Week 11 het kadaster.................................................................................................................................. 57
Week 1 art. 7:2 BW
Eerste tentamen is schriftelijk, tweede waarschijnlijk mondeling.
De koop is de obligatoire overeenkomst, hier is vaak een makelaar bij betrokken. Ze sluiten
een bemiddelingsovereenkomst, art. 7:425 e.v. BW
Is er een verschil bij een koopvok tussen bedrijfspand en een eigen woning? Een onderscheid
naar object en subject (wie is de koper, particulier of professionele partij?).
Art. 7:2 BW, voor 2003 maakte het niet uit of je een wasmachine kocht, of een registergoed,
een ovk komt tot stand door aanbod en aanvaarding. Art. 7:2 BW schriftelijkheidsvereiste is
in de wet gekomen vanwege de bedenktijd, het gaat om een particulier.
- Koper is particulier;
- Object is een tot woning bestemde zaak
- Vormerkung, dit geldt voor alle registergoederen art. 7:3 BW
Wat is schriftelijk? Whatsapp is niet schriftelijk, het moet gaan om een onderhandse akte.
Bedenktijd lid 2:
- Wat is dit eigenlijk? Is dit een soort ontbindingsrecht? Het is niet bedoeld als in boek
6, het mag ook mondeling, hoeft niet per se (of dit verstandig is, is een tweede).
1
, o Waarom opgenomen in de wet?
Informatie te kort, je koopt een huis, je hebt dan 3 dagen de tijd om
informatie te achterhalen;
Terughalen van een te snelle actie
Moet je de bedenktijd per se opnemen in de koopovereenkomst? Nee, art. 7:2 lid 2 BW is een
dwingendrechtelijke bepaling. Het wordt ontbonden, de ovk is beëindigd, de bedenktijd is een
recht, je hoeft het niet op te nemen in je koopovk. De koper heeft het recht om zich te
beroepen op de bedenktermijn.
Kan je afstand doen van dit recht? Rb. Limburg, 16 juni 2021. Je kunt niet ten nadele
afwijken op grond van lid 4. De koper kon de ovk vernietigen, dus afstand is een
dwingendrechtelijke bevoegdheid, je kunt dit niet voor het sluiten van de koopovk afstand
nemen. Maar stel, er is een koopovk, de man koopt, de leveringsakte wordt getekend, de
vrouw zegt à ‘ik wil ook een koper zijn’, de nieuwe partner heeft geen bedenktermijn gehad,
maar daarna doet ze dan afstand. Kan de man hiervan profiteren? De koopovk wordt getekend
11:10, 11:20 wordt de leveringsakte getekend en daarin doe je ook afstand van het recht, kan
dit?
De koper werkt na het ingaan van de bedenktijd, maar voordat deze is voltooid, terstond
aan de totstandkoming van de levering, dan zal daarin een afstand van de bevoegdheid
tot ontbinding op de voet van artikel 2 lid 2 besloten liggen, zo al niet van
rechtsverwerking sprake is.
Bedenktijd is een interessant onderwerp voor scriptie.
AG 16 april 2021 Valk. Verkoper kreeg op basis van een contractuele bepaling ook recht op
bedenktijd. Verkoper had een beter bod gekregen. Hof had gezegd, je maakt misbruik van je
bevoegdheid, het is niet juist dat je een beroep kan doen. HR moet een uitspraak doen, je hebt
3 dagen bedenktijd als koper, je hoeft geen reden op te geven. Maar wat is de bedoeling? De
HR moet nog uitspraak doen. De HR heeft ondertussen uitspraak gedaan en heeft hetgeen
wat het Hof heeft gezegd bevestigd.
Wanneer start de bedenktijd? Art. 7:2 lid 3 BW.
Na de ter handstelling. Algemene termijnenwet is van toepassing. Bij een contractuele
bepaling is niet vanzelf toepassing, je moet de AW van toepassing verklaren, anders geldt
deze niet.
Hoe kunnen we de koop beschermen? Stel dat de vk failliet gaat? Je kunt de koopovk
inschrijven, dit is een dwingendrechtelijke bevoegdheid van een koper. Voor een
professionele koper is dit een mogelijkheid. Art. 7:3 BW.
De vormerkung beschermt gedurende 6 maanden.
Inschrijfbare feiten staan in art. 3:17 BW. En art. 7:3 BW is zo’n feit.
Financieringsvoorbehoud
Je moet de financiering rond krijgen. Je stort 3 ton, de notaris zal vragen hoe je aan die 3
notaris komt, de notaris moet de bron achterhalen.
Een financieringsvoorbehoud = je sluit de ovk:
- Als ontbindende voorwaarde;
- Als bevoegdheid tot ontbinden van de koopovk
2
,Na de pauze:
Art. 7:26 lid 4 BW je stort 10% (waarborgsom) of een bankgarantie. Waarom 10%? Je bent
verplicht op grond van een ovk de koopprijs vooruit te betalen, als je in het model kijkt, zie je
dat de boete (als je de ovk niet nakomt), is gelijk aan 10%, want het bedrag is al uit de macht
van de koper. Voor wie is het geld dat op de kwaliteitsrekening staat? Is dat alvast voor de
verkoper? Nee, je bent overeengekomen dat het op de rekening staat, als de levering is
gepasseerd, dan pas komt het toe aan de verkoper.
