In deze samenvatting zitten de lessen van Kurt. Alle informatie is samengebracht in een duidelijke samenvatting met een duidelijke structuur. De extra informatie vermeld in de lessen, is ook verwerkt.
- Grondwet artikel 23 RECHT OP WONEN
- VCW art. 1.5
o Aangepaste woning
o Goede kwaliteit
o Behoorlijke woonomgeving
o Betaalbare prijs
o Woonzekerheid
- Wat is betaalbaar?
o welk van de volgende huisvesting is betaalbaar?
o Betaalbaarheid afhankelijk van:
Inkomen
Woonkost
= woonquote
Vaststellingen:
- private huurders woonquote >35!!! + kwaliteit???
- 30% betaalbaarheidsprobleem richting eigenaarstatuut (tot
40% HL)
- onderste groep eigenaars Q1 & Q2 woonquote >30
- betaalbaarheidsproblematiek bij overheid ifv sociaal wonen
- Sociaal wonen is een oplossing!
- Betaalbaarheid hangt af van INKOMEN / WOONKOST
- Wonen is een marktinstrument ipv basisbehoefte
o Vastgoed is meer een investeringsvastgoed geworden
- Vraag – aanbod (sellersmarkt?)
o Fluctueert, momenteel rente zwaar gestegen nu heel drastisch gedaald
o Rente als die daalt goedkoper om te lenen dus besteedbaar inkomen
groter
o Rente stijgt duurder om te lenen dus besteedbaar inkomen minder
- Beleid:
o Gericht op eigendom!
o Onderwaardering private huurmarkt! (bv 12%)
o Gericht op verprivatisering betaalbaarheid werkt onvoldoende!
o Te beperkt efficiënt systeem van betaalbaar wonen = SHv
- Woonwensen stereotiep denken
- GEDRAG maatschappelijke verschuivingen
o Nu-gedrag
directe afwerking woning
o Bestedingsgedrag
meer nieuwe behoeften (comm, reizen, ontspanning …)
basisbehoeften onder druk bij gelijk inkomen (eten, wonen …)
1
, o Verschuiving basiswoonbehoefte naar luxe-woonbehoefte
o Onmiddellijke invulling behoeften
eerder lenen (nu) dan sparen (later)
2. ANALYSE
Enkele belangrijke analyses:
- Inkomen
- Woonkost
o Verkoopprijzen
o Huurprijzen
- Financiering
- Gedrag
- Voorraad – vraag
- Woonlocatie
- Woonwensen
Betaalbaarheidsprobleem qua wonen alle andere kosten vallen best mee.
- Huurprijs of lening is te duur
BETAALBAARHEID HANGT AF VAN: ABILITY & WILLINGNESS
- Ability WOONQUOTE
o Inkomen
o Prijs (vraag & aanbod!!!)
o Niet meer dan 30%
Spilindex koopkracht beschermen
Mechanismen die bestaan hiervoor, dus om de koopkracht te
beschermen
o Premies, …
- Willingness
o Kwaliteit
o Thuis
- Huidig probleem:
o Sellersmarkt
o Te weinig aanbod huurmarkt
- Wat is betaalbaar voor welke prijs?
INKOMEN
- Gemiddeld in 2023 €2015 per maand
- Op 5 jaar gemiddeld €2500 omhoog door indexering
WOONKOST ( KOSTPRIJS-HUURPRIJS)
- Wat met alleenstaanden?
- Wat met gezinnen in Q1 en Q2?
o Inkomens zijn verdeeld in schijven en Q1 en Q2 zijn de laagste 20% en
40%. Per 20% een nieuwe schijf dus Q3 zal 60% zijn
- Tendens gronden
o kleinere percelen (meerderheid van 200 – 400m²)
2
, o prijs/m² stijgt
o grondprijzen sinds 1973 x23!!!
- netto-woonkosten = verkoopprijzen/huurprijzen
- bruto-woonkosten = netto woonkosten + extra zoals:
o bewoningskosten !!!!
o kosten bij aankoop (registratiekosten, aktekosten …)
- netto-woonkost grootste deel van de woonkost?
