Het is een samenvatting van alle lessen en PowerPoints.
Ik heb ervoor gezorgd dat de samenvatting overzichtelijk is omdat het niet zo gemakkelijk is om de structuur van de lessen te begrijpen. Geslaagd eerste zit met 14/20
Verschillende domeinen
Kopen
o Privaat
o Sociaal
Huren
o Privaat
o Sociaal
Investeren
Beleggen
Grootste aantal van de bevolking zijn
privaat eigenaars
1.2.Kopen
1.2.1. Eindgebruiker – eigennaar
1.2.1.1. Vraagperspectief
Cyclus:
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
o Kwantitatief (oppervlakte, voldoende ruimtefuncties)
o Kwalitatief (functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago – Oxfam)
o Locatie (woonwerk-verkeer, natuur, station)
o Financieel (betaalbaar, te duur, mag duurder)
DYNAMISCHE VRAAG – STATISCH AANBOD
1
Elias Laurent
,Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024
1.2.1.2. Woningprijs
Beïnvloedende factoren
o Besteedbaar budget = ability
o Wil om te kopen = willingness
o Vraag & aanbod
NIET de kostprijs
Evolutie + enkele vaststellingen:
o Regionale verschillen – Vlaanderen / Brussel / Wallonië
o Prijsevoluties binnen de gewesten gelijklopend
o Woonquote vuistregel max. 30% van beschikbaar inkomen
o Rechtstreeks verband tussen leningscapaciteit en woningprijzen
Basisprincipes
Vraag & Aanbod
o Ability (koopkracht eigen middelen (EM) + Ontleningscapaciteit)
o Willingness (Bereidheid, vertrouwen)
Ability – Waar haal ik het budget om het te kopen?
o Eigen middelen
o Hypothecaire lening (onroerend onderpand/ hypotheek)
o Andere mogelijkheden
De verhouding is afhankelijk van:
o Leeftijd
o Spaarsnelheid
o Gezinstoestand
o Ingeschatte inkomensevolutie
o Toevalligheden (investering, erfenis, …)
Ability
Vastellingen
Meer dan 90% van startende eigenaars
jonger dan 45jaar hypothecaire lening
Slechts 10% van de kopers vanaf 65jaar
hypothecaire lening
Totaal 78% van de aankopen/bouwen
hypothecaire lening
Verhouding EM – HL verschilt sterk in
functie van leeftijd
2
Elias Laurent
,Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024
Ontleningscapaciteiten
Zijn determinerende factoren voor lenen
Inkomen
o Besteedbaar inkomen woonquote
o Fiscaliteit (woonbonus?)
Uitgaven
o Intrestvoet
o Fiscaliteit (BTW, registratikosten)
o Hypotheektype
Afbetalingsratio
= initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen
Verschilt niet substantieel doorheen de recente tijd = stabiel tot licht stijgend
(in functie van de invloed van de determinerende factoren)
Vuistregel = WOONQUOTE afbetaling maximaal 30% van inkomen
Vlaanderen gemiddeld eigenaars 25%
Europa 25%
MAAR reële ontleningscapaciteit stijgt: relatieve ontleningslast dalend
Inflatie
Loonstijging
Herfinancieringen
Afbetalingsratio = initiële afbetaling hypotheek in verhouding tot het inkomen.
Verschilt niet substantieel door de recente tijd → stabiel tot licht stijgend.
Woonquote = De verhouding af betaling/huur + woonkosten tussen en inkomen.
Maximaal 30% van inkomen
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de initiële afbetalingsratio bijna niet verandert? Welke
mechanismen zijn er?
Inkomensevolutie
Evolutie hypothecaire intrestvoeten
o Vanaf 1982 zeer sterke daling
o Bij gelijke maandelijkse afbetaling afbetaling verschuift van intrestafbetaling naar
kapitaalaflossing belangrijk
o Meer kapitaal te lenen! groter besteedbaar budget
Fiscaliteit bouwsparen en Woonbonus
o Sterke toename ontleningscapaciteit
o Tot 2005 bouwsparen ongeveer 1000€ per woning
o Vanaf 2005 Woonbonus rentevoordeel 2490€ per koppel
o Kortstondig effect – 2005 & 2006
o Fixed/absoluut voordeel – niet relatief!!! grootste effect bij de kleinere woningen
Looptijd hypothecaire lening
o Gestart met de invoering van Woonbonus langere fiscale aftrek
o Langere looptijd lagere maandelijks afbetaling
3
Elias Laurent
, Marktkennis Vastgoed 2023 – 2024
o Zelfde afbetaling hoger beleenbaar bedrag
Verhoging van de woonprijzen (door onder meer huishoudenscompetitie)
Beleningsgraad
o 90% vd starters lenen + lenen hoog percentage (80% - 100%)
o Doorstromers lenen minder + meer eigen inbreng
Willingness
Determinerende factoren
Vertrouwen in kopen van discrete goederen 4 indicatoren
Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van
o Economische situatie
o Werkloosheid
o Financiële situatie van de gezinnen
o Spaarcapaciteit van de gezinnen
Correlatie tussen willingness – ability – woningprijs
Duidelijke relatie tussen woningprijs/ontleningscapaciteit en consulentenvertrouwen
tegenovergestelde tendens
Vertraging van ongeveer enkele maanden eerst fluctuaties in woningprijs, nadien volgt
consumentenvertrouwen
Het consumentenvertrouwen is echter wel een stuwende factor voor de golfbeweging
vertrouwen (willingness) duwt de prijzen omhoog tot het maximumniveau van de
ontleningscapaciteit (ability)
1.2.1.3. Woonkost
Netto-woonkost bij aankoop
Aankoopprijs (in de vorm van maandelijkse afbetaling)
Kosten verbonden aan de aankoop
o Kosten verbonden aan de aankoop zelf
Aan de koper
Aankoopsom
Soms: aandeel in de Onroerende Voorheffing (OV)
Aan de overheid
Belastingen registratie (in de regel 10% in Vlaanderen) of BTW (in
de regel 21%)
BTW op bv ereloon notaris
Kosten verbonden aan overschrijvingen van de overdracht,
retributies voor de hypotheekstaat, administratieve kosten (eigen
aan de diverse overheden), openstaande schulden
Aan derden (bank, landmeter ...)
Soms: plankosten
Kosten aan de bank (schatting, administratie ....)
Soms: aandeel in de OV
Aan de notaris
Ereloon (wettelijk bepaald)
Werkingskosten (opzoekingen, alg werkingskosten ....)
4
Elias Laurent
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur eliaslaurent. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
