Alle colleges Notarieel onroerende zakenrecht
HC1 Koop en levering
HR Baarns beslag: moet niet veel tijd zitten tussen tekenen en inschrijven akte. Als er veel tijd tussen
zit, kan er van alles mis zijn, zoals beslag/faillissement.
De periodes zijn steeds korter geworden o.a. door elektronisch aanbieden a/h kadaster of de
bank. Dit is anders dan elektronisch passeren (kan in NL nog niet): zonder dat partijen aanwezig zijn.
In België kan dit bijv. door skype. Wetswijziging notariswet 2021/2022 waarschijnlijk, want art. 43
Wna zou dan moeten worden gewijzigd.
De vraag is of notariaat dan overbodig wordt bij overdracht OG. Notaris zijn omzet is nl. voor
80% afhankelijk van OG, dus dat kan een probleem worden.
Blockchain: als dat ook i/h notariaat komt bij overdracht van OG worden databases aan elkaar
gekoppeld en daardoor geschiedt de overdracht.
Nu heeft notaris een hoofdrol. Ook i/d toekomst blijft de notaris een rol hebben bij de
identificatie van partijen, als poortwachter (bij voorkomen van witwassen etc.) en bij de
Belehrung/advisering (KNB roept dit ook al jaren; advisering wordt steeds belangrijker).
Overzicht bij overdracht OG:
Notaris heeft nu een grote rol, m.n. bij transport en hypotheekakten, maar ook bij splitsen in
appartementsrechten, bij het vestigen van beperkte rechten en bij het veilen van OG. Dit is ook
monopolie v/d notaris; verzuimt de hypotheekgever, dan kan de notaris overgaan tot openbare
verkoop.
Wat meestal niet gebeurt is dat de notaris de koopovk maakt, behalve in Amsterdam, want
daar is hij wel bij iedere koopovk betrokken. Je doet dat vaak als je denkt de notaris kan dat goed.
Artikel v/d Geld en Verstappen: koop en levering moeten in 1 akte worden geschoven.
De notaris komt dan naar voren bij de obligatoire fase, net als in Amsterdam. De juridische aspecten
zijn dan meteen in kaart gebracht; belastingen, bezwaren, vergunningen, verontreiniging etc.
Notarissen zijn hier niet happig op, want zij hebben geen verstand v/d verborgen gebreken, want
notaris is geen aannemer. Het zou een goed idee zijn, want voordat het pand i/d verkoop gaat, is er
een rapportje van wat juridisch speelt.
Je zou zeggen dan wordt het duurder, want notaris is dan bij de koop betrokken. In NL
hebben we altijd een koopovk nodig om te leveren (koop + levering) vanwege het causale stelsel. De
notaris moet betaald worden, maar als het allemaal rond is, is de leveringsakte heel simpel eigenlijk.
Want nu kan het zijn dat je nog van alles recht moet brijen i/d leveringsakte, want iedereen mag die
koopovk maken! Tussen de koop en levering zit een tijdsperiode waarin van alles kan gebeuren:
beslaglegging, dubbele verkoop, etc. Van der Geld komt om deze reden met een nieuw systeem en
stelt dat koop en levering in 1 akte zou moeten.
Koopovk NVM: schakel je een makelaar in of ga je naar de notaris?
Ga je naar de makelaar, dan is dat een opdracht i/d zin van art. 7:400; een bemiddelingsovk (7:425).
Makelaar is dus opdrachtnemer en moet zich als een goed opdrachtnemer gedragen (7:401). Dit leidt
tot een inspanningsverbintenis en niet tot een resultaatsverbintenis. Hij verbindt zich om
werkzaam te zijn tegen betaling om te verkopen; niet namens de verkoper, want de makelaar heeft
geen volmacht!! Het bemiddelen is geen rechtshandeling, maar een feitelijke handeling! >> Makelaar
organiseert bezichtigingen etc. en probeert verkoper en koper tot elkaar te brengen. Makelaar heeft
dus o/h algemeen geen volmacht. Dit betekent ook dat er niet meteen een ovk is als de vraagprijs
wordt geaccepteerd. Het vermelden v/e vraagprijs op funda is geen aanbod i/d zin van boek 6 BW;
het is een uitnodiging tot onderhandeling > HR Hofland/Hennis: advertentie is geen aanbod, maar
een uitnodiging om in onderhandeling te treden.
1
,Ook de persoon v/d koper doet er toe.
