Notarieel burgerlijk recht
• Zelfstudie: erfrecht (supergoed kennen!) en huwelijksvermogensrecht
• Thema’s: let’s go green, samengestelde gezinnen, vergrijzing
• SchriAelijk en mondeling examen (50%). SchriAelijk is adviesvraag en cases. Mondeling is
zonder voorbereidingsIjd
• Masterproef: je krijgt topics en je moet 4 keuzes maken. Je kiest zelf hoe je je mp invult.
Het kan een case uitwerken zijn, een noot bij een arrest, meerdere rechtstakken
combineren.. ze willen een publiceerbaar arIkel van 30-60 bladzijden.
- Best literatuur lezen en zo broeden op je onderwerp
- Mp verdedigen, maar zonder powerpoint. Zeggen wat je hebt onderzocht en tot
welke bevindingen je bent gekomen.
- Als je federale materie hebt: bekijk ook franse teksten en RS
- Persoonlijke standpunten leveren extra punten op!!
• Prof werkt met teksten als cursus. Die moet je voor elke les lezen
Inhoudsopgave
Woningbouwwet – wet Breyne ....................................................................................................................... 6
Toepassingsgebied ............................................................................................................................................. 7
Bijzondere regels.............................................................................................................................................. 10
Verplichte vermeldingen en bijlagen............................................................................................................... 14
Betaling van de prijs ........................................................................................................................................ 16
Waarborg (art. 12) ........................................................................................................................................... 17
Sanc?es ............................................................................................................................................................ 19
Tienjarige aansprakelijkheid.......................................................................................................................... 20
Appartementsrecht ....................................................................................................................................... 20
Vruchtgebruik ............................................................................................................................................... 34
Defini?e, voorwerp en duur?jd ....................................................................................................................... 34
Rechten van de par?jen ................................................................................................................................... 37
Verplich?ngen van de par?jen ........................................................................................................................ 40
Specifieke bepalingen inzake het tenietgaan.................................................................................................. 42
OmzeHng van het vruchtgebruik .................................................................................................................... 42
Keuze en herkwalificaFe van gebruiksrechten ............................................................................................... 48
Erfpacht ó opstal ........................................................................................................................................... 48
Huur ó erfpacht/opstal.................................................................................................................................. 50
Vruchtgebruik ó erfpacht/opstal .................................................................................................................. 52
Erfdienstbaarheid ó basisakte ...................................................................................................................... 53
Eeuwigdurend opstalrecht ó appartementsrecht ......................................................................................... 54
Opstal ó erfdienstbaarheid van over-/onderbouw....................................................................................... 56
1
,Patrimoniaal familierecht en het hersamengesteld gezin............................................................................... 57
Regels inbreng/inkor?ng oud recht ................................................................................................................ 63
Het erfrecht hervormd vanaf 1 september 2018............................................................................................. 72
Erfovereenkomsten ....................................................................................................................................... 81
Algemene principes ......................................................................................................................................... 81
Formalisme....................................................................................................................................................... 82
Gevolgen .......................................................................................................................................................... 84
Publiciteit ......................................................................................................................................................... 85
Sanc?e .............................................................................................................................................................. 85
De globale erfovereenkomst ........................................................................................................................... 85
Punctuele erfovereenkomsten ......................................................................................................................... 87
WeOelijk samenwonende partners en het nieuwe erfrecht ........................................................................... 88
A. Oude regeling .............................................................................................................................................. 88
