SAMENVATTING VASTGOEDBEHEER 5
Deel 1: Technische installaties in niet-eengezinswoningen........................................................................................ 5
1 Elektriciteit............................................................................................................................................................ 5
1.1 Wetgeving..................................................................................................................................................................5
1.2 Huishoudelijke elektrische installatie (HHI)................................................................................................................5
1.2.1 Keuring................................................................................................................................................................6
1.3 Gebruik van het gebouw.............................................................................................................................................6
1.4 Samengevat................................................................................................................................................................6
1.5 Bliksemafleiders..........................................................................................................................................................6
2 Brandveiligheid..................................................................................................................................................... 7
2.1 Overzicht wetgeving...................................................................................................................................................7
2.1.1 Eerste niveau: federale overheid, gemeenschappen en gewesten (Vlaanderen/Wallonië/Brussel).................8
2.1.2 Tweede niveau: provincies..................................................................................................................................8
2.1.3 Derde niveau: Burgemeester, College van Burgemeester en Schepenen, Gemeenteraad................................8
2.2 Brandveiligheid...........................................................................................................................................................8
2.3 Basispreventienorm / KB Brand / Brandnorm............................................................................................................9
2.4 Brandpreventie op het werk – Wet Welzijn................................................................................................................9
2.5 Afwijkingen...............................................................................................................................................................10
2.6 Voorzieningen...........................................................................................................................................................10
2.6.1 Brandmeldinstallatie.........................................................................................................................................10
2.6.2 Brandblussers, brandhaspel en noodverlichting..............................................................................................11
2.6.3 Rookkoepel........................................................................................................................................................11
2.6.4 Rookmelders.....................................................................................................................................................12
2.7 Sprinklers..................................................................................................................................................................13
2.8 Gebruikers.................................................................................................................................................................14
2.9 Checklist....................................................................................................................................................................14
3 Liften................................................................................................................................................................... 15
3.1 Veiligheid..................................................................................................................................................................15
3.2 Soorten.....................................................................................................................................................................15
3.2.1 Hydraulische lift.................................................................................................................................................15
3.2.2 Kabellift of tractielift (bijlage 8).........................................................................................................................15
3.2.3 Kabellift zonder machinekamer........................................................................................................................15
3.2.4 Trommellift........................................................................................................................................................15
3.2.5 Spindelliften en tandheugelliften......................................................................................................................15
3.2.6 Vacuümlift.........................................................................................................................................................15
3.2.7 Paternosterlift...................................................................................................................................................15
3.2.8 Lift zonder put...................................................................................................................................................16
3.2.9 Overzicht...........................................................................................................................................................16
3.3 Wetgeving................................................................................................................................................................16
Liften in dienst na 1999..................................................................................................................................................17
3.4 Liftaandrijving...........................................................................................................................................................17
4 Meerjaren onderhoudsplanning........................................................................................................................... 18
4.1 PID.............................................................................................................................................................................18
1
, 4.2 Conditiemeting van gebouwen.................................................................................................................................18
4.2.1 Resultaat inspectie............................................................................................................................................20
4.2.2 Waarom uitvoeren?..........................................................................................................................................20
4.2.3 Hoe aanpakken?................................................................................................................................................20
4.2.4 Uitvoeren van de conditiemeting.....................................................................................................................20
4.3 Uitvoeringenergiebesparende werken.....................................................................................................................23
4.3.1 Probleemstelling...............................................................................................................................................23
4.3.2 Mogelijke oplossingen.......................................................................................................................................24
5 Andere aandachtspunten..................................................................................................................................... 28
5.1 Gastoestellen (algemeen – geen cv).........................................................................................................................28
5.2 Poorten.....................................................................................................................................................................28
5.3 Levenslijnen..............................................................................................................................................................28
5.4 Asbest.......................................................................................................................................................................28
5.4.1 Asbestattest bij verkoop...................................................................................................................................28
6 Energie Prestatie Certificaat................................................................................................................................. 29
6.1 Inleiding....................................................................................................................................................................29
6.2 Toepassingsgebied...................................................................................................................................................29
6.3 Geldigheid.................................................................................................................................................................30
6.4 Aanvraag – stappenplan gebouwbeheerder............................................................................................................30
6.5 Gebouwenregister....................................................................................................................................................31
6.6 Ondersteunende maatregelen appartementen.......................................................................................................31
6.6.1 Bestaande premies............................................................................................................................................31
6.6.2 Nieuwe premies................................................................................................................................................31
6.7 Impact Covid-19........................................................................................................................................................32
7 Vlaamse Wooncode............................................................................................................................................. 33
7.1 Vlaamse Wooncode: deel gebouw...........................................................................................................................34
7.1.1 Optimalisatiedecreet en -besluit (2021)...........................................................................................................34
7.1.2 Concreet: hoe alles aanpakken?.......................................................................................................................35
8 SWW-productie los van de CV.............................................................................................................................. 36
8.1 Individueel................................................................................................................................................................36
8.2 Collectief...................................................................................................................................................................36
