SAMENVATTING RENDEMENTSANALYSE EN PROJECTONTWIKKELING 3
Inhoudsopgave
DEEL 1: RENDEMENTSANALYSE............................................................................................................................... 4
1 Inleiding................................................................................................................................................................ 4
1.1 Doel rendementsanalyse............................................................................................................................... 4
1.2 Vastgoedontwikkelingsproces....................................................................................................................... 4
1.2.1 Fase 1: Grondexploitatie......................................................................................................................... 4
1.2.2 Fase 2: Project- en vastgoedontwikkeling............................................................................................... 5
1.2.3 Fase 3 en 4: Vastgoedexploitatie en gebruik........................................................................................... 5
1.3 Vastgoedrekenproces.................................................................................................................................... 6
............................................................................................................................................................................ 6
2 Eenvoudige rendementsanalyses......................................................................................................................... 7
2.1 Eenvoudige rendementsanalyse van een exploitatie..................................................................................... 7
2.1.1 BAR – Bruto aanvangsrendement........................................................................................................... 7
2.1.2 NAR – Netto aanvangsrendement........................................................................................................... 8
2.1.3 Opmerkingen bij het gebruik van BAR en NAR........................................................................................ 8
2.2 Eenvoudige rendementsanalyse van een ontwikkeling.................................................................................9
2.2.1 ROI – Return on investment.................................................................................................................... 9
3 Complexe rendementsanalyses.......................................................................................................................... 10
3.1 Kasstromen.................................................................................................................................................. 10
3.1.1 Kasstroomschema en perspectief......................................................................................................... 10
3.1.2 Moment van kasstroom........................................................................................................................ 11
3.1.3 Prijsontwikkeling en indexering van kasstromen..................................................................................11
3.2 Soorten kasstromen.................................................................................................................................... 12
3.2.1 Eenmalige kasstromen.......................................................................................................................... 12
3.2.2 Constant stijgende kasstromen............................................................................................................. 13
3.2.3 Gekoppelde kasstromen....................................................................................................................... 14
3.2.4 Voorbeelden van kasstroomschema’s.................................................................................................. 14
3.3 Verdisconteren van kasstromen.................................................................................................................. 16
3.3.1 Voor- en achteruit rekenen................................................................................................................... 16
3.3.2 Discontovoet (rendementseis).............................................................................................................. 16
3.3.3 Netto huidige waarde of NHW.............................................................................................................. 17
3.3.4 Intern rendement (IR)........................................................................................................................... 17
4 Financiering........................................................................................................................................................ 18
4.1 Eigen vermogen en vreemd vermogen........................................................................................................ 18
4.1.1 Passiefzijde van de balans..................................................................................................................... 18
4.1.2 Graden van risico’s................................................................................................................................ 18
4.1.3 Het aandeel vreemd vermogen............................................................................................................ 19
4.1.4 Bedrijfs- of projectfinanciering.............................................................................................................. 19
1
, 4.2 Kapitaalskost – cost of capital...................................................................................................................... 19
4.2.1 De kost van eigen vermogen................................................................................................................. 19
4.2.2 Weighted average cost of capital (WACC)............................................................................................. 20
4.3 Discontovoet............................................................................................................................................... 20
4.3.1 WACC als discontovoet......................................................................................................................... 20
4.3.2 Hefboomeffect (leverage)..................................................................................................................... 22
5 Aparte onderwerpen.......................................................................................................................................... 23
5.1 Terugverdientijd (payback periode of PBP).................................................................................................. 23
5.1.1 Gebruik van terugverdientijd................................................................................................................ 23
5.1.2 Berekenen van de terugverdientijd....................................................................................................... 24
5.1.3 Voor- en nadelen TVT........................................................................................................................... 26
5.2 Residuele grondwaarde............................................................................................................................... 26
5.2.1 Begrip................................................................................................................................................... 26
5.2.2 Gebruik van residuele grondwaarde..................................................................................................... 27
DEEL 2: PROJECTONTWIKKELING........................................................................................................................... 28
1 Inleiding tot de projectontwikkeling................................................................................................................... 28
1.1 Projectontwikkelaar..................................................................................................................................... 28
1.1.1 Soorten................................................................................................................................................. 28
2 Projectontwikkeling – Gastles (Orientes)............................................................................................................ 28
2.1 Inleiding....................................................................................................................................................... 28
2.2 Projectpartners............................................................................................................................................ 29
2.3 Projectparameters....................................................................................................................................... 29
