Fiscaliteit en vastgoed
Week 1: Overdrachtsbelasting I
- Overdrachtsbelasting: belasting op de verkrijging van onroerende zaken.
- Heffing vindt plaats ogv art. 1-a WBR.
- Is een aangiftebelasting.
- Objectieve en zakelijke belasting die geen rekening houdt met de persoonlijke omstandigheden.
- Iedere keer dat je met stenen verschuift (ook binnen concern waarbij het belang van de dga
ongewijzigd blijft) is heffing verschuldigd.
Artikel 2: belastbaar feit
2 voorwaarden voor heffing overdrachtsbelasting (art. 2 WBR):
1) Kwalificerende verkrijging (verkrijgingsvereiste)
2) Kwalificerend object: een oz of een recht dat daarop betrekking heeft (objectvereiste).
Je moet aan beiden voldoen, anders geen verkrijging!
Objectvereiste hoef je niet te kennen.
Art. 2 lid 1: juridische verkrijging
Heffing over (a) de verkrijging van (b) in Nederland gelegen onroerende zaken, alsmede de daarop
gevestigde rechten (bijv. vruchtgebruik of erfpachtrecht). Rechten hoef je niet te kennen.
• Let op: de verkrijger (het subject) is over de verkrijging van een object dus ovb verschuldigd ogv
art. 16 WBR. De belasting wordt op aangifte voldaan. Indien er een notariële akte wordt
opgemaakt, vindt de verkrijging plaats op het moment waarop de akte wordt opgemaakt (art. 8
WBR). De aangifte geschiedt dan door aanbieding van de akte.
• Let op: geen belasting ter zake van de verkrijging van buitenlands vastgoed! Daar heft het
buitenland zelf over.
• Art. 9 WBR: waarde is de wev (art. 52 WBR) en is minimaal gelijk aan de tegenprestatie.
Wat is een verkrijging?
De verkrijging van de juridische eigendom van een onroerende zaak volgens het BW (een
civielrechtelijke verkrijging) is uitgangspunt. De juridische eigendom van een onroerende zaak gaat
normaliter over middels inschrijving van de notariële (leverings)akte. Dat hoeft echter niet altijd zo te
zijn. Bij verkrijging krachtens erfrecht, boedelmening of natrekking is geen sprake van inschrijving.
Ogv art. 3 WBR is dan ook echter geen ovb verschuldigd. Inschrijving in de openbare registers is dus
geen vereiste voor een ‘verkrijging’ van de juridische eigendom. Dit geldt ook voor de economische
eigendom. Een paar voorbeelden:
- Schenking van een onroerende zaak.
- De verdeling van een gemeenschappelijk eigendom.
,- Inbreng van een onroerende zaak in een bv, nv, vof of een cv.
- De juridische fusie/splitsing van een onderneming waarbij onroerende zaken worden
overgedragen.
- De omzetting van rechtspersonen waartoe onroerende zaken behoren.
- Vereffening van rechtspersonen waartoe onroerende zaken behoren.
- Allerlei mogelijkheden denkbaar die in beginsel allemaal belast zijn, tenzij vrijstelling.
Bij ruiling van een woning, is tweemaal sprake van een verkrijging en is tweemaal ovb verschuldigd.
Wie kan verkrijgen?
Civielrechtelijk kunnen alleen natuurlijke personen en rechtspersonen de eigendom van een
onroerende zaak verkrijgen. Personenvennootschappen hebben geen rechtspersoonlijkheid en
kunnen niet verkrijgen (VOF/CV, onderscheid open/besloten CV geldt niet voor de ovb). Onroerende
zaken behoren dus niet toe aan de personenvennootschap, maar aan alle vennoten gezamenlijk.
Wanneer iemand toetreedt, wordt hij voor een evenredig deel gerechtigd tot het groepsvermogen.
Als daartoe een onroerende zaak behoort, is voor de ovb voor dát deel sprake ven een belaste
verkrijging ogv art. 2 WBR (tenzij er een uitzondering geldt ogv art. 15-1-e WBR).
• Als 2 vennoten een vof hebben en zij brengen een pand in, dan wordt het pand misschien voor
de vpb/ib overgedragen aan de VOF, maar voor de ovb zie je dat niet. Een VOF kan niet
verkrijgen! Als het pand door 1 vennoot wordt overgedragen aan de VOF, dan verkrijgt de andere
vennoot 50%. In dat geval wordt de economische eigendom voor 50% overgedragen en dat is
ook een belaste transactie. Was vroeger een manier om ovb te voorkomen, maar kan nu door
art. 2 lid 2 dus niet meer.
Art. 2 lid 2: economische verkrijging
Naast de verkrijging van de juridische eigendom, wordt ook geheven over de verkrijging van de
economische eigendom. Ook -> dus lid 1 is de juridische verkrijging.
Waarom deze bepaling?
HC: manier om overdrachtsbelasting te voorkomen:
Wat als het pand niet via de notaris wordt overgedragen? Kun je die handeling achterwege laten
zodat je heffing kan ontlopen? Tot 1995 wel, maar daarna is art. 2 lid 2 WBR toegevoegd. Daarin is
het verkrijgingsvereiste uitgebreid. Nu valt ook de economische verkrijging onder een verkrijging.
