Marktanalyse retail component (Victoria Tanret)
Retail?
= Het leveren van goederen en diensten aan de eindgebruiker.
(Dit gebeurd voornamelijk door fysieke winkels, maar gebeurd ook meer en meer online, via
webshops.)
Types of retail
- High Street
Hoofdshoppingstraat
o Bv. H&M in de Veldstraat
- Shopping Center
o Bv. de K in Kortrijk
- Baanwinkels Retail Parks
Winkels lands de baan. Dit heeft de consument graag (clusters)
o Bv. in Zwevegem aan rondpunt met Kruidvat, Lidl, Action, …
- Factory (outlet)
o Bv. Roermond
1. HIGH STREETS
Type retailers
Er bestaan veel verschillende winkels met verschillende producten zoals; kledij, beauty,
schoenen, …
In een High Street is het zelden het geval dat er 1 eigenaar, eigenaar is van alle winkels in
deze straat. Bij projectontwikkeling is het wel de bedoeling om over het project in 1 geheel
na te denken.
Bij High Streets ga je vaak dezelfde winkels zien (zara, h&m, …) Dit zijn aantrekkelijke winkels
voor vele mensen.
Main Six
- Brussel (Rue neuve)
- Antwerpen (De Meir)
- Luik (Vinave d’lle)
- Gent (Veldstraat)
- Brugge (Steenstraat)
- Hasselt (Hoogstraat/ Demerstraat)
De vlekken rond de steden worden “Verzorgingsgebieden” genoemd.
1
,Verzorgingsgebied
= Het is een gebied dat verzorgd wordt. Het is een goed gelegen gebied dat voor vele
mensen goed bereikbaar is. De reistijd die nodig is om het centrum te bereiken is doenbaar.
Mensen zijn bereid om ongeveer 20 min. te rijden tot een shoppingcenter, High Street, …
Men kijkt in deze gebieden ook naar de koopkracht van de mensen.
- Lage koopkracht
Niet ideaal om luxemerken te vestigen.
- Hoge koopkracht
In deze regio gaat men meer luxesegmenten gaan vestigen.
Koopkracht
= Dit geeft aan hoeveel een huishouden gemiddeld kan kopen in een bepaalde regio.
Specifics
Specifieke elementen waar men moet op letten bij het creëren van drukke buurten.
- Voetgangerszones
- (Betaald) parkeren
- Toegankelijkheid (Is er voor iedereen een mogelijkheid om deze zone te bereiken?)
- Is de omgeving schoon en veilig
- Toerisme
- Horeca aanwezig
Men moet erop letten dat het een belevenis is voor de bezoekers, dat er voor iedereen iets
te doen is en zich een hele dag kan amusseren.
! Vergunningen voor het creëren van deze zones zijn moeilijk te verkrijgen.
- België is een zeer complexe markt om te gaan ontwikkelen.
- Vele Belgische ontwikkelaars trekken naar Polen, omdat er in Polen meer plaats is en
het makkelijker is om te ontwikkelen.
Prime Rents
Deze grafiek toont aan hoeveel een winkel per m2 moet
betalen aan huur per jaar.
! Hoe bekender en drukker de straat, hoe hoger de huur
zal zijn om het pand te kunnen huren.
De huur van een winkelpand in een High Street gaat van
900-2000 euro per maand.
De verhuurder van een pand geeft het pand casco aan de retailer. De retailer gaat alles zelf
nog moeten plaatsen en kunnen indelen zoals de toog, … er is nog na het krijgen van het
pand een grote investering nodig om het tot een mooie, ingerichte winkel te kunnen krijgen.
2
,Prime Yields
= huurinkomsten/ bedrag die je hebt betaald voor de investering.
Opbrengsten VS Kosten (%)
! Als het gepercipieerde risico hoog is, dan gaat de yield ook hoog zijn.
Als risico hoog is, dan ga je veel return willen (veel yield)
Een lage yield, is het minste risico.
