BEMIDDELEN EN WAARDEREN VAN VASTGOED ~ TAXATIELEER
1. TAXATIEPROFESSIE
1.1 Kernbegrippen
Taxatie: een schatting van de waarde van een object door een taxateur.
Schriftelijk en gemotiveerde vastlegging van een schatting in een taxatierapport, dat wordt
ondertekend door de taxateur.
- Schatting: kwantificering (in geld) onder onzekerheid.
Taxateur: persoon die zijn beroep maakt van het produceren van schattingen.
Taxatieleer: de discipline die betrekking heeft op het schatten van waarde.
1.3 Taxateur
Er zijn verschillende typen taxateurs:
1. De taxateur en makelaar-taxateur;
2. De interne taxateur en externe taxateur;
3. De gecertificeerde taxateur en niet-gecertificeerde taxateur.
1.3.1 Taxateur en makelaar-taxateur
Taxeren van (onroerende) zaken een (neven)activiteit van de makelaar. Makelaar is een
onafhankelijk tussenpersoon en een eenzijdige belangenbehartiger die de koper of de
verkoper vertegenwoordigd. Hij bewoog zich in de markt en kennis had van de vraag en het
aanbod en aldus het beste toegerust om de prijzen (waarden) van zaken te bepalen.
Onder tussenpersoon wordt verstaan degene die:
1. (Makelaar)
a. Zijn bedrijf maakt van het verlenen van bemiddeling bij het tot stand brengen en het
sluiten van overeenkomsten in opdracht en op naam van personen tot wie hij niet in
een vaste dienstbetrekking staat,
b. Beherend vennoot van een vennootschap of bestuurder van een rechtspersoon is die
haar bedrijf maakt van het verrichten van de in onderdeel a genoemde handelingen, of
c. In arbeidsovereenkomsten staande tot een persoon, vennootschap of rechtspersonen
als bedoeld in dit artikel, namens zijn werkgever de in onderdeel a genoemde
handelingen verricht.
2. (Taxateur)
Het in het eerste lid bedoelde bedrijf kan mede omvatten het bemonsteren en waarderen van
goederen en het uitbrengen van deskundigenberichten.
Taxateur voor een opdrachtgever, potentiële koper, een object moet aankopen. Terwijl hij
hetzelfde pand voor de huidige eigenaar gewaardeerd heeft, dan heeft hij inzicht in de
laatprijs van het pand.
Taxeren bij een (neven)activiteit van de makelaar moet blijven, omdat zij het meest inzicht
hebben in de markt. Vraagzijde is in beeld en heeft dus een beter marktinzicht dan de
taxateur die het van databanken moet hebben.
Chinese Walls: ene kant onafhankelijkheid van gespecialiseerde taxateurs en anderzijds het
inzicht van de in de markt doorgedrongen bemiddelaars. Scheiding van afdelingen en moeten
voorkomen dat informatie van de taxateurs ongewenst naar de makelaars gaat.
1.3.2 Interne taxateur en externe taxateur
Interne taxateurs: brengen taxaties in loondienst uit, zij zijn in dienst bij de gebruiker van de
taxatie. Bijv. financiële instellingen (de financiers), overheden (taxateurs-verwerver of
gemeentelijke WOZ-taxateurs) en de Belastingdienst (de ‘Rijksschatters).
Externe taxateurs: brengen taxaties uit in opdracht van de gebruiker van de taxatie. Via een
opdrachtovereenkomst (Boek 7 titel 7). De opdrachtnemer, de taxateur, moet op grond van
art. 7:401 BW bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen.
1.3.3 Onafhankelijkheid van de taxateur
Taxatiestandaarden zijn in het vastgoed vastgelegd.
, - Belangrijkste: Internationale taxatie Standaarden of International Valuation Standards
(IVS)
- IVS definitie van een taxateur. Een (interne of externe) taxateur is een persoon die:
o Noodzakelijke kwalificaties, competenties en ervaring om een taxatie uit te voeren.
Goede reputatie, opleiding aan een erkende opleidingsinstelling;
o Relevante ervaring en competent is ten aanzien van de markt en het type
onroerende zaak waar de taxatie betrekking op heeft;
o Kennis heeft van de methoden en technieken;
o Lid is van een erkend en nationaal taxatie-instituut;
o Leerweg van professionele educatie volgt gedurende zijn carrière;
o Alle vereisten uit een ethische code navolgt (IVS).
