Taxatieleer Hoorcolleges kwartiel 2.3
Week 1)
Een vastgoedkundige is niet het zelfde als een Taxateur
Wat is Taxeren?
Afgeleid van het Latijnse woord ‘’taxare’’
Van Dale: ‘’de waarde van iets begroten, ramen of schatten’’
Dit betekent dus dat het bij een taxatie gaat om de waarde van iets zo dicht mogelijk te
benaderen.
Taxeren is de waarde van iets begroten of schatten.
Dat vindt plaats op basis van een analyse en interpretatie van kwalitatieve en kwantitatieve
informatie. De basisvoorwaarden voor deze analyse zijn objectiviteit en vakkennis.
Het grote verschil zit in objectiviteit, een waardebepaling is subjectief (kan van heel veel dingen
afhankelijk zijn) een taxatie is objectief (onafhankelijk is van de waarneming of voorkeuren van
mensen)
Schatter, prijsbepaler en waarde bepaler→ met andere woorden iemand die de waarde bepaalt. →
dit doet vrijwel iedereen die deelneemt aan het economische proces.
Er is alleen sprake van een taxatie indien je je houdt aan een bepaald taxatierapport.
Een taxateur is een beschermd beroep.
Er zijn 3 typen taxateurs:
1. De niet-professionele taxateur (indien je niet een registertaxateur bent)
2. Afhankelijke professionele taxateur (bijvoorbeeld de taxateur van de bank of fiscus, om te
weten hoe een balans eruit ziet, je taxeert voor je eigen opdrachtgever)
(taxateur in loondienst, ten behoeve van de eigen organisatie, bijvoorbeeld: overheid en bank).
3. Onafhankelijke professionele taxateur (opdrachtgever heeft geen relatie met degene die
het uit gaat voeren).
(dat wil zeggen onafhankelijk van de opdrachtgever een waardeoordeel uitbrengen, deskundig,
betrouwbaar en onafhankelijk).
Ethiek
Discretie (Je bent bedachtzaam, bedaard, voorzichtig en tactvol wanneer het gaat over hoe jij
met bepaalde zaken omgaat)
Naar beste kennis en wetenschap
Ter goeder trouw→ onafhankelijkheid van de taxateur
Onderbouwing van de taxatie → verantwoording af kunnen leggen
Met andere woorden → ethisch handelen
Ethiek, Je moet zo objectief mogelijk een taxatie uitvoeren.
*Waarom is dit vooral bij taxaties een belangrijk thema?
,Waarom laat je een taxatie uitvoeren?
*Doel van een taxatie 1:
Aan- en verkoop
Aan- en verhuur
Financiering → hypotheek (waarbij het vastgoed als hypothecaire zekerheid dient)
Minnelijke onteigening (dit wil zeggen dat je onteigend, maar je probeert er wel samen met
z’n 2e uit te komen, soort wederzijds goedvinden).
Verzekeringen (herbouwwaarde, art. 275 WvK)
Fiscale aangelegenheden (Wet WOZ)
Vestiging van beperkte rechten
*Doel van een taxatie 2:
Bedrijfseconomische aangelegenheden (jaarverslagen, jaarrekening)
Belastingaangifte of bezwaarschrift
Successie
Boedelverdeling
Overdrachtsbelasting
Fusies/overnames
Liquidatie
Projectontwikkelingen (alternatieve aanwending)
Ruilverkaveling
Daarnaast ook taxaties voor executoriale verkoop (art. 3:268 BW).
Taxaties bij huurprijsherziening voor middenstandsbedrijfsruimten (art. 7:303 BW).
Een taxatierapport is (volgens de wet) onder andere wel verplicht bij:
Splitsing in appartementsrechten
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Onteigening
OZB
Successie (minderjarigen)
Bijstandswet (“opeten” eigen woning)
→Indien je een woning bezit met een overwaarde van 2/3 ton, moet je eerst je woning
verkopen, voordat je recht krijgt op een bijstandsuitkering. Bij bijvoorbeeld scheiding.
De opsommingen zijn niet limitatief
Bij iedere taxatieopdracht moet het doel van de taxatie worden geïdentificeerd. Het taxatiedoel stelt
namelijk enerzijds eisen aan de hoedanigheid en competentie van de taxateur en is anderzijds
bepalend voor de taxatiestandaard die van toepassing is.
Bij transacties en financieringen hoort de marktwaarde en bij onteigening, verslaggeving en actuele
waarde de werkelijke waarde. Hierdoor zijn het taxatiedoel en waarde begrip nauw verbonden.
2
,De taxateur en de markt;
De taxateur maakt “de markt” door zijn deskundigheid hanteerbaar.
Hij zorgt ervoor dat er binnen de markt rationele beslissingen genomen kunnen worden door
de door hem gehanteerde overwegingen die hebben geleid tot zijn waardebepaling.
Kenmerken van de vastgoedmarkt;
Vastgoed is een heterogeen goed, dat wil zeggen dat de objecten van elkaar verschillen
(verschillen van fysieke aard, maar ook in de beleving van de consument).
Geen één object is hetzelfde als een ander, door bijvoorbeeld de locatie, elk project moet je
apart zien en apart taxeren.
