COM – gemeen huur, woninghuur en koop
1. Inleiding
Essentiële bestanddelen:
- genot van een zaak
- betaling huurprijs
- duurtijd
Zie cursus vorig jaar
2. Gemeen huurrecht
Alles wat geen pacht, geen woninghuur en geen handelshuur is. Dus bv verhuur van opslagruimte,…
- Consensuele overeenkomst (artikel 1714 obw) = (mondeling) akkoord van beide partijen
- Belang geschrift
- Fiscale verplichtingen -> zoals rr (binnen 4 maanden moet geregistreerd, indien erbuiten Met opmerkingen [CC1]: Bij woninghuur = termijn
beginnen boetes te lopen) registratie 2 maanden (gratis). Sanctie indien je buiten het
termijn valt -> huurder kan op elk moment opzeggen zonder
- Tegenstelbaarheid aan derden -> contract moet geregistreerd zijn: Indien er een nieuwe schadevergoeding
verhuurder komt en er is geen geschrift opgesteld, kan hij de huurder zomaar buiten zetten.
Indien er een geschrift is, moet de nieuwe verhuurder zich aan het contract houden
Duur
- Contracten van onbepaalde duur (Art. 1736 BW)
- Eeuwigdurend ? → neen, max 99j
- Levenslang ? → kan
- Mondelinge contracten → kan maar best toch schriftelijk
-> kunt opzeggen
- Contracten van bepaalde duur (art. 1737 BW) Met opmerkingen [CC2]: Huurovereenkomst komt niet
-Contractsvrijheid ten einde als verhuurder sterft
Huurovereenkomst komt niet ten einde als huurder sterft ->
-Nut opzegbeding (art. 1738 en 1739 BW) -> zonder opzegbeding heb je niet zomaar gaat door naar erfgenamen van huurder
opzegmogelijkheid
Met opmerkingen [CC3]: Wat als: huurder blijft na
-> kunt niet opzeggen beëindigen huurovk zitten, en verhuurder doet hier niks
mee.
- Gemeubelde appartementen (art. 1758 BW) -> er is sprake van een stilzwijgende wederinhuring. Onder
dezelfde voorwaarden en duur blijven huren. Art 1738 obw
Verschil opzeg en ontbinding:
ontbinding is via rechtbank en opzeg kan je zo. Met opmerkingen [CC4R3]: Huurovk voor bepaalde duur,
is er een bepaalde manier om er toch nog onderuit te komen
Kan enkel ontbinden bij niet naleving van contracten, er moet een contractuele wanprestatie zijn. -> ja indien beide partijen akkoord zijn
Casus:
“Onderhavige huurovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur ingegaan op 1 januari 2022 waarbij elke partij de
overeenkomst kan opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden ingaande de eerste dag van de maand na de mwaand
waarin de opzeg is gegeven door middel van een ter post aangetekende brief.”
→ Dit kan perfect. Ookal zegt de wet 1 maand, als de huurder en verhuurder overeenkomt met 6 maanden, mag dit.
,Casus:
“Onderhavige huurovereenkomst wordt afgesloten voor onbepaalde duur.”
→ Geen foute clausule maar artikel 1736 zegt dat het per maand kan worden opgezegd
Rechten en plichten van verhuurder
1. Leveringsplicht
- Tijdstip terbeschikkingstelling
- Nauwkeurige omschrijving van goed en aanhorigheden Met opmerkingen [CC5]: Is niet perse de
- Wijze van levering → overhandiging van de sleutels. plaatsbeschrijving. Verhuurder moet ook opnemen als bv
zonnepanelen mee opgenomen zijn in de huurovk,...
- Staat waarin het goed moet geleverd worden (art. 1719 en 1720 BW)
-Alle noodzakelijke herstellingen voor ingebruikname Met opmerkingen [CC6]: Verhuurder mag je niet zomaar
binnen maar je wel extra sleutels behouden. Deze kan je
-Conform wettelijke of reglementaire bepalingen (bv brandkeuring, uitbatingsvergunning,…) nodig hebben in gevallen van nood
-Aanvullend recht
Met opmerkingen [CC7]: Dat je geen 'krot' afleverd
-Belang van gedetailleerde, omstandige plaatsbeschrijving (= verplicht):
-Bij intrede ! (belang verhuurder – art. 1731 BW) Met opmerkingen [CC8]: Huurder kan met verhuurder
overeenkomen dat pand niet in normale staat is. Maar zet dit
-Bij uittrede op papier dat huurder dit aanvaard.
