WG notariële beroepsethiek
WG 1: praktijkcasus dienstweigering.
Theorie
Art. 21 Notarisambt -> ministerieplicht = pligt om te dienen (t.a.v. je cliënt).
- Niet alleen wat volgens de wet wordt opgedragen, maar ook wat je cliënt verlangt
(moet je natuurlijk aan de wet houden dus dan zou je kunnen dienstweigeren).
Lid 2 -> dienstweigering.
- Wanneer weigeren -> redelijke overtuiging of vermoeden dat de handeling in strijd is
met openbare orde etc.
Lid 3 -> doorverwijzen binnen kantoor.
Lid 4 -> doorverwijzen naar ander kantoor. Voorwaarde:
1. “mits die het verzoek aanvaardt en de werkzaamheden niet algemeen gebruikelijk en
van een zodanige aard zijn dat het belang van de verzoekende partij met de
doorverwijzing wordt gediend.”
Lid 5 ->
Art. 16 Notarisambt -> wettelijke werkzaamheden. Bestaan ook buitenwettelijke.
Na melding gedaan te hebben mag je wel passeren. Heb je in elk geval bewijs dat je als
notaris ervan op de hoogte was. Kan ook passeren opschorten of weigeren.
- Als je bewust niet meldt bega je een overtreding -> art. 1 Wet op economische
delicten.
Casus:
A. Een notaris heeft in twee jaar tijd 87 akten gepasseerd waarbij X voor in totaal ruim €11
mln percelen landbouwgrond verkreeg van dezelfde verkoper in de hoop dat de grond in
waarde stijgt door een bestemmingswijziging. De leveringsakten bevatten
Belehrungsclausules waarin X onder meer verklaart ermee bekend te zijn dat de verkoper
winst behaalt met de transacties en dat X door de notaris voldoende is geïnformeerd over de
gevolgen van de transacties ondanks dat X niet onmiddellijk kwalificeert als een
professionele belegger in onroerend goed. De akten zijn gepasseerd bij volmacht van X. De
notaris heeft X enkele keren uitgenodigd voor een gesprek maar dit is geweigerd. De notaris
heeft X dus nimmer persoonlijk ontmoet.
Naar aanleiding van een tuchtprocedure die X heeft aangespannen, heeft de Kamer voor het
Notariaat de notaris uit het ambt ontzet en daartoe onder meer het volgende overwogen. […]
KvN Arnhem-Leeuwarden 15 november 2019
5 aspecten:
1. X is nooit op kantoor geweest en toch zijn er 87 transacties verleden. Blijkbaar
werkte de notaris standaard met een volmacht.
a. Als notaris heb je plicht te regelen dat de cliënt weet wat er speelt. De cliënt
moet ook minstens 1x zijn langsgekomen.
2. Belehrungsclausules = notaris stuurt brief met clausule met tekst ‘let hierop’.
a. Standaardclausules mogen wel, maar op een gegeven moment volstaat het
niet meer. I.c. zou het niet volstaan, want het is zo langdurig en omvangrijk
(11 miljoen in 2 jaar).
3. Notaris heeft geen onderzoek gedaan naar de prijsverschillen. Werd op gegokt dat
het veel meer waard werd. Hebt onderzoeksplicht als notaris.
, 4. Daarbij is dit wel een ongebruikelijke transactie, wellicht melden bij … in kader van
de WVW (wet voorkoming witwassen).
5. Notaris is niet helemaal onpartijdig want hij doet ook werk voor de
projectontwikkelaar. X is een niet-professionele belegger en snapt dit wellicht niet,
die verkoper snapt het wel doet dit ook vaak waarschijnlijk.
6. Uit het ambt zetten is wellicht wel vergaand.
B. Naar aanleiding van een signaal van de Belastingdienst heeft het Bureau Financieel
Toezicht een onderzoek ingesteld naar het handelen van een notaris. Daarbij zijn onder
meer 4 dossiers onderzocht waarbij de notaris 4 BV’s had opgericht voor 4 personen met de
Griekse nationaliteit die in Duitsland wonen. Drie oprichters hebben dezelfde achternaam.
De opdrachten zijn in een periode van 2,5 week gegeven door dezelfde belastingadviseur.
Naar aanleiding hiervan heeft het BFT een tuchtrechtelijke klacht ingediend tegen de notaris.
De Kamer voor het Notariaat heeft de klacht gegrond verklaard en aan de notaris zowel een
berisping als een boete van €10.000 opgelegd. Volgens de Kamer zijn in casu van belang de
artikelen 17, 21 en 43 Wna waarop zijn gebaseerd de opdracht van zorgvuldigheid alsmede
de verplichtingen van onderzoek, opschorting, dienstweigering en dienstverlening.
Daarnaast zijn in deze zaak specifiek belang de artikelen 3, 8 en 16 Wwft die bij indicaties
voor een verhoogd risico overeenkomstig de leidraad BFT verplichten tot het doen van
verscherpt cliëntenonderzoek en het melden van ongebruikelijke transacties bij de FIU.
KvN Arnhem-Leeuwarden 11 november 2019
Wat doet de notaris verkeerd?:
1. Waarom gaan Grieken die in Duitsland wonen naar een NL notaris? Dit is
ongebruikelijk dus moet je het melden.
