Wonen: Hoofdlijnen Huurrecht en jurisprudentie
Week 2: Woonruimte basis
Hoofdstuk 1. Algemene inleiding in de huurwetgeving
Algemene voorwaarden (art. 6:234 BW)
Redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 jo. 6:2 BW)
Onvoorzienbare omstandigheden (art. 6:258 BW)
Titel 7.4 regelt het huurrecht
Art 7:201 – 231 regelen de algemene bepalingen die op huurovk van toepassing zijn
Art 7:232 – 282 regelen de speciale bepalingen voor woonruimten
Huuropzeggingsbescherming wordt geregeld in art 7:271 lid 4 jo art 7:274 lid 1
Huurprijsbescherming art 7:246 – 265 --> partijen zijn vrij om de huurprijs te bepalen
Afdeling 7.4.6 van toepassing op huur in art 290 lid 2 omschreven categorieën --> op een
korte huurovk (2 jaar of korter) zijn deze regels niet van toepassing
Voor 290-bedrijfsruimte geldt geen opzeggingsbescherming, maar in totaal max drie jaar
ontruimingsbescherming (art 7:230a). De 230a regeling is van toepassing op bedrijfsruimte
die niet onder 7:290 lid 2 valt of voor beroepsruimte
- Voor de huurder van 230a ruimten geldt geen huurprijsbescherming
Veel bepalingen in titel 7.4 zijn van dwingend of semidwingend recht
Art 7:201 - 231 (m.u.v. 230): van toepassing op roerende en onroerende zaken
Art 7:232 – 282 gebouwde onroerende zaken die als woning zijn verhuurd en voorts op
woonwagens en standplaatsen van wagens
Art 7:290 – 310: van toepassing op bedrijfsruimtes in de zin van art 7:290 lid 2
7:230a: gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte noch 290-bedrijfsruimte
Gelaagde structuur:
Boek 3 van groot belang titel 3.2 met algemene bepalingen over rechtshandeling --> regels
over nietigheid en vernietigbaarheid van rechtshandelingen
Boek 6 van groot belang titel 6.1 verbintenissen in het algemeen --> bepalingen over
nakoming van verbintenissen, opschortingsrechten, gevolgen van niet nakomen
Titel 6.5 overeenkomsten in het algemeen, betrekking op obligatoire of verbintenis
scheppende overeenkomst (art 6:213 lid 1), wilsgebrek en dwaling (art 6:228)
Boek 7 bijzondere bepalingen
Algemene voorwaarden
Art 6:231 e.v. regelt de algemene voorwaarden voor het huurrecht
Art 6:233 vernietigbaarheid algemene voorwaarden
6:234 hoofdregel algemene voorwaarden
Redelijkheid en billijkheid art 6:248 en 6.2 BW
Onvoorzienbare omstandigheden art 6:258: dit artikel biedt de rechter de mogelijkheid om een
overeenkomst te wijzigen of geheel/gedeeltelijk te ontbinden o.g.v. onvoorzienbare omstandigheden
Bijzondere wetten:
Huisvestingswet 2014
Leegstandswet
Woningwet en bouwbesluit
Overlegwet (WOHV)
, Art 1 protocol 1 EVRM
Hoofdstuk 2. De huurovereenkomst
Huurovereenkomst (twee aspecten) (art. 7:201 lid 1 BW)
1. de verplichting om een zaak in gebruik te verstrekken, en
2. de verplichting tot het leveren van een tegenprestatie
Gemengde overeenkomst (art. 6:215 BW)
Bruikleen (verschil huur en bruikleen) (art. 7A:1777 BW)
Vruchtgebruik, erfpacht en koop met uitgestelde levering
De huurovereenkomst
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de
huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot
een tegenprestatie.
Art. 7:201 lid 1 BW: twee aspecten
1. de verplichting om een zaak in gebruik te verstrekken, en
De memorie van toelichting motiveert dit door erop te wijzen ‘dat het enkele verschaffen van het
genot van de zaak zonder aflevering daarvan de overeenkomst nog niet tot huur maakt’. Tevens
wordt daarmee tot uitdrukking gebracht ‘dat er wel huur is wanneer de zaak aan de huurder in
gebruik is gegeven maar deze door aan hem toe te rekenen omstandigheden verhinderd wordt
daarvan daadwerkelijk ook het genot te hebben’.
Het gehuurde kan voor bepaalde of voor onbepaalde tijd in gebruik worden gegeven. De memorie
van toelichting bij art. 7:201 stelt dat art. 6:258 voldoende waarborg biedt om te voorkomen dat
huur onbeperkt voortduurt.
