1
Woningfinanciering aantekeningen (VEMWOF13)
Leer heel de reader op CumLaude!
Hoofdstuk 1
Locatie bepaald ook de prijs.
V.O.N= Vrij op naam
K.K= Kosten koper
Huren
Voordelen:
- Je hebt bepaalde bescherming
- Als je onder een bepaald inkomen zit kan je huurtoeslag krijgen
- Flexibiliteit
- Onderhoudskosten zijn niet voor de huurder
Nadelen:
- Je mag niks zelf aanpassen (geen dakkapel of andere keuken)
- Je lasten kunnen stijgen (hogere huurprijs)
- Je bouwt geen vermogen op
Kopen
Voordelen:
- Je kunt je woning aanpassen naar hoe je zelf wilt
- Stabiele brutolasten (bepaald rente percentage voor bepaalde tijd)
- Je bouwt vermogen op (je lost steeds meer af)
- Hypotheekrenteaftrek
Nadelen:
- Onderhoudskosten zijn voor jezelf
- Stel het percentage rente loopt af en je moet meer betalen dan is dat nadelig
- Minder flexibel (Er moet maar een koper zijn)
- Extra verzekeringen en heffingen (vb. opstalverzekering)
- Je kan een restschuld overhouden (vb. Je koopt voor €230.000 en als je gaat verkopen is het nog
maar €200.000 waard. Restschuld van €30.000)
Huurstijging wordt op basis van de inflatie + opslag bepaald. Dit staat in het huurcontract. Huurprijzen
stijgen ongeveer 3,3% per jaar.
Hoofdstuk 2
Twee soorten kosten:
1. Eenmalige kosten
2. Structurele kosten
Eenmalige kosten
Eenmalige kosten bestaan uit:
- Vaste kosten
- Optionele kosten
Vaste kosten
- Kosten koper (K.K. = overdrachtsbelasting en kosten notaris)
- Advies- en bemiddelingskosten (als je een lening wilt afsluiten)
- Taxatiekosten
- Verhuis- en inrichtingskosten
, 2
Optionele kosten
- Aankoopmakelaar
- Bouwtechnische keuring
- Aanvraag Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Rente en kosten overbruggingskrediet (Je hebt al een woning en gaat verhuizen. Je hebt dan 2
huizen dus misschien 2 keer een lening, dan kan je zo’n overbrugging aanvragen)
Structurele kosten
- Rente
- Aflossing
- Verzekeringen
- Belastingen en heffingen
- Onderhoud
- VVE bijdrage (Vereniging van Eigenaren). Als je in een appartement woont dan is iedereen samen
eigenaar van het gebouw
- Erfpachtcanon
Kan je alles wel financieren?
- Hypotheek in relatie tot waarde huis (LTV).
o Loan-to-value (LTV) is maximaal 100% (vanaf 1 januari 2018)
o Als je energiebesparende voorzieningen financiert (VB zonnepanelen), mag je in
2020/2021 tot 106% lenen
- Taxateur bepaald de waarde van je huis. Stel je koopt een huis van €300.000 en de taxateur zegt
dat het huis €290.000 waard is, dan mag je maar €290.000 lenen.
- Bij verbouwing mag je dit financieren. Waarde na verbouwing wordt bepaald. VB je koopt een huis
van €300.000 en je verbouwt de keuken voor €20.000 en de taxateur zegt dat het dan €310.000
waard is, dan mag je €310.000 lenen.
Hoofdstuk 3 Hypotheekvormen
Actuele hypotheekvormen:
1. De lineaire hypotheek
2. De annuïteiten hypotheek
3. De aflossingsvrije hypotheek
Brutolast= aflossing + hypotheekrente zonder hypotheekrenteaftrek
Brutolasten
Hypotheekrente
Aflossing
Nettolast= aflossing + hypotheekrente + hypotheekrenteaftrek
Nettolasten
Aflossing
, 3
1. De lineaire hypotheek
De lineaire hypotheek: schuld
- De hypotheek loopt per jaar gelijk af. Ga uit van een looptijd van 30 jaar.
De lineaire hypotheek: lasten
- Gelijke aflossingen gedurende looptijd
- Aflossing= hoofdsom lening : aantal perioden
- Lineaire afname van rente en totaal bedrag
Voordelen: Nadelen:
- Snelle vermogensvorming - Hoge beginlasten
- Dalende lasten - Beperkt fiscaal voordeel
- Laagste rentelasten
- Eenvoudig te begrijpen
Rekenvoorbeeld
Meneer Salles heeft een huis gekocht en per 1 juli 2020 een lineaire hypotheek afgesloten met een
hoofdsom van €270.000. De nominale rente is 3% per jaar en staat voor een looptijd van 30 jaar. Rente en
aflossing betaald hij maandelijks achteraf.
