Project en rendementsanalyse
1. Inleiding
1.1 Doel van rendementsanalyse
We gaan in deze cursus dieper of men al da niet moet investeren in of ontwikkelen van vastgoed.
En wat de haalbaarheid is van een project.
1.2 Vastgoedontwikkelingsproces
Het
vastgoedontwikkelingsproces
bestaat uit 4 fases:
1. Grondexploitatie
2. Ontwikkeling
3. Exploitatie
4. Gebruik
- In elk van deze fasen wordt waarde toegevoegd aan het halfproduct uit de voorgaande
fase.
o De locatie wordt verworven
o De bestemming wordt vastgelegd
o De locatie wordt bouwrijp gemaakt
o Er wordt een plan ontwikkeld
o Een ontwerp gemaakt
o Het ontwerp wordt gerealiseerd
o Tot slot wordt het vastgoed in gebruik genomen
- Het betekent niet omdat er 4 fases zijn in het proces dat er ook 4 partijen bij betrokken
zijn. Zo is het perfect mogelijk dat 1 partij meerdere fases op zich neemt.
1.2.1 Fase 1: GRONDEXPLOITATIE
De grondexploitant is de ‘producten’ van bouwrijpe grond
KOSTEN
- De focus van de grondexploitant ligt op het bouwrijp maken van de site, zijn kosten zijn
quasi volledig grondgebonden:
o Grondverwervingskosten
o Studiekosten voor het ontwerp (planontwikkeling, planvoorbereiding)
o Bouwrijp maken van de grond
§ Bijdragen in kosten ruimtelijke studies
§ Afbraak en saneringskosten
§ Aanleg nieuwe (openbare) wegenissen
- De grondexploitant dient rekening te houden met de financieringskosten van deze
investeringen.
INKOMSTEN
- Deze komen uit de verkoop van de bouwrechten of bouwrijpe grond.
TIMMING
- Grondexploitatie is vaak bij grote gebiedsontwikkelingen een lang proces
1
, o Het planproces
o De verwerving van de gronden en het afsluiten van
samenwerkingsovereenkomsten
- Dit kan uitlopen tot periodes van meer dan 10 jaar.
- Het is ook een onzekere en risicovolle aangelegenheid.
DOEL
- Het doel is het realiseren van een sluitende of een positieve grondexploitatie (grex)
o M.a.w. de eerder opgesomde grondgebonden kosten moeten goedgemaakt
worden uit de verkoop inkomsten van de bouwrijpe gronden of bouwrechten.
- De grondexploitant kan de overheid zijn, maar kan ook een complex
samenwerkingsverband zijn van zowel publieke als private partijen.
o Indien de stad of gemeente zelf de grondexploitant is, zal de focus ook sterk
liggen aan de geweste ruimtelijke visie die ze voor het gebied heeft.
§ Dit kan ten koste gaan van de sluitende grondexploitatie (grex)
Voorbeelden
1. op kleine schaal: kavels
2. op grote schaal: herontwikkeling van een brownfield.
Greenfield
= Er is nog niks gebeurt met dit terrein, hier hebben alleen dieren op gestaan.
Brownfield
= verlaten of onbenutte terreinen die moeizaam tot herontwikkeling komen omwille van diverse
factoren zoals complexiteit- hoge ontwikkelingskosten – onzekerheden - … ze komen vooral voor
in gebieden met oude industriële activiteiten.
- Het is een stuk dat al in gebruik is geweest en heeft dus een levenscyclus doorgemaakt.
o Er moet opnieuw ontgonnen worden.
o We spreken hiervan reconversie.
- Deze terreinen zijn vaak storend voor een stad, maar bevatten vaal wel veel potentieel.
o In stedelijke omgeving kunnen zij ruimte creëren voor stadsvernieuwing.
o In bedrijfszones zijn dit locaties waar nieuwe bedrijven zich kunnen vestigen.
- Komen soms moeilijk tot ontwikkeling omdat er geen sluitende grex is of een complexe
eigendomsstructuur.
1.2.2 Fase 2: PROJECT EN VASTGOEDONTWIKKELING
Nadat de grondexploitant de grond bouwrijp heeft gemaakt, kan men vastgoed gaan
ontwikkelen. Dit gebeurt door een vastgoedontwikkelaar.
KOSTEN
- De projectontwikkelaar betaald een vergoeding aan de grondexploitant voor het terrein of
de bouwrechten.
- De projectontwikkelaar zal voornamelijk investeren in bouw gerelateerde kosten.
- Grondgebondenkosten
o Vergoeding terrein (aankoopkosten voor het terrein of bouwrechten)
- Gebouw gerelateerde kosten
2
, o Architect en studiekosten
o Projectmanagement: uitweken, budgetten, planning en aanbestedingen
o Bouwkosten
o Publiciteits-en verkoopkosten
- De ontwikkelaar dient rekening te houden met de financieringskosten van de investering
tijdens de ontwikkelingsfase.
INKOMSTEN
- Verkopen van gebouwen (dit gebeurt met de grond)
TIMMING
- De effectieve ontwikkelingsfase is koter dan die van de grondexploitatie
- De looptijd bestaat uit:
o Een studie en vergunningsfase
o Een uitvoeringsfase
o Een fase met verkoop en nazorg
DOEL
- Het doel is het realiseren van winstmarge.
- De verkoopinkomsten moeten gelijk zijn aan de gemaakte kosten + de winstmarge.
Investeringen van projectontwikkelaars
- Investeringen kunnen hoog oplopen in de bouwfase. Om deze investeringen te kunnen
maken maakt men in België gebruik van 2 principes.
o Verkoop op plan
§ Men verkoopt de constructie reeds op plan. (Wet Breyne)
§ Men betaalt de constructie in schijven, hierdoor heeft men steeds
inkomsten om de kosten te dekken
§ Dit systeem wordt het meest gebruikt
o Recht van opstal – verkoop van grondaandeel door de grondexploitant
§ De ontwikkelaar koopt de grond niet bij aanvang. In de plaats hiervan zal
men een opstal recht vestigen.
§ De grondexploitant mag in ruil hiervoor de grondaandelen rechtstreeks aan
de eindverkoper van de constructie verkopen aan een hogere
grondwaarde.
§ Dit systeem wordt het minder vaak gebruikt.
1.2.3 Fase 3 en 4: VASTGOEDEXPLOITATIE EN GEBRUIK
Het vastgoed dat in projectontwikkeling op de door de grondexploitant geleverde grond wordt
gerealiseerd, verkoopt de ontwikkelaar aan de eindgebruiker of aan een investeerder die het
vervolgens zal verhuren aan de eindgebruiker.
GEBRUIKER
- Een gebruiker investeert in het vastgoed om er nu van te hebben.
o Denk aan huisvesting of bedrijfspand
3
, VASTGOEDEXPLOITATIE
- De vastgoedinvesteerder of belegger investeert in het vastgoed om het exploiteren en op
die exploitatie een rendement te behalen. (iemand die het goed verhuurd)
o De prijs die de belegger wenst te betalen is hoofdzakelijk in functie van potentiële
huurinkomsten en de jaarlijkse kosten.
KOSTEN
- De vastgoedexploitant investeert eenmalig in het gebouw bij aanvang van de
exploitatieperiode.
- Vervolgens zal hij periodieke kosten maken om het gebouw te kunnen exploiteren en
beheren.
- De exploitant kan bepaalde kosten doorschuiven naar de huurder van zijn pand, maar zal
dan de huurprijs omlaagdrukken.
INKOMSTEN
- De vastgoedexploitant zal een periodieke vergoeding ontvangen voor het ter beschikking
stellen van zijn eigendom, in de vorm van huur.
o Op het einde van deze periode kan de exploitant eenmalig een restwaarde innen
bij de verkoop het van het eigendom.
TIMMING
- Vastgoedexploitatie neemt het grootste deel in van het hele vastgoedontwikkelingsproces
o De duur van de exploitatie stemt overheen met de levensduur van het gebouw.
DOEL
- Het realiseren van een jaarlijks rendement.
Wanneer het gebouw niet meer voldoende up-to-date is, kan de gebruiker of vastgoedexploitant
renovatiewerken uitvoeren om de levensduur van het gebouw te verlegen.
à Wanneer de renovatiewerken oplopen, of wanneer er meer rendabele alternatieven zijn,
kan er worden overgegaan tot herontwikkeling e kan het vastgoedontwikkelingsproces opnieuw
beginnen.
1.3 Vastgoedrekenproces
- Het vastgoedrekenproces speelt zich af binnen de afzonderlijke 4 fases van het
vastgoedproces, maar in het bijzondere in de overgang tussen de fasen.
o Dit zijn momenten in het proces waarin transacties worden voorbereid en tot stand
komen.
§ Voorbeeld: Het moment dat de grondexploitant vastgoed ontwikkelt en
mogelijk aan een belegger verkoopt.
Het vastgoedrekenproces verloopt van rechts naar links in schema.
4
Les avantages d'acheter des résumés chez Stuvia:
Qualité garantie par les avis des clients
Les clients de Stuvia ont évalués plus de 700 000 résumés. C'est comme ça que vous savez que vous achetez les meilleurs documents.
L’achat facile et rapide
Vous pouvez payer rapidement avec iDeal, carte de crédit ou Stuvia-crédit pour les résumés. Il n'y a pas d'adhésion nécessaire.
Focus sur l’essentiel
Vos camarades écrivent eux-mêmes les notes d’étude, c’est pourquoi les documents sont toujours fiables et à jour. Cela garantit que vous arrivez rapidement au coeur du matériel.
Foire aux questions
Qu'est-ce que j'obtiens en achetant ce document ?
Vous obtenez un PDF, disponible immédiatement après votre achat. Le document acheté est accessible à tout moment, n'importe où et indéfiniment via votre profil.
Garantie de remboursement : comment ça marche ?
Notre garantie de satisfaction garantit que vous trouverez toujours un document d'étude qui vous convient. Vous remplissez un formulaire et notre équipe du service client s'occupe du reste.
Auprès de qui est-ce que j'achète ce résumé ?
Stuvia est une place de marché. Alors, vous n'achetez donc pas ce document chez nous, mais auprès du vendeur valerievanruiten. Stuvia facilite les paiements au vendeur.
Est-ce que j'aurai un abonnement?
Non, vous n'achetez ce résumé que pour €6,49. Vous n'êtes lié à rien après votre achat.
