SAMENVATTING VASTGOEDORGANISATIE 1
Hoofdstuk 1: Inleiding tot het beroep en situering van het beroep....................................................................4
1 Bouwsector....................................................................................................................................................4
2 De vastgoedsector, deelberoepen en aanverwante beroepen.........................................................................4
2.1 De vastgoedsector......................................................................................................................................... 4
2.2 De vastgoedmakelaar.................................................................................................................................... 4
2.3 Notaris........................................................................................................................................................... 5
2.4 Hypotheekverstrekker.................................................................................................................................... 5
2.5 Landmeter-expert.......................................................................................................................................... 6
2.6 Vastgoedexpert............................................................................................................................................. 6
2.7 Gerechtsdeskundigen.................................................................................................................................... 6
2.8 Vastgoedpromotor........................................................................................................................................ 8
2.9 Vastgoedhandelaar....................................................................................................................................... 8
2.10 Definitie vastgoedmakelaars....................................................................................................................... 9
3 Vastgoedstatistieken (artikels)......................................................................................................................11
4 Vastgoedmarkten.........................................................................................................................................11
Hoofdstuk 2: Vastgoedberoepsorganisaties.....................................................................................................12
1 Verschillende beroepsverenigingen..............................................................................................................12
4.1 CIB – Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen............................................................................12
4.2 VVF – Vlaamse Vastgoedfederatie............................................................................................................... 13
4.3 BVS.............................................................................................................................................................. 14
4.4 De Vastgoed Alliantie.................................................................................................................................. 14
4.5 UVS.............................................................................................................................................................. 15
4.6 Internationaal: CEPI – Conseil Européen des Professions Immobilières........................................................15
4.7 Internationaal: FIABCI.................................................................................................................................. 15
Hoofdstuk 3: Het BIV.......................................................................................................................................16
1 Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars...............................................................................................16
4.8 Wat?............................................................................................................................................................ 16
4.9 Ontstaan en historiek.................................................................................................................................. 16
4.10 Organisatie................................................................................................................................................ 16
4.11 Opdracht................................................................................................................................................... 17
4.12 Toelatingsvoorwaarden van het beroep.................................................................................................... 18
4.13 Verplichte stage......................................................................................................................................... 20
4.14 Onwettige beroepsuitoefening of titelmisbruik.......................................................................................... 22
1
, Occasionele uitoefening.................................................................................................................................... 23
4.15 Verplichtingen van BIV-leden..................................................................................................................... 23
4.16 De tuchtprocedure..................................................................................................................................... 23
Hoofdstuk 4: De spelers op de vastgoedmarkt.................................................................................................28
1 Evolutie van het aantal vastgoedmakelaars sinds het ontstaan van het BIV..................................................28
4.17 Profiel van de startende makelaar............................................................................................................. 28
4.18 Onderdelen van een franchisecontract...................................................................................................... 30
5 Bekendste spelers op de vastgoedmarkt.......................................................................................................31
5.1 Century 21................................................................................................................................................... 31
5.2 ERA-netwerk................................................................................................................................................ 31
5.3 Engel en Völkers.......................................................................................................................................... 31
5.4 Immo Point.................................................................................................................................................. 31
5.5 Immoview.................................................................................................................................................... 31
5.6 Certes.......................................................................................................................................................... 31
Hoofdstuk 5: Het beroepsprofiel van de vastgoedmakelaar.............................................................................33
1 De vastgoedmakelaar...................................................................................................................................33
5.7 Definitie vastgoedmakelaar......................................................................................................................... 33
5.8 Functies makelaar....................................................................................................................................... 33
5.9 Voordelen van een vastgoedmakelaar......................................................................................................... 35
5.10 Vooroordelen............................................................................................................................................. 35
6 Real Estate Trust Barometer (door WES en Bereal).......................................................................................35
7 Artikels.........................................................................................................................................................36
7.1 Artike 1l: Nooit was het vertrouwen van de consument in de vastgoedsector zo groot (P84 – 85)..............36
7.2 Artikel 2: 65% van de Belgen ziet bakstenen als “uitstekende” belegging (P86 – 88)...................................36
7.3 Artikel 3: Real Estate Trust Barometer: 85% van de bouwlustige Belgen wil écht duurzamer wonen (als ze
het kunnen betalen) (P88 – 90)......................................................................................................................... 36
Hoofdstuk 6: Opstellen van een sluitende verkoopsopdracht of -mandaat......................................................37
1 Opdrachten en mandaten.............................................................................................................................37
7.4 Opdracht versus mandaat........................................................................................................................... 37
7.5 Verkoop of verhuur...................................................................................................................................... 38
7.6 Marktpraktijken en consumentenbescherming............................................................................................ 39
Hoofdstuk 7: Tarificatie: de vergoeding en kosten van de vastgoedmakelaar...................................................44
1 Het commissieloon van de vastgoedmakelaar...............................................................................................44
7.7 Principe: vrije tarifering............................................................................................................................... 44
7.8 Criteria van berekening van honoraria........................................................................................................ 44
2
, 7.9 Enkele voorbeelden..................................................................................................................................... 44
7.10 Tarifering en deontologie.......................................................................................................................... 45
Examenvragen 2019 – 2020.............................................................................................................................45
3
,Hoofdstuk 1: Inleiding tot het beroep en situering van het beroep
1 Bouwsector
= alle beroepen die instaan voor of deelnemen aan, de daadwerkelijke (handmatige) realisatie van bouw- of
kunstwerken.
