Hoofdstuk 1: Inleiding tot vastgoed
1 Inleiding
▪ Wat is vastgoed?
₋ Transacties met betrekking tot onroerende goederen
₋ Verkoop van onroerende goederen
₋ Verhuur van onroerend goed
₋ Bouwen en verbouwen van onroerend goed
▪ Vastgoed is complexe materie
₋ Er zijn veel uitlopende regels van toepassing
Burgerlijk recht
Ruimtelijk ordening en stedenbouw
Fiscaal recht
Energierecht
1.1 Vastgoed wordt aantrekkelijker
▪ Vastgoed is tegenwoordig enorm populair
₋ Er wordt ook wel eens gezegd dat Belgen met een baksteen in de maag geboren worden
₋ De vraag naar woningen is de voorbije jaren toegenomen, wat ervoor gezorgd heeft dat de
woningprijzen gestegen zijn. In 2023 zijn de verkoopprijzen beginnen stabiliseren.
▪ Factoren die voor een stijging in de vraag naar vastgoed hebben gezorgd
₋ Voorbije jaren was de rente enorm laag, wat gezorgd heeft voor een stijging in vraag
Lage rente maakt het interessant om te investeren in onroerend goed
₋ De bevolking neemt toe en meer mensen hebben een eigen woning nodig
₋ Er zijn meer éénoudergezinnen waardoor er voor 1 gezin vaak 2 woningen nodig zijn
▪ Factoren die voor een daling in de vraag naar vastgoed hebben gezorgd
₋ Door de bouwshift mag er geen nieuwe open ruimte gebruikt worden als bouwgrond
₋ Stijgingen van vastgoedprijzen zorgen voor een daling in de vraag naar vastgoed
1.2 Verkoop van onroerend goed
▪ Voor het eerst in jaren is de verkoopprijs beginnen stabiliseren
₋ Vastgoedprijzen waren te hoog, waardoor mensen geen woning meer konden aankopen
Als het aantal vastgoedtransacties daalt, dan dalen de vastgoedprijzen
₋ De rente is gestegen, waardoor de vraag naar woning is gedaald
Als de vraag naar woning afneemt door hogere rentetarieven, dan dalen vastgoedprijzen
1
,1.2.1 Leeftijd van de kopers in 2023
▪ Jonge kopers hebben in 2023 minder vastgoed aangekocht dan voorheen
₋ Door de hoge rente is het voor jonge mensen moeilijk geworden om een woning te kopen
₋ Vastgoed wordt nu voornamelijk aangekocht door mensen die meer middelen hebben
1.2.2 Daling in hypothecaire leningen in 2023
▪ In januari bereikte het aantal hypothecaire leningen een dieptepunt
₋ In de eerste twee maanden van 2023 zijn 32.600 woonkredieten geopend
₋ Dat is ongeveer de helft van het gemiddelde van de voorbije 5 jaar
₋ Tegenover januari en februari 2022 gaat het om een terugval met 47%
▪ Twee redenen waarom het aantal hypothecaire leningen daalde
₋ Door de daling in vastgoedtransacties is er een daling in nieuwe hypothecaire leningen
₋ Door de grote stijging in de rente is er een daling in nieuwe hypothecaire leningen
1.2.3 Quotiteit
▪ Hoeveel iemand kan lenen hangt af van verschillende factoren
₋ Maandelijks netto-inkomen
₋ De quotiteit
₋ De rentevoet en looptijd van de lening
▪ Wat is quotiteit?
₋ Verhouding tussen leenbedrag en waarde van woning volgens schatting van een bank
₋ Het percentage van de quotiteit geeft aan hoeveel iemand kan lenen voor een huis
₋ Banken geven maximaal 90% quotiteit, in dat geval moet je 10% eigen middelen voorzien
1.2.4 Energieprestatiecertificaat
▪ EPC = energieprestatiecertificaat
₋ Wie een woning te koopt of te huur wil stellen moet daarvoor een EPC hebben
Daarop staat een label: A+, A, B, C, D en F
Het label A+ betekent dat je een heel energiezuinige woning hebt
Het label F betekent dat je een energieverslindende woning hebt
₋ Naast het label toont het EPC ook de berekende energiescore
Dat is het berekende energieverbruik per jaar en per m2 bruikbare vloeroppervlakte
▪ Renovatieplicht 2023
₋ Vanaf 2023 is er een plicht tot renovatie voor wie een energieverslindende woning koopt
₋ Energieverslindende woningen worden steeds minder populair door de renovatieplicht
₋ De renovatieplicht heeft gezorgd voor een afname in de vraag naar woningen
2
,1.3 Verhuur van onroerend goed
▪ CIB = Confederatie van Immobiliënberoepen
₋ Dit is de vakorganisatie binnen de vastgoedsector
₋ De leden van het CIB kunnen rekenen op een ruime dienstverlening, een groot netwerk en
belangenbehartiging op alle niveaus
▪ Stijging verhuurprijzen
₋ Kooptransacties zijn dit jaar afgenomen, waardoor meer mensen een woning hebben gehuurd
₋ De huurprijzen zijn gestegen door een stijging in de vraag naar huurwoningen
1.3.1 Gevolg van inflatie op huurders
▪ Inflatie was niet interessant voor huurders omwille van 2 redenen:
₋ Hoge energiefacturen
Huurders hadden te maken met hoge energiefacturen
Huurwoning zijn vaak slecht geïsoleerd
₋ Indexering van huurprijzen
De indexering van huurprijzen was nadelig voor huurders
Door de inflatie was er vorig jaar een hoog indexcijfer, waardoor huurprijzen hoger
opgetrokken mochten worden. Een indexering zorgt voor meer kosten voor de huurders.