B. Nieuwe erfrecht ........................................................................................................................................... 90
Het overgangsrecht in het kader van het nieuw erfrecht 2018 ....................................................................... 95
De hervorming van het huwelijksvermogensrecht door de wet van 22 juli 2018 .......................................... 101
Inleiding ......................................................................................................................................................... 101
Het statuut van de goederen in het weVelijk stelsel .................................................................................... 101
Levensverzekeringen ...................................................................................................................................... 104
An?cipa?eve inbreng..................................................................................................................................... 106
Preferen?ële toewijzing ................................................................................................................................. 107
De rechterlijke bescherming van meerderjarige onbekwamen (bewind) ..................................................... 108
Tijdskader ....................................................................................................................................................... 108
Rechterlijke bescherming ............................................................................................................................... 109
Toepassingsgebied bewind ............................................................................................................................ 111
De bewindvoerder.......................................................................................................................................... 111
Rechtshandelingen ........................................................................................................................................ 113
De openbare verkoop (biddit) ..................................................................................................................... 114
Stap 1: Publica.e van het pand ................................................................................................................. 119
Stap 2: Bezich.ging en voorbereiding ....................................................................................................... 119
Stap 3: Registra.e op Biddit....................................................................................................................... 119
Stap 4: Bieden ............................................................................................................................................ 119
Stap 5: Slui.ng van de biedperiode en PV van toewijzing ......................................................................... 120
Stap 6: Betaling .......................................................................................................................................... 120
Stap 7: Notariële akte ................................................................................................................................ 120
Buitengerechtelijke bescherming ................................................................................................................ 121
Huwelijksvermogensrecht en wilsonvermogen............................................................................................ 130
Oplossingen voor punctuele problemen van wilsongeschiktheid bij echtgenoten ...................................... 130
2
, OmvaVende huwelijksvermogensrechtelijke regelingen ............................................................................. 132
De verkoop en de verdeling met handelingsonbekwame personen ............................................................. 136
Een goederenrechteljke kijk op enkele aspecten van het openvallen van een nalatenschap ........................ 141
Huwelijksvermogensrecht
• WeVelijk stelsel: gemeenschap van aanwinsten en gescheiden goederen. Dit stelsel is van
toepassing indien er geen andere keuze wordt gemaakt.
- EV 1 en 2 en GV à 3 vermogens.
o Alles wat de mensen verdienen, sparen, kopen na het huwelijk ziVen in het GV.
o De voorhuwelijkse goederen ziVen in het EV. Wat ze erven en om niet verkrijgen
Ijdens het huwelijk ziVen ook in het EV.
o Van wie het is, is a\ankelijk van de oorsprong. Is het Ijdens het huwelijk, dan is er
een vermoeden van gemeenschappelijkheid. De ander moet dan bewijs leveren
indien het eigen gebleven zou zijn.
o Stel dat een echtgenoot zijn broer en zus uitkoopt bij een geërfd huis. 1/3 is geërfd,
2/3 is uitgekocht. Waar zit het goed? Het is een eigen goed, want je hebt iets geërfd.
Als er gemeenschapsgelden bij te pas kwamen, zal er wel een vergoeding zijn voor
het GV.
- Je kan het weVelijk stelsel aanpassen. Je kan inbrengen (EV à GV), uitbrengen (GV à EV)
..
• Je kan ook kiezen voor een stelsel van zuivere scheiding van goederen.
- EV1 en EV2. Dit kan te maken hebben met beroepsrisico’s bv als er
beroepsaansprakelijkheid mogelijk is die niet volledig door verzekering worden gedekt.
Sommige schulden zijn nl verhaalbaar op GV en de andere EV
- Vaak ook indien er al kinderen zijn die niet gemeenschappelijk zijn. Dan is er transparanIe.
- Op wiens naam het goed staat, van die persoon is het. Staat het op beide namen, dan
hebben beide 50% of een andere verhouding indien dit aangetoond kan worden
- Je kan verrekenbedingen toevoegen, interne GV toevoegen..
• Je kan kiezen voor een algehele gemeenschap
- Notarissen gaan dit niet aanraden om mee te starten. Veel huwelijken lopen mis.
- Dit wil zeggen dat alles GV is. Er zijn geen eigen vermogens.
- Bij oudere mensen is dit vaak te vinden. Ze wijzigen dan hun huwelijksstelsel omdat het
fiscaal interessanter kan zijn voor vermogensplanning. Ze zien hun goederen ook al van
beiden.
• Vereffening verdeling
- Stap 1: kijken welk stelsel:
o Zonder huwelijkscontract = weVelijk stelsel (= scheiding van goederen met
gemeenschap van aanwinsten)
§ Vanaf wanneer geldt het huidig weVelijk stelsel? Wet van 14 juli 1967:
gelijkheid van de echtgenoten werd ingebouwd. Het is geïnspireerd op
huwelijkscontracten die je ervoor veel zag.
