Resume
Samenvatting vastgoedrecht - koop D. Meulemans
- Cours
- Vastgoedrecht
- Établissement
- Hogeschool Gent (HoGent)
Samenvatting van hele deeltje koop van vastgoedrecht van D. Meulemans
[Montrer plus]
Aperçu du contenu
VASTGOEDRECHT – KOOPDEEL 1: DE VERKOOP VAN EEN ORG
2 WETTELIJKE REGIMES:
1. Het gemeenrecht inzake koop
o Bevindt zich in het oud BW
o Gedeeltelijk van dwingend recht en gedeeltelijk van aanvullend recht
o Huurrecht = 90% van de rechtsregels is van dwingend recht
o Bij koop is de helft van de regels van aanvullend recht je kan er van afwijken
o De wetgeving op koop is veel evenwichtiger dan bij huur
2. De woningbouwwet (wet Breyne)
o Wet van 1971 die in 1991 grondig gewijzigd is
o Bijzondere regeling voor de verkoop van een te bouwen of in aanbouw zin de woning met
een specifiek toepassingsgebied
o 5 cumulatieve voorwaarden om onder de woningbouwwet te vallen
o Is volledig van dwingend recht, er is maar 1 klein regeltje waarvan je mag afwijken
o Regelt niet alle aspecten van de verkoop, het regelt de aanbouw en de belangrijkste aspecten
van de verkoop, aspecten die niet geregeld wordt in de woningbouwwet wordt teruggevallen
op het gemeenrecht
Bv de vrijwaring voor uitwinning
Bij het gemeenrecht is er maar 1 voorwaarde, namelijk dat de overeenkomst een koopovereenkomst moet zijn.
2. BEGRIP & SITUERING
DEFINITIE KOOPOVEREENKOMST
= Een contract waarbij de ene partij (de verkoper) zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen
aan een andere partij (de koper) die zich jegens hem ertoe verbindt een geldprijs ervoor te betalen.
2 BASISELEMENTEN:
- Er moet eigendom worden overgedragen om over een koopovereenkomst te kunnen spreken!
o Kan gaan over volle – of blote eigendom (= eigendom waarvan het vruchtgebruik is
afgesplitst)
- Betaling van de prijs in geld als er in iets anders betaalt wordt dan geld dan is er geen
koopovereenkomst
Ontbreekt 1 van deze basiselementen, dan zal je geen koopovereenkomst hebben.
- Bv: een natuurlijke persoon draagt VE over op een ORG aan een vennootschap. Een vennootschap kan
op 3 manieren de natuurlijke persoon vergoeden.
o De vennootschap betaalt een prijs in geld = een koopovereenkomst
o De vennootschap vergoedt de eigenaar in aandelen of andere effecten (winstbewijzen) die
het eigen vermogen van de vennootschap vertegenwoordigd = een contract van inbreng in
vennootschap (wordt geregeld in het wetboek van vennootschap en verenigingen)
1
, o Een ORG overdragen aan een vennootschap en de vennootschap vergoed de eigenaar in
obligaties of andere effecten (schuldbewijzen) die het vreemd vermogen van de
vennootschap vertegenwoordigd = een ruilovereenkomst (wordt geregeld in het BW, in het
hoofdstuk achter de koopovereenkomst)
Voor alles die niet terugvalt op de inbreng in vennootschap of de ruilovereenkomst moet terugvallen op het
gemeenrecht inzake koop/verkoop.
