Samenvatting Huren en Buren, keuzeblok
Rechtsbijstand SIREB23HEB
Inhoudsopgave
Huurrecht...................................................................................................... 2
Week 2............................................................................................................................ 2
Hoofdstuk 1, Algemene inleiding in de huurwetgeving................................................2
Hoofdstuk 2, De huurovereenkomst............................................................................4
Hoofdstuk 3, De verplichtingen van de verhuurder.....................................................5
Hoofdstuk 6, Huur van woonruimte: het toepassingsgebied van afdeling 7.4.5 BW....9
Week 3.......................................................................................................................... 11
Hoofstuk 5, Het eindigen van de huurovereenkomst in het algemeen en enkele
bijzondere leerstukken.............................................................................................. 11
Hoofdstuk 8, Medehuur, onderhuur en voortzetting van de huur, woningruil en
coöptatierecht........................................................................................................... 14
Week 4.......................................................................................................................... 18
Hoofdstuk 10, Huur van 290-bedrijfsruimte; toepasselijkheid van afdeling 7.4.6 BW 18
Hoofdstuk 13, Enkele bijzondere aspecten bij huur van 290-bedrijfsruimte en huur van
230a-ruimte.................................................................................................................. 22
Week 5.......................................................................................................................... 25
Hoofdstuk 9, Het eindigen van de huur van woonruimte...........................................25
Hoofdstuk 11, Termijnbescherming en huurbescherming bij huur van 290-
bedrijfsruimte............................................................................................................ 30
Burenrecht................................................................................................... 34
Week 6, Inhoud burenrecht...........................................................................34
WPNR 2016/7098, onrechtmatige hinder..................................................................34
Wetsartikelen 5:37 t/m 5:69 BW (belangrijkste worden behandeld)..........................37
Voorgeschreven jurisprudentie week 6......................................................................39
Week 7, woonoverlast................................................................................................... 40
Gedragsaanwijzing ingebed in het huurrecht............................................................40
Wet aanpak woonoverlast......................................................................................... 42
Escalatieladder Wet aanpak woonoverlast................................................................43
Menu: in 4 stappen naar een huurrechtelijke gedragsaanwijzing..............................44
1
,Huurrecht
Week 2
Hoofdstuk 1, Algemene inleiding in de huurwetgeving
Definitie huurovk art. 7:201, moet sprake zijn van:
- Een zaak in gebruik te geven
- Tegenprestatie (moet voldoende bepaalbaar zijn
o tegenprestatie hoeft niet te bestaan uit betaling van geldsom
- Mag geen sprake van pacht zijn
Naast algemene bepalingen kan er nog een ander regime gelden:
- Woonruimte (art. 7:232-282)
o Gebouwde onroerende zaken, bestemd voor woonruimte, die als
zelfstandige woonruimte of niet zelfstandige woning is verhuurd,
alsmede op de onroerende aanhorigheden (7:232-233)
o Woonwagens en standplaatsen van woonwagens (7:233)
- Bedrijfsruimte (art. 7:290-310)
o Bedrijfsruimte in zin van 290 lid 2
o Kleinhandelsbedrijven, ambachtsbedrijven, restaurants
- Huur van overige gebouwde onroerende zaken (art. 7:230a)
o Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, niet zijnde
bedrijfsruimte
o Kantoeren, fabrieken, loodsen en opslagplaatsen
Huurregime woonruimte 7:232 e.v. BW
Als de huurovereenkomst ‘een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard
slechts van korte duur is’ (vakantiehuisje) geldt het huurrecht niet (art. 7:232 lid
2)
Wanneer is er sprake van huur woonruimte?
1. Een huurovereenkomst ? Art 7:201 BW
2. Een gebouwde onroerende zaak? (of een woonwagen, standplaats of
onroerende aanhorigheid?
3. Bedoeling om woonruimte te verhuren?
4. Woonfunctie?
Elke punt het antwoord ja, dan huur woonruimte
Huurbescherming valt in 2 delen uiteen:
1. Huuropzeggingsbescherming art 7:271 lid 4 jo 7:271 lid 1 de verhuurder
die de huur opzegt is daarbij aan een limitatief aantal gronden gebonden.
Als verhuurder de huur opzegt en de huurder daarop niet of niet
instemmend reageert, de verhuurder zelf initiatief moet nemen en
de procedure voor de kantonrechter moet beginnen (7:272 lid 1)
Huurovereenkomst blijft in stand tot erover is beslist (7:272 lid 1)
2. Huurprijsbescherming art 7:246 – 265 partijen zijn vrij om de huurprijs
zelf te bepalen (aanvangshuur kan wel worden getoetst door
huurcommissie of kanton)
Huurregime bedrijfsruimte 7:290-310
De artikelen 7:292-300 zijn niet van toepassing op een overeenkomst van 2 jaar
of korter, dit zijn bepalingen inzake duur en beëindiging van huurovk. (7:301 lid
1)
2
,Uitgangspunt = huurovk die betrekking heeft op 290-bedrijfsruimte in totaal 10
jaar duurt (7:292 lid 2) en dat er voor verhuur zeer beperkte mogelijkheid is om
de ovk na 5 jaar te doen eindigen (7:293 jo. 7:296 lid 1 en 2)
Hierna zijn meer mogelijkheden voor verhuurder om einde van huur te
bewerkstelligen (7:293 jo. 7:296 lid 1,3,4).
Hier geldt ook dat het procesinitiatief bij verhuurder ligt.
Huurprijsbescherming: uitgangspunt = partijen zijn vrij de huurprijs af te spreken.