Bereken het totaalbedrag dat hij moet betalen aan rente en aflossing over de maand juli 2020
Rente= 3% x €270.000 = €8.100 per jaar : 12 = €675 per maand
Aflossing= €270.000 : 360 (=12 maanden x 30 jaar=360) = €750
Totaal= €675 + €750= €1.425
Bereken het totaalbedrag dat hij moet betalen aan rente en aflossing over de maand juli 2021
Eerst de restschuld bepalen:
Afgelost= 12 (we zijn 1 jaar verder dus 12 maanden) x 750 (aflossing)= €9.000
Restschuld= €270.000 – €9.000 = €261.000
Rente= 3% x €261.000 = €7.830 per jaar : 12= €652,50 per maand
Aflossing= €750
Totaal= €652,50 + €750= €1.402,50
Bereken het totaalbedrag dat hij moet betalen aan rente en aflossing over de maand juni 2050 (dit is de
laatste maand)
Restschuld= laatste aflossing = €750
Rente= (3% x €750) : 12 maanden = €1,88
Aflossing= €270.000 : 360 maanden = €750
Totaal= €750 + €1,88= €751,88
Bereken de restschuld op 1 juli 2040
20 jaar= 240 maanden x €750 (aflossing)= €180.000 afgelost
Restschuld= Oorspronkelijke hoofdsom – aflossingen
Restschuld= €270.000 – €180.000= €90.000 restschuld
, 4
2. Annuïteiten hypotheek
Annuïteiten hypotheek: schuld
- Je betaald langzamer terug dan lineaire hypotheek
Annyïteiten hypotheek: lasten
- Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode
o Totaalbedrag= annuïteit
- Exponentiële toename aflossingsdeel
- Exponentiële afname rentedeel. Je hebt meer afgelost. Je betaald minder rente (rond 30 jaar) en
daardoor krijg je minder hypotheekrente aftrek
Voordelen: Nadelen:
- Gelijkblijvende brutofinancieringslasten - Weinig vermogensvorming bij aanvang
- Lage bruto- en nettofinancieringslasten bij aanvang - Stijgende nettolasten
- Hogere totale rentelasten dan bij lineaire
hypotheek
Rekenvoorbeeld
Mevrouw Korvet heeft een huis gekocht en per 1 september 2020 een annuïteitenhypotheek afgesloten met
een hoofdsom van €250.000. Nominale rente is 3% per jaar met een looptijd van 30 jaar. Rente en aflossing
betaald zij maandelijks achteraf. De maandelijkse annuïteit bedraagt €1.054,01.
Bereken het totaalbedrag dat zij moet betalen aan rente en aflossing over de maand september 2021
Eerst ga je de schuld bepalen en daarna de rente berekenen.
Schuld= €250.000
Rente= (€250.000 x 3%) : 12 maanden= €625
Aflossing= €1.054,01 (annuïteit) – €625= €429,01
Bereken het totaalbedrag dat zij moet betalen aan rente en aflossing over de maand oktober 2021
Eerst ga je de schuld bepalen en daarna de rente berekenen.
Schuld= €250.000 – €429,01= €249.570,99
Rente= (€229.570,99 x 3%) : 12 maanden= €623,93
Aflossing= €1.054,01 (annuïteit) – €623,93= €430,08
Je betaald alleen rente over de schuld die je nog hebt.
3. Aflossingsvrije hypotheek
- Je lost niet af, je betaald alleen rente
- Geen tussentijdse aflossing
- Geen regeling over aflossing aan het einde van de looptijd
- Aflossing:
o Door zelf te sparen/ beleggen
o Door verkoop woning
o Verlenging looptijd (slechts uitstel)
o Levenslange overlijdensrisicoverzekering
Je mag niet meer dan 50% van de waarde van het huis aflossingsvrij hebben
Voordelen: Nadelen:
- Laagste lasten gedurende de looptijd - Bij verkoop woning bestaat een kans op
- Gelijkblijvende bruto- en nettolasten restschuld
- Alleen vermogensvorming door
waardestijging van de woning
- Geen regeling over aflossing
, 5
Rekenvoorbeeld
Nadia koopt een huis van €200.000. Ze heeft een aflossingsvrije hypotheek en de looptijd is 30 jaar. Het
rente percentage bedraagt 3%.
Wat zijn haar maandelijkse hypotheeklasten?