Taxateur mag een taxatie-opdracht alleen aannemen als hij onafhankelijk en onpartijdig is. Voorts
geacht de taxatie uit te voeren met een maximale onafhankelijkheid, onpartijdigheid en
bevooroordeeldheid en zonder invloed van enig persoonlijk belang.
1.3.4 Certificering van de taxateur
Makelaar:
Vastgoedmakelaar:
- Die voldoet aan de vakbekwaamheidseisen
- En gecertificeerd is in VastgoedCert
Betrokken bij de aan- en verkoop/begeleiding
Stichting VastgoedCert
VastgoedCert wordt ondersteund door o.a. brancheorganisaties NVM, Koninklijke Nederlandse
Vereniging van Rentmeesters en VastgoedPro.
3 kamers Vastgoedcert:
- Wonen
- Bedrijfsmatig Vastgoed (BV)
- Agrarisch
Doel VastgoedCert: De kwaliteit en vakbekwaamheid van makelaars o.z. te waarborgen en
waar mogelijk te verbeteren. Gecertificeerde makelaars in onroerende zaken worden bij
VastgoedCert op basis van hun vakbekwaamheid geregistreerd.
Stichting Certificering voor Makelaars en Taxateurs:
- Na het afschaffen van beëdiging van de makelaars en taxateurs.
- Het register wordt ondersteund door VBO Makelaars en VastgoedPRO.
- Wordt erkend door Vereniging Eigen Huis (VEH), de Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen, de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB), het Contactorgaan
Hypothecair Financiers (CHF) en het Nederlandse Woning Waarde Instituut (NWWI)
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS): Red Book
- Consultants, makelaars, bouwkostendeskundigen, rentmeesters, vastgoedjuristen,
business valuers, planeconomen en vastgoedtaxateurs.
- Missie RICS: RICS is een wereldwijde en zelfregulerende beroepsorganisatie die de
hoogste kwalificatie en standaarden in de grond-, vastgoed-, bouw-/ en
infrastructuurmarkt bevordert en handhaaft en oplossing aandraagt voor de grote
uitdagingen van de bebouwde omgeving.
1.4 Taxatiestandaarden
1.4.1 Definitie en reikwijdte van taxatiestanden
Taxatiestandaarden: zijn gezaghebbende (verzamelingen) vastgestelde praktijknormen ter
bevordering van de kwaliteit en uniformiteit van vastgoedtaxaties.
- Gezaghebbende verwijst naar een zekere mate van acceptatie, bij taxateurs,
opdrachtgevers en stakeholders.
- Kwaliteit betreft enerzijds betrouwbaarheid, validiteit, uniformiteit en transparantie.
Anderzijds zorgvuldigheid en werkwijze in het taxatieproces.
Standaarden hebben betrekking op de uitkomst als de weg ernaartoe.
,1.4.2 Onderdelen van een taxatiestandaard
Onderdelen taxatiestandaarden:
a. Fundamentele taxatiebeginselen: Optimale aanwending of toelaatbaarheid van
bijzondere uitgangspunten;
b. Gedragsrichtlijnen: De aanpak, werkwijze en (kantoor)organisatie;
c. Ethische principes;
d. Toepassingsregels.
1.4.3 Voorschriften en richtlijnen
Taxatiestandaarden kennen niet alleen verschillen in inhoud, maar ook in status.
1.4.4 Belangrijkste taxatiestandaarden
1. De International Valuation Standards (IVS) van de IVSC;
2. De RICS Taxatiestandaarden (Red Book);
3. De Taxatierichtlijn van het Taxatie Management Instituut (TMI)
2 FUNDAMENTELE TAXATIEBEGINSELEN
2.1 Vastgoed
2.1.1 Afbakening van het begrip vastgoed
Eigendom: is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. (art.
