Aansluiting bij internationale waarde
begrippen. Daarom is het begrip
‘onderhandse verkoopwaarde’ aangepast
naar het begrip ‘marktwaarde’
Het geschatte bedrag waartegen het
vastgoedobject dat op de
dag waarop de waarde ervan wordt bepaald,
zou worden overgedragen door een
bereidwillige verkoper aan een bereidwillige
koper die op een gepaste afstand van elkaar
staan, na een behoorlijke marketing en
waarbij de partijen met kennis van zaken,
voorzichtigheid en zonder dwang zouden
hebben gehandeld
HYPOTHETISCH/ (GETAXEERD/GESCHAT)
/ VERWACHT BEDRAG\ SUBJECTIEVE
MENING
gebaseerd op referentietransacties die geanalyseerd en geinterpreteerd zijn.
Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest
doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is. (Zie International Valuation Standards [IVS], Concepts
Fundamental to Generally Accepted Valuation Principles, §§ 6.3, 6.4, 6.5.) Dat kan voortzetting van het
bestaande gebruik zijn, of alternatief gebruik. Dat wordt vastgesteld op grond van marktreferenties.
De marktwaarde wordt geschat door waardebepalingsmethoden en -procedures toe te passen die
gerelateerd zijn aan de aard van het vastgoed, alsmede aan de meest waarschijnlijke omstandigheden
waaronder het
desbetreffende vastgoed op de markt zou worden verhandeld. De meest gebruikelijke methoden voor het
schatten van marktwaarde zijn onder meer de benadering van de vergelijkbare verkooptransacties, de
benadering van de inkomstenkapitalisatie (waaronder de analyse van de gedisconteerde kasstromen) en
de kostenbenadering.
• Marktprijs:
De som geld die in een individuele transactie betaald wordt voor een onroerende zaak (er dus een transactie
tot stand gekomen)
• Worthconcept:
Persoonlijk omstandigheden spelen wel een rol (individuele waardering) Ondernemer: Bijdrage die object zal
leveren aan winst van het bedrijf (markt, ervaring, emotie)
• Individuele worth:
Maximale biedprijs van een individuele koper (of de minimale laatprijs van een individuele verkoper) die
rekening houdt met alle beschikbare informatie (en emotie!!!!) en daarmee tot de meest relevante prijs komt.
Wat wil je betalen obv onderstaande gegevens
Huurwaarde: € 22.500
Je wilt een rendement van 9%
Onderhoudskosten € 25.000,-
Wat mag de maximale koopsom zijn?
Kapitalisatie: 1/9 * 100= 11.11 (kap. Factor)
€ 22 500 * 11.11= € 250.000,-
Onderhoud € 25.000,-
€ 225.000,-
Kosten van overdracht er afhalen 7/107 * € 225.000,- = € 14.720,-
€ 210.280,-
, café De Boterwaag: (7:290 of 7:230??)
Huurprijs € 48.000,- 5 + 5 optiejaren, waarvan 3 reeds Verstreken. Na onderzoek, aanpassingshuur €
53.000,- De kosten voor aanpassing € 10.000,- Yield 9%, rente voet 7%
Kapitalisatie aanpassingshuur € 588.888,89 (53.000 *1/9x 100)
Contant maken huurstijging € 9.040 ,09
€,07 = 4672,90
€,07²= 4367,19
€ 9040, 09 (er van afhalen)
Kosten voor aanpassing € 10.000 (er van afhalen)
€ 569848,80
Kosten koper 7/107 € 37.279,80
Onderhandse verkoopwaarde In verhuurde staat € 532,568,50
Taxatiemethoden
• vergelijkende methode
• huurwaarde methode
• kapitalisatie methode
• kuberings methode
• bouwdeelkostenmethode
• retrospectieve methode
• vervangingswaarde methode
• residuele waarde methode
• bruto aanvangsrendement methode
• netto aanvangsrendement methode
Kapitalisatiemethode
Een methode om de gevonden huurwaarde om te zetten in een marktwaarde van een object.
• Huurwaarde: denkbeeldige inkomstenstroom
• HET OBJECT IS NOG NIET VERHUURD! (anders BAR methode)
• Te gebruiken bij vaststellen onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik
• Is het object verhuurd, dan BAR of NAR methode gebruiken
• waarde van woonruimte of ongebonden grond moeten van de koopsom worden afgetrokken.
• Achterstallig onderhoud dient er bij worden opgeteld.
Uitgangspunt kapitalisatiemethode: huurwaarde delen door rentevoet (yield) of huurwaarde te
vermenigvuldigen met een cap rate (kapitalisatievoet). Deze zijn tegenpolen
Kapitalisatiefactor = 1/ yield * 100
Waarde= 1/ yield x huurwaarde.
Yield is marktgegeven en dient herleid te worden uit recente transacties
De kosten voor het aanschaffen van het onroerend goed bedraagt 7%. Prijs altijd corrigeren met 7/107
(kosten koper).
Huurprijs € 22.000,-
5 + 5 optiejaren, waarvan 2 reeds verstreken.