§ Overgangsrecht van 28 sept 1967 tot 28 sept 1968: je moest een verklaring
van behoud indienen van het stelsel, waardoor heel veel oude huwelijken
automaIsch onder het nieuwe recht vallen
• Wat gold er voordien of als er een verklaring tot behoud werd
ingediend? Onder het oude stelsel hadden we een scheiding van
goederen met gemeenschap van roerende goederen en aanwinsten.
Alle geërfde, geschonken en voorhuwelijkse RG vielen ook in het GV.
3
, • Tot 1976 kon je je huwelijksstelsel niet wijzigen
o Kan ook zuiver scheiding van goederen
o Kan ook algehele gemeenschap
- Stap 2: We gaan de boedels samenstellen
o In het echt krijg je niet een heel verhaal zoals een casus, maar moet je als notaris
zelf die info vergaren
§ Je gaat met de mensen door hun vermogen gaan en kijken waar er
verschuivingen zijn
o Kijken wat EV en GV is.
§ In essenIe komt het neer op de oorsprong
§ Voor OG ga je je eigendomsaktes bekijken
o Er is een vermoeden van gemeenschappelijkheid als er geen eigen karakter op de
goederen gekleefd kan worden.
o We maken een acIef kant en passief kant op
§ Schulden
• Eigen schulden zijn verhaalbaar op het EV van de echtgenoot en de
eigen inkomsten: art 2.3.26 BW
• Gemeenschappelijke schulden kunnen zowel verhaald worden op het
eigen vermogen van elk van de echtgenoten als op het
gemeenschappelijk vermogen: art 2.3.28 BW
- 4 uitzonderingen
- Stap 3: vergoedingsrekeningen maken
o ! je krijgt alIjd minstens je nominaal bedrag. Er wordt geen rekening gehouden
met waardedaling, maar je geniet wel mee met waardesIjging: art 2.3.46 BW
o Aan het GV: art 2.3.44 BW
o Aan het EV: art 2.3.45 BW
- Stap 4: compenseren
o Mag je enkel doen als de wet het voorziet
o 2 technieken
§ Schuldvergelijking: twee mensen hebben een vordering op elkaar en je gaat
het grootste aArekken van het kleinste. Art 2.3.47, lid 2 BW
§ Saldering: art 2.3.47 BW
• Kan je toepassen als beide echtgenoten een vergoeding van het GV
krijgen naar het EV of omgekeerd van het EV naar het GV
• De vergoedingen door een van de echtgenoten verschuldigd aan het
gemeenschappelijk vermogen en de vergoedingen die het
gemeenschappelijk vermogen hem verschuldigd is, doen elkaar teniet
ten belope van het kleinste bedrag.
- Stap 5: verrekening van de lasten, daarna de vergoedingen en daarna de verdeling van de
neVo-baten: art 2.3.43 BW
o Eerst trek je de schulden af die verhaalbaar zijn op alle vermogens, daarna degene
op 2 vermogens: art 2.3.48 BW
- Interesten op de vergoedingsrekeningen vanaf het stelsel ontbonden is
o Tussen echtgenoten
§ Op de dag van het overlijden bij overlijden
§ Bij echtscheiding EOO: wanneer het verzoekschriA tot echtscheiding is
ingediend
§ Wat vanaf dan wordt verworven is eigen.
§ Bij EOT: je spreekt het af in de regelingsakte. Het volledig akkoord moet er
zijn in de akte
4
, • Alles kan schriAelijk gebeuren. Dit is het principe.
• Je gaat naar de rechtbank van de laatste gemeenschappelijke
verblijfplaats
o Naar derden toe
§ Bij echtscheiding EOO vanaf de melding aan de burgerlijke stand van een
uiVreksel van de rechterlijke uitspraak
§ Bij EOT: je vonnis komt toe en er staat een datum op bv 22 oktober. Je laat
een maand verstrijken (beroepstermijn). 22 november heb je het vonnis in
kracht van gewijsde. Dan ben je definiIef gescheiden in onderling verband.