8.3 Combilus (SWW + verwarming ruimten)..................................................................................................................36
8.4 Niet-klassieke productie van SWW...........................................................................................................................37
8.5 Energie-efficiëntie.....................................................................................................................................................37
9 Koud water.......................................................................................................................................................... 38
9.1 Collectieve watermeter.............................................................................................................................................38
9.2 Individuele bemetering.............................................................................................................................................38
9.2.1 Standaardopstelling..........................................................................................................................................39
9.2.2 Uitzonderlijke opstelling...................................................................................................................................39
9.3 Blusinstallaties..........................................................................................................................................................40
9.4 Drukverhogingsinstallaties.......................................................................................................................................40
9.5 Regenwaterinstallaties.............................................................................................................................................41
2
,10 Verwarming....................................................................................................................................................... 42
10.1 Individueel systeem................................................................................................................................................42
10.2 Collectief systeem...................................................................................................................................................43
10.2.1 Collectieve verwarming met gas.....................................................................................................................43
10.2.2 Indeling gastoestellen.....................................................................................................................................45
10.2.3 Collectieve verwarming met gasolie...............................................................................................................45
10.2.4 Collectieve verwarming met warmtepomp....................................................................................................46
10.2.5 Hybride systemen en bivalente systemen......................................................................................................46
10.3 Collectieve verwarming gekoppeld aan SWW-productie.......................................................................................46
10.4 Combilus.................................................................................................................................................................47
10.5 Geschiedenis en toekomst......................................................................................................................................48
11 Schouwen.......................................................................................................................................................... 49
11.1 Keuring....................................................................................................................................................................50
12 Airconditioning.................................................................................................................................................. 50
13 Ventilatie........................................................................................................................................................... 51
13.1 Systeem A & B.........................................................................................................................................................51
13.2 Systeem C................................................................................................................................................................51
13.3 Systeem D...............................................................................................................................................................52
13.4 Centraal of decentraal............................................................................................................................................53
13.5 Aandachtspunten...................................................................................................................................................53
13.5.1 Debiet..............................................................................................................................................................53
13.5.2 Beschermd volume..........................................................................................................................................53
13.5.3 Andere valkuilen/vaak voorkomende problemen..........................................................................................54
Deel 2: Property Management................................................................................................................................ 55
1 De vastgoedmarkt in België................................................................................................................................. 55
2 Bedrijfsmatig vastgoed........................................................................................................................................ 55
2.1 Markt van bedrijfsmatig vastgoed in België............................................................................................................55
2.2 Investeringen............................................................................................................................................................55
2.3 Onderscheid..............................................................................................................................................................56
2.3.1 Kantoren............................................................................................................................................................56
2.3.2 Commercieel vastgoed (retail)..........................................................................................................................56
2.3.3 KMO en logistiek vastgoed................................................................................................................................58
2.3.4 Parkeergarages..................................................................................................................................................58
2.3.5 Zorginstellingen/openbare gebouwen/gevangenissen/gerechtsgebouwen/politiekantoren.........................59
3 Property management......................................................................................................................................... 60
3.1 Historiek....................................................................................................................................................................60
3.2 Waarom vastgoed beheren?....................................................................................................................................61
3.2.1 Fysieke, bouwkundige of absolute veroudering (deterioration)......................................................................61
3.2.2 Economische of relatieve veroudering (obsolescence)....................................................................................61
3.2.3 Levensduur........................................................................................................................................................61
3.2.4 Keuze voor bedrijven........................................................................................................................................62
3.2.5 Gevolgen van korte gebruiksduur.....................................................................................................................62
3.2.6 Gevolgen voor beheerders................................................................................................................................62
3.3 Belgische markt van vastgoedbeheerders anno 2015.............................................................................................62
3
, 3.4 Situering van property management.......................................................................................................................63
3.5 Marketing voor vastgoedmanagement...................................................................................................................64
3.5.1 Administratief en financieel beheer..................................................................................................................64
3.5.2 Commercieel beheer.........................................................................................................................................65
3.5.3 Technisch beheer..............................................................................................................................................66
3.5.4 Verzekeringen: opvolgen polissen....................................................................................................................67
3.5.5 Single tenant – multi tenant..............................................................................................................................67
3.5.6 Servicekosten....................................................................................................................................................68
3.5.7 Accessoire opdrachten......................................................................................................................................68
4 De property manager........................................................................................................................................... 69
4.1 Persoonlijk profiel.....................................................................................................................................................69
4.2 Wettelijk kader.........................................................................................................................................................69
4.3 Property management contract (voorbeeld P55 – 61).............................................................................................69
4.4 Verzekeringen...........................................................................................................................................................69
5 Nieuwe tendensen............................................................................................................................................... 70
5.1 Sustainability (duurzaamheid)..................................................................................................................................70
5.2 Nieuwe werkvormen.................................................................................................................................................70
6 Bijlagen (P71 – 83)............................................................................................................................................... 70
4
,Deel 1: Technische installaties in niet-eengezinswoningen
1 Elektriciteit
Gaat over deel van de elektrische installatie dat aanwezig is in de gemeenschappelijke ruimtes.
