Notes de cours
Droit de la propriété 2020-21
- Établissement
- Paris-Est Créteil Val-de-Marne
Cours complet de Droit de la propriété du Master 1 Droit de l'immobilier à l'Université Paris-Est Créteil pour l'année
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Droit de la propriété S1Master 1 Droit de l’immobilier,
LE DROIT DE PROPRIETE :
Le droit de la propriété immobilière est régit par une multitude de règles de droit privé et de droit
public qu’il faut connaitre dans la mesure où elles ont une influence dans la pratique de nos/notre
profession(s). Il faut donc maitriser cette notion de propriété dans son ensemble et non pas
uniquement dans le droit privé.
Section I : L’étendue minimale de la propriété immobilière et sa délimitation
A la base la propriété était basé sur le pouvoir et la force et maintenant elle n’est qu’uniquement
économique et c’est pour cela que cela fonde l’enseignement du droit de propriété pour démembrer
et valoriser économiquement les droits réels de chacun. En matière immobilière, la délimitation est
très importante mais peut poser des problèmes par rapport au fond voisin car le sol dont on est
propriétaire a plusieurs dimensions et peut contenir des éléments particuliers tels que l’eau ou des
richesses recherchées par la puissance publique.
La détermination des frontières avec les fonds contigus s’opère entre les propriétés privées et
publiques sachant qu’en matière de propriété privée, il y a le domaine public et privée. Le domaine
public est régit par des règles bien différentes de celles du bien privé ou même parfois d’un bien
relevant de l’état. La délimitation entre particuliers et administration est primordiale.
Par ailleurs, la délimitation de la propriété ne se résume pas au sol. Il ne s’agit pas d’une simple
surface car il existe en effet un espace aérien donc au-dessus du sol, ce qui a été exploité en matière
de volume. Les défenses ont été le projet initiateur du volume. On a la propriété aérienne que l’on
peut couper, et ce qu’il y a au-dessus, on peut le donner par exemple aux restaurants. C’est la
délimitation de la propriété hors sol et elle n’est pas temporelle mais perpétuelle. Quand on va chez
le notaire avec un géomètre, on délimite un secteur où on sera propriétaire, il y a un acte de vente et
ensuite il y a un acte de copropriété avec ceux d’au-dessus et d’au-dessous. La volumétrie est le gros
sujet actuel car avec la pénurie des espaces privés au sol, on essaye d’aller hors sol.
Il existe donc l’espace volumétrique que l’on peut privatiser et vendre et dans ce cas, la propriété est
tridimensionnelle. Pour citer René Savatier « la surface ne peut servir qu’à porter et à soutenir un
volume. Ainsi l’urbanisation ne se conçoit que comme une répartition de l’espace entre les
propriétés tant privées que publiques ».
Les juristes romains en déduisaient du caractère absolu du droit de propriété qu’il s’étendait sans
limite que ce soit en hauteur et en profondeur. Ce qui justifie la rédaction de l’article 552 du code
civil : « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». On peut s’opposer à tout
empiétement, que ce soit dans l’air ou dans le sous-sol. Il y a des arrêts de 2016 du 10 novembre
n°15-25113. Le juge doit rechercher s’il y a une solution alternative à la démolition qui permettrait de
mettre fin à l’empiètement. En l’espèce rabotage et pas une démolition du bâtiment. On parlait un
empiètement de 4 centimètres.
Dans une autre affaire n°51961, c’était un empiètement de toiture de 20 centimètres environ, les
magistrats ont jugé en vertu de l’article 555 du code civil que « nul ne peut être contraint à céder sa
propriété ». Sauf exception, la cause d’utilité publique qui est concrètement l’expropriation.
Dans une autre affaire n°15-21949 qui rappelle le principe d’une application stricte de la destruction
de tout empiètement. Le principe est que l’empiètement est détruit sauf accord amiable concernant
l’empiètement mais si l’empiètement peut conduire à une solution alternative dans l’affaire du
rabotage, les magistrats ne jugent pas destruction mais disent que l’on va raboter et donc qu’il n’y
aura plus d’empiètement. Le principe reste la destruction et il importe peu que celui qui a empiété
soit de bonne ou mauvaise foi. Il ne faut pas confondre l’empiètement avec la construction sur le sol
,d’autrui, selon que le constructeur soit de bonne ou mauvaise fois, les conséquences ne sont pas les
mêmes.
En matière d’empiètement, il y a la prescription acquisition trentenaire qui fait que si l’on empiète et
que le propriétaire ne réagit, à l’expiration du délai de prescription, celui qui commet un
empiètement devient propriétaire de la surface qu’il a empiété. Il faut prendre en compte
l’empiètement, la propriété, l’article 555 du code civil concernant la construction sur le sol d’autrui.
Cette propriété peut être entravée par des réglementations d’intérêts publics qu’il s’agisse de la
diffusion d’énergies, de mines, circulations aériennes, canalisations, communications. C’est ainsi que
des règles d’urbanisme qui relèvent à la fois du code de l’urbanisme et code local d’urbanisme
relèvent des communes (POS) mais également des servitudes et peuvent limiter les droits du
propriétaire qu’il tient de l’article 544 du code civil.
