Duurzaam huisvesten 3
1. Inleiding & organisatie OPO
• De FM’er wordt opgeleid vanuit het standpunt van de bouwheer.
• De FM’er wordt betrokken in het bouwproces bij het bouwen, verbouwen, renoveren,
uitbreiden,… van zijn bedrijf
• Hij moet een goed inzicht hebben in het totale bouwproces zodat hij het proces kan volgen
Overzicht over totale bouwproces, vanuit standpunt van bouwheer en de afgevaardigde van de
bouwheer.
Wie is voor wat verantwoordelijk?
2. Levenscyclus van een gebouw
Nieuwbouw → Veronderstelt en gaaf bouwterrein of een voorafgaande
afbraak van bestaande gebouwen zodat in letterlijke zin een volledig
nieuw gebouw wordt opgericht.
Uitbreiding → bijbouwen aan een
bestaand gebouw, hetzij in de hoogte
(dakuitbreiding), hetzij in de breedte
(aanbouwen) → specifieke regelgeving rond, vanaf hoeveel vierkante
meter spreken we van een uitbreiding?
Renovatie → Het behouden van een bestaand gebouw maar wel het
vernieuwen of renoveren van bepaalde onderdelen ervan zoals de
dakwerken, het buitenschrijnwerk,… (ramen, deuren, dakgoten,…). Er is
nog altijd een overlap tussen het heden en het verleden.
Verbouwing → Het behouden van een bestaand gebouw als basis, maar
dan wel door het ingrijpend te wijzigen komen tot een vernieuwd geheel. Is
veel ingrijpender dan een renovatie (bv: een stal omgebouwd tot een
leefruimte)
Restauratie → Een bijzondere vorm van renoveren, waarbij de
oorspronkelijke bouwstructuur volledig wordt gerespecteerd. Dit kan de wens zijn van de
opdrachtgever, maar kan ook een verplichting zijn wanneer het een beschermd monument is. (bv:
een kerk)
Project DH: is er een uitbreiding, een renovatie, een verbouwing,…
2.1. Bouwfasen
4 grote bouwfases:
1) programmatiefase: hier FM’er vooral aanwezig
2) ontwerpfase: als FM’er bekijk je de plannen en analyseer je het plan
3) uitvoeringsfase: Parkeervoorzieningen, stroomvoorzieningen
4) exploitatiefase
Pagina 1 van 110
,Uitvoering van een bouwwerk heel kort in vergelijking met de voorbereiding en de
gebruiksperiode/exploitatiefase van het gebouw = belang van een goede voorbereiding (rol FM!).
Veel verschillende bouwpartners = kans op conflicten!
1. Programmatiefase
Bouwheer – Facility Manager – Projectontwikkelaar
Rol FM
• Behoefteanalyse: Wat moet er voorzien worden en wat willen de gebruikers?
• Opmaak van programma van eisen = interne programmatie (Bv: waar moeten er wel en geen
openingen tussen verschillende ruimtes)
• Optreden als vertegenwoordiger van de bouwheer
Programma van Eisen is de basis voor de ontwerper!
Programma van Eisen + bouwbehoeften moet FM’er in kaart brengen (dia 21)
2. Ontwerpfase
(ontwerpers)
3. Uitvoeringsfase
(aannemers)
4. Exploitatiefase of uitbatingsfase
Bouwheer – Facility Manager – Projectontwikkelaar
→ FM’er staat in voor onderhoud en aanpassingen – verbouwingen/renovatie
Besluit → FM’er vooral aanwezig in de programmatiefase en de exploitatiefase
Pagina 2 van 110
,3. Partijen in een bouwproces
• Driehoeksrelatie bouwheer/ontwerper/aannemer
• Soorten aannemingen
• Verantwoordelijkheden van partijen
• Andere spelers op het veld
3.1. Driehoeksrelatie bouwheer/ontwerper/aannemer
BOUWHEER (BH)
ONTWERPER (OW)
AANNEMER (AN)
De bouwheer gaat een aannemer aanstellen. De bouwheer
heeft een juridische overeenkomst met deze aannemer.(Voor
dit geld willen wij het plan dat de ontwerper gemaakt heeft
zien.)
