Vastgoedorganisatie 2024-2025
Deel 1 – Inleiding tot de vastgoedsector
De vastgoedsector is een van de belangrijkste economische sectoren en omvat een breed scala aan
beroepen en toepassingen. Deze kunnen worden ingedeeld in twee categorieën:
1. De uitvoerende sector: Richt zich op het verwezenlijken, onderhouden en verbeteren van
bouwwerken (bijvoorbeeld bouwbedrijven en renovatiebedrijven).
2. De ondersteunende sector: Hier draait het om dienstverlening, zoals het beheren, bemiddelen
en promoten van vastgoed.
De opleiding aan de AP Hogeschool legt de nadruk op de ondersteunende sector, maar afgestudeerden
kunnen ook in de uitvoerende sector terechtkomen.
Carrière-opties:
Afgestudeerden van deze opleiding komen terecht in verschillende functies:
• Vastgoedmakelaar: BIV-erkenning nodig voor zelfstandige praktijk; bemiddeling bij verkoop
of verhuur.
• Vastgoedexpert: Voert plaatsbeschrijvingen uit, bijvoorbeeld bij verhuur of schattingen
voor banken en verzekeringen.
• Projectontwikkelaar: Creëert nieuw vastgoed of herontwikkelt bestaand vastgoed.
• Beheerder: Syndicus of rentmeester verantwoordelijk voor dagelijks beheer van
eigendommen.
Hoofdstuk 2: Het BOB-model
De vastgoedsector is breed en omvat verschillende activiteiten. AP Hogeschool gebruikt het BOB-
model om deze te structureren:
1. Bemiddeling
• BIV-erkenning nodig
• Vastgoedmakelaars verbinden kopers en verkopers of huurders en verhuurders.
• Zij onderhandelen, verzorgen marketing en begeleiden klanten bij juridische aspecten van
vastgoedtransacties.
• Ze verdienen meestal een commissie gebaseerd op de verkoop- of verhuurprijs.
2. Ontwikkeling
• Projectontwikkelaars werken aan nieuwe vastgoedprojecten of herontwikkelingen.
• Dit kan variëren van individuele woningen tot grootschalige gebiedsontwikkelingen.
• Het vereist samenwerking met architecten, ingenieurs, banken en overheden.
3. Beheer
• Syndici beheren gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen.
• Rentmeesters beheren volledige eigendommen of portefeuilles voor investeerders.
Het BOB-model geeft afgestudeerden inzicht in de mogelijkheden binnen de vastgoedsector en
benadrukt de veelzijdigheid van het beroep.
,Jobs in de vastgoedsector
- Vastgoedmakelaar: een bemiddelaar bij handel van roerende en onroerende goederen
▪ Roerende goederen: goederen die zichzelf kunnen verplaatsen of
verplaatsbaar zijn: roerend uit hun aard, roerend doorwetsbepaling, roerend
door anticipatie
▪ Onroerende goederen: niet verplaatsbare goederen met speciale juridische
bescherming in diverse takken van het recht: onroerend door hun aard,
onroerend door bestemming of incorporatie, onroerend door het voorwerp
waarop ze betrekking hebben
o Bemiddelaar: BIV erkenning nodig anders werk je als bediende
• hij bemiddelt in de verkoop of de verhuur van onroerend goed dat
eigendom is van een derde, zijnde de klant/opdrachtgever van de
bemiddelaar. Hij levert een service, hij verleent een dienst. Zijn/haar
meerwaarde zit dus in het samenbrengen van partijen (koper
verkoper, huurder-verhuurder) en in het sluiten van een deal die voor
beide partijen gunstig is.
▪ Verkoop
▪ Verhuur
▪ Overdracht handelsfonds
o Beheerder: BIV erkenning nodig anders werk je als bediende
▪ Syndicus
▪ Rentmeester
- Vastgoedexpert: werken in de verzekeringen: schade vaststellen in woningen
o Plaatsbeschrijver
o Schaderegelaar
o Taxateur-schatter: Telkens als er een vastgoed wordt geschonken, geërfd of verdeeld
(bijv. bij een echtscheiding) is er een waardebepaling nodig van dat vastgoed, vermits
dat geschatte bedrag de basis is om schenkings-, erf- of andere belastingen te heffen.
