1
Bemiddelen en waarderen (donderdag)
Assistent makelaar na deze opleiding
- Aan- & verkoop
o Hoe verloopt het aankoopproces?
o Hoe verloopt het verkoopproces?
o Juridische voorwaarden
o Welke partijen betrokken?
o Welke stukken heb je nodig?
o Wat is hun rol?
o Overeenkomsten
- Huur en verhuur
o Juridisch kader
o Welke rechten en plichten
o Burgerlijk wetboek
o Huurovereenkomst
Wie koopt er onroerend goed?
- Beleggers → winst maken op langer termijn
- Particulieren → om erin te wonen
- Projectontwikkelaars
- Onderwijsinstellingen → Als het leerlingenaantal stijgt dan extra vastgoed aankopen
- Woningcorporaties
- Zorginstellingen
- Pensioenfondsen
- Overheid
Wat speelt er momenteel in de makelaardij en taxatiewereld?
- Gekte op de huizenmarkt
- Minder verkopen
- Kopen is een drama
- Kiezen: makelaar of taxateur
- Kiezen: wonen / BOG / agrarisch
- Kiezen: deeldiensten (internetmakelaardij)
- Zwaardere eisen aan de branche
- Corona → afspraken maken wordt moeilijker, geen openhuizen, bezichtigen en biedingen nemen
af, aantal verkopen daalt nauwelijks, hypotheek rente is heel laag → mensen blijven kopen
Ontwikkelingen die interessant zijn voor een makelaar?
- Overbieden en snel beslissen
- Trend van buiten de steden wonen
- Krapte indicator van 1,9. Mensen kunnen uit nog geen 2 huizen kiezen
- Huizenprijzen hoger
De woningmarkt is een verzamelnaam, want er valt veel meer onder de woningmarkt. Woningmarkt heeft
een regionaal karakter. De woningmarkt is niet het probleem aan te weinig vraag of te weinig aanbod, maar
gaat ook over politieke beslissingen zoals het afschaffen van de overdrachtsbelasting van de starters. Het is
een samenspel van hoe je Nederland inricht. Inkomensbeleid doet ook wat (macro-economie), door
hypotheekrenteaftrek heb ik misschien wel dezelfde vaste lasten als mijn vriendin in de sociale huurwoning.
De Lely lijn gaat iets doen voor de grond, de huizenvraag, werkgelegenheid. Het doet iets voor jouw
regionale markt. Locatie! Locatie! Locatie!
Door te laten zien op jouw site hoe de woningmarktcijfers er op dit moment uit zien, creëer je transparantie
en laat je jezelf zien.
, 2
Object= Naam voor een gebouw
Onroerend goed= Alles wat vast zit aan de grond
Roerend goed= Alles wat niet vast zit aan de grond
Registergoed= alle onroerende zaken opgenomen in het kadaster die geregisteerd zijn door een notaris
Wat doet een makelaar?
- Aankopen
- Verkopen
- Aanhuren
- Verhuren
- Adviseren
- Waarde schatten
Makelaar is een tussenpersoon in de handel. Hij maakt reclame voor de verkoop van een woning, adviseur,
bezichtigingen.
VastgoedCert is het register van het NVM voor makelaars en zeggen dat een makelaar iemand is die voldoet
aan de vakbekwaamheidseisen én gecertificeerd is in het register (VastgoedCert) (vroeger was het een eed
afleggen, maar nu is het geen beschermd beroep meer dus wordt je opgenomen in een register). Zij zijn
vooral betrokken bij aan- en verkoop/begeleiding.
!! VastgoedCert register hoort bij NVM
!! SCVM register (Stichting Certificering voor Makelaars) hoort bij VBO
Makelaar & taxateur brancheorganisaties (belangenbehartiger voor een branche):
- NVM
o Sinds 1898
o Ruim 4400 leden
o Register VastgoedCert
o Niet handelen in vastgoed
o Sterk punt: veel data en 51% aandeel in funda
o Sterk punt: strenger, meer waarborgen
- VBO
o Sinds 1985
o Ruim 1000 leden
o Register SCVM
o Wel handelen in vastgoed
- Vastgoedpro
o Sinds 2009
o 750 leden
o Wel handelen in vastgoed
o Sterk punt: ook bouwkundige keurders kunnen lid worden
Register VastgoedCert en register SCVM hebben 3 kamers:
- Wonen
- Landelijk vastgoed
- Bedrijfsmatig vastgoed (BOG)
Het doel van VastgoedCert en SCVM is de kwaliteit en vakbekwaamheid van makelaars o.z. te waarborgen
en waar mogelijk te verbeteren. Gecertificeerde makelaars in hun onroerende zaken worden bij
VastgoedCert o.b.v. hun vakbekwaamheid geregistreerd.
SCVM is opgericht om vanwege het publieke belang van vastgoedtransacties, een uniform, objectief,
transparant en controleerbaar zelfregulerend toetsingskader te scheppen voor uitsluitend makelaars
onroerende zaken. Het doel van SCVM is het borgen van de kwaliteit, bevorderen van de verdere
professionalisering van het beroep van vastgoedmakelaar en transparantie van het proces van
vastgoedbemiddeling.
, 3
De 3 factoren die het zwaarst wegen bij het bepalen van de waarde van een woning? Locatie! Locatie!
Locatie!
