L’intervention du CDJ en matière de reprise des
lieux
I. La résiliation judiciaire du bail d’habitation.........................................................................2
a) Le défaut d’assurance contre les risques locatifs :..........................................................2
b) Le non-paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou du dépôt de
garantie...............................................................................................................................3
c) Défaut d’usage paisible des lieux....................................................................................4
a) Le juge compétent en matière de résiliation de bail et d’expulsion est le juge des
contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble que l’action soit fondée
sur un bail ou non (squatters).............................................................................................4
b) Le juge des contentieux de la protection peut être saisi au fond ou en référé..............4
d) Prescription de l’action...................................................................................................6
II. La résiliation judiciaire du bail commercial.........................................................................6
Section 2 : La décision permettant d’expulser............................................................................8
Section 3 ; Le commandement de quitter les lieux.....................................................................9
Section 5 : Le sort des meubles :...............................................................................................12
CHAPITRE 1 : La procédure d’expulsion :
L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du CPCE.
Ces dispositions s’appliquent pour l’expulsion en tous lieux.
En la matière, une protection particulière est prévue lorsque le local est affecté à l’usage
d’habitation.
Avant de développer la procédure elle-même, il est important de faire un point sur la
résiliation judiciaire du bail.
Section 1 : La résiliation judiciaire du bail
En cas d’inexécution par l’une des parties des obligations du bail, il est possible de demander
en justice la résiliation du bail.
, Le démarrage de la procédure varie en fonction de la présence ou non d’une clause
résolutoire dans le bail.
- La 1ère question à se poser en la matière est donc : Le bail contient-il ou non une
clause résolutoire ?
Si le bail contient une clause résolutoire, la procédure de résiliation débute par un
commandement de payer visant la clause résolutoire et la résiliation est de plein
droit.
Le juge ne fera que constater la résiliation : c’est l’acquisition de la clause résolutoire
de plein droit.
Le juge des référés peut être saisi.
A défaut de clause résolutoire, le commandement de payer n’est pas imposé et
seul le juge du fond est compétent pour prononcer la résiliation. Elle n’est pas de
droit, le demandeur devra prouver que les manquements du locataire justifient la
résiliation du bail et le juge a un pouvoir souverain d’appréciation.
I. La résiliation judiciaire du bail d’habitation
1) La clause résolutoire
Les baux d’habitation soumis à la loi de juillet 1989.
S’agissant des baux soumis à la loi de juillet 1989, trois manquements peuvent justifier la
présence d’une clause résolutoire au bail.
Cette loi prévoit que sont réputées non écrites toute clause qui prévoit la résiliation de
plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre
que :
- Le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie
- La non souscription d’une assurance des risques locatifs
- Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de
troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose
jugée.
a) Le défaut d’assurance contre les risques locatifs :
C’est une obligation importante du locataire de souscrire une assurance multirisques
habitation couvrant spécialement l’incendie et le dégât des eaux.
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