Het gemeenrecht inzake koop/verkoop geldt niet alleen voor zuivere koopovereenkomsten (= waarbij de
tegenprestatie uit een prijs in geld bestaat), maar ook voor de met koop gelijkgestelde overeenkomsten:
- De schenking
- De ruil
- De inbreng in vennootschap
Indien je een bepaalde zaak niet terugvindt in het gemeenrecht, zal je op 1 van deze
overeenkomsten moeten terugvallen
4 VOORSCHRIFTEN DIE ENKEL GELDEN VOOR ZUIVERE KOOPOVEREENKOMSTEN:
1. De vernietiging van een koop wegens benadeling van de verkoop
2. Het voorrecht van de niet- betaalde verkoop
3. Het voorkooprecht (het wettelijk, als het conventioneel)
4. Het bedongen recht van weder-inkom
DE KENMERKEN VAN DE KOOPOVEREENKOMST
OVEREENKOMST ONDER BEZWARENDE TITEL
WEDERKERIGE OVEREENKOMST
- Beide partijen hebben rechten en plichten ten opzichte van elkaar
CONSENSUELE OVEREENKOMST
- Overeenkomst komt tot stand door een loutere wilsovereenstemming tussen beide partijen
De regel in ons recht is dat alle contracten die met vastgoed te maken hebben in beginsel consensuele
overeenkomsten zijn. De ruilovereenkomst en de overeenkomst van inbreng in vennootschap zijn ook
consensuele overeenkomsten.
3 UITZONDERINGEN
- Plechtige overeenkomst
= Overeenkomst die voor de geldigheid tussen de partijen een notariële akte vereist
de schenking van een ORG, en een hypotheek op een ORG
o Sanctie als je deze mondeling doet of met onderhandse akte is de absolute nietigheid die
door iedere belanghebbende kan worden ingevoerd
- Vormelijke overeenkomst
= voor de geldigheid van het contract tussen partijen een onderhandse akte vereist
Woningbouwwet
o Sanctie als je deze mondeling zou doen is de relatieve nietigheid die enkel door de wet
beschermde partij (de koper) kan worden ingeroepen
2
,Een overeenkomst van consumentenkrediet kan je niet mondeling sluiten, hiervoor heb je een onderhandse
akte nodig sanctie is de relatieve nietigheid die kan worden ingevoerd door de wet beschermde partij
- Zakelijke overeenkomst
= Overeenkomst waarbij voor de geldigheid tussen partijen de afgifte van de zaak nodig is de lening
Huur is niet uniform dat hangt van het soort huurovereenkomst af, sommige huurovereenkomsten zijn
consensuele overeenkomsten en sommige zijn vormelijke.
- Handelshuur van 9 jaar of meer is een consensuele overeenkomst
- Huur van gemeenrecht is een consensuele overeenkomst
- Een woninghuurcontract is een vormelijke overeenkomst
- De handelshuur van 1 jaar of minder is een vormelijke overeenkomst
VERGELDEND CONTRACT
- Partijen weten van begin af aan wat zij aan elkaar verschuldigd zijn
- Uitzondering: verkoop tegen lijfrente is een kanscontract
HOOFDCONTRACT
GEEN CONTRACT INTUÏTU PERSONAE
OGENBLIKKELIJKE OVEREENKOMST
- De uitvoering van de overeenkomst gebeurt ineens
- Huur is een voortdurende overeenkomst, bij huur strekken de prestaties van partijen zich uit in de tijd.
De verhuurder moet de gebruiker het genot geven, en de huurder moet de kosten en lasten betalen
tijdens de overeengekomen huurovereenkomst.
- 2 belangrijke verschilpunten tussen ogenblikkelijke en voortdurende overeenkomsten:
o Ontbinding wegens wanprestatie bij koop wordt de koopovereenkomst ontbonden met
terugwerkende kracht bij wanprestatie en partijen worden teruggeplaatst in de toestand
waarin ze zich bevonden voor de verkoop. Een huurovereenkomst die ontbonden wordt door
wanprestatie wordt voor de toekomst ontbonden (= ex nunc)
o Vrijwaring voor geborgen gebreken, zowel de verkoper als een verhuurder moeten vrijwaren
voor geborgen gebreken.