-Tegensprekelijk -> huurder en verhuurder moeten het beiden ondertekenen (als één
Met opmerkingen [CC9]: huurder wordt geacht om pand
partij tekent is het niet geldig) achter te laten gelijk hij het heeft ontvangen. Indien
-Dwingend recht -> kan je niet van afwijken. Voordat de dwingende rechten zijn plaatsbeschrijving niet werd opgemaakt, en huurovk is
ontstaan kan je nooit afwijken beëindigd en huurder laat het als een krot achter ->
verhuurder kan moeilijk de huurschade bewijzen (kan door
Casus: bv facturen, foto's van toestand op dat moment,…)
1) “De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een magazijn.
Met opmerkingen [CC10]: op het moment van het
→ niet volledig, adres, oppervlakte, plannetje bijvoegen,…
contract moet je je daaraan houden maar na het
ondertekenen van het contract kan je er afstand van doen en
2) “De verhuurder geeft in huur aan de huurder, die aanvaardt, een magazijn gelegen te…, zoals aangeduid op het
onderling anders overeen komen
bijgevoegde plan in het geel.”
→ iets betere clausule
3) “De huurder erkent dat het pand zich in perfecte staat van onderhoud bevindt”.
→ geen geldige plaatsbeschrijving want het is niet specifiek. Het moet omstandig zijn (concreet en duidelijk)
4) “De huurder verklaart het goed ontvangen te hebben in goede staat van onderhoud en daaraan geen gebreken of
beschadigingen te hebben vastgesteld dan die vermeld in de plaatsbeschrijving die tussen partijen is opgemaakt en als
bijlage bij deze overeenkomst werd gevoegd.”
→ goed opgestelde plaatsbeschrijving
5) “Partijen komen overeen, in afwijking van art. 1730 BW, dat er geen plaatsbeschrijving zal worden opgemaakt.”
→ in principe niet geldig
2. Onderhoudsplicht
- Art. 1719 en 1720 BW
- Wel voor verhuurder
- Eerst kijken naar contract (wat hebben partijen afgesproken), als er niks in het contract
staat kijken we naar de wet (gaat aanvullend werken, die partijen leeg hebben gelaten),
vrederechter: contract -> wet -> vrederechter
-Structuur gebouw, zelfde staat als bij aanvang huur
-Slijtage door normaal gebruik
-Toeval of overmacht Met opmerkingen [CC11]: Als woning volledig
onbewoonbaar is geworden door de schade wordt het
- Niet voor verhuurder: contract teniet gedaan.
-Schade toegebracht door huurder zelf of door gebrek aan onderhoud Als er gedeeltelijke schade is kan de huurder voor ontbinding
of prijsvermindering vragen
-Huurdersherstellingen (art. 1754 BW!)
,- Aanvullend recht ! → In contract kan je overeenkomen dat de huurder of verhuurder instaat voor
alle herstellingen
1) “De huurder neemt de verplichting op zich de gebouwen te betrekken als een goede huisvader en gedurende de
huurtermijn zal hij op zijn kosten alle normale kleine of huurdersherstellingen en onderhoud (krachtens de wet of de
gebruiken) uitvoeren.
→ goed, gelijk de wet het voorlegt
2) De huurder zal echter in geen geval moeten instaan voor schade veroorzaakt door overmacht of ouderdom ingevolge een
normaal gebruik.
Verder zijn de grote herstellingen ten laste van de verhuurder, voor zover ze ten minste niet voortvloeien uit een fout of
nalatigheid van de huurder.”
3) “De huurder neemt de verplichting op zich de gebouwen te betrekken als een goede huisvader en gedurende de
huurtermijn zal hij op zijn kosten alle normale kleine of huurdersherstellingen en onderhoud (krachtens de wet of de
gebruiken) uitvoeren.
De huurder zal moeten instaan voor schade veroorzaakt door overmacht of ouderdom ingevolge een normaal gebruik.
Verder zijn de grote herstellingen ten laste van de verhuurder, ook indien ze voortvloeien uit een fout of nalatigheid van de
huurder.”
→ aanvullend recht, dus je kan het wel afspreken
3. Rustig genot
- Stoornis door de verhuurder zelf (art. 1723 en 1724 BW)
- Stoornis door derden
-Niet voor feitelijke stoornissen = bv overlast, burenhinden, lawaai,…
-Wel aangesproken worden voor rechtsstoornissen = bepaalde stoornissen die gegrond zijn
op toegekende rechten bv verhuurder mag niet plotseling beslissen dat buurman over
perceel mag lopen om naar zijn huis te gaan. Verhuurder mag geen rechten toekennen aan
andere partijen
- Verborgen gebreken
-Bv. Ernstige schimmel
-Aanvullend recht: verhuurder kan zich bevrijden (zeggen dat hij daar niet verantwoordelijk
voor is)
- behalve voor gebreken die verhuurder kende
Verhuurder mag ook geen plotselinge wijzigingen aanbrengen aan het huis (verbouwingen). Bij
dringende herstellingen mag dit wel.