Tussen ontwerper en aannemer geen juridische overeenkomst.
Ze hebben wel een controleplicht naar de bouwheer toe.
3.1.1. Bouwheer
• Neemt initiatief en financiert
= de rechtspersoon die opdracht geeft tot het laten ontwerpen en vervolgens realiseren van
een bouwwerk
• = initiatiefnemer
= financierder
= opdrachtgever
Ofwel PRIVE (particulier)
• Vrij spenderen van (eigen) financiële middelen
Ofwel publiekrechtelijk (overheden)
• Werken met belastinggelden, publieke gelden (→ onderhevig aan Wetgeving op
Overheidsopdrachten)
o Overheid besteedt niet zomaar het geld
• Leveringen, diensten en werken zijn allemaal ‘aannemingen’. Verschil met bouwwerken!
• 20% vd Europese economie gebeurt door middel van aanbestedingen (geld investeren die de
europese economie goed doen draaien)
o Lokale besturen nemen over het algemeen het leeuwendeel van de
overheidsinvesteringen voor hun rekening gemeentebesturen
Aanbesteden van werken/leveringen/diensten gebeuren op basis van een bestek via wettelijk
bepaalde procedures op basis van prijs en kwaliteitscriteria én op basis van indienen van offertes
3.1.1.1. Bouwheer, rol van Facility Manager
FM’er staat bouwheer bij en treedt op als vertegenwoordiger van de bouwheer in de
programmatiefase. !!!
Pagina 3 van 110
, 3.1.2. Ontwerper
= ontwerpt het bouwdossier en stelt het bouwdossier samen
= De rechtspersoon (specialist) die instaat voor het ontwerpen van het gebouw in zijn geheel
(architect) of voor een deel (stabiliteitsingenieur,…) en toezicht houdt op de werken (verplicht).
Geen bouwwerken zonder een ontwerp aan de hand van een verplichte tussenkomst van een
architect. De bouwheer die werken aanvat zonder medewerking van een architect belast met de
controle ervan, begaat een strafrechtelijke inbreuk.
Maakt voor de bouwheer een bouwdossier. We hebben een plan maar voor dat plan moet ook een
lastenboek uitgeschreven worden (alle info van dat gebouw staat erin).
3.1.2.1. Architect heeft een eigen wetgeving en deontologie
Architect heeft een eigen wetgeving en deontologie maar moet rekening houden met:
1. Architectenwet (niemand mag zomaar titel van architect nemen)
• niemand mag de titel voeren van architect indien je geen diploma hebt
• De staat, provincies, gemeenten, openbare instellingen en particulieren moeten een
beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van plannen
en controle op de uitvoering der werken, voor welke door de wetten, besluiten en
reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd (later
omgevingsvergunning)
2. Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten
• Als architect mag je nooit aannemer zijn (als architect heb je controleplicht op de
aannemer)
• Het uitoefenen van het beroep architect is onverenigbaar met het beroep van
aannemer van openbare of private werken
• De architect onthoudt zich van elk initiatief en van elk aanbod waardoor de
waardigheid van zijn beroep kan worden geschaad
• Hij let erop ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in de
opdracht vastgestelde programma en van de begroting die eruit voortvloeit, zoals
blijkt uit de overeenkomst tussen de partijen.
Middelen- en dienstenverbintenis
Mogen het beroep van architect uitoefenen:
1° de personen die ertoe worden gemachtigd de titel van architect overeenkomstig artikel 1 te
voeren;
2° de ingenieurs die gediplomeerd werden overeenkomstig de wetten op het toekennen der
academische graden;
3° de ingenieurs, die hun diploma bekomen hebben aan een Belgische universiteit, zoals zij bepaald
werd bij de genoemde wetten, of in een daarmede gelijkgestelde instelling;
3.1.3. Bouwheer en ontwerper: het Architectencontract
Het architectencontract is een overeenkomst waarbij:
• De opdrachtgever die een architect belast met:
o het uitdenken en in tekening brengen van een plan voor een bepaald bouwwerk,
o het maken van het bestek,
Pagina 4 van 110
1. Inleiding & organisatie OPO
• De FM’er wordt opgeleid vanuit het standpunt van de bouwheer.