! Risico, rendement en yield zijn gelinkt aan elkaar.
2. SHOPPING CENTERS
In een shoppingcenter zijn het meestal mono-eigenaars. De winkels zijn aan elkaar gelinkt en
hebben vaak dezelfde eigenaar. Het hele shopping moet draaien.
In een shoppingcenter moet men ervoor zorgen dat mensen zich een hele dag kunnen
blijven bezighouden. Er moet veel te doen zijn in het shoppingcenter zoals winkels, cafés,
restaurants, dingen voor de kinderen, cinema, … door de vele leuke dingen trek je mensen
aan en zorg je ervoor dat ze een hele dag kunnen bezig blijven.
Men onderzoek welke winkels leuk zijn voor de klanten en welke winkels de klanten
aantrekken om te komen. Kijken waarom mensen willen terugkomen naar het
shoppingcenter.
Primary Shopping Centers
Er is vrij weinig leegstand in de shoppingcenters van België.
De pensioenfondsen zijn meestal de eigenaars van de shoppingcentra.
Specifics
- Ontwikkeling op lange termijn
- Voldoende groot (zijn de ruimtes groot genoeg voor bepaalde winkels?)
Minimum 30 000 m2 groot
- Relevante omvang (is het voldoende groot om er vele winkels in te krijgen?)
- Gemakkelijk kunnen (betaald) parkeren
- Goede indeling (aantal etages, …)
- Ervaring (leuke ervaring voor de klanten)
Prime Rents
In een shopping centra heb je gemeenschappelijke kosten/lasten zoals; schoonmaak,
onderhoud van het dak, groen, …
De gemeenschappelijke lasten worden afgetrokken van de huurprijs.
3
, Een voorbeeld van het winkelcentrum ‘Dockx’ in Brussel. Er is geen airco en chauffage
aanwezig in de gemeenschappelijke gangen, enkel in de winkels zelf. Dit zorgt ervoor dat
men gaat besparen en de gemeenschappelijke kosten lager zullen liggen.
3. RETAIL PARKS OUT OF TOWN RETAIL (baanwinkels)
Type retailers
Het zijn winkels gelegen buiten het centrum en zijn vooral gelegen aan drukke wegen, met
een grote parking erbij zodat er veel klanten gemakkelijk kunnen parkeren.
Bv. shopping in Zwevegem. Met action, kruidvat, zeeman en lidl. Hierbij is een grote parking
voorzien waar men gratis kan parkeren. Alle winkels zijn op gelijkvloers en niet in een
overdekt centrum.
Clustering: auto 1 keer parkeren en kan terwijl verschillende boodschappen doen. En dan
direct weg. Je moet de aandacht krijgen in zijn geheel.
Prime RENTS bij out of town shops
- De huurprijzen zijn veel lager omdat de grondprijs lager is en de oppervlaktes zijn
veel groter (anders zou het door de grote opp. Veel te duur zijn.)
- Een standaard baanwinkel is 1000 m2 groot.
Deze betaald ongeveer dezelfde prijs als een winkel midden in de stad van 100
m2.
Prime RENTS retail parks
! De duurste retail parks zijn duurder in de clusters (dus meerdere baanwinkels bij elkaar)
dan alleenstaande baanwinkels.
Prime YIELDS out of town shops
Mensen wouden hier niet in investeren, het was niet aantrekkelijk en men zag er vroeger
geen toekomst in.
- Door COVID zijn supermarkten aantrekkelijk geworden
- Sinds 2014-2015 werd dit gezien als een zekere investering
- Een supermarkt ga je altijd nodig hebben
De supermarkten zijn dus wel een zekere investering
Specifics bij out of town shops
De gemeenschappelijke kosten gaan lager zijn, omdat er geen overkapping is.
- De kosten zijn veel lager dan in een shoppingcenter
- Visibiliteit is zeer belangrijk (signalisatie, rondpunt, route, …)
4
