Vastgoedrekenen
Week 1
Vastgoedontwikkelingsproces
,Tijdswaarde van geld
Eindwaarde (future value): EW n= C x (1+r) n
C = huidig bedrag / saldo.
Toekomstige waarde, functie van Tijd en Rendement.
Nu €1000, rente 4%. Over 1 jaar is saldo: €1000*1,04= €1040.
Over 2 jaar: €1000*(1,04)2= €1081,60.
Contante waarde (present value): CW= Cn * 1/(1+R)n = Cn/(1+R)n
R=Discount rate
1/1+Rn= Discount factor.
€1040 met 4% rente over 1 jaar, is nu: €1040/1,04= €1000.
Over 2 jaar: €1040 / (1,04)2.
€1000 is contante waarde van toekomstige kasstroom.
Gelijkblijvende perpetuïteit: CW jaar 1 + CW jaar 2 etc. = C/R
Contante waarde bij eeuwigdurende gelijkblijvende kasstroom.
Dus, als je de totale contante waarde wilt weten.
Gebruik je bij een eeuwig durende obligatie ING of BAR/NAR methode taxeren.
€1000 per jaar voor altijd met 4% rendement is nu: €1000/0,04=€25.000 waard.
Constant groeiende perpetuïteit:
Jaar 0: PV=C/R-G
R = Rendement
G=Groeivoet
C=Kasstroom
PV=CW
Cash Flows
Year: 0 1 2 3 4 5 6 …
2 3 4 5
Growing Perpetuity A C Cx(1+g) Cx(1+g) Cx(1+g) Cx(1+g) Cx(1+g) … …
3 4 5
Growing Perpetuity B Cx(1+g) Cx(1+g) Cx(1+g) … …
2
Growing Annuity (A-B) C Cx(1+g) Cx(1+g)
Toegepast op vastgoed: waarde pand berekenen = PV = PV=C/R-G
C = huuropbrengst jaar 1
R = BAR jaar 1
G = jaarlijkse groei huur
huur jaar 1: €10.000, Bar (bruto aanvangsrendement): 7%, in flatie (= jaarlijkse groei
huur) = 2%, Waarde pand: €10.000/ (7%-2%) = € 200.000
Waarde van gelijke kasstromen bij vast aantal periodes (annuïteit):
, Verschil perpetuïteit en annuïteit:
Annuïteit: een vast bedrag dat periodiek betaald of ontvangen wordt gedurende een
bepaalde periode.
PV0= C*1/R [1-1/(1+R)n] (N= aantal jaar)
Contante waarde van 10 jaar lang elk jaar €1000 met rendement van 8% is:
PV=1000*1/0,08 [1-1/(1,08)10] = €1.000*6,71 = €6710
Perpetuïteit: een annuïteit met oneindige looptijd.
Bij eenmalige kasstroom
Toekomstige waarde (EW/FV) -> Compounding (naar toekomst rekenen).
Contante waarde (CW/PV) -> Discounting (van toekomst naar huidig rekenen).
Bij jaarlijkse kasstroom
Kasstroompatronen-> Growing (perpetuïty en annuïty): EW berekenen.
Contante waarde jaarlijks gelijke bedragen: CW berekenen (terugrekenen).
Waarde product = prijs.
Waarde = CW van alle toekomstige netto kasstromen.
Technieken CW etc. nodig bij projecten en waarderen van de haalbaarheid van
vastgoedobjecten (taxatie transactie, jaarrekening, financiering, WOZ, exploitatieresultaat, IRR).
Ook nodig bij financiering: belegger financiert vastgoedobject: hypotheek (annuïteit),
waardering EV (marktwaarde), waardering VV (marktwaarde obligaties).
Effectieve rente:
Nodig wanneer rente over andere periode wordt genoteerd dan feitelijke betaling
ervan.
Hypotheek van €100.000 tegen 5% per jaar, betaling vindt maandelijks plaats. Per
maand betaal je €5000/12=€417 = ook 0,417% per maand.
De effectieve rente is dan: 1,0041712=1,051 = 5,1%.
De nominale rente is 5%.
