Samenvatting Monografieën Privaatrecht Koop en verkoop van onroerende zaken van prof. mr. W.G. Huijgen (vijfde druk). Samenvatting betreft het gehele boek. Het boek is voorgeschreven literatuur voor het vak Onroerendgoedrecht.
1. Plaats van de koopovereenkomst in het vermogensrecht
In dit boek staat de koop van onroerende zaken centraal. Koop is een bijzondere overeenkomst (Boek 7 Titel 1 BW).
Koop à de overeenkomst waarbij de een zich verbindt zich een zaak te geven en de ander om daarvoor een prijs in geld te
betalen Art. 7:1 BW
De koopovereenkomst kan betrekking hebben op alle soorten roerende en onroerende zaken (art. 3:3 BW) en op vermogensrechten
(art. 7:47 BW). Koop is een overeenkomst dat wederkerig is van karakter en meer bijzonder een meerzijdige rechtshandeling.
Tegenover de verplichting van de verkoper om de zaak te leveren, staat de verplichting van de koper om daarvoor een prijs te betalen.
De koopovereenkomst heeft een nauwe band met de ruilovereenkomst. De bepalingen m.b.t. koop zijn van overeenkomstige
toepassing op de ruilovereenkomst, met dien verstande dat elke partij als verkoper wordt beschouwd voor de prestatie die zij is
verschuldigd en als koper voor de prestatie die haar toekomt (art. 7:49 en 7:50 BW).
Ruil à de overeenkomst waarbij partijen zich verbinden elkaar over en weer een zaak in de plaats van een andere te geven
2. Relatie met de Boeken 3 en 6
In verband met de gelaagde structuur van het BW kan worden geconstateerd dat men bij koopovereenkomsten betreffende
onroerende zaken grofweg te maken heeft met vier groepen van bepalingen uit het BW en daarnaast ook verband houdt met het
goederenrecht en het bestuursrecht.
Vier groepen bepalingen:
- meerzijdige rechtshandeling
o rechtshandelingen Boek 3 Titel 2 BW
o volmacht / vertegenwoordiger Boek 3 Titel 3 BW
- obligatoire overeenkomst
o verbintenissen in het algemeen Boek 6 Titel 1 BW
o overgang van vorderingen en schulden en afstand van vorderingen Boek 6 Titel 2 BW
- wederkerige overeenkomst
o overeenkomsten in het algemeen Boek 6 Titel 5 BW
- bijzondere overeenkomst
o koop en ruil Boek 6 Titel 1 BW
3. Consumentenkoop
De regeling van de koop in het BW is zo algemeen mogelijk gehouden zodat zij zowel op de roerende als de onroerende zaken
betrekking heeft, alsmede op vermogensrechten. Consumentenkoop heeft echter alleen betrekking op roerende zaken.
, 2
Consumentenkoop à de koop m.b.t. een roerende aak, die wordt gesloten dor een verkoper die handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf en een koper (natuurlijk persoon) die niet handelt in de
uitoefening van een beroep of bedrijf Art. 7:5 lid 1 BW
Het gevolg van het kwalificeren van een koop als consumentenkoop is de dwingendrechtelijke bescherming die de wetgever bij
dergelijke transactie toekent aan de ondeskundige geachte koper. Deze bescherming wordt bereikt doordat is bepaald dat bij een
consumentenkoop niet ten nadele van de koper van het bepaalde in der Afdelingen 1 t/m 7 van Titel 1 Boek 7 BW kan worden
afgeweken (art. 7:6 lid 1 BW). Daarnaast kunnen de rechten en vorderingen die de wet aan de koper ter zake van een wanprestatie
van de verkoper toekent (bv. schadevergoeding en ontbinding) in beginsel niet worden beperkt of uitgesloten.
Indien er bij een consumentenkoop in strijd met het bepaalde in art. 7:6 lid 1 BW worden gehandeld, dan zijn de desbetreffende
contractuele bepalingen vernietigbaar (art. 3:40 lid 2 BW).