2.4 Opportuniteitscurve.................................................................................................................................... 30
2.5 Budgetanalyse............................................................................................................................................. 31
2.5.1 Inleiding................................................................................................................................................ 31
2.5.2 Haalbaarheidsanalyse........................................................................................................................... 31
2.5.3 Inschatting van stichtings- en realisatiekosten...................................................................................... 31
2.5.4 Sensitiviteitsanalyse / variabiliteit......................................................................................................... 32
2.5.5 Investeringsanalyse............................................................................................................................... 34
2.6 Projectontwikkeling in de praktijk............................................................................................................... 34
2.6.1 Vergoedingsmogelijkheden van de projectontwikkelaar......................................................................34
2.7 Planning....................................................................................................................................................... 35
2.7.1 Planning: een dynamisch sturingsmodel............................................................................................... 36
2.7.2 Kenmerken van de planning................................................................................................................. 36
2.8 Contracten................................................................................................................................................... 37
2.8.1 Vormen................................................................................................................................................. 37
2.8.2 Bouwteam............................................................................................................................................ 37
2.8.3 Klassieke opdracht versus bouwteam................................................................................................... 39
3 Project budget.................................................................................................................................................... 40
3.1 Opmaak van een budget.............................................................................................................................. 40
2
, 3.1.1 Oppervlaktes – BVO en NVO................................................................................................................. 40
3.1.2 Verhouding NVO BVO........................................................................................................................... 41
3.2 Terreingerelateerde kosten......................................................................................................................... 41
3.2.1 Aankoopkost terrein............................................................................................................................. 41
3.2.2 Bouwrijp maken en slopen................................................................................................................... 42
3.2.3 Saneringskosten en grondverzet........................................................................................................... 43
3.3 Ontwerperskosten....................................................................................................................................... 44
3.4 Realisatiekosten........................................................................................................................................... 44
3.4.1 Raming o.b.v. functionele analyses....................................................................................................... 44
3.4.2 Raming o.b.v. vloeroppervlaktes of gebouwvolumes............................................................................44
3.4.3 Raming o.b.v. verwerkte hoeveelheden (meetstaat)............................................................................45
3.5 Derden......................................................................................................................................................... 45
3.6 Opbrengsten................................................................................................................................................ 45
3.7 Budgetanalyse en budgetopvolging............................................................................................................. 46
3.7.1 Budgetoverzicht.................................................................................................................................... 46
3.7.2 Budgetanalyse...................................................................................................................................... 46
3.7.3 Budgetopvolging................................................................................................................................... 46
4 Project planning................................................................................................................................................. 46
4.1 Planningstools............................................................................................................................................. 46
4.2 Het belang van planning.............................................................................................................................. 46
4.2.1 Voorverkoop en financiering................................................................................................................. 46
4.2.2 Een project zonder financieringskost.................................................................................................... 47
5 Risico.................................................................................................................................................................. 49
5.1 Soorten risico’s............................................................................................................................................ 49
5.1.1 Invloed op risico.................................................................................................................................... 49
5.1.2 Marktrisico............................................................................................................................................ 49
5.1.3 Procedurerisico..................................................................................................................................... 51
5.1.4 Partnerrisico......................................................................................................................................... 53
5.1.5 Fiscale en juridische risico’s.................................................................................................................. 53
5.2 Omvang van risico....................................................................................................................................... 54
5.3 Omgaan met risico’s.................................................................................................................................... 54
5.3.1 Overdragen van risico’s......................................................................................................................... 54
5.3.2 Zelf dragen van de risico’s..................................................................................................................... 55
5.4 Risico management..................................................................................................................................... 56
3
,DEEL 1: RENDEMENTSANALYSE
1 Inleiding
1.1 Doel rendementsanalyse
- Beslissingen maken: gaan we al dan niet investeren in vastgoed of vastgoed ontwikkelen?
- Onderzoek naar de haalbaarheid
- Nemen van onderbouwde beslissingen en geven van advies
1.2 Vastgoedontwikkelingsproces
In elke fase wordt waarde toegevoegd aan het halfproduct uit de vorige fase.
1) Locatie wordt verworven 4) Er wordt een plan ontwikkeld
2) Bestemming wordt vastgelegd 5) Er wordt een ontwerp gemaakt
3) Locatie wordt bouwrijp gemaakt 6) Vastgoed wordt in gebruik genomen
1 partij kan meerdere fasen van het proces op zich nemen (niet noodzakelijk 2, 3, 4… partijen).
1.2.1 Fase 1: Grondexploitatie
Grondexploitant = producent van bouwrijpe grond
Kosten Grondexploitant maakt de site bouwrijp.
- Kosten zijn grondgebonden:
Grondverwervingskosten
Studiekosten voor het ontwerp (planontwikkeling, -voorbereiding)
o Bouwrijp maken van de gronden
o Bijdragen in kosten ruimtelijke studies
o Aanleg nieuwe (openbare) wegenissen
Grondexploitant houdt ook rekening met de financieringskosten van deze investeringen.
Inkomste Verkoop van bouwrechten of bouwrijpe grond.
n
Timing Lang proces: planproces, verwerving van grond of afsluiten van samenwerkingsovk kan tot
10 jaar duren + is onzeker en risicovol
Doel Realiseren van een sluitende of positieve grondexploitatie (grex)
- Doel: eerder gemaakte grondgebonden kosten moeten goedgemaakt worden
- Dit dankzij de verkoopinkomsten van bouwrijpe gronden of bouwrechten
Grondexploitant: bv. overheid, samenwerkingsverband tussen publieke en private partijen, enkel private
partijen, stad, gemeente…
- Stad/gemeente is exploitant? => focus ligt ook op gewenste ruimtelijke visie, kan ten koste gaan van
grex!
Voorbeelden
- Op kleine schaal: een verkaveling
- Op grote schaal: een herontwikkeling van een brownfield
4
,1.2.1.1 Zijsprong: grondexploitatie van een brownfield
= verlaten of onderbenutte terreinen die moeizaam tot herontwikkeling komen omwille van diverse factoren
zoals complexiteit, onzekerheden, hoge ontwikkelingskosten…
- Komen vooral voor in gebieden met oude industriële activiteiten
- Terreinen bevatten zeer veel potentieel => bv. voor stadsvernieuwing
- Komen moeilijk tot ontwikkeling (vooral door niet-sluitende grex of complexe eigendomsstructuur)
1.2.2 Fase 2: Project- en vastgoedontwikkeling
Wordt opgestart nadat projectontwikkelaar bouwrijpe grond heeft gecreëerd.
Ontwikkelen gebeurt door een vastgoedontwikkelaar.
Kosten Projectontwikkelaar betaalt vergoeding aan grondexploitant voor terrein of bouwrechten
(grondgebonden kosten)
Ontwikkelaar investeert in bouwgerelateerde kosten
- Architect- en studiekosten
- Projectmanagement: uitwerken budgetten, planning en aanbestedingen
- Bouwkosten
- Publiciteits- en verkoopkosten
Ontwikkelaar betaalt ook financieringskosten van investeringen tijdens ontwikkelingsfase.
Inkomste Verkopen van gebouwen (doorgaans met grond)
n
Timing Studie- en vergunningsfase, uitvoeringsfase en fase met verkoop + nazorg.
Ontwikkelingsfase is korter dan die van de grondexploitatie.
Doel Projectontwikkelaar wenst winstmarge te realiseren.
- Verkoopinkomsten moeten gelijk zijn aan de gemaakte kosten + een winstmarge
1.2.2.1 Zijsprong: investeringen van de ontwikkelaar beperken
Projectontwikkelaars passen volgende mogelijkheden vaak toe om de kosten van grote investeringen (grond en
constructie) te beperken.
Verkoop = constructie wordt reeds op plan verkocht
op plan - Ontwikkelaar financiert project dus met reeds verworven geld
- Wet Breyne is van toepassing
Bepaalde borgen moeten gesteld worden
- Financieringskost wordt door dit systeem sterk beperkt (veel lager)
Recht van = verkoop van de grondaandelen door de grondexploitant
opstal - Ontwikkelaar koopt grond niet, hij vestigt een recht op de grond van de grondexploitant
- In ruil mag de grondexploitant de grondaandelen rechtstreeks aan de eindkoper van de
constructie verkopen aan een hogere grondwaarde
1.2.3 Fase 3 en 4: Vastgoedexploitatie en gebruik
Grondexploitant levert grond aan ontwikkelaar.
Ontwikkelaar verkoopt grond aan eindgebruiker of investeerder.
Eindgebruiker of investeerder verhuurt het aan eindgebruiker.
1.2.3.1 Gebruiker
Investeert in vastgoed om er nut van te hebben.
Bv. als huisvesting of als bedrijfspand
5
,1.2.3.2 Vastgoedexploitatie
Vastgoedinvesteerder of -belegger investeert in vastgoed om het te exploiteren en op de exploitatie een
rendement te behalen.
- Prijs die belegger wil betalen is hoofdzakelijk i.f.v. potentiële huurinkomsten en jaarlijkse kosten
Kosten - Eenmalige investering bij aanvang van exploitatieperiode
- Periodieke kosten om gebouw te exploiteren en beheren
Kan bepaalde kosten doorschuiven naar huurder van pand, maar prijs daalt hierdoor
Inkomsten - Periodieke vergoeding voor ter beschikking stellen van eigendom (meestal huur)
- Eenmalige restwaarde bij verkoop van eigendom
Timing Duur van exploitatie stemt overeen met levensduur van het gebouw.