- Woningkost = aankoopprijs + gerelateerd | huurprijs
- Woonkost = woningkost + BEwoningskost
WOONKOST ( SOCIALE HUUR )
- Sociale huur
o gemiddeld 325€/md
o gekoppeld aan inkomen!
o gecorrigeerd naar woningkenmerken
o circa 172.000 sociale huuwoningen
- Woningkost lager dan privaat door overheidstussenkomsten:
o Lagere verhuur-/ verkoopprijs
o Geen renovatiekost bij huur
- Bewoningskost gelijkaardig dan privaat
WOONKOST ( FINANCIERING )
- Intrestvoet
- Looptijd
- Leningscapaciteit
- Aard van de lening
- Beleningsgraad
WOONKOST ( GEDRAG EN WOONWENSEN )
Gedrag bepaalt in grote mate welke prijs we hiervoor moeten betalen
Maatschappelijke verschuivingen
- Nu-gedrag
o directe afwerking woning
- Bestedingsgedrag
o meer nieuwe behoeften (comm, reizen, ontspanning …)
o basisbehoeften onder druk bij gelijk inkomen (eten, wonen …)
- Verschuiving basiswoonbehoefte naar luxe-woonbehoefte
- Onmiddellijke invulling behoeften eerder lenen (nu) dan sparen (later)
- Stereotiepe woonwens (huisje-tuintje) blijft, maar tendens naar:
o Andere typologie
o Kleinere percelen
o Betaalbare alternatieven
- Wooncarrière ipv woonstek?
- Woning = einddoel woning = instrument
- Financiële stabiliteit momentum & flexibiliteit ifv
o Werkmobiliteit
o Aangepast wonen
3
, o Tijdsdimensie
- Andere invulling van kwaliteit ifv
o Betaalbaarheid
o Nieuwe wensen
WOONKOST ( WOONLOCATIE )
- Suburbanisatie Jaren 60 stadsvlucht tot circa 2010:
o Start welvaartstaat
o Algemene mobiliteit
o Grotere gezinnen
o Golden sixies inkomen vergroot
o Stad = lagere inkomensprofielen
GENTRIFICATIE =
(sociologie) opwaardering van een buurt of stadsdeel op
sociaal, cultureel en economisch gebied door het aantrekken
van kapitaalkrachtige nieuwe bewoners/gebruikers en de
daarmee gepaard gaande verdrijving van de minder
kapitaalkrachtige bewoners uit het stadsdeel
- Stad Periferie Buitengebied
- Sinds circa 2010 kwaliteiten van de stad maar door underdogpositie voor wonen
o Aanbod bouwgronden
o Aanbod woonproducten
o Betaalbaarheid aanbod
o Mobiliteit
- Daardoor success randstad (Periferie) + buurgemeenten met verkavelingen
VRAAG – AANBOD SELLERSMARKET ( VOORRAADPROBLEEM? )
- Meer vraag naar gediversifieerd wonen
- Gezinsverdunning + vergrijzing (met blijven wonen)
- Grondvoorraad daalt nog te weinig verdichte projecten in buitengebied
- Meer vraag naar dezelfde type woningen:
o Huizen 3 of 4 gevels
o Appartementen met private buitenruimte
o Appartementen met minstens 2 slpks
- Meer vraag naar aangepaste woningen:
o Energetisch ong 50% woningpatrimonium voldoet niet meer aan onze
wensen
o Vergrijzing aangepaste woningen
- Meer vraag naar woningen met hoge kwaliteitseisen
- Meer vraag naar woningen met een huurprijs lager dan 700€/md
- Meer vraag naar aankoop stijgen op de sociale woonladder!
- Aanbod volgt steeds later inlasticiteit vd woningmarkt
BETAALBAARHEIDSPROBLEMATIEK
- Woonkost te hoog voor bijna 50% bewoners
- Woonbudgetverhoging bijna niet meer mogelijk
- Sellersmarkt!!!
- Idem op de huurmarkt! Pano-reportage 2021
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur braetjuliette. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,46. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