--> uitzondering: soms lijkt aan beide voldaan, maar toch geen sprake van huur;
Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar en geïndividualiseerd te zijn. Als dat niet
het geval is, kan geen sprake zijn van een huurovereenkomst. Een voorbeeld daarvan is: het
(betaalde) gebruik (‘huur’) van een taxi, (betaald) gebruik (‘huur’) van een zitplaats in de schouwburg
of (betaald) gebruik van zitplaats en servies in een café.
Voor kwalificatie als huur is niet vereist dat de overeenkomst een exclusief en volledig gebruiksrecht
geeft. Het gebruiksrecht kan beperkt zijn tot bepaalde tijden.
2. de verplichting tot het leveren van een tegenprestatie.
De huurprijs hoeft niet uit een geldsom te bestaan. De tegenprestatie kan bijvoorbeeld bestaan uit
het verrichten van huishoudelijke diensten, het bebouwen van daartoe in gebruik gekregen grond of
het verrichten van andere arbeid zoals het onderhouden van het gehuurde of verzorging van de
verhuurder. De tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn.
Soms probeerden maatschappijen om via het minimaliseren van de huurprijs aan de werking van de
dwingendrechtelijke huurbepalingen te ontkomen.
Het feit dat de gebruikers verplicht zijn winkel en horecagelegenheid in gebruik te hebben op door de
eigenaar vastgestelde uren is geen tegenprestatie in de zin van art. 7:201. Dit kan namelijk niet als
wezenlijk voordeel voor de eigenaar worden beschouwd, aldus Kantonrechter Amsterdam. Gebruik
van een winkel in een penitentiaire inrichting ten behoeve van gedetineerden, waarbij de
verplichting bestaat om te verkopen aan gedetineerden, is geen huur. Deze diensten (evenals de
vergoeding voor gebruik en afschrijving van inventaris) zijn geen tegenprestatie in de zin van art.
7:201.
Art. 7:201 lid 3 BW: pacht is géén huur! Pacht (art. 7:311-312).
,De bruikleenovereenkomst
Art. 7A:1777 BW: wordt een zaak in gebruik gegeven zonder dat er enige tegenprestatie tegenover
staat, dan is er geen sprake van huur, maar van een bruikleenovereenkomst.
De stelling van de verhuurder dat de huurder een deel van de gehuurde woning slechts ‘in bruikleen’
heeft (zodat daarop het huurrecht niet van toepassing is) mag niet te snel worden gehonoreerd.
De bruikleenovereenkomst onderscheidt zich van de huurovereenkomst in die zin dat het in gebruik
geven van de zaak om niet plaatsvindt.
Vruchtgebruik, erfpacht en koop met uitgestelde levering
Een huurder ontleent aan de huurovereenkomst het recht om de zaak van een ander te gebruiken.
De beperkte genotsrechten vruchtgebruik (art. 3:201 e.v.) en erfpacht (art. 5:85 e.v.) geven de
gerechtigde eveneens het recht om een zaak van een ander te gebruiken. Zij geven echter een
dermate sterke positie aan de gerechtigde dat een ontwijken van de huurbepalingen door middel van
vestiging van genoemde beperkte absolute rechten niet voor de hand ligt. Het beperkte genotsrecht
is immers voor afzonderlijke overdracht vatbaar en tevens te bestemmen als object voor een
absoluut zekerheidsrecht. Anders kan dat liggen met betrekking tot het – niet overdraagbare –
beperkte genotsrecht van gebruik en bewoning (art. 3:226).
Leasing; twee varianten
Bij de leaseovereenkomst geeft de leasegever – veelal fungeert de financieringsmaatschappij als
leasegever – een bepaalde zaak ‘in lease’ aan de leasenemer, de gebruiker van de zaak. Bij de
leaseovereenkomst staat de financiering van de zaken waarover de gebruiker wenst te beschikken
voorop, in het bijzonder de fiscale en economische aspecten. Centraal daarbij staat het feit dat de
looptijd van de leaseovereenkomst wordt afgestemd op de economische levensduur van het object.
De leasegever dient er zeker van te zijn, dat hij zijn investering, voorzien van een winstmarge
gedurende de looptijd zal terugverdienen.
1. Bij de zogenaamde ‘operational’ lease is het de leasenemer erom te doen dat hij de
beschikking krijgt over de roerende of onroerende zaak. Eigendomsoverdracht wordt niet
beoogd. De leasegever behoudt de ‘knowhow’ met betrekking tot de in gebruik gegeven
zaak. De leasegever zorgt ook voor het onderhoud. Bij de ‘operational’ lease zijn de
betalingen niet te beschouwen als een aflossing voor het door de leasegever geïnvesteerde
bedrag, maar vormen zij een tegenprestatie voor de beschikbaarstelling van het leaseobject
door de leasegever. De ‘operational’ lease valt vaak onder de werking van het huurrecht.
2. Bij ‘financial’ lease staat de kredietverschaffing centraal en wenst de leasegever zich de
eigendom voor te behouden, althans voor de duur van de economische levensduur van de in
gebruik gegeven zaak.
Huurkoop van onroerende zaken
Huurkoop van onroerende zaken is eigenlijk een bijzondere vorm van koop op afbetaling. De
koopprijs wordt in termijnen betaald. Intentie van huurkoop is eigendomsoverdracht. De
kredietverstrekker stelt de zaak voor een bepaalde periode ter beschikking tegen betaling van een
periodieke vergoeding. De gebruiker van de zaak lost de koopsom feitelijk in gedeelten af.
--> Voor het huurrecht is van belang dat op een overeenkomst die zowel onder de omschrijving van
art. 7:101 valt (huurkoop van een onroerende zaak), als onder de omschrijving van art. 7:201 BW
(huur), de bepalingen over huur niet van toepassing zijn (art. 7:101 lid 3).
Ingebruikgeving op grond van een publiekrechtelijke regeling
, Als een onroerende zaak tegen betaling in gebruik wordt verstrekt op grond van een
publiekrechtelijke regeling, betekent dat niet dat geen sprake kan zijn van huur. Zie Huisvesting ex
KNIL-militair.
Gemengde overeenkomsten
Een overeenkomst kan elementen hebben van huur én van een andere bijzondere overeenkomst
(bijvoorbeeld opdracht (art. 7:400 BW)). Dat noemen we een gemengde overeenkomst. Iets anders
is de gemengde huurovereenkomst, waarbij (alleen) sprake is van huur, maar waarbij het huurobject
met een ‘dubbele bestemming’ wordt verhuurd.
Art. 6:215 BW: “Voldoet een overeenkomst aan de omschrijving van twee of meer door de wet
geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, dan zijn de voor elk van die soorten gegeven
bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing, behoudens voor zover deze bepalingen
niet wel verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich
tegen toepassing verzet.”
De dienstwoning; twee varianten
Als de werknemer op grond van de arbeidsovereenkomst verplicht is om de woning te bewonen,
omdat bewoning van de woning een goede vervulling van zijn functie bevordert – niet vereist is dat
het bewonen van de woning daarvoor noodzakelijk is – is sprake van een ‘echte dienstwoning’. Dan
heeft de overeenkomst alleen de kenmerken van een arbeidsovereenkomst en niet die van een
huurovereenkomst en blijven de huurbepalingen dus buiten toepassing. Met het eindigen van de
arbeidsovereenkomst eindigt dan ook het gebruiksrecht ten aanzien van de woning. Dit volgt uit een
aantal arresten van de Hoge Raad, in samenhang gelezen:
Als de werknemer niet verplicht is om de woning te bewonen en/of als het bewonen van de woning
niet bijdraagt aan een goede taakvervulling – dat noemen we een ‘oneigenlijke dienstwoning’ – is
sprake van een gemengde overeenkomst. Op grond van art. 6:215 zijn dan in beginsel zowel de
arbeidsrechtelijke bepalingen als de huurbepalingen op de overeenkomst van toepassing (zie 2.4).
Dat betekent dat de werknemer bij het einde van de arbeidsverhouding de woning niet hoeft te
verlaten, maar aanspraak kan maken op huurbescherming
Hoofdstuk 3. De verplichtingen van de verhuurder (art. 7:203 – 211 BW)
Gebrekenregeling (art. 7:206 BW)
Sancties bij gebreken (art. 7:206, 7:207, 7:208 BW)
Verplichtingen verhuurder
De verhuurder is verplicht tot herstel van gebreken: art. 7:206
De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit
onmogelijk is of uitgaven vereist die niet van de verhuurder gevergd kunnen worden: art.
7:206 lid 1
De verhuurder is verplicht tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade: art,
7:208
Ter beschikking stellen van het gehuurde
Het ter beschikking stellen ziet derhalve op het feitelijk ter beschikking stellen van de zaak aan de
huurder. Is de verhuurder niet in staat en is er sprake van toerekenbaar tekortschieten, dan
schadeplichtig: art. 6:74 BW.
Komt de verhuurder die afgesproken datum van ter beschikking stellen niet na (uitblijven kan
worden toegerekend) dan is hij schadeplichtig en zal de vertragingsschade die de huurder lijdt
moeten vergoeden: art. 6:86 BW.