o Verschilpunt: bij koop moet de verkoper enkel instaan voor de gebreken die bestonden op
het ogenblik van het sluiten van de koopovereenkomst, het gebrek moet nog niet volledig ter
ontwikkeling zijn gekomen. Een verkoper moet niet instaan voor verborgen gebreken die pas
ontstaan zijn na het sluiten van de koopovereenkomst. Bij huur moet de verhuurder instaan
voor geborgen gebreken die reeds aanwezig waren voor en na het sluiten van de
huurovereenkomst
3. HET SLUITEN VAN EEN KOOPOVEREENKOMST
4 GELDIGHEIDSVEREISTEN:
1. EEN GELDIGE TOESTEMMING VAN DE PARTIJEN
- De koop is tussen partijen voltrokken zodra ze akkoord gaan over de zaak en de prijs
- De toestemming moet volledig zijn
3
, o Wanneer partijen een beslissende betekenis hebben gehecht aan andere punten, dan
moeten zij het daarover ook eens zijn
o De toestemming mag niet aangetast zijn door een wilsgebrek
- Eenzijdige verkoopbelofte
o De verkoper belooft te verkopen tegen bepaalde prijs als de koper zulks binnen een
vastgestelde termijn vereist
o Het spiegelbeeld is de eenzijdige aankoopbelofte hierbij legt de koper zich vast
o Koper belooft te kopen tegen bepaalde prijs als de verkoper zulks binnen een vastgestelde
termijn wenst
- Conventioneel voorkeurbeding of voorkooprecht
o De eigenaar van een goed gaat ten aanzien van een bepaalde persoon (de zittende huurder)
de verbintenis aan, voor als hij beslist om het goed te verkopen, het eerst aan de zittende
huurder zal verkopen
o De pachter heeft een wettelijk recht van voorkoop
o Alle andere huurovereenkomsten hebben geen wettelijk recht voorkoop
2. BEKWAAMHEID VAN DE PARTIJEN
- Iedereen in ons recht wordt geacht handelingsbekwaam te zijn, de handelingsonbekwaamheid is de
uitzondering.
o Minderjarigen, geesteszieken en personen die onder voorlopig bewind geplaatst zijn, zijn
handelingsonbekwaam
o Deze moeten vertegenwoordigd worden, de wet voorziet beschermende maatregelen voor
handelingsonbekwamen
- De verkoop moet openbaar gebeuren uitzondering: men mag uit de hand verkopen, als dit in het
belang is van de minderjarige of handelingsbekwame, dit zal je ook moeten kunnen aantonen aan de
vrederechter
- Door de rechter wordt er toezicht uitgeoefend op de verkoop de verkoopvoorwaarden bij
openbare verkoop of de verkoopovereenkomst bij verkopen uit de hand moeten op voorhand
voorgelegd worden bij de rechter de rechter heeft het recht om de verkoop bij te wonen -Op een
verkoop onder gerechtelijk gezag, zijn de normale regels inzake koop/verkoop van toepassing,
behalve:
o De vernietiging van de koop wegens de benadeling van de verkoop
o De vrijwaring voor geborgen gebreken
o Er geldt geen aansprakelijkheid voor gebreken op grond van de consumentenwet
3. EEN BEPAALD VOORWERP
4. EEN GEOORLOOFDE OORZAAK
LASTGEVING – STERKMAKING – COMMANDVERKLARING
1. LASTGEVING
- Lasthebber sluit koopovereenkomst in & voor rekening vd lastgever
- Rechten & plichten ontstaan rechtstreeks in hoofde vd lastgever
- Lastgever staat in voor verbintenis, niet de lasthebber
- Men kan niet optreden als lasthebber van koper en erkoper
o Indien niet aanwezig, elk een aparte lasthebber aanstellen
- Lasthebber moet schriftelijke volmacht hebben
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur Vastgoedstudent2023. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,46. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
Peut-on faire confiance à Stuvia ?
4.6 étoiles sur Google & Trustpilot (+1000 avis)
67096 résumés ont été vendus ces 30 derniers jours
Fondée en 2010, la référence pour acheter des résumés depuis déjà 14 ans