2. Drie hebben dezelfde naam, ook een aspect om op te letten.
3. Richten 4 BV’s op in 2.5 weken, kan / hoeft niet gek te zijn.
4. Tekenen alles bij volmacht in opdracht van een tussenpersoon, een
belastingadviseur. Komen zelf dus nooit op kantoor.
5. Als notaris ben je poortwachter = moet maatschappij beschermen jegens witwassen
en fraude. Vandaar dat je ongebruikelijke transacties moet melden en de leidraad
BFT moet volgen.
6. Doelstelling van de onderneming weten + dossiervorming is nagelaten i.c. Moet
mailtjes bewaren, concepten bewaren, brieven bewaren.
7. Gevolg is een strenge waarschuwing, berisping, + geldboete (gaan naar de staat, zijn
niet voor benadeelde cliënten. Willen die geld moeten ze een civiele procedure
starten).
C. ‘Alarmbellen’
In september 2008 verwerft de heer Goedland twee percelen, waaronder twee
landgoederen. De bank krijgt een hypotheekrecht op die percelen met een inschrijving van
3.800.000 euro.
In april 2011 koopt mevrouw Landleven, de levenspartner van Goedland, namens de B.V.
Landerijen i.o. én als gevolmachtigde van Goedland beide percelen voor 2.500.000 euro. De
koopprijs wordt met goedvinden van de bank verlaagd naar 2.300.000 euro.
In augustus 2011 worden de percelen kadastraal gesplitst in Land 1 en Land 2.
Op 25 augustus 2011 geeft de bank een volmacht af voor de doorhaling van haar
hypotheekrecht.
, Op 26 augustus 2011 om 12.59 uur passeert de notaris, betrokken bij alle akten, de akte van
levering (transactie A - B).
Om 13.01 uur passeert zij de levering waarbij B.V. Landerijen i.o. voor 1.100.000 euro Land
2 overdraagt aan een derde (transactie B - C). Vervolgens passeert zij om 13.04 uur
passeert de levering waarbij B.V. Landerijen voor 2.250.000 euro Land 1 overdraagt aan een
andere derde (transactie B - D).
De bank ontvangt 2.300.000 euro. In 2017 informeert de FIOD de bank over de
(door)leveringsakten, waarop de bank aangifte doet tegen Goedland.
KvN Arnhem-Leeuwarden 9 december 2020
Aandachtspunten:
1. ABC transactie mag, je moet hierbij als notaris extra opletten. Daarbij moet je de
prijsverschillen kunnen verklaren.
2. Daarbij zijn de transacties op dezelfde dag.
3. Goedland is partner van Landleven. Percelen waren van de man en gingen naar de
vrouw voor 2.3 miljoen. Later wordt het ineens verkocht voor 1 miljoen meer. De
bank gaat klagen.
4. Checklist voor ABC transacties, moet je in het dossier opnemen (zodat je het ook
eventueel bij de tuchtrechter kan laten zien).
5. Kamer van notariaat zegt dat dit een ongebruikelijk prijsverschil is. I.c. is het niet
opzettelijk gedaan door de notaris, het is een incident.
6. Geldboete gegeven en een berisping.
7. Bank gaat ook naar civiele rechter om meer van het uitgeleende geld terug te krijgen.
D. Klager is de directeur van een bv. De bv sluit met een vof een
koop-aannemingsovereenkomst voor een recreatiewoning, te bouwen door de vof. Na
ontvangst van de koop-aannemingsovereenkomst googelt de notaris de namen van klagers
en vindt negatieve berichten over klager, onder andere over het faillissement van klager, dat
klager belastingfraudeur zou zijn, van valsheid in geschrifte, een FIOD-onderzoek,
strafrechtelijke veroordelingen en over andere notarissen die zich voor hun rol in
vastgoedtransacties van klager hebben moeten verantwoorden. Ook bleek uit het
faillissementsregister dat het faillissement van klager slechts enkele weken eerder was
geëindigd.
Een medewerkster van de notaris verzoekt klager om het volgende:
- een UBO-verklaring;
- een kopie van het aandeelhoudersregister;
- de definitieve jaarrekening 2019 en halfjaarcijfers 2020 met accountantsverklaring;
- verklaring van de herkomst van de gelden;
- de gelden dienen van een Nederlandse bank te komen.
Klager reageert: ‘Ik geloof niet dat u iets te maken heeft met mijn jaarrekeningen cq een
accountantsverklaring kan eisen. Wat een ridicule eis….. Verklaring herkomst heb ik al
gegeven. Het staat u vrij de laatste jaarrekeningen bij de KvK op te vragen waaruit
voldoende winst uit vastgoed blijkt. Dat het geld van een Nederlandse bank moet komen is
helemaal een absurd. We zijn onderdeel van de Europese Unie. Het geld komt gewoon van
een rekening van de bv.’
De notaris geeft onder andere als oplossing dat klager naar de rechter gaat om hem te
dwingen de overdracht te bewerkstelligen: ‘Als ik gedekt ben door een rechterlijke uitspraak,
kan ik mijn werk doen.’