1.1 Wetgeving
Doel: ongevallen en schade aan personen / gebouwen vermijden.
Voor 1981 Technisch reglement, geen wetgeving
Vanaf 1981 - Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (uitgegeven door FOD Economie)
- Ingevoerd bij KB van 10/03/1981
Geeft beschermingsmaatregelen tegen effecten van elektriciteit
Bevat voorschriften m.b.t. keuze en aanwending van elektrische leidingen,
machines en apparaten
- Van toepassing op elektrische installaties die na 1/10/1981 in werking werden gesteld
- Ook geldig voor eengezinswoningen
- Het is niet omdat installatie conform AREI is, dat ze conform Vlaamse Wooncode is
Vanaf 06/20 ‘Boek 1’: nieuwste technische installaties dienen aan deze wetgeving te voldoen.
1.2 Huishoudelijke elektrische installatie (HHI)
- Hetzij een elektrische installatie samengesteld uit 1 of meer installatie-eenheden die een wooneenheid
of de gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel uitmaken
- Hetzij een productiemiddel van elektrische energie en de elektrische installatie die een wooneenheid of
de gemeenschappelijke delen van een residentieel geheel bedienen
Wel HHI Bv. woning zelf, algemene delen, zonnepanelen…
Geen HHI Bv. luchtmachinekamer, verwarmingsruimte, praktijkruimte, tijdelijke installatie…
De installatie is niet HHI indien:
- De VME werkgever in het gebouw is
- De algemene delen gebruikt worden door mensen die vallen onder de Codex welzijn op het werk (WN)
Codex Welzijn op het Werk
1) Er moet een werkgever zijn
2) Installatie moet van voor 1981 zijn
3) De werkgever moet een risico-analyse uitvoeren op de elektrische installaties
4) De werkgever moet de risico-analyse evalueren (rekening houdend met uitbating etc.)
O.b.v. de risicoanalyse en de evaluatie wordt nagegaan of de installatie conform is.
Indien niet, moet dit direct in orde gebracht worden.
Nieuwe keuring moet volgen na aanpassing van de installaties
01/01/2014 Laatste datum EDTC voor een eerste controle.
31/12/2014 WG (VME) moet risicoanalyse en preventiemaatregelen uitwerken.
31/12/2016 Oude elektrische installatie moet voldoen aan minimale voorschriften.
- Termijn kan onder bepaalde voorwaarden met 2J verlengd worden
5
,1.2.1 Keuring
Wanneer?
Bij elke ingebruikstelling, wijziging, verzwaring of uitbreiding.
Installatie van voor 1981: indien nog niet gewijzigd, is controle niet nodig
Geldigheid van de keuring
Huishoudelijke installatie Keuring is 25 jaar geldig
Niet-huishoudelijke installatie Voor 1981 Installatie moet voldoen aan minimale voorschriften
inzake veiligheid van elektrische installaties op
arbeidsplaatsen
Hierna is keuring 5 jaar geldig
Vanaf 1981 Keuring is 5 jaar geldig
Tijdelijk / mobiel / explosiegevaar Keuring is 1 jaar geldig
Keuring bij verkoop van de woning
- Elektriciteitsattest (gelijkvormigheidsattest) moet er zijn
Opmerkingen (negatief attest)?
o Mag nog verkocht worden, nieuwe eigenaar brengt installatie <18M na AK in orde
o Nieuwe eigenaar vraagt nieuwe keuring aan <18M
- EPC moet er zijn (indien publiciteit)
Beide documenten moeten aanwezig zijn om te voldoen aan de informatieplicht.
