Mondelinge opdracht Deontologie

De positie van het notariaat met
betrekking tot vastgoedbemiddeling
Inleiding:
Het is eeuwenoude traditie dat de notaris een koper zoekt voor zijn cliënt-
verkoper. De notaris bemiddelt al altijd als onderdeel van zijn kerntaak: namelijk
het verlenen van authenticiteit aan overeenkomsten.


Het beroep van vastgoedmakelaar is heel wat recenter. In de tweede helft van de
20e eeuw nam het aantal makelaars enorm toe. Omdat men de kwaliteit van de
dienstverlening van de makelaars wou garanderen, diende een makelaar erkend
te worden en ontstond het BIV dat instaat voor de erkenning en het toezicht op
de vastgoedmakelaars.


Sinds het ontstaan van de rechtsfiguur van de erkende vastgoedmakelaar en de
oprichting van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars zijn de
vastgoedmakelaars op gespannen voet komen te staan met de notaris die ze
zagen als hun grote concurrent.


Enerzijds beriep het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars zich op de
bescherming van hun beroepstitel als vastgoedmakelaar: enkel wie de titel
draagt mag aan vastgoedbemiddeling doen. Daarnaast voerden zij ook aan dat
de notaris door het voeren van vastgoedbemiddeling het verbod van de notaris
om handel te drijven, zoals gewaarborgd in de Notariswet schendt.


Aan de andere kant beroepen de notarissen zich op de notariële traditie om aan
vastgoedbemiddeling te doen.
Ten tweede bepleitten de notarissen dat zij niet onderworpen zijn aan het statuut
van vastgoedmakelaar en dus ook geen erkenning vastgoedmakelaar nodig
hebben. Die uitzondering in het KB van 1993 met betrekking tot bescherming van
de beroepstitel van de vastgoedmakelaar bepaalde immers dat “de persoon die
de beroepsactiviteiten van de vastgoedmakelaar uitoefent op grond van …. en
beroepsactiviteiten valt niet onder de toepassing van het KB.”




1

, Vanwaar komt het verbod op handeldrijven?
De notariswet bepaalt uitdrukkelijk dat het de notaris verboden is om zelf of via
een tussenpersoon handel te drijven.
Oorspronkelijk was de tussenkomst van de notarissen in beleggingen, aankopen,
verkopen onbegrensd. Maar de financiële crisis in de jaren ’30 van de vorige
eeuw zorgde ervoor dat het verbod op handeldrijven in de wet werd opgenomen.
Sinds deze ingreep houden notarissen zich niet meer bezig met beleggingen in
beursproducten , wisselverrichtingen, enzoverder.


Op dat moment waren er bijna geen vastgoedmakelaars en werd de activiteit van
vastgoedbemiddeling door de notaris ook niet in vraag gesteld. Bijgevolg zette de
notaris de vastgoedbemiddeling ook na het invoeren van het verbod tot
handeldrijven gewoon verder.



De eerste aanval van het VIB leidde tot het cassatie-arrest van 31 januari 2002
Wat was er gebeurd?
Individuele notarissen hadden de dienstverlening mbt vastgoedbemiddeling van
onroerende goederen overgelaten aan een organisatie, het notarishuis, die op
lokaal vlak door de notarissen van die regio was opgericht.


Het Hof van Cassatie oordeelt dat de activiteit van vastgoedbemiddeling door de
notaris niet onder het verbod van handeldrijven valt indien de bemiddeling een
accessorium vormt van de hoofdopdracht van de notaris om akten te verlijden
inzake de koop-verkoop van een onroerend goed.


Daarnaast besluit het Hof ook dat de bemiddeling bij de verkoop door een
afzonderlijke rechtspersoon (notarishuis) niet verschilt van de bemiddeling die
door de notaris zelf zou worden gedaan.


Hierdoor valt het notarishuis net zoals de notaris zelf niet onder het
toepassingsgebied van het KB van 1993 betreffende bescherming van de
beroepstitel en de uitoefening van het beroep vastgoedmakelaar en moet deze
rechtspersoon zich dus ook niet inschrijven als vastgoedmakelaar in het Tablaux
van vastgoedmakelaars.




2