S’agissant de la délimitation de la surface : il y a le bornage qui consiste à reconnaitre et fixer de
manière contradictoire la limite séparative de deux fonds contigus appartenant ou destinés à
appartenir à des propriétaires différents via des bornes. Il ne peut pas y avoir de bornage entre des
lots d’une même copropriété car par définition il n’y a pas 2 propriétés différentes à travers les
parties communes : CDC 3ème CC 27 avril 2000. De la même manière les locataires ou titulaires de
servitudes n’ont pas qualités pour agir au bornage car ils ne sont pas propriétaires. Un indivisaire ne
peut demander le bornage d’un fond commun contre un de ses coïndivisaires mais une action en
bornage de deux fonds contigus dont l’un appartient privativement au demandeur et l’autre est
individu entre lui et le défendeur et là c’est recevable. Il faut que cela soit un bien privatif car si on
est en indivision il n’y a pas de bornage car c’est une même propriété : CDC 3ème CC 19 décembre
1978.
Ce bornage a lieu entre fonds faisant l’objet d’un droit de propriété privée donc entre deux
propriétés privées mais pas entre une propriété privée et une propriété publique quand il s’agit du
domaine public de l’état. Quand il s’agit du domaine privé de l’état, le bornage est possible. Il faut
bien différencier le domaine privé et celui public. Ce bornage peut prendre 2 formes que sont : 1-
l’amiable ou 2-judiciaire.
1-le bornage amiable procède d’un accord entre les deux parties constaté dans un procès-verbal
d’abornement en général après l’intervention d’un expert et qui vise un plan sur lequel est mis
l’emplacement des bornes. Il relève de la transaction au titre de l’article 2052 du code civil qui ne
peut être attaqué pour erreur de droit ou de lésion mais qui peut être attaqué pour erreur matérielle
sur la substance comme toute transaction.
2-le bornage judiciaire (quand celui à l’amiable n’est pas envisageable), la décision relève du juge
d’instance qui statut après la désignation d’un expert, l’expertise est judiciaire donc. Il ne s’agit pas
d’une remise en cause de l’existence du droit de propriété mais uniquement son assiette et ainsi
l’étendue de son objet.
Le bornage est un droit qui relève de l’article 646 du code civil qui dispose que « tout propriétaire
peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës et ce à frais commun ». Il s’agit
donc d’un droit et d’une faculté, un attribut de la propriété, lequel est imprescriptible. Ce droit est
ouvert à tous titulaires d’un droit réel comme l’usufruitier ou le titulaire d’un droit d’usage et
d’habitation.
Il suppose la réunion de deux conditions : 1-la contiguïté des fonds faisant l’objet de propriété
privée. Par exemple un bornage est impossible si les fonds sont séparés par un cour d’eau. 2-
l’absence de délimitation antérieure avec des propriétaires différents. L’action en bornage relève
du tribunal d’instance (qui n’existe plus) maintenant tribunal judiciaire (tribunal de la protection
judiciaire). Cette action en bornage se fait d’après les titres des parties ou une possession acquisitive
trentenaire. Les parties n’ont pas à justifier de leur propriété, autrement que par la présomption
s’attachant à la possession.
,On peut fournir des documents cadastraux mais ce ne sont pas des preuves et c’est une délimitation
administrative.
Au cours d’une action en bornage des géomètres experts sont désignés pour réaliser des arpentages
donc la mesure des superficies des terres afin de délimiter les bornes. Il s’agit d’une action pétitoire
par opposition à une action possessoire dans la mesure où elle concerne le fond et ne doit pas se
confondre avec l’action en revendication, laquelle suppose une contestation sur le droit de propriété
lui-même. A ce titre, un procès-verbal de bornage ne constitue pas un acte translatif de propriété car
c’est une action pétitoire et pas possessoire.
Le cadastre est un document établit par les communes qui reflète un état descriptif et évaluatif de la
propriété bâtie et non bâtie. Le cadastre a une triple fonction : 1-il établit une évaluation des biens
servant d’assiette du calcul des impôts locaux. 2-il constitue un document d’information et de
recensement. 3-il fournit une identification des propriétés foncières, leur configuration et leur
limite. Aujourd’hui la totalité du plan cadastral fait l’objet d’une gestion numérique que l’on peut
retrouver sur cadastre.gouv.fr.
Cependant, il ne constitue pas les propriétés et ne représente que des parcelles. Cela veut dire
qu’une propriété peut comprendre plusieurs parcelles cadastrales. On peut retrouver les extraits
cadastraux au sein de la mairie. Il ne s’agit que de documents administratifs et fiscaux car il s’agit de
l’assiette fiscale du terrain dont les indications sont établies unilatéralement et de manière non
contradictoire par l’administration fiscale.
Un document cadastral est donc purement indicatif et n’a aucune valeur juridique. Il n’y a aucun
fondement au droit juridique concernant la propriété qui pourrait être revendiquée. Il ne s’agit ni
d’un titre, ni d’une preuve du droit de propriété mais seulement des indices ou des présomptions.