Keuring bij nieuwe installatie: moet voldoen aan normen ‘Boek 1’
1.3 Gebruik van het gebouw
Het type gebouw bepaalt verder ook aan welke andere voorwaarden voldaan moet worden:
Logies decreet verblijf van korte duur (Airbnb!) => vijfjaarlijks
Vlaamse Wooncode klassieke verhuur (geldigheidsduur conformiteitsattest)
Advies brandweer andere termijnen van keuring kunnen geëist worden bij uitreiking van
stedenbouwkundige vergunning
Assistentiewoningen 5-jaarlijks
1.4 Samengevat
Installaties na 1981
- Algemene delen zijn HHI => keuring is 25 jaar geldig
- Technische ruimten zijn NHHI => keuring is 5 jaar geldig
Verder kan het ook nog dat
1 De VME de WG is ven het gebouw en/of gemene delen gebruikt worden door WN (Codex Welzijn)
Installatie voor 1983 moet aangepast worden, 5-jaarlijkse keuringsplicht
Installatie van na 1983 5-jaarlijkse keuringsplicht
Werkgever houdt toezicht en geeft taken aan personeel.
Syndicus is geen personeel
2 Er zijn bijzondere voorschriften van toepassing
- Bv. assistentiewoningen, logies-decreet…
- Brandweer legt regelgeving op (voorschriften zijn prioritair, 5J keuring kan opgelegd worden)
1.5 Bliksemafleiders
Beschermen de elektrische installatie, maar behoren niet tot de installatie (vallen dus ook niet onder
keuringsverplichting!).
- Onderhoud en functionaliteit => verantwoordelijkheid van beheerder van het gebouw
- Controle voor 2008: voorgesteld in NBN C18-100
- Controle na 2008: voorgesteld in EN 62305
Verplicht bij nieuwbouw en voor gebouwen hoger dan 25m.
Hoogspanningscabine
6
, - Eigenaar / gebruiker heeft controleplicht
2 Brandveiligheid
Noodzakelijke basis: basisakte en stedenbouwkundige vergunning van het gebouw
Vergunning wordt pas afgeleverd indien het gebouw voldoet aan voorwaarden van brandweer
Het gebruik, activiteiten en hoedanigheid (mensen) van het gebouw bepaalt welke regels er van toepassing zijn.
2.1 Overzicht wetgeving
Europees niveau: Europese Verordening Bouwproducten
Gebouw moet ontworpen en uitgevoerd worden zodat bij brand:
- Het draagvermogen van het bouwwerk gedurende een bepaalde tijd behouden blijft
- Het ontstaan en de ontwikkeling van vuur en rook binnen het bouwwerk zelf beperkt blijft
- Uitbreiding van brand naar naastliggende percelen beperkt blijft
- Bewoners gebouw kunnen verlaten of in veiligheid gebracht kunnen worden
- Veiligheid van hulpploegen in acht genomen wordt
Aspecten die de brandveiligheid bepalen
- Ontstaan en ontwikkeling van brand - Alarmering en evacuatie
- Ontdekking en brandbestrijding - Ontwerp van het gebouw
- Rookverspreiding - Gebruikers
- Branduitbreiding - Interventieploegen en brandweer
Eengezinswoningen
Geen bijzondere regels in Vlaanderen (wel in gemeenschappen & gewesten), enkel verplichte rookdetectors.
Decreten - Decreet Waals Gewest 29/10/1998
- Decreet Vlaams Gewest 8/05/2009 (opgeheven)
Besluiten - Besluit Waalse Regering 21/10/2004
- Besluit Brussels Hoofdstedelijke Regering 15/04/2004
- Besluit Brussels Hoofdstedelijke Regering 9/11/1993
Code Waalse Huisvestingscode
Ordonnantie Ordonnantie Brussels Hoofdstedelijk Gewest 17/07/2003
Niet-eengezinswoningen
- Normen, wetten en regels in België
- Bij elke bouwaanvraag (m.u.v. eengezinswoningen) moet advies aan brandweer gevraagd worden
Ook nodig: attest basisnormen preventie brand en ontploffing
o Architect en bouwheer verklaren zo dat het te bouwen, te renoveren of uit te breiden
gebouw waarvoor een bouwvergunning wordt aangevraagd voldoet aan bepalingen van de
‘brandnorm’ (KB’s)
Afhankelijk van functie en ligging van gebouw, zijn er meerdere normen en voorschriften i.v.m. brandveiligheid:
- KB Basispreventienormen - Politiereglement
- KB Ziekenhuizen - Gemeentelijke voorschriften
- BVR Kinderdagverblijven RVT - Verzekering
- BVR Logies
Ook bijzondere voorschriften voor liften, kokers, trappen, stookplaatsen en elektrische installaties.