5:20 BW)
Goederen: zijn alle zaken en alle vermogensrechten. (Art. 3:1 BW)
Zaken: zijn de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. (Art. 3:2 BW)
Onroerend: zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde
beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd,
hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. (Art. 3:3 BW)
Roerend: zijn alle zaken die niet onroerend zijn. (Art. 3:3 BW)
Vermogensrechten: Rechten die, hetzij afzonderlijk hetzij tezamen met een ander recht,
overdraagbaar zijn, of ertoe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen,
ofwel verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel, zijn
vermogensrechten. (Art. 3:6 BW)
Beperkt recht: is een recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, hetwelk met het
beperkte recht is bezwaard. (Art. 3:8 BW) Van het moederrecht zijn afgesplitst.
- Gebruiksrechten (vruchtgebruik en erfpacht)
- Zekerheidsrechten (pand en hypotheek)
Registergoederen: zijn goederen voor welke overdracht of vestiging inschrijving in daartoe
bestemde openbare registers noodzakelijk is. (Art. 3:10 BW)
Actief = activa (bezitting)
- Materiële activa: vast of vlottend
- Immaterieel activa:
Vastgoed duidt op een fysieke eigenschap en heeft betrekking op alles wat een vaste plaats
heeft ten opzichte van het aardoppervlak. Ook een satelliet is in die zin vastgoed.
, 2.1.2 Voorwerp van taxatie
Vier categorieën objecten:
Onroerende zaken (eigendom)
Zakelijke rechten (erfpacht, opstal, appartement)
Persoonlijke rechten (huur, pacht en lease)
Exploitatiegebonden vastgoed (ondernemingen of ondernemingsactiviteiten waarvan
onroerende zaken een onlosmakelijk en dominant deel uitmaken)
Vastgoed omvat wat ons betreft elk van de bovengenoemde vier categorieën.
2.2 Waarde
- Prijs
- Kosten
- Value
- Worth
2.2.1 Prijs
Prijs: het concrete bedrag dat wordt gevraagd, betaald of geboden voor een object.
- Kan verwijzen naar een gerealiseerd bedrag (een gerealiseerde verkoopprijs) of een
beoogd bedrag.
Vraagprijs: de prijs die een verkoper – met oog op het aangaan van een transactie - vraagt
van de gegadigde koper.
Laatprijs: de prijs die de verkoper – met het oog op het aangaan van een transactie –
verlangt van de gegadigde koper.
Biedprijs: de prijs die de koper – met het oog op het aangaan van een transactie – offreert
aan de potentiële koper.
De prijs is waardenvrij. De gerealiseerde of beoogde transactie is een feitelijke, een concrete,
en niet een theoretische, abstracte of voorwaardelijke transactie. Een vraag-, bied- of
transactieprijs is een feit.
2.2.2 Kosten
Kosten zijn uitgaven die zijn gemoeid met het produceren of verwerven van een object. Als
een vastgoedobject is verworven of gebouwd, zijn de kosten een feit.
2.2.3 Value en worth
Waarde is een abstractie, opinie. De prijs is waardenvrij, maar bij de waarde komt een
normatief element kijken: de betekenis. De persoon vormt als het ware het criterium voor
waarde. Hij kan een bezitter zijn of een verkrijger.
Een goed kan voor een persoon een betekenis hebben als maatschappelijk goed, als affectief
goed en/of als economisch goed. Bij taxatieleer gaat het om economisch goed.
Twee waardeconcepten:
o Een goed kan ten eerste waarden hebben in iemands vermogen, als bezit hebben
(worth-concept)
o Potentieel te verkopen goed, als ruilmiddel (value-concept)
Worth-concept
Worth: De waarde die een object ontleent aan het bezit ervan (waardoor het te exploiteren
of te gebruiken valt en het vruchten afwerpt) = waarderen
Vermogenswaarde: welk aandeel het goed heeft in het vermogen van zijn bezitter. Bij
verhuurd vastgoed: als beleggingswaarde (investment value).
Intern ingericht: het is afhankelijk van de gebruiker/bezitter en van de vraag welke
plaats het object in diens vermogen inneemt.
Economische waarde: de contante waarde van de toekomstige revenuen van het object.
- Door business valuators.
Value-concept
Value: de waarde die een object ontleent aan de mogelijkheid het te ruilen. (Marktwaarde) =
taxeren.
- Vermogenswaarde extern ingericht: niet de vraag wat de huidige eigenaar doet of kan
doen met het object is van belang, het gaat om de vraag wat de potentiële