- Stel iemand biedt 5 ton, maar je mag hem niet, dan staat het je vrij om aan iemand anders te
verkopen (verkoper is als eigenaar de baas).
- De potentiële koper/derde mag de makelaar niet als gevolmachtigde beschouwen! Pas als hij
toereikende volmacht heeft of als er schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is d/d
makelaar! Moet voldaan zijn a/h toedoenbeginsel: schijn moet zijn opgewekt d/d achterman
(d/d volmachtgever/verkoper), art. 3:61. Dat zal niet zo snel zijn. Feit dat makelaar onderhandelt
namens koper, biedingen doet namens hem, kan bij de derde niet gerechtvaardigd vertrouwen
opwekken dat de makelaar een volmacht heeft!
Tegenwoordig is de precontractuele fase minder belangrijk. HR Plas/Valburg: het ligt eraan of je al
heel ver bent in onderhandelingen/veel hebt geïnvesteerd, zodat je kan concluderen dat je al i/e ver
gevorderd stadium zit en dat je niet meer van elkaar af kunt. Je kan ook i/e fase zitten dat je wel kan
afbreken en dat je kosten moet vergoeden of bijv. gederfde winstvergoeding.
Deze problematiek speelt minder, want in 2003 is boek 7 gewijzigd art. 7:2 en 7:3.
- Vormerkung art. 7:3: koopcontract kan je inschrijven i/d openbare registers (terwijl koopovk niet
iets zakelijks is, maar iets obligatoirs. Levering is wel zakelijk). Daardoor krijgt de inschrijving een
zakelijke werking gedurende 6 maanden.
- Art. 7:2: beschermingsbepalingen voor de koper: koopovk moet schriftelijk zijn en er is een
bedenktijd van 3 dagen. Hoe zit het dan met de precontractuele fase? Hof: art. 7:2 moet zeer
strikt worden uitgelegd; moet gaan om een tot een woning bestemde OZ en om een particuliere
koper > normale burger wordt beschermd.
Sinds 2003 moet koopcontract dus schriftelijk zijn (mondeling kan niet meer). Hof heeft meerdere
malen gezegd dat het strikt moet worden uitgelegd en dat er alleen een koopovk is als die schriftelijk
is, dus je hoeft niet meer naar de precontractuele fase te kijken! Het kan zijn dat je al zover bent dat
je het eigenlijk wel schriftelijk moet maken.
Fase 1 De koopovk: I/d koopovk moet je de essentiële aspecten onderscheiden: wie zijn de partijen
(subjecten), het object (wat wordt verkocht), de koopsom en de leveringsdatum. Koper heeft op
maar 1 ding recht: recht op levering en 1 plicht: betalen. Dat zijn dus belangrijke aspecten.
Partijen:
o Huwelijksvermogensrechtelijke vragen: gehuwd of niet? Art. 1:88 lid 1 letter a is ook van
belang, want het gaat over ovk’en strekkende tot vervreemding en bezwaring (= bijv.
hypotheekovk). Dit moet je dus vastleggen i/d koopovk.
Art. 1:88 wordt vaak herhaald door de notaris i/d leveringsakte. De toestemming moet
worden verleend i/d koopfase, maar wordt i/d praktijk dus herhaald i/d leveringsakte,
terwijl het dan niet meer nodig is, want dan heb je de echte vervreemding en niet meer
de ovk strekkende tot!
o Gezinsbeschermende bepalingen: de vertegenwoordiging als daar sprake van is. Als er
een BV is die (ver)koopt moet je kijken wie de BV vertegenwoordigt en als sprake is van
volmacht, klopt die volmacht?
Bijzonderheid bij volmacht bij hypotheekverlening is art. 3:260 lid 3. Gebruikelijk is een
schriftelijke volmacht. Maar gaat het om hypotheekverlening, dus koper vestigt tevens
een hypotheek op het gekochte, dan moet de volmacht authentiek zijn; het moet een
notariële volmacht zijn en niet een onderhandse!
o Zijn ze bb/vertegenwoordigingsbevoegd dus; is de toestemming verleend? Is er een
echtscheiding?
o Wat als de koopovk is gesloten, over 2 maanden de levering is en de verkoper in die tijd
overlijdt? HR 23-6-1989 NJ 1989/732 Erven Gaasbeek: erfgenamen zijn gebonden a/d
koopovk die erflater heeft gesloten en ze zijn gehouden om die koopovk uit te voeren. Je
hebt a.h.w. de koopovk geërfd; saisine. Je moet de koopovk uitvoeren.