- Vastgoedpromotor: Een vastgoedpromotor is een professional die zich, op eigen risico, bezig
houdt met de realisatie van een vastgoedproject, met als doel het te verkopen aan 1 of meer
kopers.
o Vastgoedhandelaar: Een vastgoedhandelaar, anders dan een vastgoedmakelaar-
bemiddelaar, is iemand die zelf koopt en verkoopt. Hij levert dus geen service. Zijn
kracht bestaat er in om scherp in te kopen, op de juiste manier het vastgoed op te
frissen, te restylen of te renoveren, en het dan zo goed mogelijk te verkopen. Hij heeft
hiervoor geen BIVnr nodig, maar zal zich wel als handelaar bekend maken en zal dus
ook als een vennootschap belast worden op meerwaarde die hij creëert.
o Verkavelaar: Een verkavelaar is een persoon die op zoekt gaat naar gronden met
opportuniteiten om er op te bouwen. Dit kan gaan van een bestaand perceel waar hij
een opsplitsing kan realiseren zodat er 2 of meerdere gebouwen kunnen gerealiseerd
worden, tot een perceel dat voorzien was om een huis op te zetten, maar waar hij de
vergunning realiseert om een appartementsgebouw op te zetten. Maar ook het
vergunnings-technisch omvormen van een landbouwgrond naar een bouwgrond, en
het voorzien van alle werken om een verkaveling bouwrijp te maken
(infrastructuurwerken, wegeniswerken, enz) kunnen tot zijn takenpakket horen. De
verkavelaar kan 14 zijn job uitvoeren met gronden die hij zelf in eigendom heeft, maar
, kan dit ook perfect doen in opdracht van of in een soort van samenwerking met de
grondeigenaar.
o Bouw sleutelklaar
o Projectontwikkelaar
- Hypotheekverstrekker:
- In een notariaat-kantoor werken
- Landmeter: alleen met afstudeerrichting landmeter
De vastgoedmakelaar bemiddelt in de VERKOOP en in de VERHUUR van fysiek ONROEREND GOED in
elke mogelijke vorm, en in veel verschillende markten :
• residentiele markt (WOON-vastgoed)
• retail-markt (WINKEL-vastgoed)
• kantoor-markt (KANTOOR-vastgoed)
• industriele markt (INDUSTRIE- en LOGISTIEK-vastgoed)
• maar ook vele niche-markten zoals zorgvastgoed, recreatief vastgoed, ho-re-ca-vastgoed, enz
In sommige markten moet de VGmakelaar niet enkel bemiddelen in onroerend goed maar ook in
roerend goed: de handelsfonds
Het geheel van goederen dat ter beschikking wordt gesteld om een bepaalde handel te drijven
- kan toebehoren aan vennootschap of éénmanszaak
- overdracht van handelsfonds = overdracht van algemeenheid van materiële en immateriële
goederen overnemen zoals bv. handelsnaam, machines, voorraden, cliënteel, personeel,
huurcontract,… → men wordt in staat gesteld om de zaak verder te zetten –
- bij overdracht van het handelsfonds gaan de aandelen niet over (kan ook niet bij
éénmanszaak)
- rol van de vastgoedmakelaar: partijen samenbrengen en passende documenten opstellen
voor verkoop, verhuur of afstand van handelsfonds
- overdrager en overnemer zijn, in principe, beiden aansprakelijk voor belastingschulden (BTW,
directe belastingen, RSZ). Er dient daarom melding te worden gedaan van de overdracht aan
de fiscus met kopie van overnameovereenkomst en er dienen fiscale en sociale attesten te
worden aangevraagd. De makelaar kan dit coördineren.
- Zeer specifieke materie, dus mogelijk een fiscaal expert (accountant van 1 of van beide
partijen) betrekken
Ontwikkeling
- Projectontwikkelaar moet een zeer nauw contact houden met enkele externe partijen die mee
het succes van zijn project kunnen bepalen :
o een bank of externe financierder die voor de nodige middelen moet zorgen
o de overheid die de vergunningen moet afleveren
o investeerders en potentiële kopers, die kunnen zorgen voor een succesvolle start van
de verkoopfase
, Beheer
- Syndicus: beheert de gemeenschappelijke delen van een appartement
- Rentmeester: beheert de privatieve delen van een appartement
Hoofdstuk 3: De verschillende vastgoedmarkten
Vastgoedmarkten worden verdeeld in twee categorieën:
1. Residentiële vastgoedmarkt: Gebruikt voor wonen.
2. Niet-residentiële vastgoedmarkt: Gebruikt voor commerciële en industriële doeleinden.
a. Retail
b. Kantoor
c. Industrie
d. Zorg
Residentiële vastgoedmarkt:
- Huizen
- Appartement
- Grond
- garage
• Primaire markt: Nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar of bouwer.
- Voordelen: Nieuwe technieken, energiezuinig, garantie.
- Nadelen: Hogere kosten, langere wachttijden.
• Secundaire markt: Wederverkoop van bestaande woningen.
- Voordelen: Meer keuze, snellere beschikbaarheid, vaak goedkoper.
- Nadelen: Mogelijke renovatiekosten, verborgen gebreken.