Deze bepaling is opgenomen om constructies te bestrijden. Voordien was het mogelijk om
overdrachtsbelasting te ontgaan door bij verkoop van een onroerende zaak de juridische levering
– de overschrijving in de openbare registers – achterwege te laten en slechts de economische
eigendom over te dragen. Contractueel kreeg de koper/economische eigenaar (nagenoeg) dezelfde
rechten en plichten als een juridische eigenaar. Het risico van waardestijging/daling e.d. kwam vanaf
de koop voor zijn rekening en vaak kreeg hij ook direct het genot van de onroerende zaak. Het enige
verschil met een juridische eigenaar was dat hij niet bij de openbare registers als eigenaar stond
,vermeld (en dus geen overdrachtsbelasting was verschuldigd). Om dergelijke constructies tegen te
gaan is de wetsfictie van art. 2, lid 2 ingevoerd
Wat is economische eigendom?
1. het moet gaan een samenstel van rechten en verplichtingen met betrekking onroerende zaken
of rechten waaraan deze zijn onderworpen, dat een belang bij die zaken of rechten
vertegenwoordigt.
2. het belang omvat ten minste enig risico van waardeverandering en komt toe aan een ander
dan de eigenaar of beperkt gerechtigde.
3. de verkrijging van uitsluitend het recht op levering wordt niet aangemerkt als verkrijging van
economische eigendom.
o Dit is het geval bij de meeste standaard 'voorlopige' koopovereenkomsten die bij de
makelaar of notaris worden gesloten. De koper krijgt hierbij het recht op levering van de
onroerende zaak onder de verplichting de koopsom (een vast bedrag) te voldoen. Het
risico van de waardeverandering van de onroerende zaak tot het moment van levering
ligt vanaf het sluiten van de overeenkomst bij de koper. Bij de verkoper valt het bezit van
de onroerende zaak weg tegen de verplichting tot levering. Per saldo ondervindt hij
hierdoor geen nadeel (of voordeel) van de waardeverandering van de onroerende zaak
meer. Omdat dit tot gevolg zou hebben dat iedere 'standaard' koop van een onroerende
zaak als verkrijging van economische eigendom zou worden belast, is aan het slot van
art. 2 lid 2 bepaald dat de 'verkrijging van uitsluitend het recht op levering' niet wordt
aangemerkt als verkrijging van economische eigendom.
Art. 9 en 52: maatstaf van heffing
Art. 9 + 52 WBR.
Als je een pand verkoop voor 500.000, dan betaal je daar belasting over = tegenprestatie.
- Stel je koopt een pand van je tante voor 500.000, maar wev is 600.000 -> dan ovb betalen over
600.000.
- Stel je koopt een pand van je tante voor 600.000, maar wev is 500.000 -> dan ovb betalen over
600.000!!! Want: art. 9-1: waarde is min. de waarde van de tegenprestatie.
- In de vpb/ib corrigeer je naar zakelijk, in de ovb niet. Ovb = altijd de hoogste van de 2! Dus in het
nadeel van de fiscus.
, Nieuwe uitspraak!
Er is een eigenaar van een vastgoedportefeuille, die verkoopt dat voor 60 miljoen. Koper en verkoper
zijn niet aan elkaar gelieerd. Als zij die prijs afspreken, zou je denken dat is een zakelijke prijs. Het zijn
immers derden van elkaar. Je zou dan denken wev is ook 60 miljoen. Inspecteur gaat toch
onderzoeken en vraagt taxatieonderzoeken op. Daaruit volgt een wev van 90 miljoen. Hij gaat
naheffen over 30 miljoen. Klopt dat?
- Hof: ja dat klopt! Ovb is namelijk verschuldigd bij de overdracht van een onroerende zaak.
Hier heb je 50 belastbare feiten. Per belastbaar feit moet je bekijken wat de tegenprestatie is
en wat de wev is. Dus ook al geen gelieerdheid, dan toch corrigeren naar wev! Ookal is
sprake van een zakelijke prijs. Kern is ook dat je per object moet corrigeren.
Waarom dan toch 60 mio overeengekomen? Er was haast en behoefte aan snel geld, daarom is
genoegen genomen met 60 mio.
Art. 9 lid 4: economische eigendom gevolgd door juridische eigendom en visa versa
Uitgangspunt is iedere verkrijging is belast!
- Art. 9 lid 4: in bepaalde gevallen gaat dit uitgangspunt te ver, daarom dit lid. B krijgt eerst
juridische eigendom en A heeft de economische eigendom nog. Daarna pas krijgt B de
economische eigendom. Als dat gebeurt, dan mag B bij die 2e verkrijging die betrekking heeft op
dezelfde onroerende zaak, de heffingsmaatstaf van de eerste verkrijging in mindering brengen
op de 2e.
- Stel bij 1 is de heffingsmaatstaf 100 en de 2e 140, dan mag je bij de 2e heffing 140 die 100 eraf
halen. Er wordt dan geheven over 40.
- Geldt ook als eerst de economische eigendom wordt geleverd en daarna de juridische.
Art. 13: verkrijging binnen 6 maanden na vorige verkrijging
