Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Syndicschap
Deel 1: Mede-eigendom
1. Soorten meervoudige eigendom
Art. 3.50 BW
1.1. Collectieve eigendom
Voorbeeld: tijdelijke maatschap
Geen rechtspersoonlijkheid en geen eigen zetel
Geen onderscheid tussen vermogen van de vennoten of van de vennootschap
Vennootschap kan schulden niet afbetalen vennoten individueel aanspreken
Vennoten hebben rechtstreeks contact met derden
1.2. Multi-eigendom
Voorbeeld: timesharing
Meerdere eigenaars hebben voor beperkte tijd genot van het goed
1.3. Mede-eigendom
Er zijn 3 vormen:
Gewone
Vrijwillige
Gedwongen
2. Vrijwillige mede-eigendom
Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in
koopovereenkomst
o Vb. beleggingsfonds
In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen,
verdeling kosten, ...
Einde
o Art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid
treden) wel art.3.77 BW
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. De gewone of toevallige mede-eigendom
3.1. Het begrip “gewone” mede-eigendom
Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situatie verzeild zijn geraakt (cfk. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
1
Elias Laurent
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
o Te allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
4. Gedwongen mede-eigendom
4.1. Principes bij gedwongen mede-eigendom
Door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Type voorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk
toebehoren aan 1 enkele eigenaar
Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
4.2. 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
In BW onderscheid
Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van
toevallige ME van toepassing (suppletiefrecht)
Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
o Volledig dwingend recht
Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
4.3. Algemene bepalingen: rechten en plichten van ME’s
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de
waarde van het privatieve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
= kosten van onderhoud, herstelling
Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
Afwijken kan via overeenkomst (volgens
nut voor privatief deel, of volgens
combinatie nut én waarde privatief
deel)
2
Elias Laurent
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
1. Toepasselijke wetgeving
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
(nieuw) Burgerlijk Wetboek
Makelaarswet: opsplitsen van tableau
1.1. Ingekort historiek BW
30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
Hervorming 2010
o Veel inhoudelijke aanpassingen
o Maakt appartementenrecht dwingend recht
Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS22
augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent:
a) Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog
op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring
of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
b) Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen
van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de
zin van de artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
c) Rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van
syndicus
De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld
in in 2 kolommen:
1) Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2) Vastgoedmakelaar-syndici.
Wie zelfstandig als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet
ingeschreven zijn in de kolom vastgoedmakelaar-syndici.
Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
Voor elke VME moet in KBO de syndicus vermeld worden
1.2. Termen van appartementenrecht
1. Privatieve en gemeenschappelijke delen
a. Privatief = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lift, gevel, dak ...
c. = mede-eigendom: mede-eigenaars (ME's) hebben aandelen in gemene delen
3
Elias Laurent
, Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
2. Verplicht: statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van
interne orde (RIO)
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) neemt beslissingen in AV
a. = bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
b. Heeft rechtspersoonlijkheid
c. Heeft werkkapitaal en reservekapitaal
4. Syndicus = permanent orgaan
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris(sen)
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen < 20 kavels)
2. Drie voorwaarden (art. 3.84, eerste lid BW)
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
1. Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees:
meerdere eigenaars)
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke
delen.
2.1. Gebouw of groep van gebouwen
Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel, ...)
2.2. Eigendomsrecht gesplist
Splitsing kan horizontaal zijn of verticaal
Opdeling VG – NE is niet voldoende
Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen
verhuurt
2.3. Elke ME heeft een private kavel en aandeel in gemene
delen
Wat is het verschil tussen het dualistische en unitaire visie? EXAMEN
= dualistische visie
Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (Vb. cohousing)
Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel (=
appartement)
4
Elias Laurent
Syndicschap
Deel 1: Mede-eigendom
1. Soorten meervoudige eigendom
Art. 3.50 BW
1.1. Collectieve eigendom
Voorbeeld: tijdelijke maatschap
Geen rechtspersoonlijkheid en geen eigen zetel
Geen onderscheid tussen vermogen van de vennoten of van de vennootschap
Vennootschap kan schulden niet afbetalen vennoten individueel aanspreken
Vennoten hebben rechtstreeks contact met derden
1.2. Multi-eigendom
Voorbeeld: timesharing
Meerdere eigenaars hebben voor beperkte tijd genot van het goed
1.3. Mede-eigendom
Er zijn 3 vormen:
Gewone
Vrijwillige
Gedwongen
2. Vrijwillige mede-eigendom
Op basis van een overeenkomst
o Vb. ongehuwden kopen appartement en maken afspraken in
koopovereenkomst
o Vb. beleggingsfonds
In de overeenkomst worden afspraken gemaakt i.v.m. rechten en plichten partijen,
verdeling kosten, ...