De verdeling van het vermogen werkt dan terug tot de indiening van het
verzoekschriA. De griffie zorgt voor de melding aan de registers van de
burgerlijke stand. Naar de buitenwereld zijn ze maar scheiden op het
moment van de melding.
• Stel dat de man de woning wil overnemen. Hij moet een opleg betalen
aan zijn ex. Hij moet daarvoor lenen bij de bank. Je hebt maar
alleenbestuur voor je EV vanaf de melding, dus als er nog geen melding
is, moet je beiden tekenen. Je gaat dus voorzien dat je maar moet
betalen aan de ex daarna.
- Hoe wordt het gemeenschap vermogen bestuurd?
o Basisregel is concurrenIeel bestuur: elk kan alleen het vermogen verbinden en men
wordt geacht verbonden te zijn tot de afspraken die de ander heeA gemaakt ó
voor 1967: vrouw moest vertegenwoordigd worden door de man. De man tekende
alleen, maar daaruit mag je niet opmaken dat het goed eigen was.
o 2 uitzonderingen op het concurrenIeel bestuur
§ Alleenbestuur of exclusief bestuur: art 2.3.39 BW
• Je eigen vermogen bestuur je alleen, tenzij het de gezinswoning is. De
andere echtgenoot moet instemmen
• ó bij algehele gemeenschap. Alles met eigen gelden zal ook door
beide gebeuren.
§ Gezamenlijk bestuur: art 2.3.32 BW
Erfrecht
• Ongehuwde persoon. X sterA en heeA 2 kinderen. Hij heeA ook zijn vader en zijn moeder en
een broer en zus. De kinderen zullen elk voor de helA erven. Indien een kind overleden is en X
had kleinkinderen, dan komen ze ook tot de nalatenschap via plaatsvervanging. Die
plaatsvervullers delen hetgeen wat de vooroverleden persoon had gekregen. De descendenten
behoren tot de eerste graad. Ouders, broers en zussen behoren tot de tweede graad.
- Stel geen kinderen. De ouders krijgen een vast ¼. De rest gaat naar de broer en zus, dus
ook ¼. Je kan afwijken van de regeling via testament. Waarom? Fiscaal is het beter naar
de ouders, want die betalen lagere registraIebelasIng. Ze behoren nl tot de rechte lijn:
3% 0 tot 50 000, 9% 50 000 tot 250 000 en 27% als boven de 250 000. Er is ook een
afsplitsing tussen RG en OG.
o Bij de broers en zussen is het nog per hoofd, maar niet meer RG en OG gesplitst. De
tarieven zijn 25% 0 tot 35 000, 30% 35 000 tot 75 000 en 55% boven de 75 000.
- Reservataire erfgenamen: krijgen een reserve dat niet ontnomen kan worden. Dit is een
reserve in waarde.
o Vroeger waren de ouders reservataire erfgenamen en kon je het enkel ontnemen
tvv de echtgenoot. Dit is afgeschaA. Ouders zijn geen reservataire erfgenamen
meer, dus je kan ze alles ontnemen. Ouders kunnen wel een vordering instellen
indien ze behoeAig zijn tav de nalatenschap
5
, o Kinderen zijn wel reservataire erfgenamen. Je kan in je testament zeggen dat je alles
geeA aan een goed doel, ook al heb je kinderen. MAAR de kinderen kunnen een
vordering tot inkorIng instellen omdat ze voorbehouden erfgenamen zijn. Het deel
waar ze recht op hebben is de helA van de rekenboedel (niet nalatenschap zeggen,
want rekening houden al met schenkingen.)
• Gehuwde persoon: X sterA en Y komt tot de nalatenschap met de kinderen. Y behoudt haar EV
en de helA van het GV. De kinderen zullen de blote eigendom erven van de nalatenschap. De
LLE krijgt het volledige vruchtgebruik. Wat betekent dat zakenrechtelijk als er beslissingen
nodig zijn? Je hebt elkaar nodig om te tekenen. Je kan huwelijksbedingen opnemen om dit aan
te passen bv verblijvingsbeding of keuzebeding zodat de LLE over alle goederen of een deel
volle autonomie heeA.