2
, Het verkochte/het object: dit is civielrechtelijke en kadastraal omschreven (adres en
perceelnummer etc.), zodat je weet wat wordt verkocht en wat aan roerende zaken wordt
meeverkocht, zoals gordijnen.
Leveringsdatum: is de juridische leveringsdatum (bij notaris tekenen en inschrijven i/h kadaster)
hetzelfde als de aflevering? Aflevering is het in bezit geven (= de feitelijke levering). Meestal is
het hetzelfde en wordt de sleutel gegeven bij de notaris; traditio symbolica: aflevering >> dan
gaat ook het risico over.
Het kan zijn dat je er al eerder in mag dan de leveringsdatum, omdat je wil klussen. Dan moet je
misschien een sleutelovk maken, zodat je de sleutel alvast krijgt. Je moet dan wel zeker weten
dat de koper ook het risico overneemt!
Het kan ook zijn dat je er pas later in kan dan de juridische levering (verkoper blijft nog een paar
weken erin wonen bijv.). Je moet dan ook iets overeenkomen; soort vergoeding voor huurgenot.
KK = kosten koper (makelaarskosten, notariskosten, kadasterkosten), tenzij je het tegendeel
spreekt VON (vrij op naam): kosten zitten verdisconteerd i/d koopsom. Belastingplichtige is altijd
de verkrijger, art. 16 WBR. Je kan wel afspreken dat OVB erin zit, maar de belastingplichtige is
altijd de verkrijger/koper, dus als iets misgaat, is de belasting verschuldigd d/d koper. Art. 42 Inv.
hoofdelijke aansprakelijkheid notaris: notaris moet goed opletten wat hij o/d OVB i/d akte zet!!
Notaris is van belang voor het betalingsverkeer, want het is gebruikelijk dat de koopsom
wordt gestort op de derdengeldenrekening, art. 7:26 lid 3: koopsom moet ten tijde v/h passeren
uit de macht zijn v/d koper en nog niet a/d verkoper zijn overgemaakt. Koper moet dus niet meer
o/d koopsom kunnen beschikken, maar er staat niet dat dat het bij de notaris moet. Het is
gewoonterecht, dus notaris heeft een zwaarwegende zorgplicht en hij heeft wat uit te leggen als
de koopsom niet via de notaris is gegaan (tuchtrechtelijk gezien). Notaris wil altijd zicht hebben
op de geldsom (is ook onderdeel poortwachtersfunctie).
De rest wat erin staat, kan je in die NVMovk zien.
- Waarborgsom/bankgarantie, art. 7:26 lid 4: 10% v/d koopsom wordt aanbetaald. Dit kan je zien
als een waarborg dat je het stort op de rekening v/d notaris dan wel dat je een bankverklaring
vraagt dat de bank er voor in staat dat die 10% wordt uitbetaald als schadeloosstelling als de
verkoop niet doorgaat. Notaris heeft dus een zwaarwegende zorgplicht t.a.v. de koopsom en
ook t.a.v. de waarborgsom!!
I/d koopovk staat een datum wanneer die 10% wordt betaald d/d koper. Is de datum
verstreken en koper heeft niet betaald, dan heeft de notaris een zwaarwegende zorgplicht om
daar meteen achteraan te gaan, want anders is de koper in gebreke!!
- We moeten ook kijken naar de conformiteit, art. 7:15 & 7:17: leveren zonder beslagen/beperkte
rechten, tenzij koper ze accepteert. Materiële conformiteit, art. 7:17: is het gekochte geschikt
voor gebruik; zit er een dak op etc.? Dit is m.n. van belang als de termijn tussen koop en levering
aanzienlijk is. Is het dus nog conform met wat je hebt gekocht op het moment van levering?
- Mededelingsplicht verkoper VS onderzoeksplicht koper.
- Je hebt ook ontbindende voorwaarden (die op gegeven moment zijn uitgewerkt):
o Financieringsvoorbehoud: staat in elk contract. De koop gaat niet door als koper geen
financiering kan krijgen. Als je niet wil dat dit erin staat, moet je dat uitdrukkelijk i/d ovk
zetten (uitdrukkelijk en ondubbelzinnig). Het is ongebruikelijk dat de verkoper hier vanaf
ziet. Dus onderhandeling met de bank in deze fase!!