Section II : L’accession
La propriété peut également s’acquérir par accession. C’est le mode légal d’acquisition de la
propriété par extension des droits du propriétaire d’une chose à tous ce qui s’y unis et s’y incorpore
ainsi qu’à ses produits. Quelles est la différence entre les fruits et les produits ? Il s’agit d’une
application du principe selon lequel « l’accessoire suit le principale ». Selon l’article 546 du code civil
« la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit,
et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement ». Ce droit s’appelle
donc le droit d’accession. Il s’agit d’une suite du droit de propriété alors que l’article 712 du code
civil prévoit que « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».
L’accession est bien un mode d’acquisition de la propriété mais elle est réservée au propriétaire d’un
fond dont le droit de propriété s’étend aux accessoires du fond, elle est l’une des conséquence du
droit de propriété.
Il y a plusieurs types d’accessions :
A) L’accession par production
Il s’agit des fruits naturels et des fruits civils dont les :
1-fruits naturels représentent la partie d’une plante comme par exemple les récoltes ou d’un animal
comme le miel, laine des moutons qui sont engendrés naturellement et périodiquement au cours
d’un cycle de croissance. A la différence des produits, les fruits peuvent être récoltés ou recueillis par
l’homme sans que la plante ou l’animal ne soit sacrifiés donc sans altération.
2-Quant aux fruits civils, ils sont les revenus périodiques d’un capital comme un intérêt d’emprunt,
dividendes d’actions ou loyers. Une chose est dite frugifère quand elle peut générer des revenus à
, son propriétaire, c’est ainsi qu’un immeuble est susceptible d’être loué ou de produire des revenus
et se trouve donc une chose frugifère. Deux éléments caractérisent les fruits qui sont que : 1-ils
n’altèrent pas la substance de la chose et 2-ils sont périodiques. Le propriétaire ou l’usufruitier a le
fructus c’est-à-dire le droit de jouissance de la chose, laquelle génère des produits. Concernant
l’accession, on ne parle pas d’accession aux fruits car les fruits sont une composante de la propriété à
la différence des produits qui en altèrent la substance et qui ne sont pas périodiques.
B) L’accession par incorporation
1) l’incorporation des meubles au sol
Elle désigne l’extension de la propriété d’un meuble à un autre meuble incorporé. L’article 565 du
code civil dit que « le droit d’accession en matière mobilière est subordonnée au principe de
l’équité naturelle ». Le code renvoie à l’équité conformément à cet article comme source du droit.
Il y a trois cas d’incorporations immobilières que sont : 1-l’adjonction, article 566 du code civil, deux
choses appartenant à deux maitres différents ont été unies de manière à former un tout mais
néanmoins séparable. Ex : une toile et son cadre. 2-la spécification, la chose nouvelle va être formée
par le travail d’une personne sur une matière qui appartient à un autre aux articles 570 et 571 du
code civil. Ex : je donne de l’or à un bijoutier qui va faire un bijou. 3-le mélange ou ont réuni deux
choses appartenant à deux propriétaires différents mais les choses ne peuvent être séparées sans
leur causer de dommage. La nouvelle chose est commune donc elle est indivisible.
2) L’incorporation mobilière
Elle se manifeste de deux manières que sont naturelle ou artificielle :
Première manière : l’accession naturelle à l’article 556 du code civil qui dispose que les
« atterrissements et accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement au fond
riverain s’appellent des alluvions », c’est la vase qui se dépose le long des rives et dont il y aurait des
utilisations agricoles à priori. Ces alluvions appartiennent au fond riverain, l’hypothèse est pareil pour
les relais à l’article 557 qui vise l’hypothèse où l’eau en se retirant forme une prolongation du terrain
originaire.
Deuxième manière : l’accession artificielle, laquelle désigne les constructions et les plantations.
L’article 553 du code civil dit que « toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont
présumés faits par le propriétaire à ses frais ».
Il y a donc 2 présomptions : 1-le constructeur ou le planteur est censé avoir agi avec des plans ou
matériaux qui lui appartenait, 2-le constructeur ou le planteur ne peut être que le propriétaire. Il ne
s’agit que de présomptions simples et on peut donc prouver par tous moyens que le constructeur ou
le planteur a agi avec des matériaux d’autrui ou de montrer qu’il n’était pas propriétaire. On peut
avoir un bail commercial, un bail civil, à construction sans droit ni titre, de construction classique,
emphytéotique. L’usufruitier qui construit alors qu’il n’a pas le droit, le principe de l’accession est
paralysé le temps de l’usufruit.
La propriété diffère selon les cultures. Elle a été garantie initialement par l’état notamment avec
différents états. La propriété en tant que possession qui reflète une action élémentaire fondée sur un
pouvoir total opérant à la fois d’une manière immédiate et absolue, la propriété en tant que droit
remplace la possession dès lors que les sociétés sont suffisamment organisées pour mettre de l’ordre
dans les potentiels conflits qui peuvent jaillir entre les différents groupes.
Est venue ensuite l’avènement de l’individu dans le cadre du monothéisme pour poser la question
suivante : celle de la domination des êtres humains sur la terre ou sur une parcelle d’une entité qui
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