- Stel dat de kinderen er niet zijn. Er zijn nog de ouders en de broers en zussen. Hoe zit het
dan? Het GV gaat naar de LLE in volle eigendom en het EV gaat in VG naar de LLE en de
blote eigendom gaat naar de familie. Je kan wel via testament afwijken en zeggen dat alles
naar de LLE gaat. De familie zijn geen reservatairen.
- Stel dat je in een auto-ongeluk bent. X sterA en er was een verblijvingsbeding voor Y, dus
Y erA alles. Y sterA een paar maand later. Dan gaat alles naar de familie van Y. Dit is niet
de bedoeling. Je kan dit in je testament aanpassen.
- Hoe maak je een geldig eigenhandig testament? Handgeschreven, handtekening en
datum. Je kan het ook afgeven aan de notaris en dan wordt het in het centraal register
geplaatst. Dan kan het nooit verloren gaan. Daarnaast heb je ook een notarieel testament
en een internaIonaal testament.
o Een notarieel testament maakt de notaris op. Dit is niet eigenhandig geschreven. 2
getuigen en dictaat zijn niet meer nodig. Het moet wel door beide getekend
worden.
o Een internaIonaal testament is getypt door de testator en die legt het neer bij de
notaris.
- Wat als de LLE samenkomt met verdere erfgenamen?
- LLE erA alles als er geen nurge erfgenamen zijn. Dit is niet zo bij LLWSP. Wat is het erfrecht
daar? Er is enkel VG bij de gezinswoning en de huisraad. De familie krijgt de rest. Ook als
de hele familie alles verwerpt, zal de staat het krijgen.
o Op de gezinswoning zijn de LLE en de LLWSP vrijgesteld van erselasIng: 0%
Woningbouwwet – wet Breyne
Lees de wet en de uitvoeringsbesluiten eens door!
Inleiding
• WONINGBOUWWET - WET BREYNE (Breyne was de senator die de motor achter de wetgeving
was) (WET VAN 9 JULI 1971 TOT REGELING VAN DE WONINGBOUW EN DE VERKOOP VAN TE
BOUWEN OF IN AANBOUW ZIJNDE WONINGEN )
• Basisregels koop-verkoop volgens het gemeen recht:
- Wanneer komt het tot stand? Bij wilsovereenstemming over de prijs en het goed.
- Wat is de eerste stap tussen de parIjen wanneer ze een akkoord bereiken en je hebt al
info gekregen? Je gaat een verkoopsovereenkomst (compromis) opstellen. Waarom doen
we dat?
o Niet voor de buitenwereld, maar voor bewijs van de overeenkomst.
o Ook nurg voor de koper om krediet bij de bank aan te vragen. Zij zullen je
overeenkomst vragen.
- Waarom moet je nog een notariele akte opmaken? Om de overschrijving op het kantoor
rechtszekerheid mogelijk te maken. Deze overschrijving zorgt voor de tegenwerpelijkheid
aan derden (dus niet de notariele akte zelf). Je doet de overschrijving best zo vlug mogelijk.
6
, - Wanneer vindt de eigendomsoverdracht plaats tussen parIjen? In principe bij de
wilsovereenstemming (suppleIef recht), maar je kan ervan afwijken en zeggen dat het pas
overgaat bij het verlijden van de authenIeke akte.
o Dit is belangrijk voor de risico’s. Als er niets is bepaald, dan is het bij de
wilsovereenstemming en dan neem je als koper best meteen een verzekering.
- In de wet Breyne zijn er aspecten waar het niet volledig gelijkloopt
• Belangrijk voor notariaat, want het gaat over verkopen. Ook belangrijk voor aannemingen,
maar dit is niet belangrijk voor het notariaat
• Vóór Woningbouwwet:
- Gemeen recht inzake aanneming, koop en lastgeving in BW. Het gemeen recht gaat uit van
een bestaand goed (ó goed in opbouw, goed op plan: wil zeggen dat het gebouwd kan
worden want het is vergund maar er is nog niets)
- Misbruiken, faillissement Etrimo
o In WOII moest er veel heropgebouwd worden + booming 60’s. Mensen kochten
huizen en appartementen die nog gebouwd moesten worden maar er waren een
aantal misbruiken en enkele serieuze faillissementen van bouwpromotoren nadat
ze het geld van de kopers al hadden geïnd.
o De wetgever trachVe de misbruiken uit de bouwsector die met de regels van het
Burgerlijk Wetboek moeilijk konden verholpen worden, tegen te gaan door op
dwingende wijze een degelijke informaIe van de koper of opdrachtgever op te
leggen en financiële waarborgen voor de goede afloop van het bouwproject te
vereisen.