• De FM’er wordt betrokken in het bouwproces bij het bouwen, verbouwen, renoveren,
uitbreiden,… van zijn bedrijf
• Hij moet een goed inzicht hebben in het totale bouwproces zodat hij het proces kan volgen
Overzicht over totale bouwproces, vanuit standpunt van bouwheer en de afgevaardigde van de
bouwheer.
Wie is voor wat verantwoordelijk?
2. Levenscyclus van een gebouw
Nieuwbouw → Veronderstelt en gaaf bouwterrein of een voorafgaande
afbraak van bestaande gebouwen zodat in letterlijke zin een volledig
nieuw gebouw wordt opgericht.
Uitbreiding → bijbouwen aan een
bestaand gebouw, hetzij in de hoogte
(dakuitbreiding), hetzij in de breedte
(aanbouwen) → specifieke regelgeving rond, vanaf hoeveel vierkante
meter spreken we van een uitbreiding?
Renovatie → Het behouden van een bestaand gebouw maar wel het
vernieuwen of renoveren van bepaalde onderdelen ervan zoals de
dakwerken, het buitenschrijnwerk,… (ramen, deuren, dakgoten,…). Er is
nog altijd een overlap tussen het heden en het verleden.
Verbouwing → Het behouden van een bestaand gebouw als basis, maar
dan wel door het ingrijpend te wijzigen komen tot een vernieuwd geheel. Is
veel ingrijpender dan een renovatie (bv: een stal omgebouwd tot een
leefruimte)
Restauratie → Een bijzondere vorm van renoveren, waarbij de
oorspronkelijke bouwstructuur volledig wordt gerespecteerd. Dit kan de wens zijn van de
opdrachtgever, maar kan ook een verplichting zijn wanneer het een beschermd monument is. (bv:
een kerk)
Project DH: is er een uitbreiding, een renovatie, een verbouwing,…
2.1. Bouwfasen
4 grote bouwfases:
1) programmatiefase: hier FM’er vooral aanwezig
2) ontwerpfase: als FM’er bekijk je de plannen en analyseer je het plan
3) uitvoeringsfase: Parkeervoorzieningen, stroomvoorzieningen
4) exploitatiefase
Pagina 1 van 110
,Uitvoering van een bouwwerk heel kort in vergelijking met de voorbereiding en de
gebruiksperiode/exploitatiefase van het gebouw = belang van een goede voorbereiding (rol FM!).
Veel verschillende bouwpartners = kans op conflicten!
1. Programmatiefase
Bouwheer – Facility Manager – Projectontwikkelaar
Rol FM
• Behoefteanalyse: Wat moet er voorzien worden en wat willen de gebruikers?
• Opmaak van programma van eisen = interne programmatie (Bv: waar moeten er wel en geen
openingen tussen verschillende ruimtes)
• Optreden als vertegenwoordiger van de bouwheer
Programma van Eisen is de basis voor de ontwerper!
Programma van Eisen + bouwbehoeften moet FM’er in kaart brengen (dia 21)
2. Ontwerpfase
(ontwerpers)
3. Uitvoeringsfase
(aannemers)
4. Exploitatiefase of uitbatingsfase
Bouwheer – Facility Manager – Projectontwikkelaar
→ FM’er staat in voor onderhoud en aanpassingen – verbouwingen/renovatie
Besluit → FM’er vooral aanwezig in de programmatiefase en de exploitatiefase
Pagina 2 van 110
,3. Partijen in een bouwproces
• Driehoeksrelatie bouwheer/ontwerper/aannemer
• Soorten aannemingen
• Verantwoordelijkheden van partijen
• Andere spelers op het veld
3.1. Driehoeksrelatie bouwheer/ontwerper/aannemer
BOUWHEER (BH)
ONTWERPER (OW)
AANNEMER (AN)
De bouwheer gaat een aannemer aanstellen. De bouwheer
heeft een juridische overeenkomst met deze aannemer.(Voor
dit geld willen wij het plan dat de ontwerper gemaakt heeft
zien.)
Tussen ontwerper en aannemer geen juridische overeenkomst.
Ze hebben wel een controleplicht naar de bouwheer toe.