Verder behoren alle beroepen die instaan voor de theoretische of intellectuele realisatie via ontwerp,
berekening, leiding, coördinatie van bovenstaande zaken ook tot de bouwsector.
2 De vastgoedsector, deelberoepen en aanverwante beroepen
2.1 De vastgoedsector
Groepeert alle natuurlijke en rechtspersonen die vastgoed promoten of die de rol van bemiddelaar spelen in de
aankoop, verkoop of verhuur voor derden, of die instaan voor het beheer van vastgoed.
Werkzaamheden:
- Bemiddeling in onroerend goed bij AK, VK, verhuur, schatting & evaluatie van onroerend goed
- VK en verhuur van onroerend goed
- Projectontwikkeling van onroerend goed
- Beheer van onroerend goed
2.2 De vastgoedmakelaar
= door BIV erkende vastgoedprofessional, die zijn beroep uitoefent volgens de deontologische principes van
Plichtenleer
Binnen beroep van vastgoedmakelaar kunnen we 3 beroepen onderscheiden:
1) Vastgoedmakelaar-bemiddelaar
2) Vastgoedmakelaar-syndicus
3) Vastgoedmakelaar-rentmeester
Voor toepassing van de Vastgoedmakelaarswet wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat vastgoedmakelaars
hun werkzaamheden als zelfstandige uitoefenen.
Bedienden: geen BIV-erkenning nodig zo lang ze werken onder het toezicht van een erkend makelaar
- Maar – bediende mag zich omwille van beschermde titel niet als vastgoedmakelaar voorstellen
- Erkend vastgoedmakelaar is op tuchtrechtelijk vlak verantwoordelijk voor de daden van de bediende
2.2.1 De vastgoedmakelaar-bemiddelaar
Dient ingeschreven te zijn bij het BIV op het tableau van de beroepsbeoefenaars
> Op de kolom van de vastgoedmakelaars-bemiddelaars
> Of op de lijst van stagiairs in de kolom van de vastgoedmakelaars-bemiddelaars
Vastgoedmakelaar-bemiddelaar = persoon die tussenkomt in de relatie tussen koper en verkoper of verhuurder
en huurder, en die partijen bij elkaar brengt.
> Verleent voor rekening van derden bepalende bijstand met het oog op VK, AK, ruil, verhuring of
overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen.
O.a. volgende taken worden uitgevoerd:
- Verkoop-, aankoop-, verhuur- of huurwaarde bepalen van onroerende goederen
- Volledig verkoop- of verhuurdossier samenstellen, met de nodige stukken
- Onderzoeken of er geen wettelijke bezwaren zijn
- Huurproblemen bespreken of oplossen
- Eigendom of gevraagde onder aandacht brengen van kopers/verkopers en huurders/verhuurders
- Bezichtigingen regelen
- Kandidaat kopers adviseren
- Met kennis van zake geduldig financiële, fiscale en juridische onderhandelingen voeren met de
koper/verkoper of huurder/verhuurder
- Akkoorden bereiken en de onderhandse VK- of verhuurovk opstellen
- Verkoop afwerken tot de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris
4
, - De huurwaarborg regelen…
2.2.2 De vastgoedmakelaar-syndicus
Beheert mede-eigendommen in appartementsgebouwen of groepen van gebouwen in gedwongen mede-
eigendom.