• = dwingende bescherming van de parIculiere koper van woning op plan of in aanbouw, die
een of meer storIngen moet verrichten vóór de voltooiing van het bouwwerk
- Dwingend recht, dus je kan er niet van afwijken.
• Geen algemene regeling: dwingende aanvulling op regels BW inzake koop en aanneming
- Bevat niet alle regels inzake koop-verkoop of aanneming. Daarvoor moet je terugvallen op
het BW. De wetgeving bevat bijzonder dwingende aanvullingen op het gemeen recht.
• Regels inzake koop of aanneming van het BW zijn van toepassing (art. 3 Wet Breyne)
Toepassingsgebied
• ArIkel 1: toepassingsvoorwaarden (art. 1, lid 1 WB)
- 1. Voorwerp van de overeenkomst: ‘woning’
o Huis of appartement (loA, villa, rijhuis, appartement..)
o Bestemd tot:
§ HuisvesIng
§ Beroepsdoeleinden en huisvesIng: de bestemming tot huisvesIng mag niet
louter bijkomsIg of toevallig zijn
§ Niet vereist:
• Hoofdverblijfplaats (ook tweede verblijf)
• Bewoning door koper of opdrachtgever zelf. Je kan het goed verhuren
aan iemand die er gaat wonen (niet als studentenkamer)
- Het kan ook een vennootschap zijn die koopt en het goed
verhuurt.
§ Wel vereist: huisvesIng van een gezin (uitgesloten: rusthuizen, ziekenhuizen,
gevangenissen, handelsruimten, hotels, onderwijsinstellingen, enz.)
o Wat met goederen die op zich niet bestemd zijn tot huisvesIng, maar een bijzaak
zijn van een huis of appartement, bv. garage of veranda?
§ Meerderheidsstelling: accessorium sequitur principale: de bijzaak volgt de
hoofdzaak. Als je het koopt met de woning samen, moet je ook voor die
7
, goederen de regels respecteren. Er zullen dus ook schijven van betalingen
moeten voorzien. Je mag niet in een keer betalen.
- 2. Aard van de overeenkomst
o 1) Eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning
§ Beperkt want de bedoeling was bescherming te geven als het goed nog niet
voltooid was.
o 2) Verbintenis wordt aangegaan om een woning te bouwen, te doen bouwen, of te
verschaffen
§ Aannemingsovereenkomst, want je hebt de grond al, maar je sluit een
contract met de aannemer om de woning te bouwen
§ Hier is er geen eigendomsoverdracht, want de grond heeA al een eigenaar. Er
wordt enkel een woning op gezet.
o 3) Eigendomsovergang van een bestaande woning + verbintenis tot verbouwen of
uitbreiden,
§ Op voorwaarde dat de totale prijs van de werken minstens 80 % bedraagt van
de verkoopprijs van het onroerend goed (gebouw + grond) waarvan de
eigendom wordt overgedragen, en deze prijs hoger is dan 18.600 euro: art 1,
§5 uitvoeringsbesluit
§ Het verbouwen dient noodzakelijkerwijze gepaard te gaan met de
eigendomsoverdracht van het gebouw. Beide elementen dienen in eenzelfde
overeenkomst aanwezig te zijn.
§ De Woningbouwwet is dus niet van toepassing op verbouwingen of
uitbreidingen van een bestaande woongelegenheid waarvan de
opdrachtgever reeds eigenaar is.
o EssenIeel: “te bouwen of in aanbouw zijnde woning”
§ DUS NIET: overeenkomsten betreffende huizen of appartementen die reeds
voltooid zijn op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst
o Verkoper of aannemer gaat verbintenis aan om de woongelegenheid af te werken:
§ ‘normale bewoonbaarheid’(arg. art. 7,e en art. 9) = zodanige graad van
afwerking dat de koper of opdrachtgever het goed op een normale wijze kan
bewonen (minimum aan comfort: winddicht, badkamer, keuken) (belangrijk!)