Einde
o Art. 3.75 BW in principe niet van toepassing (te allen tijde uit onverdeeldheid
treden) wel art.3.77 BW
o Contract van bepaalde duur: termijn respecteren
o Contract van onbepaalde duur: redelijke opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
3. De gewone of toevallige mede-eigendom
3.1. Het begrip “gewone” mede-eigendom
Eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in
deze situatie verzeild zijn geraakt (cfk. Mede-eigendom n.a.v. erfrecht)
1
Elias Laurent
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Een tijdelijke situatie: art. 3.75 BW
o Te allen tijde kan iemand vragen uit onverdeeldheid te treden
o Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
Onderlinge verhouding tussen partijen wordt geregeld door art. 3.69-3.75 BW
4. Gedwongen mede-eigendom
4.1. Principes bij gedwongen mede-eigendom
Door de functie of bestemming van het goed kan er geen verdeling optreden
o Type voorbeeld appartementenrecht: traphal, gevel, dak kan onmogelijk
toebehoren aan 1 enkele eigenaar
Is eeuwigdurend, geen toepassing van art. 3.75 BW
4.2. 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
In BW onderscheid
Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
o Van toepassing bijv. bij gemeenschappelijke oprit bij 2 huizen
o Indien geen afspraken zijn gemaakt, dan zijn art. 3.69 t.e.m. 3.74 BW van
toevallige ME van toepassing (suppletiefrecht)
Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
o = appartementenrecht
o Art. 3.84 t.e.m. 3.100 BW van toepassing
o Volledig dwingend recht
Wat met appartementen die niet meer onder appartementenrecht vallen?
Vallen onder algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
4.3. Algemene bepalingen: rechten en plichten van ME’s
A. Omvang van de aandelen (art. 3.80 BW)
Het onverdeeld aandeel wordt bepaald door de
waarde van het privatieve deel waar het bij
hoort
B. Verdeling van de lasten (art. 3.81 BW)
= kosten van onderhoud, herstelling
Verdeeld volgens waarde van elk privatief deel (= aandelen)
Afwijken kan via overeenkomst (volgens
nut voor privatief deel, of volgens
combinatie nut én waarde privatief
deel)
2
Elias Laurent
,Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
1. Toepasselijke wetgeving
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
(nieuw) Burgerlijk Wetboek
Makelaarswet: opsplitsen van tableau
1.1. Ingekort historiek BW
30 juni 1994 Wet Mede-eigendom
o art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
o Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
Hervorming 2010
o Veel inhoudelijke aanpassingen
o Maakt appartementenrecht dwingend recht
Hervorming 2019
o Weerom inhoudelijke aanpassingen
Vanaf 1/9/2021 artikelen uit oud BW overgenomen in BW
o Boek 3 Titel 4 Mede-eigendom
Wet 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar, BS22
augustus 2013, inwerkingtreding 1/9/2013
Vastgoedmakelaar is iemand die een of meer van volgende activiteiten uitoefent:
a) Bemiddelaar: wie voor rekening van derden bepalende bijstand verleent met het oog
op het tot stand komen van een overeenkomst van verkoop, aankoop, ruil, verhuring
of overdracht van onroerende goederen, onroerende rechten of handelsfondsen
b) Syndicus: wie handelt in het kader van het beheer en behoud van de gemene delen
van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen in de
zin van de artikelen 577-2 en volgende van het Burgerlijk Wetboek
c) Rentmeester: wie voor rekening van derden activiteiten ontwikkelt inzake het beheer
van onroerende goederen of van onroerende rechten, andere dan de activiteit van
syndicus
De tableau van vastgoedmakelaars enerzijds en stagiairs anderzijds wordt opgedeeld
in in 2 kolommen:
1) Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
2) Vastgoedmakelaar-syndici.
Wie zelfstandig als vastgoedmakelaar-syndicus aan de slag wil, moet
ingeschreven zijn in de kolom vastgoedmakelaar-syndici.
Voor elke activiteit zullen er specifieke opleidingsverplichtingen en controles zijn.
Voor elke VME moet in KBO de syndicus vermeld worden
1.2. Termen van appartementenrecht
1. Privatieve en gemeenschappelijke delen
a. Privatief = appartement zelf
b. Gemeenschappelijk = traphal, lift, gevel, dak ...
c. = mede-eigendom: mede-eigenaars (ME's) hebben aandelen in gemene delen
3
Elias Laurent
, Syndicschap Vastgoed 2024 – 2025
2. Verplicht: statuten (= basisakte + reglement van mede-eigendom) en reglement van
interne orde (RIO)
3. Vereniging van Mede-eigenaars (VME) neemt beslissingen in AV
a. = bewaarder en beheerder van gemeenschappelijke delen
b. Heeft rechtspersoonlijkheid
c. Heeft werkkapitaal en reservekapitaal
4. Syndicus = permanent orgaan
a. Vertegenwoordigt de VME
b. Voert beslissingen van VME uit
5. Rekencommissaris(sen)
6. Raad van mede-eigendom (niet verplicht in kleine gebouwen < 20 kavels)
2. Drie voorwaarden (art. 3.84, eerste lid BW)
Wet op mede-eigendom is van toepassing indien 3 voorwaarden cumulatief zijn voldaan:
1. Een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan
worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels (lees:
meerdere eigenaars)
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke
delen.
2.1. Gebouw of groep van gebouwen
Kan 1 appartementsblok zijn of een groep van gebouwen
Bestemming is niet relevant (residentie, kantoor, winkel, ...)
2.2. Eigendomsrecht gesplist
Splitsing kan horizontaal zijn of verticaal
Opdeling VG – NE is niet voldoende
Geen toepassing indien er 1 eigenaar is die alle appartementen
verhuurt
2.3. Elke ME heeft een private kavel en aandeel in gemene
delen
Wat is het verschil tussen het dualistische en unitaire visie? EXAMEN
= dualistische visie
Ook van toepassing wanneer gemeenschappelijke delen groter of belangrijker zijn
dan private delen (Vb. cohousing)
Unitaire visie in Nederland, Zwitserland of Oostenrijk: heel het gebouw is in
mede-eigendom en elke ME heeft een exclusief gebruiksrecht van een deel (=
appartement)
4
Elias Laurent