Is erkend professional die instaat voor: het administratief, financieel en technisch beheer van de vereniging van
mede-eigenaars
> Beschikt over voldoende financiële, fiscale, juridische en bouwkundige kennis die recht- of onrechtstreeks
met zijn functie te maken heeft
Maar! Hoge eisen qua deontologie, eerbaarheid & financiële borgstelling
Bij uitbating, onderhoud & instandhouding van een onroerend goed en de organisatie + afhandeling van
geldstromen die daarbij komen kijken is betrouwbaarheid belangrijk.
2.2.3 De rentmeester
= neemt het beheer van onroerend goederen of onroerende rechten die niet tot het domein van de syndicus
behoren over van de private eigenaar
Taken
- Staat in voor innen en indexeren van huurgelden
- Ontfermt zich in plaats van eigenaar over potentiële en reële problemen tussen huurder en verhuurder
- Zoekt mee naar vastgoed dat best aan verwachtingen van belegger of investeerder voldoet en
bestudeert mogelijke rendement
- Staat investeerder bij, bij de transactie zelf
- Bepaalt vanuit grondige kennis van de huurmarkt bij elke verhuring de optimale huurprijs…
Kunnen zelf kiezen op welke kolom ze zich inschrijven op het beroepsinstituut:
1) Tableau van beroepsbeoefenaars, kolom vastgoedmakelaars-bemiddelaars
2) OF tableau van beroepsbeoefenaars, kolom vastgoedmakelaars-syndici
3) OF op lijst van stagiaires, kolom vastgoedmakelaars-bemiddelaars
4) OF op lijst van stagiaires, kolom vastgoedmakelaars-syndici
Rentmeesters moeten zich verplicht aansluiten bij het BIV
> Onderschrijven daardoor de deontologische regels
2.3 Notaris
= bevoegd voor het verlenen van authenticiteit aan verkoopaktes en het verwezenlijken van openbare en
onderhandse verkopingen
Art. 5 § 3 van Vastgoedmakelaarswet bepaalt:
"De Koning kan de beoefenaars vrijstellen van de verbodsbepalingen bedoeld in §1. In dat geval nemen de Ordes
en Instituten die belast zijn met de controle op de activiteiten van deze personen een specifiek onderdeel voor de
activiteiten van vastgoedmakelaar in hun plichtenleer op.”
Koninklijk besluit 14/11/16: regels vastgelegd inzake bemiddeling van de notaris die gelast wordt met de
minnelijke of gerechtelijke verkoop van onroerende goederen
> KB moet samen gelezen te worden met een attest van de raad van state naar 193.0 66 (6/05/09)
> Attest zegt: vastgoedbemiddeling door notaris op grond van voormalige KB (14/11/16) is geen daad van
koophandel in zin van artikel 2 van het Wetboek van koophandel
Notaris heeft alle kenmerken van een vrij beroep, maar is een openbare ambtenaar met een Koninklijke
benoeming.
2.4 Hypotheekverstrekker
Zorgt voor financiering van vastgoed, met dat vastgoed als onderpand
Wet op hypothecair krediet (4/08/1992)
- Verstrekken van hypotheken en verplichte inschrijving als hypotheekverstrekker w hierin vermeld
- Eerste keer gepubliceerd in Belgisch Staatsblad (19/08/1992)
- Werd inmiddels meermaals gewijzigd
5
,2.5 Landmeter-expert
Taken (gebaseerd op art. 3 van wet van 11/05/2003):
1) Afpalen van terreinen
2) Opmaken en ondertekenen van plannen1
Zijn vrijgesteld van BIV-erkenning voor uitoefenen van activiteiten van vastgoedmakelaardij conform artikel 5
§ 3 van de Vastgoedmakelaarswet
- Maar zijn gehouden de regels van de plichtenleer (zoals vastgeteld door BIV) te respecteren
- Controle op naleven regels wordt uitgevoerd door federale raad of federale raad van beroep2
Definitieve tuchtsancties worden doorgegeven aan de Uitvoerende Kamer van het Instituut
> Landmeter-expert is voorwerp van schorsing of schrapping vanwege het instituut
> Kan verboden worden vastgoedactiviteiten uit te oefenen als landmeter (ingeschreven op de federale
raad) TOT het einde van de sanctie
Indien landmeter-expert aan de slag wil gaan:
1) Dient bijdrage te storten aangaande werkingskosten van cel voor financiële informatieverwerking
2) Dient Federale Raad hierover in te lichten
Ook bij stopzetting van gereglementeerde activiteiten als vastgoedmakelaar!