• Bij een appartement heeA dit ook te maken met gemene delen bv een
trap of een liA.
o Vallen dus onder het toepassingsgebied van de wet:
§ De algemene aanneming (sleutel op de deur)
• Het algemeen aannemingsbedrijf kan worden gedefinieerd als een
onderneming die de verantwoordelijkheid op zich neemt om alle
bouwacIviteiten te realiseren en te coördineren; de algemene
aannemer verzorgt, voor een in het contract bepaalde prijs en binnen
een overeengekomen termijn, de levering van een volledig voltooid
bouwwerk.
§ De verkoop van typewoningen
• Een woningtype is een specifiek type woning dat wordt gekenmerkt
door bepaalde eigenschappen en kenmerken, zoals de grooVe,
indeling, sIjl, architectuur en locaIe. Enkele voorbeelden van
woningtypen zijn rijtjeshuizen, vrijstaande huizen, appartementen,
bungalows, duplexwoningen, herenhuizen, penthouses en studio's.
§ De projectontwikkeling van eengezins- en meergezinswoningen op plan
§ doch steeds onder de voorwaarde dat de koper betalingen moet verrichten
voor de voltooiing van de werken.
8
, o Uitgesloten:
§ Loutere ruwbouw
§ Verkopen “wind- en waterdicht” (“casco”)
§ à geen normale bewoonbaarheid. En als je afspreekt om een goed in loutere
ruwbouw te kopen, dan val je niet onder de wet Breyne
§ Gevaar voor misbruiken: ontwijking woningbouwwet door arIficiële
opsplitsing van de ruwbouw en de afwerking
• Rechtspraak is streng: verklaart de woningbouwwet van toepassing,
op grond van simulaIe
• Hoe kan er hier misbruik zijn? Voor de verkoper komt het goed uit om
niet onder de wet Breyne te vallen omdat er veel minder
verplichIngen zijn. Er kan misbruik zijn als ze laten uitschijnen dat de
verkoop casco is, maar als diezelfde vennootschap een contract apart
sluit voor de afwerking, dan is het misbruik. Als notaris zeg je dus aan
de client: je koopt casco, maar wie doet de afwerking? Als de client
dan zegt dat de firma het daarna ook afwerkt, dan is er misbruik. Als
de verkoper het niet wil, dan moet de notaris zijn ambt weigeren.
§ Voorbeeld: Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, 597
• Koopcontract: verkoop van de ruwbouw van een woning ‘model
Noorse Villa’, kelder inbegrepen. De overeenkomst sIpuleert dat “het
de koper is die voor de afwerking dient te zorgen”.
• Offerte: prijsopgave van prijzen voor elektriciteit, sanitair, elektrische
verwarming, vloer en chape, keuken met toestellen (m.a.w. volledige
afwerking), en zelfs het ereloon van de architect. Hierover werden de
onderhandelingen nog verdergezet.
• Hof te Brussel oordeelt: het “verkoopcontract” valt onder toepassing
van de woningbouwwet, als begin van een overeenkomst tot het
verschaffen van een tot huisvesIng bestemd huis, waaromtrent de
onderhandelingen nog verder gingen.
- 3. StorIng vóór voltooiing
o De koper of opdrachtgever is contractueel verplicht om vóór de voltooiing van het
gebouw een of meer storIngen te doen
§ Een of meerdere storIngen voor de voltooiing. Een klein beetje is al
voldoende. Het gaat ook over de betaling van de grond of een voorschot op
de grond.
§ à Woningbouwwet is niet van toepassing op een koop op plan waarbij de
koopsom in haar geheel betaald wordt na de voltooiing van het gebouw.
• Als de koper NIETS mag betalen totdat alles af is, dan val je niet onder
de wet Breyne. Dit zal enkel voorkomen bij zeer kapitaalkrachIge
firma’s.