Soms een vragersmarkt, soms een aanbiedersmarkt. Waar ligt de macht?, bij de
woningmarkt bij de aanbieders, er zijn namelijk meer vragers dan aanbieders.
Heterogene oligopolie; is de marktvorm met weinig aanbieders en veel vragers, waarin de
aangeboden producten zich onderscheiden van de producten van de concurrenten. Hier
hebben de aanbieders het voor het zeggen.
Een heterogene oligopsonie; marktvorm met weinig vragers en veel aanbieders waarin de
aangeboden producten zich qua eigenschappen onderscheiden van producten concurrent,
hier hebben de vragers het voor het zeggen.
De markt is ondoorzichtig, dat wil zeggen, dat de informatie niet of niet geheel bij alle
partijen bekend is.
Emotionele binding, (dit kan een markt verstoren, want door emotionele binding kan iemand
voor een woning veel meer of veel minder vragen). Als taxateur moet je hier objectief naar
kijken.
Kenmerken van een vastgoedmarkt, is totaal anders dan een homogene markt.
*Kenmerken van de vastgoedmarkt;
Vertraging in de prijsreactie
(wijzigen van de markt, renteschommelingen, consumentenvertrouwen) varkenscyclus; op het
moment dat er veel vraag is naar bepaald vastgoed, duurt het heel lang voordat deze vraag
aangevuld kan worden, hierdoor is vertraging in de prijsreactie.
Omdat sprake is van een intransparante markt, is er sprake van een vertraging in het
kennisnemen van wijzigingen in die markt. De prijsvorming is van belangrijke mate afhankelijk
van die kennis van die markt, door een vertraging in de kennisneming van wijzigingen, treedt
er ook een vertraging op in de prijsreactie.
(honinggraat cyclus)
Ontbreken van consumentensoevereiniteit (soevereiniteit = hoogste macht). Dit houdt in,
dat bij het vastgoed de consument niet bepaald wat het aanbod doet. Bij vastgoed heb je
veel te maken met wetgeving en bouwgrond ex cetera. De consument bepaald niet wat het
aanbod of de prijs doet.
Door het ontbreken van de consumentensoevereiniteit zijn de consumenten, kopers en
verkopers geheel afhankelijk van de omstandigheden van dat moment. Denk aan:
o Varkenscyclus en de vastgoedcyclus
3
, Immobiliteit: een onroerende zaak is niet verplaatsbaar en moeilijk overdraagbaar. Relevant
zijn onder andere de omgevingsfactoren die steeds verschillend zijn. de onroerende zaak is
gelegen in een min of meer statige omgeving die qua sfeer en kwaliteit niet eenvoudig aan te
passen is door de individuele eigenaar. → Staat op een bepaalde plek, je kan het niet
verplaatsen, hier moet je het dan ook mee doen.
Intranspirantie
Een markt is intransparant (ondoorzichtig) als de informatie over die markt niet of niet
volledig bij de partijen bekend is. Van de transacties die op de vastgoedmarkt tot stand
komen, worden gegevens over het object of de transactie niet of niet volledig openbaar
gemaakt. Doordat de onroerende zaken heterogeen zijn, is de vastgoedmarkt extra
ondoorzichtig.
Cyclisch karakter
Belangrijk kenmerk is het cyclische karakter van de markt. Perioden waarin veel wordt
gebouwd, worden afgewisseld met perioden waarin nieuwbouwactiviteiten betrekkelijk
gering zijn; dit heet de vastgoedcyclus. Achter dit cyclische karakter van de vastgoedmarkt
gaan golfbewegingen in zowel de algemene economie als het in elastische aanbod schuil. De
combinatie met voorbereidingsperiode en lange bouwtijd maakt nieuwbouwmarkt een
moeilijkere markt betreft de planning. Het menselijk handelen speelt ook een belangrijke rol
in de fluctuaties in het aanbod.
3 factoren die te wijten zijn aan het cyclische karakter van de vastgoedmarkt:
1. Lange voorbereidings- en bouwtijd vastgoedobjecten;
2. De economische schommelingen;
3. Marktimperfecties.
Op basis van deze kenmerken zou je kunnen spreken van een exacte wetenschap?
Verstorende invloeden op de markt;
Geen/onvoldoende kennis van de markt;
Irrationeel of onvoorzichtig gedrag; (door te veel te bieden op een woning, wordt een woning
duurder, hierdoor worden de woningen in de buurt ook wat duurder doordat de duurdere
woning wordt vergeleken met andere referentieobjecten).
Financieringswijze en de financierbaarheid bepalen de bestedingsruimte
(beschikbaarheid van middelen);
Invloed van de overheid
(subsidies, belastingen en heffingen, wettelijke voorschriften als bedenktijd, maximale prijs);
Hoe lang staat het te koop. (woningen langer dan 2 maanden te koop, wordt bijna niet meer
verkocht).
Factoren sterke invloed op vraag en aanbodvormen
Imperfecte markt;
De individuele omstandigheden en omgevingsfactoren bepalen de prijsvorming van de
onroerende zaak.
De marktprijs wordt vaak gerealiseerd onder de grilligheid, zorgeloosheid, egoïsme, druk,
sentiment, sociale ambitie en veel andere factoren van koper en verkoper
4