2.6 Vastgoedexpert
= persoon die beroepshalve belast is met het uitvoeren van deskundige onderzoeken in de vastgoedsector
- Titel is nog niet gereglementeerd, iedereen kan hem opnemen
- Uitoefenen beroep vergt:
Commerciële marktkennis (voor waardebepalingen)
Algemene technische kennis (bouwfysische kennis en materiaalkennis)
Juridische kennis, ook wettelijke & administratieve regelgeving van toepassing op het domein
waarin de expert optreedt
Algemene boekhoudkundige kennis (waardebepaling handelszaken)
Vastgoedexpert staat regelmatig in verbinding met: bouwdeskundigen deels als opdrachtgever, deels als
adviseur in specifieke technische kwesties
Vastgoedexpert voert verschillende activiteiten uit (P7):
- Uitvoeren van waardebepalingen of taxaties van onroerende goederen of een gedeelte daarvan EN
onroerende rechten met inbegrip van handelszaken, alsook de daarmee samenhangende roerende
goederen en waarden
- Expertise van onroerende goederen en opstellen van bouwkundige rapporten in arbitragegeschillen
- Berekenen van aandelen in gemeenschap in kader van mege-eigendom of van goederen in
onverdeeldheid
- Optreden als tijdelijk of toegevoegd syndicus ingevolge een gerechtelijke beslissing…
2.7 Gerechtsdeskundigen
Wet 10/04/2014: bepaalt dat nationaal register voor gerechtsdeskundigen opgericht moest worden
- Diende ten laatste op 1/12/2016 te gebeuren
- Doel: overzicht bieden van inzetbaarheid van gerechtsdeskundigen + kwaliteit verhogen inzake
professionele vaardigheden & juridische kennis
Nationaal register: heeft betrekking op alle deskundigen in burgerlijke & strafzaken
- Sinds 25/11/2016 kunnen gerechtsdeskundigen zich dan ook registreren voor het nationaal register
voor gerechtsdeskundigen
1
Die moeten dienen voor een grenserkenning, overdracht, regelen van gevallen van gemeenheid en gelijk welke akte of proces verbaal, die in een
identificatie van grondeigendom voorzien zijn en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd.
2
Controle gebeurt ter voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het witwassen van geld en de financiering van terrorisme
6
,Voorwaarden om in nationaal register opgenomen te worden:
1) Onderdaan of inwoner van een EU-lidstaat
2) Geen veroordeling tot correctionele of criminele straf
3) Beschikken over de nodige beroepsbekwaamheid en juridische kennis
4) Beschikken over toepasselijke relevante ervaring
5) Een eed afleggen
beide zijn op
19/04/2017: nieuwe wet – belangrijk aantal wijzigingen aangebracht 10/06/2019 in werking
25/04/2017: vaststelling deontologische code voor gerechtsdeskundigen getreden
Doel wetswijziging & code: kwaliteit ingeschreven gerechtsdeskundigen beter bewaken
- Daarom: aantal wijzigingen aan inschrijvingsvoorwaarden en -procedure
- Nu: gerechtsdeskundige kan pas ingeschreven worden na verplicht advies van aanvaardingscommissie
Controleert of diploma toegang kan geven tot beoogde specialisatie
EN of aangegeven ervaring relevant is
Ook juridische kennis wordt onderzocht
+ Minister van Justitie gaat moraliteit en beroepsbekwaamheid van de kandidaat na
Sinds inwerkingtreding op 10/06/2017: kandidaat moet verklaren dat hij/zij de deontologische code zal naleven 3
> Daarnaast moet ook verklaard worden dat de kandidaat zich zal bijscholen over relevante aspecten van
het deskundigheidsdomein & over de gerechtelijke procedures
Aantonen van beroepsbekwaamheid via:
- Diploma (relevant voor specialisatie) voorleggen
- Bewijs van 5 jaar relevante beroepservaring leveren gedurende de voorbije 8 jaar
Nieuw: diploma kan gecompenseerd worden door extra ervaring (15J gedurende voorbije 20J)
