1
Projectontwikkeling
In projectontwikkeling gaat veel geld om en de betekenis voor de werkgelegenheid en het nationaal product
is groot. Projectontwikkeling draagt bij aan het nationaal geluk van huidige en toekomstige generaties.
NEPROM (vereniging van projectontwikkelaars) heeft als doel de samenwerking te bevorderen tussen
overheid en projectontwikkelaars bij de totstandkoming van vastgoedprojecten. Nieuwe partijen betreden,
vaak met behulp van privaat kapitaal, niches van de ontwikkelmarkt waar ze snel groeien. Van een meer
aanbodgerichte naar een meer vraaggerichte markt. Vaak wordt de bouw al gestart voor dat er een concrete
afnemer in zicht is. Een project komt pas tot stand op het moment dat de afzet is gegarandeerd en er een
eindgebruiker is gevonden.
Projectontwikkelaar is uiteindelijk verantwoordelijk voor de besluiten die genomen worden (ook financieel)
en aanspreekbaar op het eindresultaat. Ondernemerschap is een belangrijk onderdeel.
Er is één definitie, maar 3 perspectieven. Keeris zegt dat Projectontwikkeling is op eigen initiatief, zonder
oogmerk tot zelf exploiteren en zekerheid van een afnemer, voor eigen rekening en risico tot stand brengen
van een of meer bouwprojecten voor de markt, via het integreren en coördineren van de benodigde
professionele kennis en kunde, afgestemd op de (aangenomen) vraag van een beoogde specifieke doelgroep,
waarbij de betrokkenheid zich uitstrekt tot de fase van ingebruikneming dan wel korter indien het project
eerder wordt verkocht.
De projectontwikkelaar zal misschien nog een klein beetje betrokken zijn bij de fase van in gebruik nemen,
maar dan neemt hij afscheid. Hij is niet aanwezig bij de exploitatiefase.
De 3 perspectieven:
- Werkveld: vanuit het macro-perspectief van de ruimtelijke ordening. Welke rol hebben de
projectontwikkelaars in de ruimtelijke ordening in Nederland.
- Professie: vanuit het meso-perspectief van de bedrijfskolom van vastgoed. Als projectontwikkelaars
onderling, daar bevinden zij zich in de bedrijfskolom van vastgoed. Welke rol vervullen ze daar,
met wie vervullen ze zaken, wanneer komen ze in beeld, wanneer nemen ze weer afscheid. Het in
onderlinge afstemming brengen van de 6 kernaspecten is de kern van de professie van de
projectontwikkelaar.
- Bedrijfsmatige activiteit: vanuit het micro-perspectief van de onderneming. Dan bekijk je
projectontwikkeling vanuit de organisatie/projectontwikkelaar. Hoe is deze onderneming opgezet
en wat voor activiteiten vinden daarbij plaats.
Een ontwikkel strategie vormt het kader voor het beslissen, faseren en daarmee beheersen van de
projectgebonden risico’s.
Projecten van projectontwikkelaars bepalen in belangrijke mate hoe er in Nederland wordt gewerkt,
gewoond en gerecreëerd.
- Bij projectontwikkeling eindigt de aanvankelijke exploitatie en begint na de realisatie een nieuwe
exploitatie.
- Verschillende levensduren: technische, esthetische, ecologische, functionele en economische.
Levensduur wordt bepaald door de veranderende eisen en wensen van de belanghebbenden en
door nieuw aanbod dat beter presteert of groter is.
- Projectontwikkeling is haalbaar wanneer een alternatieve aanwending – een nieuwe exploitatie –
van de ruimte een prestatie levert waarbij de kosten (incl. winst en risico-opslag) van de
(her)ontwikkeling kleiner zijn dan wat vanuit de nieuwe exploitatie (residueel gerekend) voor de
(her)ontwikkelde ruimte kan worden betaald.
- Kenmerken projectontwikkeling: ondernemend en risicodragend.
- De prestatiesprong die projectontwikkeling veroorzaakt, betekent een stijging van zowel de
gebruikswaarde, de belevingswaarde als de toekomstige waarde.
- Ruimtelijke ordening= het zo goed mogelijk aan elkaar aanpassen van samenleving en ruimte →
dit resulteert in ruimtelijke planning
o Start met het vaststellen van de maatschappelijke uitdagingen voor de lange termijn en het
formuleren van de daaruit volgende ruimtelijke opgaven.
, 2
- Projectontwikkeling zorgt voor de match tussen maatschappelijke lange termijnuitdagingen en de
actuele lokale marktvraag naar commerciële ruimte en woningen.