Geconcludeerd kan worden dat bij koop van onroerende zaken geen sprake is van een consumentenkoop en derhalve vrijwel alle
bepalingen van Titel 7.1 BW in dit verband van regelend recht zijn.
4. Recht rond de koop van onroerende zaken sedert 2003
De materie inzake de koop van onroerende zaken heeft de laatste jaren sterk de aandacht van de wetgever gehad. De gedachte
bestond dat de koper van onroerende zaken (met name wanneer dit een koper van een woning was) bijzondere bescherming verdient.
Deze gedachtevorming vindt plaats vanaf de jaren 80.
Op 1 september 2003 is de nieuwe regeling inzake de koop van onroerende zaken en aanneming van werk in werking getreden. Ten
gevolge daarvan bevat Titel 7.1 BW nu een vormvoorschrift voor de totstandkoming van een koopovereenkomst t.a.v. een tot woning
bestemde onroerende zaak, indien de koper niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dit vormvoorschrift houdt in dat
een dergelijke koopovereenkomst schriftelijk wordt vastgelegd en heeft de koper daarnaast drie dagen bedenktijd (art. 7:2 BW). Onder
'een tot woning bestemde onroerende zaak' moet worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat voor woondoeleinde dient.
Maatgevend is daarbij de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Voorts zijn koopovereenkomsten t.a.v. alle soorten registergoederen inschrijfbaar geworden in de openbare registers (Vormerkung)
(art. 7:3 BW). De regeling m.b.t. de Vormerkung is per 1 januari 2016 gewijzigd. Hierover meer in hoofdstuk III.
5. Grensgebied privaatrecht en bestuursrecht
Koop van onroerend goed heeft raakvlakken met zowel het publiekrecht als het privaatvaatrecht.
Het bestuursrecht komt grofweg op twee manieren in beeld, namelijk enerzijds zijn er een aantal bijzonder bestuursrechtelijke wetten
die specifieke bepalingen bevatten t.a.v. de verkoop en levering van (bepaalde) onroerende zaken en anderzijds het gegeven dat een
verkoper verplicht is de verkochte zaak vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen in eigendom over te dragen, tenzij de koper deze
uitdrukkelijk heeft aanvaard (art. 7:15 BW).
Niet naleving van de bestuursrechtelijke regelingen kan ernstige gevolgen hebben voor de in strijd daarmee gesloten
koopovereenkomst. Onder de 'lasten en beperkingen' vallen ook uit het bestuursrecht voortvloeiende lasten en beperkingen, mis deze
een bijzonder karakter hebben (HR. 27 februari 2004 (Bos/Smeenk)).
Hoofdstuk II - Totstandkoming van de koopovereenkomst
6. Inleiding
In dit hoofdstuk zullen slechts de aspecten van de totstandkomingsfase van koopovereenkomsten aan bod komen die specifiek
samenhangen met de koop van onroerende zaken. Daarbij zal eveneens slechts jurisprudentie m.b.t. onroerende zaken worden
besproken.
7. De onderhandelingsfase
In de wet is geen bepaling opgenomen die ziet op het vraagstuk wat rechtens de situatie is indien onderhandelingen worden
afgebroken. Ieder van de onderhandelende partijen is vrij om de onderhandelingen af te breken, tenzij dit o.g.v. het gerechtvaardigd
vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het
geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de
onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van het vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze
partij (HR. 12 augustus 2005 (CBB/JPO)). Partijen komen tot elkaar in een bijzondere door de redelijkheid en billijkheid beheerste
rechtsverhouding te staan indien zij in onderhandeling zijn getreden over het sluiten van een overeenkomst. Dit brengt met zich mee
dat zij gehouden zijn met elkaars gerechtvaardigde belangen rekening te houden (HR. 15 november 1957 (Baris/Riezenkamp)).
