Privaatrecht 3
Inhoudsopgave
Appartementsrecht .................................................................................................................................... 2
Vereniging van Eigenaars (VvE) ................................................................................................................... 6
Koop van onroerende zaken - BOEK 7 ........................................................................................................ 10
De NVM koopakte .................................................................................................................................... 13
ERFPACHT ................................................................................................................................................ 15
HUUR EN MEDEHUUR ............................................................................................................................... 19
EINDE HUUR ............................................................................................................................................. 22
HUURPRIJZEN........................................................................................................................................... 27
,Appartementsrecht
Geschiedenis
Appartementsrecht ontstaan in 1951, doordat:
Na WO II: wederopbouw
- Veel hoogbouw
- Gezamenlijk of individueel eigendom
- Wettelijke regeling/vastgelegd vanaf 1951 → in loop van de jaren aangepast (modelregelement)
- Splitsing van appartementsrechten noodzakelijk bij multifunctionele gebouwen (onder horeca,
boven wonen) → bij bijv. verkoop van een deel van je gebouw of verandering van functie (van
school naar wonen)
Definitie appartementsrecht
(titel 9, boek 5 (zakelijke rechten) - art 5:106 lid 4 BW en 5)
Appartementsrecht = een zakelijk recht dat betrekking heeft op een aandeel in goederen die in een
splitsing zijn betrokken.
De appartementseigenaar, heeft:
• een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken,
• dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend (privé) gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw,
• die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
• Je deelt samen met de andere eigenaren van het gebouw, het eigendom van de
gemeenschappelijke zaken.
Doel van splitsing = het in handen krijgen van een zelfstandig deel van het gebouw.
& dat meerdere personen gelijktijdig appartementseigenaar kunnen zijn van een gebouw.
Juridische aspecten
(5:106 lid 4 BW en 5)
Het appartementsrecht IS
• Zelfstandig, zakelijk recht van heel eigen aard, dat omvat:
- Het exclusieve gebruiksrecht (privé gedeelte)
- Het gemeenschappelijk eigendom van het hele gebouw.
- Verplicht lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars
Eigenaar = de gerechtigde tot een appartementsrecht
Appartementseigenaar rechten
- een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken.
- hij heeft de bevoegdheid tot exclusief gebruik van zijn prive gedeelte
- jan is officieel “gerechtigde tot een appartementsrecht”
Hoe zie je dat een gebouw gesplitst is?: Rechtspersoon = vennootschap, coöperaties etc.
Beperkt recht = uit een meeromvattend recht
Zakelijk recht = rust op een zaak of ander goed. Is
stoffelijk. Tastbaar.
Absoluut recht = tegen iedereen een beroep doen
,Woningbouwcorporaties hebben vaak een flatgebouw waarbij splitsing niet nodig is. want zij zijn
verhuurder en verhuren de appartementen. Willen ze delen gaan verkopen wordt er sprake van de
juridische handeling: splitsing.
Vermenging = vereniging van stoffen of andere
Wat is splitsing? zaken. Zaken die onderling niet meer
(art 106, boek 5) individualiseerbaar zijn, worden verenigd tot één
zaak
• Juridische handeling,
• die het mogelijk maakt dat in een gebouw gelegen woningen, bedrijfsruimten of parkeerplaatsen
• individueel kunnen worden overgedragen aan derden.
- Splitsing doorbreekt de goederenrechtelijke eenheid van een gebouw.
- Bij appartementsrechten is nooit sprake van vermenging (3:81 BW)
Ook aanbouw of nieuwbouw dat nog niet gebouwd is, kan gesplitst worden.
Je blijft eigenaar van 5 losse appartementen (in één gebouw). de appartementsrechten worden niet
vermengd over de 5 appartementen.
o Wanneer is splitsing noodzakelijk:
Op het moment dat je verschillende woningen/functies in één gebouw hebt en die wil je apart
kunnen verkopen.
- geldt ook voor parkeerplaatsen, havens, bedrijfsruimten etc.
Ontstaan appartementsrechten
- door splitsing
(5:106 juncto 5:107 BW)
Wat kan gesplitst worden?
• bestaande gebouwen
• gebouwen in aanbouw/nieuwbouw
• nog niet bestaande gebouwen
• een stuk grond
• een water(plas) of jachthaven
Hoe wordt gesplitst?
- Door het opmaken van een notariële splitsingsakte, door notaris, in de openbare registers.
Onstaan: op tijdstip van de inschrijving van de akte van splitsing.
Splitsingsakte
(art 5:109 juncto 5:111 BW)
Omschrijft nauwkeurig het gebouw en de afzonderlijke appartementen = basis van de splitsing.
Verplichte inhoud van de splitsingsakte:
- plaatselijke ligging van gebouw of grond
- Nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van gebouw of grond, die bedoeld
zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (…..tekening)
- Kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en hun eigenaar.
- Een reglement (op basis van het modelreglement)
In de splitsingsakte is opgenomen:
- de splitsingstekening (5:109 BW)
- het splitsingsreglement (5:112 BW)
- mogelijkheid tot ondersplitsing (5:106 lid 3)
- breukdelen
- statuten (grondregels) van de VvE (Vereniging van Eigenaars)
Wijziging splitsingsakte
(art 5:139 lid 1 BW)
Lid 1: Wijziging kan alleen met medewerking van alle appartementseigenaren
, Lid 2: Wijziging kan wanneer 4/5 van de stemmen vóór wijziging stemt.
Soms ontkom je er niet aan en is wijziging gewoon noodzakelijk (bij bijv. stukken bijbouwen etc)
= duur, want tekening moet ook gewijzigd worden
Splitsingstekening
(art.5:109 lid 2 BW)
wat is privé en wat is gezamelijk?
Uitgangspunt = definitieve bouwtekening
Gemeenschappelijk eigendom: gang, daken, fundering, dragende muren, geraamte, gevels etc.
- de grenzen van privé-gedeelten zijn met dikke zwarte lijnen omlijnd.
- als niet is bepaald of dat de tuin bij een specifiek appartement hoort, is de tuin gemeenschappelijk.
Consequentie: alle appartementseigenaren dienen aan het onderhoud mee te betalen.
Splitsingsreglement
(art. 5:112 BW) (www.notaris.nl)
Reglement met bepalingen en voorschriften met betrekking tot de rechten en plichten van de
eigenaren van het gebouw. Vooral voor het privégedeelte.
Verplicht:
• moet voldoen aan het Modelreglement van KNB (koninklijke notariële beroepsorgnisatie) (omvat alle regels
die voor alle VvE’s gelden). DUS notarieel vastgelegd.
• Aanvullen mag, schrappen niet
• Geschillenregeling
• Hierin staat ook of huisdieren zijn toegestaan
Specifiek van toepassing op het gebouw waarom het gaat, gebouw gebouwd in 1984 → dan is het
modelreglement van 1983 van toepassing.
Inhoud splitsingsreglement (dwingend & regelend recht)
(art 5:112 BW)
• Welke schulden en kosten zijn gezamelijk?
• Regeling over de jaarlijkse exploitatierekening
• De bijdragen die de eigenaren betalen
• Regels over gebruik, beheer, onderhoud van gemeenschappelijke ruimten.
• Hoe, wie, wat verzekert het gebouw?
• Oprichting VvE en bijbehorende statuten.
Statuten vereniging van eigenaars (VvE)
(art 5:112 lid 2 BW)
Ten minste moet staan in de Statuten:
