.”
→ Dit kan perfect. Ookal zegt de wet 1 maand, als de huurder en verhuurder overeenkomt met 6 maanden, mag dit. Met opmerkingen [CC8R7]: Huurovk voor bepaalde duur,
is er een bepaalde manier om er toch nog onderuit te komen
Casus: -> ja indien beide partijen akkoord zijn
“Onderhavige huurovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.”
→ Geen foute clausule maar artikel 1736 zegt dat het per maand kan worden opgezegd
2.1 Rechten en plichten van verhuurder
1. Leveringsplicht
- Tijdstip terbeschikkingstelling
- Nauwkeurige omschrijving van goed en aanhorigheden Met opmerkingen [CC9]: Is niet perse de
- Wijze van levering → overhandiging van de sleutels. plaatsbeschrijving. Verhuurder moet ook opnemen als bv
zonnepanelen mee opgenomen zijn in de huurovk,...
- Staat waarin het goed moet geleverd worden (art. 1719 en 1720 BW)
-Alle noodzakelijke herstellingen voor ingebruikname Met opmerkingen [CC10]: Verhuurder mag je niet
zomaar binnen maar je wel extra sleutels behouden. Deze
-Conform wettelijke of reglementaire bepalingen (bv brandkeuring, uitbatingsvergunning,…)
kan je nodig hebben in gevallen van nood
-Aanvullend recht
Met opmerkingen [CC11]: Dat je geen 'krot' afleverd
-Belang van gedetailleerde, omstandige plaatsbeschrijving (= verplicht):
-Bij intrede ! (belang verhuurder – art. 1731 BW) Met opmerkingen [CC12]: Huurder kan met verhuurder
overeenkomen dat pand niet in normale staat is. Maar zet dit
-Bij uittrede
op papier dat huurder dit aanvaard.
-Tegensprekelijk -> huurder en verhuurder moeten het beiden ondertekenen (als één
Met opmerkingen [CC13]: huurder wordt geacht om
partij tekent is het niet geldig)
pand achter te laten gelijk hij het heeft ontvangen. Indien
-Dwingend recht plaatsbeschrijving niet werd opgemaakt, en huurovk is
beëindigd en huurder laat het als een krot achter ->
Casus: verhuurder kan moeilijk de huurschade bewijzen (kan door
1) “De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een magazijn. bv facturen, foto's van toestand op dat moment,…)
→ niet volledig, adres, oppervlakte, plannetje bijvoegen,…
2) “De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een magazijn gelegen te…, zoals aangeduid op het bijgevoegde
plan in het geel.”
→ iets betere clausule
3) “De huurder erkent dat het pand zich in perfecte staat van onderhoud bevindt”.
→ geen geldige plaatsbeschrijving want het is niet specifiek. Het moet omstandig zijn (concreet en duidelijk)
4) “De huurder verklaart het goed ontvangen te hebben in goede staat van onderhoud en daaraan geen gebreken of
beschadigingen te hebben vastgesteld dan die vermeld in de plaatsbeschrijving die tussen partijen is opgemaakt en als bijlage bij
deze overeenkomst werd gevoegd.”
→ goed opgestelde plaatsbeschrijving
2. Onderhoudsplicht
- Art. 1719 en 1720 BW
- Wel voor verhuurder
- Eerst kijken naar contract (hebben we iets afgesproken omtrent herstellingen), als er niks in
2/3
, het contract staat kijken we naar de wet (onderscheid naar grote en kleine werken),
vrederechter
-Structuur gebouw, zelfde staat als bij aanvang huur
-Slijtage door normaal gebruik
-Toeval of overmacht Met opmerkingen [CC14]: Als woning volledig
onbewoonbaar is geworden door de schade wordt het
- Niet voor verhuurder: contract teniet gedaan.
-Schade toegebracht door huurder zelf of door gebrek aan onderhoud Als er gedeeltelijke schade is kan de huurder voor ontbinding
of prijsvermindering vragen
-Huurdersherstellingen (art. 1754 BW!)
- Aanvullend recht ! → In contract kan je overeenkomen dat de huurder of verhuurder instaat voor alle
herstellingen
Als er niks geregeld is, is de huurder verantwoordelijk voor de brandschade (tenzij hij kan aantonen dat
het buiten zijn schuld is ontstaan)
ENAC → als de ene partij zijn deel van de ovk niet nakomt, kan de andere partij zijn deel ook niet
nakomen totdat de ene partij zijn deel wel nakomt
Huurder moet verhuurder op de hoogte brengen bij eventuele schade.
Casus:
1) “De huurder neemt de verplichting op zich de gebouwen te betrekken als een goede huisvader en gedurende de huurtermijn zal
hij op zijn kosten alle normale kleine of huurdersherstellingen en onderhoud (krachtens de wet of de gebruiken) uitvoeren.
→ goed, gelijk de wet het voorlegt
2) De huurder zal echter in geen geval moeten instaan voor schade veroorzaakt door overmacht of ouderdom ingevolge een
normaal gebruik.
Verder zijn de grote herstellingen ten laste van de verhuurder, voor zover ze ten minste niet voortvloeien uit een fout of nalatigheid
van de huurder.”
De huurder zal moeten instaan voor schade veroorzaakt door overmacht of ouderdom ingevolge een normaal gebruik.
Verder zijn de grote herstellingen ten laste van de verhuurder, ook indien ze voortvloeien uit een fout of nalatigheid van de
huurder.”
→ aanvullend recht, dus je kan het wel afspreken
3. Rustig genot
- Stoornis door de verhuurder zelf (art. 1723 en 1724 BW)
- Stoornis door derden
-Niet voor feitelijke stoornissen = bv overlast, burenhinden, lawaai,…
-Wel aangesproken worden voor rechtsstoornissen = bepaalde stoornissen die gegrond zijn op
toegekende rechten bv verhuurder mag niet plotseling beslissen dat buurman over perceel mag lopen
om naar zijn huis te gaan. Verhuurder mag geen rechten toekennen aan andere partijen
- Verborgen gebreken
-Bv. Ernstige schimmel
-Aanvullend recht: verhuurder kan zich bevrijden (zeggen dat hij daar niet verantwoordelijk
voor is)
-Behalve voor gebreken die verhuurder kende
Verhuurder mag ook geen plotselinge wijzigingen aanbrengen aan het huis (verbouwingen). Bij dringende
herstellingen mag dit wel.
Casus:
1) “Zes maanden voor het einde van deze huurovereenkomst en onmiddellijk ingeval van te koop stellen van het gebouw, zal de
huurder toelaten dat er aanplakbrieven en publiciteitsborden worden aangebracht op het gebouw welke aankondigen dat het
gebouw te koop of te huur is. Deze aanplakbrieven of borden zullen op de meest zichtbare plaats aangebracht worden.
3/3