Doel Realiseren van een jaarlijks rendement
Gebruiker/exploitant moet renovatiewerken uitvoeren om levensduur van het gebouw te verlengen.
- Renovatiewerken lopen op of er zijn meer rendabele alternatieven? => herontwikkeling is nodig (VG-
proces begint opnieuw)
1.3 Vastgoedrekenproces
Bij de overgang tussen de fasen vinden transacties plaats.
Bv. exploitant ontwikkelt vastgoed en verkoopt het aan een belegger.
Vastgoedrekenproces van rechts naar links
Vastgoedontwikkelingsproces van links naar rechts
Waarde van vastgoed wordt aangestuurd door de prijs die een gebruiker of belegger op de markt wenst te
betalen voor het vastgoed.
Rechts naar links: waardebepaling wordt aangestuurd door prijs die gebruiker wenst te betalen voor het
vastgoed.
Waarde van vastgoed, investeringen en kosten van projectontwikkeling (waaronder winstmarge) bepalen wat de
projectontwikkelaar voor de grond kan betalen aan de grondexploitant.
Residuele grondwaarde
= waarde van het vastgoedobject – de kosten van het ontwikkelen
Waarde van de grond bepaalt wat de grondexploitant kan investeren in de kwaliteit van het gebied en de
verwervingskosten.
Meer kwaliteit betekent een mogelijk hoger nut voor de gebruiker en een hogere prijs = WAARDECREATIE
6
,2 Eenvoudige rendementsanalyses
2.1 Eenvoudige rendementsanalyse van een exploitatie
Eerste eenvoudige analyse situeert zich in de fase van de exploitatie.
2.1.1 BAR – Bruto aanvangsrendement
Meest gangbare verhoudingsgetal bij beoordelen/vergelijken van vastgoed in de exploitatiefase.
- Vooral gebruikt bij commercieel vastgoed (retail, kantoren…)
BAR is het quotiënt van:
1) De bruto huuropbrengst bij volledige verhuur in het eerste jaar tegen markthuurniveau
2) En de totale investeringen van het vastgoedobject
Wordt uitgedrukt in een %.
In het Engels: Gross Yield
Formule:
- Aanvangsrendement waarop koper het project bij oplevering (/begin exploitatie) verwerft
- Geeft verhouding tussen markthuur en initiële investering
Bar in het kader van schattingen
Waarde object marktwaarde van het vastgoed
Aankoopkosten registratierechten en aktekosten
CWao constante waarde van het achterstallig onderhoud
CW(mh-ch) constante waarde van verschil tussen markthuur en contracthuur
Dus:
Markthuur jaar 1 , bij volledig verhuur
Waarde vastgoedobject=
¯ ( mh−ch ) −aankoopkosten−CWao
−CW
Of:
7
, 2.1.2 NAR – Netto aanvangsrendement
Wordt gezien als een verfijning van het BAR.
NAR is het quotiënt van:
1) Bruto huuropbrengst bij volledige verhuur in het eerste jaar tegen markthuurniveau, verminderd met
exploitatiekosten en leegstand
2) En de totale investeringen in het vastgoedobject
Wordt uitgedrukt in een %.
Engelse term: Net Yield
Formule
Exploitatiekosten: jaarlijkse kosten (bv. beheer, verzekeringen en onderhoud).
Markthuur jaar 1 , bij volledige verhuur −leegstand−gemiddelde exploitatiekosten
Waarde vastgoedobject=
NAR−aankoopkosten−CWao −CW ( leegstand )−CW ( mh−ch)
2.1.3 Opmerkingen bij het gebruik van BAR en NAR
Er moet rekening gehouden worden met:
1) Type object: BAR van woningen is lager dan van commercieel vastgoed
2) Locatie: BAR van vastgoed is lager op gunstige locatie t.o.v. ongunstige locatie
3) Ouderdom: BAR van verouderde gebouwen is hoger dan nieuwe gebouwen
Voordelen - Eenvoudige en snelle methode door beperkt aantal parameters
van BAR - Gemakkelijk communiceerbaar en vergelijkbaar
en NAR: BAR wordt door grote makelaars in publicaties gebruikt
Nadelen - Geen rekening met totaliteit aan kasstromen doorheen volledige looptijd van exploitatie
van BAR Gevolg: ratio’s zijn enkel bruikbaar bij VG met relatief stabiele inkomsten
en NAR - Geen tijdsdimensie
- Geen universele definitie van BAR en NAR
Bij verschillend gebruik zijn de cijfers uit verschillende bronnen mogelijks niet
vergelijkbaar
8
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur vastgoedstudentap. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,29. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