De bank kijkt naar het inkomen v/d koper, het EV v/d koper, de executiewaarde v/h
object, wat is de toekomst v/d koper (baanzekerheid etc.) en is er een studieschuld?
Vervolgens nog discussie over de hypotheekvormen (annuïteit en rentepercentage).
o Woonvergunning (soms). Dit is iets publieksrechtelijks.
o Bodemsanering; je bent in afwachting v/e rapport.
3
, Fase 2 opdracht a/d notaris om de ovk uit te voeren ; ervoor zorgen dat geleverd kan worden. >>
Wie betaalt, bepaalt, tenzij sprake is v/e projectontwikkelaar. Dan bepaalt hij welke notaris m.b.t. de
levering gekozen wordt. I/d praktijk zou je dan nog als koper kunnen zeggen: ik moet naar die notaris
voor de levering, maar m.b.t. de hypotheek ga ik naar mijn eigen notaris.
Als alles is ingeboekt en dossier is aangemaakt, doe je de 1 e recherche i/d Openbare registers: op
wiens naam staat het, wat is de belasting, beperkte rechten (hypotheken, beslagen), is de
verkoper eigenaar etc. kadastrale en hypothecaire inzage v/h object.
o Je maakt ook alvast aflossingsnota bij de bank v/d verkoper. Het hypotheekrecht moet er
nl. af. > Je wil weten wat de schuld v/d verkoper is, want dat moet hij nog aflossen.
o Notaris stelt identiteit vast en checkt registers of ID niet gestolen is etc. Als een partij een
rp is, moet je kijken of een rp goed vertegenwoordigd wordt d/d statuten te checken en
i/h Hrg. te kijken. Daar staat wie de directeur is en welke bevoegdheid ze hebben.
Fase 3: leveringsakte opstellen. Art. 43 Wna tijdig ontwerpakte toezenden.
Beschrijving registergoed + gegevens koper en verkoper.
Bedoeling akte = koopovk uitvoeren. I/d akte staat dat verkoper het goed levert vrij van
hypotheken en beslagen a/d koper (= belangrijkste v/d akte).
Fase 4: passeerafspraak op kantoor. Dit kan een jaar later zijn dan het sluiten v/d koopovk.
Op de dag van levering herrecherche. Tussen inboeken v/h dossier en dag van passeren kan een
tijdje zitten. Je wil op de dag van passeren weten hoe het er nu voor staat. Hypothecaire
inzage + GBA inzage (echtscheiding/ overlijden/ onder curatele of bewind etc.) + kadastraal
hypothecair (beslag gelegd/ failliet gegaan/ nieuwe hypotheek etc.).
o Is de verkoper nog steeds eigenaar?
Geldstroom controleren; is de koopsom zichtbaar gestort? Is de koopsom er niet, dan kan de
transactie niet doorgaan.
Je wil ook een actuele schriftelijke aflossingsnota. Je wil precies weten wat nog verschuldigd is d/
d verkoper, zodat je ook precies weet wat je a/d verkoper moet overmaken later (met dagrente
evt.).
Bij een rp: zijn bestuurders bevoegd (zijn ze nog steeds bestuurder?) & faillissement (register)?
Verlijden v/d akte gaat via art. 43 Wna; kop en staart helemaal voorgelezen.
Van volmachten moet zijn gebleken.
Toestemming, art. 1:88
Belehrungspflicht (HR Groningse huwelijkse voorwaarden); je moet onafhankelijk zijn en neutraal
passeren, dus niet bij de bank. Je moet als notaris objectief onpartijdig zijn!
juridische levering.
Fase 5: Onmiddellijk na juridische levering feitelijke levering (aflevering); sleutels geven.
Fase 6: afwerking transport: aanbieden ter inschrijving > elektronisch afschrift sturen naar kadaster
(v/d transport- en hypotheekakte). Gebeurt dat voor 15.00 uur, dan zijn ze die dag ingeschreven.
Op die dag wordt ook een hypotheekafschrift verzonden a/d bank, zodat die ook kan zien dat de akte
gepasseerd is.
Fase 7: 1e werkdag na de levering; transport wordt verder afgewerkt > restant v/d koopsom
uitbetalen a/d verkoper.
Narecherche (heeft de akte de juiste rechtsgevolgen; is koper eigenaar geworden etc.?), want je
gaat geld uitboeken! Er kan nl. nog een beslaglegging of faillissement zijn geweest.
4