Inschrijving in register is telkens 6 jaar geldig, maar kan telkens voor periode van 6 jaar verlengd worden
> Moet worden aangevraagd door de gerechtsdeskundige
> Bij verleningsaanvraag moet deskundige lijst van uitgevoerde opdrachten + overzicht van gevolgde
vormingen voorleggen
Nieuwe wet maakt verder ook schrapping + schorsing als sanctie mogelijk
- Indien deskundige afbreuk doet aan waardigheid van de titel of tekortschiet in de uitvoering van
zijn/haar opdracht
Bij eerste inschrijving is (sinds 10/06/2017) een retributie verschuldigd
- Deskundigen, die al actief waren op 1/12/2016, hebben 5J om zich in regel te stellen met de
voorwaarden voor de opname in het register
- Voorlopige opname o.b.v. bestaande werkzaamheden is mogelijk4
3
Voor de wijziging moest enkel met de code ingestemd worden
4
In het register wordt dan vermeld dat het om een voorlopige opname gaat
7
, 2.8 Vastgoedpromotor
= ontwerpt vastgoedprojecten, bouwt en verkoopt (/laat ze verkopen) ze eventueel op eigen risico
- Moet goede kennis van markt, inzicht in vraag naar vastgoed en kennis van technische en bouwkundige
aspecten hebben
Hij begeleidt vastgoedprojecten van begin tot einde & zorgt ervoor dat de investering optimaal rendeert
> Hij optimaliseert de desbetreffende eigendom & staat in voor de coördinatie van administratieve,
stedenbouwkundige, wettelijke & commerciële activiteiten
> Heeft dus een sturende functie
> Staat niet in voor het optrekken van het gebouw (<> algemene aannemer)
Omvat drie deelberoepen:
2.8.1 Verkavelaar
= dienstverlenend tussenpersoon die opmetingen laat uitvoeren op een perceel (bouw)grond in opdracht van de
eigenaars of geïnteresseerden
> Laat ook alles in plan brengen en stelt nodige stukken op
> Zorgt ook voor nodige (verkavelings-)vergunningen – zodat perceel in loten verdeeld kan worden
Laat ook bijbehorende infrastructuur, zoals wegenaanleg, riolering, groenvoorziening, nutsvoorziening
ontwerpen om tot bouwrijpe en verkoopbare bouwgrond te komen.
2.8.2 Sleutelklare bouwer
Staat voor rekening van derden in voor:
- Opmaak van de plannen
- De samenstelling van het bouwdossier
- Het verkrijgen van alle vergunningen
- Het aanbesteden van de werken
- De controle op de uitvoering
- De rekeningen tot en met de oplevering van eengezinswoningen voor een gekende opdrachtgever
2.8.3 De projectontwikkelaar
= ontwikkelt dezelfde activiteiten als de sleutelklare bouwer
MAAR zonder opdrachtgever, doch o.b.v. een behoeftestudie waarvoor hij zelf het risico draagt
2.9 Vastgoedhandelaar
Vastgoedhandelaar = iemand die op meer dan toevallige wijze ‘in eigen naam, voor eigen rekening’ en met het
oog op doorverkoop onroerende goederen aankoopt
<> vastgoedmakelaar = bemiddelt als tussenpersoon tussen kopers en verkopers met oog op een ovk tussen
beiden
- Terwijl een vastgoedhandelaar zijn eigen onroerende goederen verkoopt
- Verkoopt dus voor eigen rekening waarbij hij een meerwaarde realiseert via renovatie, restauratie,
vernieuwing en verbetering
Beroep vastgoedmakelaar is enkel verenigbaar met dat van vastgoedhandelaar indien de rechtmatige
belangen van de cliënt niet worden geschaad
> Vastgoedmakelaar moet elk belangenconflict vermijden
> Vastgoedmakelaar dient potentiële opdrachtgever te informeren dat hij tussenkomt als
vastgoedmakelaar!
Art. 5 § 3 makelaarswet: stelt dat personen die slechts hun familiepatrimonium of het patrimonium, waarvan zij
AH of vennoot zijn, beheren niet onderworpen zijn aan de reglementering van het beroep & bijgevolg ook geen
BIV-erkenning dienen te bezitten
8