- à Vallen o.m. onder de woningbouwwet:
o Koop op plan: cf. ‘eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde
woning’
o Algemene aanneming (woningbouw ‘sleutel op de deur’): op de grond van de
opdrachtgever wordt een gebouw opgericht, volledig afgewerkt.
o Overeenkomst met een bouwpromotor-coördinator: bouwheer sluit een algemeen
contract met een promotor, die het materiële werk niet zelf uitvoert, maar overlaat
aan onderaannemers met wie de bouwheer vervolgens rechtstreeks een contract
moet tekenen. De promotor coördineert de werken (feitelijke leiding). (cf. woning
‘verschaffen’)
9
, • ArIkel 2: uitsluiIngen uit het toepassingsgebied:
- Overeenkomsten aangegaan door erkende huisvesIngsmaatschappijen, gemeenten en
intercommunale verenigingen
- Studieovereenkomsten, indien voldaan aan 4 voorwaarden (art. 2, lid 2)
o 1° de overeenkomst omvat een duidelijke beschrijving van de werken waarop de
opdracht betrekking heeA (aldus wordt vermeden dat de verkoper of aannemer
achteraf vermeende supplementen zou kunnen eisen);
o 2° de overeenkomst bevat een opgave van de behoeAen (zoals budget, bouwsIjl,
aantal slaapkamers, uitvoeringstermijn e.d.) van de kandidaat-koper of opdrachtgever;
o 3° de kostprijs van de overeenkomst bedraagt niet meer dan 2% van de voorziene
bouwkost (enkel de prijs van de construcIes; niet die van de grond)
o 4° de kandidaat-koper of –bouwheer heeA een bedenkIjd van zeven dagen vooraleer
de studieovereenkomst definiIef van kracht wordt
- Koper of opdrachtgever is een beroepspersoon (nl. verkrijger of opdrachtgever wiens
geregelde werkzaamheid erin bestaat huizen of appartementen op te richten of te laten
oprichten om ze onder bezwarende Itel te vervreemden)
o Het gaat om promotoren, aannemers en vastgoedmakelaars.
Bijzondere regels
• Onmiddellijke overgang van het eigendomsrecht van grond en reeds opgerichte construcDes
(art. 4)
- De eigendom van de grond en van de bestaande opstallen gaat verplicht over op de koper
op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. De eigendomsoverdracht voltrekt
zich solo consensu. à de suppleIeve regel van het gemeen recht is hier dwingend
- Gemeen recht: eigendomsoverdracht solo consensu = aanvullend recht (art. 1583 BW)
- Aan de eigendomsoverdracht in het gemeen recht koppelen we het risico. In het gemeen
recht mag je de eigendomsoverdracht uitstellen, maar in de wet Breyne mag dit niet. Wat
met de risico’s? Het risico blijA bij de verkoper Ijdens het bouwproces. Dus in de wet
Breyne wordt dit losgekoppeld ó gemeen recht
- Art. 4 woningbouwwet: eigendom (of andere zakelijke rechten op) de grond en de
bestaande construcIes gaat over op de koper op het ogenblik van het sluiten van de
overeenkomst = dwingend recht
- T.o.v. derden : gemeen recht: eigendomsoverdracht is slechts tegenwerpelijk wanneer de
authenIeke akte is overgeschreven op het kantoor rechtszekerheid van de AAPD
• Onmiddellijke natrekking van verdere bouwwerken (art. 5)
- Te bouwen construcIes worden eigendom van de koper of opdrachtgever naarmate de
materialen in de grond geplaatst of in het gebouw worden verwerkt = gemeen recht
inzake aanneming
• Overgang van risico (art. 5)
- Gemeen recht bij verkoop: risico voor tenietgaan of beschadiging van de zaak ligt bij de
eigenaar
- Gemeen recht bij aanneming: art. 1788-1789 BW
- Art. 5 woningbouwwet: risico gaat ten vroegste over op de koper of opdrachtgever bij de
voorlopige oplevering (Ingeval van appartement : voorlopige oplevering van de privaIeve
delen).
o ParIjen kunnen enkel overeenkomen dat het risico op een later IjdsIp zal
overgaan, maar niet dat dit eerder het geval zal zijn. De verkoper of aannemer
draagt hoe dan ook het risico tot aan de voorlopige oplevering.
10