Opdeling van de brandreglementering
Waar is ze van toepassing? België en Europa
Op welk type van Alle gebouwen
gebouwen? - Gezondheids-en zorgverstrekkend, logiesverstrekkend, onderwijs,
parking, publiek toegankelijke inrichtingen, schietstanden, tunnels,
woningen, zorgverstrekkend (3de leeftijd) en zorgverstrekkend
(kinderen)
Bevoegdheden betreffende brandveiligheid in België: onderverdeeld tussen:
7
, 2.1.1 Eerste niveau: federale overheid, gemeenschappen en gewesten (Vlaanderen/Wallonië/Brussel)
FOD Binnenlandse zaken is bevoegd om ‘Basisnormen’ op te stellen
= normen die gemeen zijn aan een categorie van een constructie onafhankelijk van de bestemming ervan
Gemeenschappen en gewesten zijn bevoegd voor aangelegenheden die persoons- (cultuur, welzijn…) en
plaatsgebonden (RO…) zijn.
- Regelen de specifieke veiligheidsaspecten
- = toepassen, aanvullen en aanpassen van nationale basisnormen, zonder ze fundamenteel te wijzigen
Basispreventie- - KB 7/07/1994: vaststelling van basisnormen voor preventie van brand en
norm ontploffing (brandnorm)
- KB 12/07/2012: wijzigt vorige (eisen waaraan nieuwe gebouwen moeten voldoen)
Codex (ARAB) Van toepassing indien er personeel aanwezig is.
art. 52 Ook: Codex Welzijn op het Werk
Omzendbrieven - Doorvoering in wanden (14/04/2004): geeft aan onder welke voorwaarden dat
leidingen geen impact hebben op brandweerstand
- Reikwijdte van het preventieverslag (14/11/2009): geeft aan wat brandweer al dan
niet mag opleggen
Andere wetten Voor rondziekenhuizen, rustoorden, voetbalstadions…
2.1.2 Tweede niveau: provincies
Bestendige Deputatie: mag aan bouw- en milieuvergunningen voorwaarden verbinden gericht op het verbeteren
van de brandveiligheid
Provincieraad: mag politie- en bouwverordeningen uitvaardigen
- Specifieke regeling: hotels, campings, rusthuizen, ziekenhuizen, serviceflats, kinderdagverblijven…
- Voornamelijk toepasselijk voor bekomen van erkenning of subsidies van Vlaamse Gewest
- VLAREM kan ook toegepast worden
2.1.3 Derde niveau: Burgemeester, College van Burgemeester en Schepenen, Gemeenteraad
Gemeenteraad: mag politie- en bouwverordeningen uitvaardigen
- Bv. voor lokalen met dansgelegenheid, studentenkamers, publiek toegankelijke inrichtingen, cafés…
CBS: mag voorwaarden verbinden aan bouw- en milieuvergunning die gericht zijn op verbeteren van de
brandveiligheid
- Verbeteringen worden meestal vervat in brandpreventieverslag (zit bij vergunning)
- Verbeteringen kunnen verder gaan dan wat in basisnormen is opgenomen
Gemeente voert controle uit op toepassing van de verschillende reglementeringen.
Ook regionale richtlijnen kunnen opgelegd worden.
- Opdrachtgever of subsidiërende/erkende instantie geeft aan welke richtlijn van toepassing is
2.2 Brandveiligheid
- Detectie van de brand (rook of temperatuur)
- Signalisatie (naar waar moeten mensen lopen?)
Op te nemen in de bouwvergunning, periodieke controle nodig
- Blussen/evacueren (gebouw beschermen door de brand zelf te blussen)
Evacuatieverlichting, brandblussers, nooddeuren, rookkoepels, oefening…
Actieve Maatregelen treffen binnen het gebouw.
brandveiligheidsmaatregelen - Bv. rookdetectie, automatische blusinstallatie…
Passieve Hoe goed/slecht weerstaat het gebouw zelf aan een brand?
brandveiligheidsmaatregelen Hoe lang houdt het gebouw stand (stabiliteit)?
Door compartimentering verbeteren
Bv. trappenhuis met brandwerende muren en deuren
Onderhoud Van gebouw, technische installaties (elektriciteit, gas)…
Belangrijk voor syndicus: dient voorschriften te respecteren
8