- Gebiedsontwikkeling stelt de kaders en randvoorwaarden waardoor projecten in elkaars nabijheid
onderling meerwaarde realiseren. Zij vergroten zo gezamenlijk de waarde sprong
- Gebiedsontwikkeling= het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen,
met oog op de (her)ontwikkeling van een gebied.
- Onderdelen gebiedsontwikkeling:
o Geografische begrenzing
o Meerdere functies, incl. openbare ruimte
o Aanzet tot verandering ingegeven door een marktvraag, maatschappelijk belang of
particulier belang of een combinatie
o Procesaanpak, programmering en planvorming om de veranderingen te realiseren in het
vastgoed (grond en/of gebouwen)
o Publieke of private partijen die hiertoe het initiatief nemen en investeringscapaciteit weten
te organiseren
- Ketenverlening zorgt ervoor dat moeilijker een helder begin en einde van het project zijn te bepalen.
Ketenverbinding vraagt om samenwerking met partijen uit andere sectoren tot een nieuwe
productpropositie te komen.
Historie van projectontwikkeling
- Tot WOII bouwen aannemers woningen (van goede kwaliteit, daarom zijn er nog woningen uit de
jaren 20) en waren er amper projectontwikkelaars.
- 1945: Wederopbouw Nederland, hier kwamen ontwikkelaars meer in beeld.
- 1974: oprichting NEPROM (groep). NEPROM organiseert activiteiten voor ontwikkelaars.
- Woonerven, groeikernen → VINEX wijken(1995-2015). Er werden hele gebieden aangewezen om
woonwijken te bouwen. Vierde Nota Extra. Beleidsnota van ministerie van VROM geschreven.
- 2008: crisis! Mensen durfden niet meer te kopen en hielden de hand op de knip
o Van aanbodgericht naar vraaggericht (kleinschaligere ontwikkeling)
o Financiering aanvragen wordt lastiger
- Nu: schaarste aan locaties, vooral binnen stedelijk ontwikkelen. We moeten voorzichtig zijn met
het groen.
Maatschappelijke context van projectontwikkeling
- Tastbare betekenis. Je laat als projectontwikkelaar gebouwen achter, je drukt je stempel op de
ruimtelijke ordening van Nederland. VB van Nelle gebouw
o Staat er decennia / eeuwenlang
o Invloed op omgeving: waardeontwikkeling en toekomstige ontwikkelinsmogelijkheden
o Uitdrukking van de tijdsgeest
- Samenhang met macro-economische ontwikkelingen. Je moet als projectontwikkelaar goed weten
hoe het op macro-economisch gebied, dus hoe het staat met:
o Werkgelegenheid
o Afgeleide werkgelegenheid
o Consumptie → leidt tot vraag naar je producten
- Demografische ontwikkelingen. Belangrijk voor bruto nationaal product.
o Bevolkingsgroei + aantal huishoudens, dit bepaald hoe de vraag naar woningen zich gaat
ontwikkelen.
o Verdeling leeftijdsklasse, mensen blijven langer alleen
o Zorgbehoefte, zal het type woningen bepalen
Kenmerken van projectontwikkeling
De projectontwikkelaar brengt grond, geld, gebruikers en kennis bij elkaar om een bouwwerk te realiseren.
Dit doet hij voor eigen rekening en risico.
, 3
Doelen van de projectontwikkelaar:
- Realiseren van het project, iets tastbaars achterlaten
- Realiseren van winst
Grote projectontwikkelaars:
- BPD Bouwfonds Property Development (100% eigendom van Rabobank) Grootste van Nederland
- AM (onderdeel van Koninklijke BAM groep)
- Kondor Wessels (onderdeel Volker Wessels)
- Ballast Nedam Development
- ERA Contour
- Heijmans Vastgoed (onderdeel van Heijmans)
- Dura Vermeer Vastgoed
- Vorm Vastgoed
- EDGE Technologies (voorheen OVG Real Estate)
Soorten projectontwikkelaars:
- Zelfstandige projectontwikkelaar, ontwikkelen voor eigen rekening en risico, niet gekoppeld aan
een bouwer of belegger, doen het helemaal zelf. Is aan niets of niemand gebonden.
- Projectontwikkelaar gekoppeld aan een financiële instelling, Rabobank is bijv. eigenaar van BAM
- Ontwikkelend bouwer
- Ontwikkelend belegger, bedrijf dat ooit als belegger is ontstaan en projectontwikkeling erbij heeft
gedaan, omdat ze dan meteen gebouwen hebben dat ze dan meteen zelf in belegging kunnen
nemen. Dan hoeven ze zich minder druk te maken over mooie beleggingen kopen.