De HR heeft op basis van het arrest-Baris/Riezenkamp drie stadia onderscheiden in de onderhandelingsfase m.b.t. het afbreken van
onderhandelingen.
Drie stadia:
- eerste fase à partijen kunnen nog zonder meer van elkaar af
- tweede fase à partijen kunnen zich niet meer uit de onderhandelingen terugtrekken zonder vergoeding van de
door de ander gemaakt kosten aan te bieden
- derde fase à afbreken van de onderhandelingen is onder de concrete omstandigheden in strijd met de
redelijkheid en billijkheid, omdat partijen over en weer mochten vertrouwen dat enigerlei
overeenkomst in ieder geval uit de onderhandelingen zou voortvloeien. Hierbij kan ook aanleiding
zijn voor vergoeding van gederfde winst (positief contractsbelang). De rechter kan partijen ook
kunnen verplichten tot dooronderhandelen (HR. 18 juni 1982 (Plas/Valburg)).
Indien een wederpartij van degene die de onderhandelingen afbreekt het gerechtvaardigde vertrouwen had dat de overeenkomst tot
stand zou komen, wil overigens niet zeggen dat het afbreken ervan ongeoorloofd is. Dit laatste hangt namelijk ook af van de mate
waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt zelf het ontstaan van het vertrouwen op de totstandkoming
van de overeenkomst bij de wederpartij heeft gevoed en met de gerechtvaardigde belangen van de afbrekende partij (HR. 14 juni
1997 (De Ruijterij/MBO)).
8. Aanbod en aanvaarding
Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en een daarop aansluitende aanvaarding (art. 6:217 BW). Het aanbod en de
aanvaarding zijn op zichzelf aan te merken als eenzijdige rechtshandelingen (Titel 3.2 BW).
Gebruik van een voor misverstand vatbare term
Indien een (1) van de partijen in de totstandkomingsfase een voor misverstand vatbare term gebruik en de wederpartij onder de
gebruikte term iets heel anders begrijpt, dan zal in beginsel in het geheel geen overeenkomst tot stand komen.
Aanbod en aanvaarding zijn ieder een rechtshandeling en vereisen derhalve beide een op een rechtsgevolg gerichte wil die zich door
een verklaring heeft geopenbaard (art. 3:33 BW). Indien de geuite verklaring nu een voor misverstand vatbare term bevat die door de
wederpartij anders kan worden begrepen dan dat zij is bedeld, dan zal er uiteindelijk geen wilsovereenstemming zijn tussen de partijen
en daarmee geen overeenkomst tot stand komen.
Voordelen van het kopen van samenvattingen bij Stuvia op een rij:
Verzekerd van kwaliteit door reviews
Stuvia-klanten hebben meer dan 700.000 samenvattingen beoordeeld. Zo weet je zeker dat je de beste documenten koopt!
Snel en makkelijk kopen
Je betaalt supersnel en eenmalig met iDeal, creditcard of Stuvia-tegoed voor de samenvatting. Zonder lidmaatschap.
Focus op de essentie
Samenvattingen worden geschreven voor en door anderen. Daarom zijn de samenvattingen altijd betrouwbaar en actueel. Zo kom je snel tot de kern!
Veelgestelde vragen
Wat krijg ik als ik dit document koop?
Je krijgt een PDF, die direct beschikbaar is na je aankoop. Het gekochte document is altijd, overal en oneindig toegankelijk via je profiel.
Tevredenheidsgarantie: hoe werkt dat?
Onze tevredenheidsgarantie zorgt ervoor dat je altijd een studiedocument vindt dat goed bij je past. Je vult een formulier in en onze klantenservice regelt de rest.
Van wie koop ik deze samenvatting?
Stuvia is een marktplaats, je koop dit document dus niet van ons, maar van verkoper Laura_vd_H. Stuvia faciliteert de betaling aan de verkoper.
Zit ik meteen vast aan een abonnement?
Nee, je koopt alleen deze samenvatting voor €5,49. Je zit daarna nergens aan vast.