Vastgoedcategorieën (soorten):
1. Onroerende zaken (eigendom)
2. Zakelijke rechten (erfpacht, opstal, appartement)
3. Persoonlijke rechten (huur, lease)
4. Exploitatie gebonden vastgoed (horeca)
!!Waardebegrippen: verschil tussen die waardes moet je goed kennen
1. Prijs het stickertje dat je op internet ziet. Kapotte en hele telefoon is hetzelfde, want ze kostte beide
evenveel om nieuw aan te schaffen
Het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een object.
Vraagprijs = Het concrete bedrag dat ervoor gevraagd wordt.
Laatprijs= de prijs die de verkoper wil hebben waarvoor hij bereid is om te verkopen. Stel je klant is
op vakantie en hij zegt alles boven de 240.000 euro mag je ja op zeggen, dan is 240.000 euro de
prijs waar op hij het zal laten.
Biedprijs = De prijs die je ervoor bied.
Prijs is een feit en geen redelijkheidsoordeel
2. Kosten. Kosten die het kost om het product te maken. Kapotte en hele telefoon is hetzelfde, want
het had dezelfde kosten om het product te maken.
Uitgaven, die komen kijken bij het produceren of kopen van vastgoed. Bij een verwerving
(aankoop) of bouw zijn kosten een feit
3. Value (ruilmiddel / marktwaarde)
!!Marktwaarde, want ook al gebruik je hem op de bouw en vind je 3 tientjes fatsoenlijk, je had toch
meer over voor de telefoon die nog heel is. De marktwaarde van de nieuwe telefoon is dus hoger
dan de kapotte telefoon.
Verkoopwaarde, verkeerswaarde, marktwaarde
Het gaat erom wat de potentiële verkrijger/koper met het goed wil en wat hij over heeft voor de
aankoop van het goed.
Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waarde peildatum
tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie (dus niet de
moeder die geëmotioneerd is omdat haar dochter een 7ling krijgt), na behoorlijke marketing (heb je
je best gedaan om je woning fatsoenlijk te presenteren en de markt zijn werk te laten doen) en
waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent (=verstandig) en niet
onder dwang.
Marktwaarde is het bedrag dat je inschat waarvoor het verkocht wordt als de markt goed is, de
woning fatsoenlijk is gepresenteerd, de koper en de verkoper bereid zijn om met kennis van zaken
een deal te sluiten.
4. Worth (bezit). In mijn boekhouding schrijf ik op allebei 150 euro per jaar af, de waarde is voor mij
dus groot. De waarde voor de bouwvakker is ook hoog, want als je hem onder een hijskraan laat
vallen en hij doet echt niks meer, dan moet je toch een nieuwe gaan kopen en dan kost die in
principe meer dan 3 tientjes, dus de waarde is hoger.
Te verkopen, te exploiteren, te gebruiken
Vermogenswaarde of beleggingswaarde is intern gericht, afhankelijk van gebruiker/bezitter en van
de vraag welke plaats het object in zijn vermogen inneemt.
Wat heb JIJ over voor de auto (value/marktwaarde)
Wat is hij de eigenaar waard? (worth)
Wat heeft de productie gekost (kosten)
, 4
Competenties/aspecten waar je als makelaar mee in aanraking komt?
- Juridisch
- Bouwkundig
- Commercieel
- Financieel
- Troubleshooter
- Psycholoog
Wat komt er op je af als je een huis gaat (ver)kopen?
- Koopovereenkomst opstellen
- Huis promoten
- Taxatie
Geen makelaar Wel makelaar
Traditioneel Internet
Je zou WEL voor een verkoopmakelaar kiezen, omdat zij een groter netwerk hebben dan jijzelf en een
makelaar weet wat je moet uitzoeken en onderzoeken voordat een verkoop tot stand komt. Als je als
verkoper verkeerde informatie deelt of informatie niet deelt, dan is de koper de fietser in het verkeer (koper
dus meer beschermd).
Je hebt mededelingsplicht als verkoper= je bent verplicht om dingen die jij als koper niet kan weten
mededelen
Je hebt onderzoeksplicht als koper= als je alleen maar aan het bellen bent en zegt ja is goed, dan heb je niet
voldaan aan je onderzoeksplicht.
VB in het raam zit een scheur achter de folie. Dit moet je mededelen. Als de koper de folie eraf haalt dan ziet
hij die scheur. Als je dit dan niet mededeelt, dan moet jij als verkoper betalen.
Je zou WEL voor een aankoopmakelaar kiezen, omdat een aankoopmakelaar weet hoe de markt in elkaar zit
en dus ook weet dat in de wijk waarin jij kijkt dat bijvoorbeeld die huizen elk jaar onderwater staan. Dan is
dat toch wel fijn dat jouw aankoopmakelaar dat weet.
Begrippen:
- Object
- Onroerende zaak
- Roerende zaak
- Kavel → een stuk terrein dat onbebouwd is dat je kunt aankopen om te bebouwen of te
ontwikkelen
- Erf → terrein dat bij het bedrijf hoort. VB boerderij.
- Opdrachtgever → de verkoper
- Opdrachtnemer → de makelaar
- Kadaster
- Register
- Tussenpersoon
- Partij
1284: het recht om makelaars aan te stellen ontstaan door graaf Floris V in Dordrecht
In de 16e eeuw gilde
1636 makelaar stokje als keurmerk
1877 oprichting MVA (makelaarsvereniging 020)
Makelaar:
- Intermediair van vastgoedtransacties
- Hij handelt in opdracht van een ander
- Plaats waar (woon)wensen samenkomen
- Sluit geen overeenkomst voor eigen rekening