Vorig jaar mochten de prijzen van slecht geïsoleerde woningen wel niet meer geïndexeerd
worden. Als bleek uit het EPC dat de woning energieverslindend was, dan mocht de
verhuurder de prijs van de woning niet optrekken. Er was vorig jaar een indexatiestop.
1.4 Bouwen en verbouwen van onroerend goed
▪ Bouwen en verbouwen is de afgelopen jaren duurder geworden,
₋ Een grote oorzaak is dat er steeds meer eisen zijn om een energiezuinige woning te bouwen
₋ Door de inflatie werden de bouwmaterialen ook duurder
₋ In 2023 beginnen te prijzen van bouwmaterialen wel opnieuw te stabiliseren
2 Bronnen van het vastgoedrecht
▪ Geen aparte rechtstak
▪ Combinatie van privaat en publiek recht
₋ Privaatrecht
BW: bijzondere overeenkomsten, zakelijke rechten, erfrecht, huwelijksvermogensrecht
Wet Breyne: woningbouwwet
Woninghuurdecreet
₋ Publiekrecht
Vlaamse Codex Fiscaliteit: verkooprechte, onroerende voorheffing, verkrottingsheffing
Vlaamse Codex Ruimte Ordening: VCRO
Energiedecreet
Vlaamse Wooncode
Decreet integraal waterbeleid
▪ Federale en Gewest materie
▪ Rechtspraak: vredegerecht of rechtbank van eerste aanleg
₋ Vredegerecht: voor geschillen < 5.000,00 EUR
Ook huurgeschillen, burenruzies,… komen bij vredegerecht ongeacht waarde van geschil
₋ Rechtbank van eerste aanleg: voor geschillen > 5.000,00 EUR
3
,3 Vastgoedactoren
▪ Vastgoedmakelaar worden
₋ BIV – erkenning is vereist
Als je vastgoedmakelaar wil worden en je je die titel wil toe – eigenen, dan kan je niet om
een BIV – erkenning heen, zowel voor activiteiten in hoofdberoep als in bijberoep
₋ Deontologische regels en plichtleer
De vastgoedmakelaars moeten een aantal deontologische regels naleven. Deze regels
staan in het reglement van plichtenleer, ook wel kortweg de plichtenleer genoemd
₋ Tuchtsancties
Het BIV is bevoegd om een tuchtsanctie op te leggen voor overtredingen tegen de
deontologie van de vastgoedmakelaar
₋ Vastgoedmakelaar – bemiddelaar
De vastgoedmakelaar-bemiddelaar is de persoon die tussenkomt in de relatie tussen koper
en verkoper of verhuurder en huurder, en die partijen bij elkaar brengt
₋ Vastgoedmakelaar – syndicus
De vastgoedmakelaar-syndicus beheert mede-eigendommen in appartementsgebouwen
of groepen gebouwen in gedwongen mede-eigendom
Op langere termijn heeft de syndicus ook een taak en verantwoordelijkheid wat het
behoud van de verkoop- en verhuurwaarde van de panden betreft
4
, Hoofdstuk 2 : De koopovereenkomst
1 De koopovereenkomst
1.1 Begrip art. 1582 BW
▪ Art. 1582 BW: Koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren,
en de andere om daarvoor een prijs te betalen.
₋ Twee essentiële elementen: eigendomsrecht en betaling van een prijs
₋ Zonder deze twee bestanddelen is er geen koop – verkoopovereenkomst
1.1.1 Eigendomsoverdracht
▪ Bij een koop is er sprake van een eigendomsoverdracht van het verkochte goed
▪ Dat onderscheidt de koop bijvoorbeeld van een huurovereenkomst of overeenkomst van bruikleen
▪ In die gevallen is er alleen sprake van tijdelijke terbeschikkingstelling van het genot van een goed
1.1.2 Betaling van de prijs
▪ Een van de wezenlijke bestanddelen van een koop gaat over de betaling van een prijs
▪ Die betaling moet in geld gebeuren
▪ Op dat vlak onderscheidt een koop zich bijvoorbeeld van een ruil
1.2 Begrip art. 1583 BW
▪ Art. 1583 BW: Hij is tussen partijen voltrokken, en de koper verkrijgt van rechtswege de eigendom
ten aanzien van de verkoper, zodra er overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, hoewel de zaak
nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.