Rente= (€100.000 x 3%) : 12 maanden= €250
Je pakt €100.000 omdat je maximaal 50% van de waarde van het huis aflossingsvrij hebben!
Aflossing is er niet, want het is een aflossingsvrije hypotheek. Haar maandelijkse lasten zijn dus €250.
4. Oudere hypotheek vormen
- (Bank)Spaarhypotheek (elke maand sparen en dan in 1x de hypotheek af betalen)
o Verzekering
o Spaarrekening
- Beleggingshypotheek (ipv sparen ga je ergens in beleggen en dan aan het eind betaal je de
hypotheek af met het geld dat je belegd hebt)
- Hybride hypotheek (combi van verschillende vormen van hypotheken)
Tegenwoordig
- Alleen fiscaal voordeel indien:
o Maximaal binnen 30 jaar aflossen via:
▪ Lineaire hypotheek
▪ Annuïteiten hypotheek
▪ Je krijgt dus geen hypotheekrenteaftrek bij een aflossingsvrije hypotheek
- Andere hypotheekvormen zodoende vrijwel niet meer mogelijk
Brutolasten= rente + aflossing
Nettolasten= brutolasten – renteaftrek
Hoofdstuk 4: Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW)
o 10 november 1993 opgericht
- Private instelling;
- Achtervang overeenkomsten met Rijk en gemeenten
- NHG beperkt financiële risico’s van een eigen koopwoning
- Vangnet
Voorwaarden:
- Maximale koopsom van €310.000
- Korting op de rente
- Kosten 0,7% (1x)
- Kwijtschelding: te goeder trouw, volledige medewerking
- Biedt vangnet, garantie en het scheelt geld
- Bron van inkomsten:
o Vaste baan
o Nog geen vaste baan → gemiddeld inkomen van de afgelopen 3 jaar
o Onregelmatig werk/ flexwerk
- Zie alle voorwaarden in de reader
, 6
Hoofdstuk 5 Rente
- Rente= prijs van geld
- 4 componenten
o 1. Inkoopprijs van geld
▪ Ingekocht door de bank
o 2. Risico opslag
▪ Het risico wat de bank loopt
o 3. Kosten opslag of bankkosten
▪ De kosten die de bank maakt
o 4. Winstopslag
▪ De winst die ze maken
--------------------------------------------------------------------------- +
Het rente percentage dat jou aangeboden wordt
2 soorten rente:
- Nominaal
- Effectief
Nominaal rentepercentage (nrp)
Dit is het rente percentage dat de bank communiceert
- Genoemd en gehanteerd door geldrenteverstrekker ‘rekenrente’
- Meestal genoemd ‘per jaar’
- Omrekening
o Nrp jaar= 12 x rpmaand (dus rpmaand = nrpjaar : 12)
o Nrpjaar= 4x rpkwartaal
o Nrpkwartaal= 3x rpmaand
Effectief rentepercentage (erp)
- Houdt rekening met de effecten van:
o Aantal betalingen per jaar
o Betaalmoment (begin of eind periode)
- Is doorgaans een paar tiende hoger dan nrp
- Omrekening tussen jaren, kwartalen en maanden gaat via een groeifactor
- Rente op rente effect
- Door dit te berekenen kan je vergelijken tussen banken
Groeifactor
- Getal waarmee je de waarde aan het begin van een periode moet vermenigvuldigen om de waarde
aan het einde van de periode te krijgen
- VB. wat is €1.000 aan het eind van de periode waard als je 6% krijgt? (€1.000 x groeifactor)
- Groeifactor= (1 + rente%) : 100
- Groeifactor kwartaal= (groeifactor maand)3
- Groeifactor jaar= (groeifactor kwartaal)4
- Groeifactor jaar= (groeifactor maand)12
Grafische Rekenmachine
Als nominaal is gegeven dan ga je effectief berekenen
Apps → finance → EFF
EFF (rente percentage per jaar nominaal, hoeveel keer er betaald wordt)
EFF (6.0 , 12)= 6,17% → let op dat je het percentage met een . doet ipv een ,
Er wordt per maand betaald, dus vandaar 12. Als er per kwartaal wordt betaald dan verandert de 12 in een
4.
Als effectief is gegeven dan ga je nominaal berekenen
Apps → finance → NOM
Als het rentepercentage 1,5% per kwartaal is dan NOM (6.0 , 4)
Je moet het rente percentage per jaar invullen, dus 1,5% x 4 kwartalen = 6.0%
Je hebt de 4 ingevuld omdat het per kwartaal is dus er wordt 4x betaald