Voor hoeveel kan je gedwongen worden om vooruit te betalen? Lid 2 maximaal de helft.
Waar moet je het geld storten? Art. 7:26 BW, het moet uit de macht van de koper worden
gemaakt, maar het is niet verplicht om dit te storten bij de notaris. Maar dit is regelend recht,
je zou het ook onderling kunnen verrekenen.
Het passeren van de akte:
De koper krijgt de sleutel, is de koper al eigenaar? Nee de akte moet nog ingeschreven
worden, Is hij dan bezitter of houder? Dit is een lastige iets om te scheiden. Je kunt bezit niet
loskoppelen van eigendom, of is er een uitzondering?
Pitlo Reehuis nr. 364, 372, 394
WPNR 2019/7235: Hoe bezit(niet) te scheiden van eigendom (tentamen!)
HR het is mogelijk dat de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens
deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich over het
verkochte daarover de feitelijke macht te verschaffen en deze op en zodanige wijze uit te
oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden
beschouwd als bezitter van het verkochte. Het is volgens de HR geen bezitsverschaffing,
maar inbezitneming.
Boek: Bij overhandigen sleutels, na het ondertekenen van de akte vindt op dat moment
geen bezitsoverdracht plaats. bij registergoederen valt de overdracht van het bezit door
de eigenaar samen met het voltooien van de rechtshandeling, oftewel met de inschrijving
van de akte in de openbare registers.
Bij problemen = geen bezit, maar houderschap.
Het komt mij voor dat degene die zijn bezit wil overdragen voordat zijn eigendom is
overgegaan, zich in de onmogelijke positie probeert te begeven, waarvan Eggens repte. Ik zie
niet dat dit kan of waarom wij dat zouden moeten willen. Er zijn twee mogelijkheden: (i) de
inschrijving vindt zonder problemen plaats en dan zal het iedereen worst wezen of de koper
de sleutels in de tussenliggende uren op basis van een persoonlijk recht onder zich heeft
gehad of als bezitter; of (ii) inschrijving vindt niet plaats zoals beoogd, in welk geval bezit en
eigendom voor langere duur uit elkaar zijn gespeeld en men zich in bochten moet wringen om
het bezit weer terug te krijgen bij de eigenaar.
3
, Na de inschrijving ben je eigenaar. Hypotheekakte is ook getekend. Je tekent eerst de
leveringsakte vervolgens de hypotheek.
Wanneer VTV en ANI?
VTV:
1. De gegevens in de akte voldoen niet aan de Kadasterwet of andere regelgeving die
betrekking (splitsing in appartementsrechten, huisvestingswetverklaring (tekstueel
klopt hier niet, andere artikel) hebben op de registratievereisten;
Bereikbaarheidsgegevens, informatieve gegevens, burgerlijke staat = VTV.
2. De gegevens in de akte zijn in strijd met de gegevens uit de BRK. Oppervlakte
vermelding correspondeert niet met de gegevens die zijn opgenomen bij het Kadaster;
Verkoper in de akte komt niet overeen met die in het kadaster. Denk aan vererving. Je
moet dan een link leggen, als er geen link is vermeld, dan krijg je een VTV.
3. Kadastrale aanduiding is niet goed vermeld.
4. Gegevens in de akte zijn mogelijk juridisch onjuist = waarschuwingsbevoegdheid.
Vermelding van erfpachtrecht bij een appartementsrecht. Bijv. erfpacht rust op
grondperceel en grondperceel is gesplitst in appartementsrechten.
Perceel wordt overgedragen vrij van opstalrechten, terwijl er een BP of netbeheer op
rust.
5. Gegevens in de akte zijn in strijd met gegevens uit andere basisregistraties. Bijv. BRP.
Top 5:
- Foute of onvolledigheid in de kadastrale aanduiding;
- Er ontbreekt een beperkt recht in de akte
- De woonplaats en of adres van een partij bij de akte ontbreekt is of onvolledig
o Buitenlandse adressen, geen vermelding van land.
- Het gebruik maken van een onjuiste wijze van verbetering (clerrical error in plaats van
proces-verbaal akte)
- De digitale handtekening wijkt af van de persoon die in de equivalentieverklaring is
vermeld.
Kadaster is lijdelijk
Soorten verzoeken
- VTV na registratie
- VTV na aanwijs
o Als een perceel met voorlopige grens wordt overgedragen, dan gaat de
landmeter het perceel in om te vragen om de grens aan te wijzen. Het dossier is
al gesloten bij de notaris. Men geeft aan waar hij denkt de nieuwe kadastrale
grens zich moet bevinden, vervolgens gaat de landmeter in het kantoor de
meetgegevens verwerken. Wat je dan ziet, dat pas op kantoor wordt
achtergekomen dat een andere kadastrale grens is aangewezen, die niet staat
vermeld in de akte.
Onwetendheid en je zou zeggen, partijen hadden juridisch het idee dat
ze dit stuk zouden overdragen, de administratie weergave hoort daar
niet bij en het kadaster vraagt aan de notaris of dit een geval kan zijn,
met een VTV aanpassen.
Minder goede geval. Partijen laten een heel ander perceel zien, terwijl
de notaris iets anders heeft gedaan. Notaris gaat hier niet aan
4
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
√ Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, Bancontact of creditcard voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper Esss03. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €4,99. Je zit daarna nergens aan vast.