₋ Koop is een consensueel contract: geen vormvereisten voor de geldigheid
₋ De eigendom gaat in principe onmiddellijk over
Afwijking mogelijk met een ‘beding van eigendomsvoorbehoud’
1.2.1 Consensueel contract
▪ Een koopovereenkomst is consensueel, dat betekent dat de koop in principe tot stand komt door
de loutere wilsovereenstemming van de koper en de verkoper en dat daarvoor geen zakelijke of
plechtig contract vereist is.
₋ Het louter akkoord is voldoende voor de geldigheid van het koopcontract
₋ Het geschrift is niet nodig voor de geldigheid van het contract,
₋ Er is wel een geschrift nodig voor het bewijs van de koop
₋ Er is een notariële akte voor de tegenstelbaarheid tegenover derden
1.2.2 Eigendomsoverdracht
▪ De eigendom van het verkochte goed gaat in principe op de koper over zodra de koopovereenkomst
tot stand komt, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is
▪ Van zodra men een akkoord heeft over de prijs gaat de eigendom onmiddellijk over van de verkoper
op de koper, ookal is er nog geen prijs betaald
▪ Op de regel dat de eigendom onmiddellijk over gaat bestaat wel een uitzondering
₋ Partijen kunnen onderling overeenkomen om de eigendomsoverdracht uit te stellen
₋ Met een ‘beding van eigendomsvoorbehoud’ kan men de eigendomsoverdracht uitstellen tot
moment van levering of betaling, dit is standaard voorzien in compromis
5
, 2 Beding van eigendomsvoorbehoud
▪ De verkoop is gesloten door het ondertekenen van onderhavige overeenkomst, onder voorbehoud
van eventueel hierna vermelde opschortende voorwaarden. De koper bekomt het eigendomsrecht
bij het verlijden van de notariële akte. Hij zal er op hetzelfde ogenblik het genot en het vrij gebruik
van verkrijgen, behoudens hierna anders vermeld.
₋ Binnen de 4 maanden moet de notariële akte worden verlijdt door de notaris
₋ Het beding van eigendomsvoorbehoud zorgt ervoor dat een verkoper eigenaar blijft van het
verkochte goed tot de koopprijs volledig is betaald
₋ Betaalt de koper de niet, dan de verkoper het verkochte goed terugvorderen
3 Vorm en bewijs
▪ Geen vormvereisten voor de geldigheid van het koopcontract
₋ Een koop – verkoop is niet aan bepaalde vormvoorwaarden onderworpen om geldig te zijn
₋ De koop is voltrokken zodra partijen het eens zijn over de zaak en de prijs
▪ Boven de 3500 euro is wel een geschrift noodzakelijk om de koop te bewijzen
₋ Er is een geschrift nodig om het bewijs te kunnen leveren van het bestaan van de overeenkomst
▪ Bij de verkoop van onroerende goederen gelden wel extra vormvereisten
₋ Verschillende documenten vereist om de koper voldoende te informeren
Energieprestatiecertificaat
Bodemattest
Keuringsverslag elektriciteit
Stedenbouwkundig uittreksel
…
₋ Authentieke akte nodig voor de tegenstelbaarheid aan derden
Wat onroerende goederen betreft, zal men noodzakelijk een authentieke akte moeten
verlijden om de koop tegenstelbaar/tegenwerpelijk te maken aan derden ter goeder trouw
4 Geldigheidsvereisten
▪ Opdat een koopovereenkomst geldig is, moeten 4 voorwaarden vervuld zijn
₋ De bekwaamheid
₋ De toestemming
₋ Het voorwerp
₋ De oorzaak
4.1 De bekwaamheid
▪ Art. 1594 BW: Al diegene aan wie de wet het niet verbiedt, kan kopen of verkopen
₋ De algemene regel is dat iedereen een koop – verkoopovereenkomst kan afsluiten
₋ Er is wel een uitzondering op die regel, volgende personen kunnen dit niet:
Minderjarigen
Onbekwaamverklaarden
₋ Iedereen die handelingsbekwaam, oftewel meerderjarig is, kan kopen of verkopen
₋ Handelingsbekwaamheid ontstaat vanaf de meerderjarigheid
₋ Ook rechtspersoonlijkheden kunnen kopen of verkopen, bij aankoop door een rechtspersoon
▪ Bij aan – of verkoop van onroerend goed door minderjarigen of onbekwaamverklaarden moeten
2 voorwaarden voldaan zijn
₋ Toestemming van de ouders
₋ Machtiging van vrederechter
6