- Ontwikkelend woningcorporatie, zijn er voor sociale huisvesting te realiseren, in eigendom te
nemen en te exploiteren. Kwamen weleens tekort en gingen dan zelf ontwikkelen.
- Gedelegeerd projectontwikkelaar (fee-ontwikkelaar), ontwikkelen namens iemand anders die niet
de kwaliteiten heeft om projectontwikkelaar te zijn. Je doet het niet voor eigen rekening en risico
(niet hele winst en verlies komt op jouw rekening).
- Ontwerpend of adviserend projectontwikkelaar
- Projectontwikkeling als afgeleide activiteit, VB een universiteit die heel veel grond heeft en dan zelf
een projectontwikkelingsrol op zich nemen. Deels voor de uni ontwikkelen en stukje voor de markt
ontwikkelen die commercieel wordt verhuurd of verkocht.
Een projectontwikkelaar is zowel regisseur, coach en bemiddelaar. Een projectontwikkelaar is daarnaast
risicodragend, verantwoordelijk en ondernemend.
!! Een projectontwikkelaar bevindt zich op het snijvlak van publieke en private domein.
Publiek: De gemeente moet met de plannen instemmen. Overal waar je met de overheid te maken hebt.
Privaat: op de markt moeten er partijen/consumenten zijn die het vastgoed willen huren/kopen.
Huurovereenkomsten, koopovereenkomsten, financieringsovereenkomsten etc.
De projectontwikkelaar is de spil (=het centrum)!
- Op de hoogte zijn van de kennis van verschillende partijen waar zij mee bezig zijn
- Rekening houden met de wensen van de overheid (publieke partijen) en de koper (private partijen)
Met welke partijen werkt een projectontwikkelaar samen? Voor wie ontwikkel je een project?
- Particulier
- Bedrijven
- Gemeente
- Architect
- Kopers van woningen / commerciële vastgoed
- Huurders van woningen / commerciële vastgoed De afnemers
- Beleggers
, 4
4 hoofd deelmarkten:
- Woningmarkt, hier zijn veel kopers en minder huurders 60/40. Eigenaars zijn corporaties
- Kantorenmarkt
- Winkelmarkt
- Bedrijfsruimte / logistiek
- Als het geen corporatie is dan koopt een belegger het, hij is geïnteresseerd in rendement
Als ontwikkelaar ben je als een spin in het web: onderneemt activiteiten op verschillende markten en doet
zaken met verschillende spelers.
- Grondmarkt, je neemt grond af van een grondeigenaar VB gemeente. Dan is de gemeente de
contractpartij. Als de gemeente niet de grondeigenaar is dan zijn ze vergunningverlenend.
- Ontwerpmarkt. Als je de grond hebt, loop je naar de architect
- Werkt hetzelfde met een financier, aannemer en gebruiker
- Op de ruimtemarkt wordt de ruimte gehandeld, de vierkante meter
- Op de gebouwenmarkt wordt verhuurd vastgoed verhandeld. Daar heb je al een huurder en dan
zoek je een belegeer die geïnteresseerd is in je gebouw omdat er al een gebruiker in zit en dus al
rendement kan maken
De reputatie van een projectontwikkelaar
De mate waarin iemand professioneel handelt, wordt bepaald door de mate waarin hij erin slaagt expertise,
organisatie en relatie met elkaar in verbinding te brengen.
Expertise
3. Medewerker 1. Vakman
Organisatie Relatie
2. Vertegenwoordiger
De reputatie is niet altijd voor iedereen even gunstig. VB fraude of criminele transacties. Waar mensen een
rol in hebben, te goedkoop doorverkopen aan bekende partijen.
Vastgoed gevoelig voor integriteitsinbreuken
Projectontwikkelaars en makelaars worden door bijna alle vastgoedberoepsgroepen met een onvoldoende
beoordeeld qua integriteit. Integriteit staat voor professioneel, adequaat en zorgvuldig uitoefenen van taken
en functies, rekening houdend met alle in het geding zijnde waarden en belangen binnen de eigen
organisatie, naar ketenpartners en de maatschappij in haar geheel. Integriteit begint bij voorbeeldgedrag.
Waarom is de branche vatbaar?
- Vastgoedontwikkelingsproces is complex
- Projecten hebben een lange doorlooptijd
- Veel verschillende partijen betrokken
- Veel geld bij betrokken
- Technisch, financieel en juridisch complex
- Groot verschil tussen waarde vastgoed en vergoedingen (veel) betrokkenen
- ‘Voor wat hoort wat’ cultuur
- Waardebepaling is lastig bij unieke objecten