3.1.1. Bouwheer
• Neemt initiatief en financiert
= de rechtspersoon die opdracht geeft tot het laten ontwerpen en vervolgens realiseren van
een bouwwerk
• = initiatiefnemer
= financierder
= opdrachtgever
Ofwel PRIVE (particulier)
• Vrij spenderen van (eigen) financiële middelen
Ofwel publiekrechtelijk (overheden)
• Werken met belastinggelden, publieke gelden (→ onderhevig aan Wetgeving op
Overheidsopdrachten)
o Overheid besteedt niet zomaar het geld
• Leveringen, diensten en werken zijn allemaal ‘aannemingen’. Verschil met bouwwerken!
• 20% vd Europese economie gebeurt door middel van aanbestedingen (geld investeren die de
europese economie goed doen draaien)
o Lokale besturen nemen over het algemeen het leeuwendeel van de
overheidsinvesteringen voor hun rekening gemeentebesturen
Aanbesteden van werken/leveringen/diensten gebeuren op basis van een bestek via wettelijk
bepaalde procedures op basis van prijs en kwaliteitscriteria én op basis van indienen van offertes
3.1.1.1. Bouwheer, rol van Facility Manager
FM’er staat bouwheer bij en treedt op als vertegenwoordiger van de bouwheer in de
programmatiefase. !!!
Pagina 3 van 110
, 3.1.2. Ontwerper
= ontwerpt het bouwdossier en stelt het bouwdossier samen
= De rechtspersoon (specialist) die instaat voor het ontwerpen van het gebouw in zijn geheel
(architect) of voor een deel (stabiliteitsingenieur,…) en toezicht houdt op de werken (verplicht).
Geen bouwwerken zonder een ontwerp aan de hand van een verplichte tussenkomst van een
architect. De bouwheer die werken aanvat zonder medewerking van een architect belast met de
controle ervan, begaat een strafrechtelijke inbreuk.
Maakt voor de bouwheer een bouwdossier. We hebben een plan maar voor dat plan moet ook een
lastenboek uitgeschreven worden (alle info van dat gebouw staat erin).
3.1.2.1. Architect heeft een eigen wetgeving en deontologie
Architect heeft een eigen wetgeving en deontologie maar moet rekening houden met:
1. Architectenwet (niemand mag zomaar titel van architect nemen)
• niemand mag de titel voeren van architect indien je geen diploma hebt
• De staat, provincies, gemeenten, openbare instellingen en particulieren moeten een
beroep doen op de medewerking van een architect voor het opmaken van plannen
en controle op de uitvoering der werken, voor welke door de wetten, besluiten en
reglementen een voorafgaande aanvraag om toelating tot bouwen is opgelegd (later
omgevingsvergunning)
2. Reglement van 16 december 1983 van beroepsplichten
• Als architect mag je nooit aannemer zijn (als architect heb je controleplicht op de
aannemer)
• Het uitoefenen van het beroep architect is onverenigbaar met het beroep van
aannemer van openbare of private werken
• De architect onthoudt zich van elk initiatief en van elk aanbod waardoor de
waardigheid van zijn beroep kan worden geschaad
• Hij let erop ontwerpen voor te stellen die binnen de grenzen blijven van het in de
opdracht vastgestelde programma en van de begroting die eruit voortvloeit, zoals
blijkt uit de overeenkomst tussen de partijen.
Middelen- en dienstenverbintenis
Mogen het beroep van architect uitoefenen:
1° de personen die ertoe worden gemachtigd de titel van architect overeenkomstig artikel 1 te
voeren;
2° de ingenieurs die gediplomeerd werden overeenkomstig de wetten op het toekennen der
academische graden;
3° de ingenieurs, die hun diploma bekomen hebben aan een Belgische universiteit, zoals zij bepaald
werd bij de genoemde wetten, of in een daarmede gelijkgestelde instelling;
3.1.3. Bouwheer en ontwerper: het Architectencontract
Het architectencontract is een overeenkomst waarbij:
• De opdrachtgever die een architect belast met:
o het uitdenken en in tekening brengen van een plan voor een bepaald bouwwerk,
o het maken van het bestek,
Pagina 4 van 110