Partijen hebben recht om huurprijs aan kantonrechter te toetsing voor te
leggen na afloop overeengekomen duur of wanneer 5 jaren zijn verstreken
sinds dag waarop huurprijs is vastgesteld (7:303 lid 1)
Huurregime overige gebouwde onroerende zaken (overige
bedrijfsruimte) 7:230a
Gebouwde zaak die niet woonruimte, niet bedrijfsruimte is, kan de huurder
gedurende maximaal 3 jaar aanspraak maken op ontruimingsbescherming.
Regeling niet alleen van toepassing op bedrijfsruimte die niet onder 290 lid
1 vallen (fabrieken, banken, bioscopen, reisbureau en opslagruimten) maar
ook op door beroepsbeoefenaren gehuurde praktijkruimten, kantoren,
garageboxen, sportaccommodaties en verenigingsgebouwen.
Ontruimingsbescherming = in beginsel gedurende 2 maanden na tijdstip
waartegen verhuurder hem ontruiming heeft aangezegd.
Kan rechter binnen die 2 maanden verzoeken om termijn waarbinnen
ontruiming moet plaatsvinden te verlengen (7:230a lid 1 en 3)
(Semi)dwingend recht
- 7:265 = van bepalingen inzake huurprijzen woonruimte niet kan worden
afgeweken tenzij uit die bepalingen anders voortvloeit.
- 7:282 = van art 7:272-281 (beëindiging huur woonruimte) niet ten nadele
van huurder kan worden afgeweken.
- 7:291 = bepalingen inzake huur 290-bedrijfsruimte geldt dat afwijking ten
nadele van huurder niet mogelijk is maar met goedkeuring van rechter is
die mogelijkheid er wel.
- 7:209= geen afwijking ten nadele van huurder van gebrekenregeling voor
zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij aangaan ovk kende of
had behoren te kennen.
- 7:242 lid 1 = geen afwijking ten nadele van huurder van woonruimte van
gebrekenregeling
Gelaagde structuur
Boek 3, titel 3.2 = algemene bepalingen over rechtshandeling
Boek 6, titel 6.1 = verbintenissen in het algemeen
Boek 7 bijzondere bepalingen
Algemene voorwaarden
6:231 e.v. regelt de algemene voorwaarden voor het huurrecht. De vraag of de
avw van verhuurder onderdeel vormen van de huurovk wordt niet beheerst door
6:231 e.v. maar door de algemene regels die de wet voor het sluiten van ovk
geeft (3:33-35 en 6:217 e.v.)
Als huurder de avw heeft aanvaard, is hij eraan gebonden, ook als verhuurder bij
het sluiten van huurovk begreep of moest begrijpen dat huurder de inhoud van
bedingen niet kende (6:232)
Op grond van 6:233 is beding in avw vernietigbaar, als:
3
, 1. Als het onredelijk bezwarend is voor wederpartij; of
2. Als de gebruiker van avw aan de wederpartij niet een redelijke
mogelijkheid heeft geboden om van de avw kennis te nemen. (hiervoor
geldt 6:234)
Redelijkheid en billijkheid (art 6:248 en 6:2)
Uit 6:248 blijkt dat aan de redelijkheid en billijkheid in de verhouding tussen
contractspartijen zowel een aanvullende als beperkende werking kan toekomen.
Onvoorziene omstandigheden 6:258 biedt de mogelijkheid om een ovk te
wijzigen of geheel of gedeeltelijk te ontbinden op grond van onvoorziene
omstandigheden die van dien aard zijn dat wederpartij ongewijzigde
instandhouding van ovk niet mag verwachten
Onvoorziene omstandigheden = veronderstelling waarvan partijen zijn
uitgegaan bij aanvang van de huur.
Hoofdstuk 2, De huurovereenkomst
Een huurovk kent 2 aspecten (7:201 lid 1):
1.De verplichting om een zaak in gebruiken te verstrekken
‘Gebruik’ ipv ‘genot’ = gebruik is ruimer dan genot. De memorie van
toelichting:
o ‘het enkele verschaffen van het genot van de zaak zonder
aflevering daarvan de ovk nog niet tot huur maakt’.
o ‘dat er wel huur is wanneer de zaak aan de huurder in gebruik is
gegeven maar deze door aan hem toe te rekenen omstandigheden
verhinderd wordt daarvan daadwerkelijk ook het genot te hebben’
2.De verplichting tot het leveren van een tegenprestatie
De huurprijs hoeft niet uit een geldsom te bestaan. (bijv. arbeid
verrichten).
De tegenprestatie moet voldoende bepaalbaar zijn.
Afgrenzing tussen bruikleen en huur, waarbij het element van tegenprestatie voor
het gebruik van de ruimte een beslissende rol speelt, bijv:
- Ovk tussen gemeente en restauranthouder, waarbij restauranthouder zich
verplichtte het lunchbedrijf open te houden tijdens de openingstijdens van
een museum en om aan het personeel van de gemeente dranken en
etenswaren tegen gereduceerde prijzen aan te bieden. Het contract
bepaalde dat de ruimte om niet werd verhuurd. Sprake van bruikleenovk of
huurovk?
Sprake van huurovk, het derven van inkomsten (namelijk het tegen
gereduceerde prijzen aanbieden van etenswaren) kost de restauranthouder geld,
hierdoor is voldaan aan de vereisten van 7:201.
Als er alleen sprake was geweest van gebruik van het pand en niet het derven
van inkomsten is geen tegenprestatie in de zin van art 7:201.
Art 7:201 lid 3 Bw pacht is geen huur (7:311-312)
De bruikleenovereenkomst 7A:1777 Een zaak in gebruik geven zonder dat
er enige tegenprestatie tegenover staat.
De stelling van verhuurder dat huurder een deel van gehuurde woning
slechts in bruikleen heeft (zodat daarop huurrecht niet van toepassing is)
mag niet te snel worden gehonoreerd (arrest Plak/Baggerman)
4