Na onderzoek, aanpassingshuur € 18.000,-
De kosten voor aanpassing € 6.000,-
Yield 6.5%, rente voet 6%
Kapitalisatie aanpassingshuur € 276.923,08 (18.000 *1/6,5x 100)
Contant maken huurstijging € 10.692,05
€,06 = 3773,58
€,06²= 3559,99
€ 4000/ 1,06³= 3358,48
€ 10.692,05 (er bij optellen)
begrippen. Daarom is het begrip
‘onderhandse verkoopwaarde’ aangepast
naar het begrip ‘marktwaarde’
Het geschatte bedrag waartegen het
vastgoedobject dat op de
dag waarop de waarde ervan wordt bepaald,
zou worden overgedragen door een
bereidwillige verkoper aan een bereidwillige
koper die op een gepaste afstand van elkaar
staan, na een behoorlijke marketing en
waarbij de partijen met kennis van zaken,
voorzichtigheid en zonder dwang zouden
hebben gehandeld
HYPOTHETISCH/ (GETAXEERD/GESCHAT)
/ VERWACHT BEDRAG\ SUBJECTIEVE
MENING
gebaseerd op referentietransacties die geanalyseerd en geinterpreteerd zijn.
Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur eerst bepalen wat het meest doelmatige, meest
doeltreffende of meest waarschijnlijke gebruik is. (Zie International Valuation Standards [IVS], Concepts
Fundamental to Generally Accepted Valuation Principles, §§ 6.3, 6.4, 6.5.) Dat kan voortzetting van het
bestaande gebruik zijn, of alternatief gebruik. Dat wordt vastgesteld op grond van marktreferenties.
De marktwaarde wordt geschat door waardebepalingsmethoden en -procedures toe te passen die
gerelateerd zijn aan de aard van het vastgoed, alsmede aan de meest waarschijnlijke omstandigheden
waaronder het
desbetreffende vastgoed op de markt zou worden verhandeld. De meest gebruikelijke methoden voor het
schatten van marktwaarde zijn onder meer de benadering van de vergelijkbare verkooptransacties, de
benadering van de inkomstenkapitalisatie (waaronder de analyse van de gedisconteerde kasstromen) en
de kostenbenadering.
• Marktprijs:
De som geld die in een individuele transactie betaald wordt voor een onroerende zaak (er dus een transactie
tot stand gekomen)
• Worthconcept:
Persoonlijk omstandigheden spelen wel een rol (individuele waardering) Ondernemer: Bijdrage die object zal
leveren aan winst van het bedrijf (markt, ervaring, emotie)
• Individuele worth:
Maximale biedprijs van een individuele koper (of de minimale laatprijs van een individuele verkoper) die
rekening houdt met alle beschikbare informatie (en emotie!!!!) en daarmee tot de meest relevante prijs komt.
Wat wil je betalen obv onderstaande gegevens
Huurwaarde: € 22.500
Je wilt een rendement van 9%
Onderhoudskosten € 25.000,-
Wat mag de maximale koopsom zijn?
Kapitalisatie: 1/9 * 100= 11.11 (kap. Factor)
€ 22 500 * 11.11= € 250.000,-
Onderhoud € 25.000,-
€ 225.000,-
Kosten van overdracht er afhalen 7/107 * € 225.000,- = € 14.720,-
€ 210.280,-
, café De Boterwaag: (7:290 of 7:230??)
Huurprijs € 48.000,- 5 + 5 optiejaren, waarvan 3 reeds Verstreken. Na onderzoek, aanpassingshuur €
53.000,- De kosten voor aanpassing € 10.000,- Yield 9%, rente voet 7%
Kapitalisatie aanpassingshuur € 588.888,89 (53.000 *1/9x 100)
Contant maken huurstijging € 9.040 ,09
€,07 = 4672,90
€,07²= 4367,19
€ 9040, 09 (er van afhalen)
Kosten voor aanpassing € 10.000 (er van afhalen)
€ 569848,80
Kosten koper 7/107 € 37.279,80
Onderhandse verkoopwaarde In verhuurde staat € 532,568,50
Taxatiemethoden
• vergelijkende methode
• huurwaarde methode
• kapitalisatie methode
• kuberings methode
• bouwdeelkostenmethode
• retrospectieve methode
• vervangingswaarde methode
• residuele waarde methode
• bruto aanvangsrendement methode
• netto aanvangsrendement methode
Kapitalisatiemethode
Een methode om de gevonden huurwaarde om te zetten in een marktwaarde van een object.
• Huurwaarde: denkbeeldige inkomstenstroom
• HET OBJECT IS NOG NIET VERHUURD! (anders BAR methode)
• Te gebruiken bij vaststellen onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik
• Is het object verhuurd, dan BAR of NAR methode gebruiken
• waarde van woonruimte of ongebonden grond moeten van de koopsom worden afgetrokken.
• Achterstallig onderhoud dient er bij worden opgeteld.
Uitgangspunt kapitalisatiemethode: huurwaarde delen door rentevoet (yield) of huurwaarde te
vermenigvuldigen met een cap rate (kapitalisatievoet). Deze zijn tegenpolen
Kapitalisatiefactor = 1/ yield * 100
Waarde= 1/ yield x huurwaarde.
Yield is marktgegeven en dient herleid te worden uit recente transacties
De kosten voor het aanschaffen van het onroerend goed bedraagt 7%. Prijs altijd corrigeren met 7/107
(kosten koper).
Huurprijs € 22.000,-
5 + 5 optiejaren, waarvan 2 reeds verstreken.
Na onderzoek, aanpassingshuur € 18.000,-
De kosten voor aanpassing € 6.000,-
Yield 6.5%, rente voet 6%
Kapitalisatie aanpassingshuur € 276.923,08 (18.000 *1/6,5x 100)
Contant maken huurstijging € 10.692,05
€,06 = 3773,58
€,06²= 3559,99
€ 4000/ 1,06³= 3358,48
€ 10.692,05 (er bij optellen)