Casus:
1) “Jaarlijks kan de verhuurder per aangetekend schrijven om een bezoek ter plaatse verzoeken teneinde de naleving van
onderhavige bepaling te controleren.”
→ geldig. Mag het voorzien in contract en moet met redelijk termijn
2) “Zes maanden voor het einde van deze huurovereenkomst en onmiddellijk ingeval van te koop stellen van het gebouw, zal
de huurder toelaten dat er aanplakbrieven en publiciteitsborden worden aangebracht op het gebouw welke aankondigen
dat het gebouw te koop of te huur is. Deze aanplakbrieven of borden zullen op de meest zichtbare plaats aangebracht
worden.
De huurder zal toelaten dat eventuele kopers of huurders het goed bezichtigen, tweemaal per week gedurende twee
achtereenvolgende uren, zonder hiervoor enige schadevergoeding noch huurvermindering te kunnen eisen. De huurder en de
verhuurder bepalen deze bezoekmomenten in onderling overleg.”
→ goed om in huurcontract op te nemen want als huurder moeilijk doet, heb je iets om op te staan
, “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd dringende herstellingen nodig heeft, die niet tot na het eindigen van de
huur kunnen worden uitgesteld, moet de huurder die gedogen, welke ongemakken hem daardoor ook mochten worden
veroorzaakt, en al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het verhuurde goed moeten derven.
Indien echter die herstellingen langer dan twintig dagen duren, wordt de huurprijs verminderd naar evenredigheid van de
tijd en van het gedeelte van het verhuurde goed waarvan hij het genot heeft moeten derven.”
Rechten en plichten van huurder
1. Betaling huurprijs
- Omvang huurprijs (contractsvrijheid)
- Indexatie (1x/jaar) art 1728bis obw! Dwingend recht want het mag maar 1x per huurjaar. Indien je
een clausule hebt opgenomen, mag je indexeren. Als er niks van in je contract staat, mag je geen
indexatie vragen.
- Lasten verbonden aan verhuring (alle lasten mbt genot van het goed)
-Aanvullend recht
-Specifieke regeling mogelijk
-Verjaring (art. 1728 BW) voor achterstallige huur = 5j
Voorbeeld: “De huurprijs is gekoppeld aan de gezondheidsindex zoals gepubliceerd door het Ministerie van Economische
Zaken. De huurprijs zal dezelfde schommelingen ondergaan als genoemde index, zowel in verhoging als in verlaging.
Op elke verjaardag van de ingang van dit contract zal de huur aangepast worden volgens formule
aangepaste huurprijs = basishuurprijs x nieuwe index
basisindex
De te betalen huurprijs zal nooit lager zijn dan de overeengekomen basishuurprijs ten belope van 420 euro per maand.
Mocht na het in voege treden van deze overeenkomst de berekeningswijze van het indexcijfer of de basis ervan worden
gewijzigd, komen de partijen uitdrukkelijk overeen zich voor de toepassing van dit artikel te schikken naar de onderrichtingen
in het Belgisch Staatsblad bekend gemaakt.”
Casus:
“Partijen komen overeen geen indexering te zullen toepassen.”
→ geldig
“De huurder neemt op zich alle taksen, belastingen en retributies met betrekking tot de uitbating van zijn activiteit.”
→ kan perfect en is ook logisch
“De huurder neemt op zich alle taksen, belastingen en retributies.”
→ mogelijk maar nadelig voor de huurder. Bij woninghuur is dit van dwingend recht en is niet dus niet correct, dan zal de
wet ingrijpen
“De huurder zal ter vergoeding van de taksen, belastingen en retributies met betrekking tot het verhuurde pand jaarlijks een
forfaitair bedrag van € 200 betalen op rekeningnummer van de verhuurder
→ goed
2. Gebruik conform bestemming
- Duidelijk bepalen in overeenkomst
- Sanctie: art. 1729 BW: ontbinding. Met opmerkingen [CC12]: Verschil nietigverklaring en
- Quid werken bij einde huur? -> specifieer dit goed in contract ontbinding:
Nietigverklaring: een gebrek voor de totstandkoming
-Vast Ontbinding: sanctie die ge kunt inroepen in de loop van het
-Verhuurder kan wegname niet eisen contract
-Verhuurder moet werken vergoeden, tenzij luxe-uitgaven
-Wegneembaar
-Huurder voor einde huur wegnemen
-Zo niet, keuze verhuurder:
