Samenvatting vastgoedrecht academiejaar 2021-2022
Samenvatting vastgoedrecht - huur
1. begrip, soorten en belang
Huurovereenkomst
• Huur goederen = contract waarbij ene partij verbindt om andere genot ve zaak te
geven vr zekere tijd tgn bepaalde prijs
• Huur = persoonlijk recht (vorderingsrecht)
Soorten
• 2 soorten huur
o Huur van werk/diensten
▪ Overeenkomst waarbij ene partij verbindt om iets dr andere te laten
doen tgn betaling van een door hun bedongen prijs
o Huur van goederen
▪ Onderscheidt:
• Gemeen huurrecht (GHR)
• Woninghuur
o Federale woninghuurwet (WHW)
o Vlaams woninghuurdecreet (VWD)
• Handelshuur
• Pacht
Belang
• Huurovereenkomst is vr beide partijen een economisch belang -> huurder gebruikt
en geniet zaak die hij eig niet kan/wil kopen (gebrek kapitaal) en verhuurder laat
kapitaal in goede vruchten opbrengen
2. wezenlijke bestanddelen, kenmerken en recht
Wezenlijke bestanddelen
• Bij huur 2 wezenlijke bestanddelen
o Gebruik en genot over goed verschaffen
o Tgn betaling vd bepaalde prijs
6 kenmerken
• Consensueel
o Soms legt wet wel onderhandse akte op met opname van verplichte bepaalde
vermeldingen of authentieke akte -> vormelijke overeenkomst bv
woninghuur, handelshuur korte duur
o Invloed op bewijsregeling en van openbare orde
o Enkel schriftelijke overeenkomsten kan vaste datum krijgen!
• Wederkerig
o Aflsuiten huurcontract brengt wederzijdse verbintenissen, vr verschaffen
gebruik/genot wordt huurgeld betaald
• Onder bezwarende titel
o Huurder betaalt vr gebruik en geniet ervan, geen betaling
huurprijs/tegenprestatie dn noemt het geen huur!
• Voortdurend
1
, o Verbintenissen blijven zolang overeenkomst duurt, bepaald dat genot een tijd
blijft voortdoen
o Verbintenissen huurder-verhuurder komen uit oorspronkelijke toestemming
bij vastleggen contractuele verbintenissen
o Verbintenissen zijn blijvend zolang huurovereenkomst bestaat en partijen
kunnen NIET eenzijdig onttrekken tenzij op wettelijke voorziene gronden
• Tijdelijk
o Duur contract dr partijen bepaald vr bepaalde of onbepaalde duur
o NOOIT eeuwigdurend, duur huurovereenkomst kan wel gelijk zijn aan
levensduur contractspartij
o Wettelijke bepalingen die minimumduur bepalen
• Principieel niet persoonsgebonden
o Overlijden verhuurder/huurder brengt geen einde aan huur tenzij wettelijk
bepaald zoals in Vlaams woninghuurdecreet
o Partijen kunnen contractueel afwijken zodat huurovereenkomst wel
persoonsgebonden is -> onderverhuur of afstaan recht is hierbij ng steeds
toegelaten TENZIJ contractueel verboden
o Faillissement huurder brengt einde huurovereenkomst, in wetboek
economisch recht is er een bepaling dat curator moet bepalen als
overeenkomst gesloten vr faillissement en waaraan dr het vonnis
faillietverklaring geen einde komt verder moet uitgevoerd worden of
eenzijdig wordt beëindigd -> geen standpunt curator dn maant
medecontractant hem aan dit te doen binnen 15 dagen
Aard vh recht
• Verhuurder heeft verbintenis iets te doen (gebruik/genot geven aan huurder),
huurder is SE vd verhuurder die SA is
• Huurder heeft roerende schuldvordering (ondanks dat huur op ORG is), huur =
vorderingsrecht!
• Verhuurder heeft ook schuldvordering mr op huurder vr verbintenissen contractueel
of wettelijk bepaald
Geldigheidsvereisten
• Huur = wederkerige overeenkomst tot stand gekomen dr loutere
wilsovereenstemming tssn partijen over verhuurde goed en huurprijs
• Essentiële geldigheidsvoorwaarden van elke overeenkomst zijn toepasselijk:
o Toestemming
o Bekwaamheid
o Bepaald voorwerp
o Geoorloofde oorzaak
• Geen specifieke regels vr huurovereenkomsten behalve wat geldt vr gemeen recht
• Aandacht vr huurovereenkomsten met handelingsONbekwame personen bv
minderjarigen, iem onder bewindvoering en huurovereenkomsten met VG
3. huur en andere overeenkomsten
Woninghuurwet
• Huurovereenkomst vr woninghuur heeft betrekking tot hoofdverblijfplaats vd
huurder
2
, • Bepalingen vd woninghuurwet ENKEL toepasselijk als overeenkomst betrekking heeft
op huurovereenkomst vr woning dienend als hoofdverblijfplaats vd huurder en
verhuurder met bestemming akkoord is bij afsluiten contract
• Specifieke bepalingen ook toepasselijk op overeenkomst onderverhuring bestemd vr
hoofdverblijfplaats vd onderhuurder, is bestemming uitgesloten dn expliciet
vermelden in huurovereenkomst en ook welke de werkelijke hoofdverblijfplaats vd
huurder is
• Specifieke wetsbepalingen ook NIET van toepassing bij woongelegenheid
ondergeschikt aan andere bedrijvigheid die huurder in woning doet bv handelshuur
met woongelegenheid
• Vlaams woninghuurdecreet toepasselijk op huurovereenkomst van woning die
huurder met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming vd verhuurder vanaf
ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, regelt alle woningverhuur op
private markt vr huurovereenkomsten afgesloten vanaf 01/01/2019
• ORG heeft hoofdbestemming ‘wonen’, regeling beschermt grondrecht op wonen
• Gehuurde goed is hoofdverblijfplaats vd huurder, hoofdverblijfplaats = woonplaats
diende als hoofdverblijf dus reëel verblijf nmlk woning waar gezin/alleenstaande
effectief en gewoonlijk verblijft, hoofdverblijfplaats is ingeschreven op plaats waar
huurder ingeschreven is in bevolkingsregister of vreemdelingenregister
• Woninghuurrecht NIET van toepassing op:
o Rechtspersoon ORG huurt
o Huur 2e verblijven, vakantieverblijven, kantoorruimtes, garages,
opslagruimtes en gelijkaardige verhuringen zonder doel van ‘wonen’
• Gemeen huurrecht blijft van toepassing en is federale wetgeving, doelstellingen vh
Vlaams woninghuurdecreet kunnen zo worden beschreven:
o Stabiel, duurzaam en evenwichtig wettelijk kader creëren
o Woonzekerheid mbt gezinswoning bevorderen
o Behoorlijk rendement vr verhuurder garanderen
o Minimale woningkwaliteit waarborgen
o Toegang tot private huurmarkt bevorderen
Overgang nr Vlaams woninghuurdecreet
• Artikel 77 en 78 vh Vlaams woninghuurdecreet zorgt ervoor dat woninghuurwet
wordt opgeheven vr grondgebied vh Vlaams gewest, opheffing ENKEL toepasselijk op
huurovereenkomsten gesloten vanaf inwerkingtreding vh Vlaams woninghuurdecreet
• Artikel 80 en 81 vh Vlaams woninghuurdecreet dat woninghuurwet toepasselijk blijft
op huurovereenkomsten gesloten vr inwerkingtreding vh Vlaams
woninghuurdecreet, eerbiedige werking voorzien vr huurovereenkomsten gesloten
onder woninghuurwet dankzij deze werking weten huurder/verhuurder dr welke
rechtsregels zij gebonden zijn en Vlaams woninghuurdecreet onmiddellijk van
toepassing op mondelinge huurovereenkomsten
• Artikel 82 vh Vlaams woninghuurdecreet volgt afwijkende regel vr opeenvolgende
studentenhuurovereenkomst tssn dezelfde verhuurder en huurder afgesloten na
inwerkingtreding vh Vlaams woninghuurdecreet waarbij in huurprijs kosten en lasten
NIET inzitten, belangrijk vr indexering vd huurprijs -> herziening vd huurprijs is mglk
bij nieuwe omstandigheden of nav uitgevoerde werken
Sociale woninghuur
3
, • In Vlaanderen heeft dit apart regime met als wettelijke basis titel VIII vd Vlaamse
wooncode, ng geen kaderbesluit sociale huur en enkel ministeriële besluiten
• Aspecten NIET geregeld in gewestelijke regels vallen onder wonighuurrecht
Pacht
• Wederkerige overeenkomst waarbij verpachter verbintenis aangaat om pachter
tijdelijk genot te geven over ORG hoofdzakelijk gebruikt vr landbouwbedrijf tgn
pachtprijs
• 5 cumulatieve voorwaarden vr toepassing pachtwet:
o Huurovereenkomst of vruchtgebruik
o Vr ORG of gedeelte ervan
o Gebruik uitoefenen vr landbouwexploitatie
o Goed in hoofdzaak daartoe bestemd
o Welke bestemming stilzwijgend of uitdrukkelijk aangegaan bij sluiten
overeenkomst
• Wet raakt openbare orde NIET, wel van dwingend recht -> wet is vr bescherming
pachter en enkel verpachter is verantwoordelijk bij geen opstelling schriftelijke
pachtovereenkomst
• Gebrek geschrift heeft diegene die landeigendom uitbaat de mogelijkheid bewijs te
leveren met alle middelen van recht (ook getuigen en vermoedens), pacht =
consensueel contract dus vereiste geschrift bij pacht is puur vr bewijswaarde
• Pachttermijn vastgesteld dr partijen, NIET < 9 jaar, toch korter -> automatisch herleid
tot 9 jaar
• Pachtprijs bepaald bij onderlinge toestemming tssn partijen tenzij dat wet beperking
met max pachtprijs oplegt
• Bij verkoop vd volle of blote eigendom vh verpachte goed geniet pachter recht
voorkoop vr zichzelf, zijn afstammelingen, echtgenoot en kinderen die daadwerkelijk
aan exploitatie deelnemen
Handelshuur
• Handelshuur toepasselijk bij 5 cumulatieve voorwaarden:
o Huurovereenkomst (NIET kosteloos en met uitsluiting van zakelijk recht bv
VG, recht van gebruik, recht van opstal)
o ORG of gedeelte ervan (gebouwd of ongebouwd)
o Gebruikt vr uitoefening kleinhandel of dr bedrijf ve ambachtsman met
rechtstreeks contact publiek bv horeca, kantoor VGM, uitgesloten zijn
postorderbedrijf, rondreizende kleinhandelaars, groothandel,
dienstverlenende beroepen
o Goed in hoofdzaak daartoe bestemd
o Welke bestemming stilzwijgend/uitdrukkelijk aangegaan bij sluiten
overeenkomst of in loop uitdrukkelijk aanvaard is
• Handelshuurwet = dwingend recht dus partijen NIET afwijken + contractuele
uitsluiting vd handelshuurwet is onmglk als er aan 5 cumulatieve voorwaarde vd
handelshuur is voldaan
• Duur handelshuurovereenkomst NIET < 9 jaar UITZONDERING vd
handelshuurovereenkomst vr korte duur (pop-up) in Vlaams gewest waarvan duur
MAX 1 jaar is
Huur van werk en goederen
• Verschil tssn beide gaat over voorwerp:
4
, o Huur goederen is vr gebruik/genot vd zaak
o Huur werk gaat om verrichten van dienst vr andere partij
• Bij aanneming moet prijs NIET vooraf bepaald te worden, bij huur goederen WEL
(geldigheidsvereiste)
Huur en koop
• Verhuurder geeft gebruik/genot gedurende overeengekomen tijd tgn prijs
• Verkoper vervreemdt zakelijk recht (bv eigendom) tgn prijs
Huur en vruchtgebruik
• Bij beiden wordt recht van gebruik en genot op goed gegeven
• Huur = persoonlijk recht, VG = zakelijk recht (dus VG kan in die hoedanigheid goed
verhuren)
• Gevolgen:
• Verhuurder is verplicht goed in goede staat van onderhoud te leveren terwijl VG zaak
moet aanvaarden in staat waarin hij ze krijgt
• VG eindigt dr overlijden vd VG, niet zo bij overlijden huurder/verhuurder (tenzij
contractueel intuïtiu personae gemaakt)
Huur en bewaargeving
• Huur = persoonlijk recht op gebruik en genot
• Bij bewaargeving is het toevertrouwen ve goed aan bewaarnemer die het moet
bewaren en onmiddellijk teruggeven indien gevraagd, bewaarnemer heeft GEEN
recht op genot en NIET de bedoeling dat hij het kan gebruiken
Huur en bruikleen
• Beiden hebben doel gebruik ve goed, verschil ligt bij tegenprestatie -> huur is tgn
betaling huurprijs en bruikleen is kosteloos
Huur en bezetting ter bede
• Bij huur en bezetting ter bede geeft eigenaar tijdelijk gebruiksrecht op pand
• Verschil is dat bij bezetting ter bede gebruiker geen rechtszekerheid heeft over
termijnen vh gebruik, het moet gaan om tijdelijke situatie waarvoor reden dient
aangegeven te worden en vergoeding is geldigheidsvereiste bij bezetting ter bede
(anders is het bruikleen of bezetting zonder recht noch titel)
• Aandachtspunt bij bezetting ter bede = bij opmaak overeenkomst huur of huurprijs
niet vermeldt WEL een vergoeding, niet bedoeling vd eigenaar om zich te verbinden
met huurovereenkomst want slechts voorlopig en tijdelijk genot geven
• Bezetting ter bede gebruikt in afwachting van iets of tijdelijke situatie te
overbruggen, duidelijk te onderscheiden van bezetting zonder recht noch titel (dan is
er GEEN contractuele band en wordt goed van iem anders bezet zonder akkoord
eigenaar) bv bij tijdelijk gebruik woning door verkoper na verlijden not akte (na
verkoop)
Huur en leasing
• Leasing of financieringshuur = financieringstechniek waarbij leasingmaatschappij
(leasinggever) gewoonlijk op specifieke aanwijzing vd toekomstige huurder
(leasingnemer) bepaald goed aankoopt en vr bepaalde periode in huur geeft
• Einde huurcontract heeft huurder al dan niet mogelijkheid het gehuurde materieel
aan te kopen tgn vooraf bepaalde prijs, beroep doen op aankoopoptie dat
overeenstemt met residuwaarde of met vermoedelijke marktwaarde en dn pas
wordt hij eigenaar, andere mogelijkheid is dat op ogenblik materiaal trg gegeven
5
