Case uitwerking
cas pratique sur l'usufruit
- Vak
- Droit Réels
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cas pratique sur l'usufruit
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Matière à préparer pour la séance 5La matière relative à l’usufruit devra être préparée.
Casus et décisions
Ensuite, il conviendra de préparer le casus suivant :
Le syndic Joyeuse Copropriété vous consulte. Dans l’immeuble Douce vie,
constitué de plusieurs appartements, Mr. Marc est nu-propriétaire d’un des
appartements tandis que Mme Olivia en est l’usufruitière. Le syndic doit se faire
rembourser le prix de travaux de remplacement du revêtement des terrasses
(parties communes) et de chauffage. A qui devra-t-il s’adresser ? Mr Marc ou Mme
Olivia ? Dispose-t-il d’une action (sur quelles bases) en cas de refus de paiement.
Veuillez comparer avec la situation de Mme Olivia et son droit d’action.
D’abord il est indispensable de dé nir l'usufruit :
Selon l’ancien code civil Article 578 : L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un
autre a la propriété, comme le propriétaire lui- même, mais à la charge d’en conserver la
substance”. Les éléments de cette dé nition sont : un droit qui appartient à autrui qui doit
en conserver la substance. C’est donc un démembrement de la propriété et de l’autre
coté , le nu propriétaire qui conserve la nu propriété . Je peux jouir du bien que j’ai en
usufruit grâce à l’usage et la perception des fruits
Le livre 3 va apporter des précisions et glissements par rapport à l’article 578 : Article
3.138 : « L’usufruit confère à son titulaire le droit temporaire à l'usage et la jouissance, de
manière prudente et raisonnable, d'un bien appartenant au nu-propriétaire,
conformément à la destination de ce bien et avec l'obligation de restituer celui-ci à la n
de son droit. -> dé nition un peu plus pertinente que celle de l’ancien code civil
La question dans ce cas précis est de savoir si les travaux de remplacement du
revêtement des terrasses (partie communes) et de chau age sont des travaux d’entretien
ou des grosses réparations.
Dans l’ancien code civil , sachant que c’est l’usufruitier qui supporte l’obligation
d’entretien du bien qu’il a en usufruit tandis que se sera le nu propriétaire qui aura a sa
charge les grosses réparations selon les Art.605 à 607 de l’ancien code civil
=> obligation de l’usufruitier et une charge du coté du nu-propriétaire , le nu-propriétaire
n’a donc pas d’obligation -> dé ciente . La question n’étant pas traitée par l’ancien code
civil de 1804 c’est la jurisprudence qui a régler cette question par deux arrêts : arrêt du
théâtre Molière et arrêt Egino
Dans l’ancien code civil à l’article 606, les grosses réparations sont dé nies comme : “Les
grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des
poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de
clôture aussi en entier” et par la suite se sera la cour de cassation et la jurisprudence qui
dé niront la notion de grosses réparations
fi fi fi fi fi ff fi fi
, Sur base de l’article 606 de l’ancien code civil, nous pouvons donc clairement dire que se
sera à l’usufruitière, Mme Olivia, de supporter l’obligation de payer à Joyeuse syndic le
prix des travaux de revêtement des terrasses ainsi que du chau age car selon cet article
il ne s’agit pas de travaux de grosses réparations mais seulement de travaux d’entretien.
Prenons à titre d’exemple l’arrêt Egimo : Arrêt de la Cour de cassation du 22 janvier 1970
C’est le cas d’une société qui est un syndic et qui est confrontée à des problèmes sur un
immeuble Avenue Franklin Roosevelt dont un des appartement était en usufruit avec des
charges de grosses réparations : Ici c’est le syndic qui agit et le syndic, il, est tiers à
l’usufruit, donc comment quali er les grosses réparations ? Donc la cour de cassation a
redé ni dans le cadre de l’article 606 de l’ancien code civil . Les grosses réparations
concernant les gros travaux
Et la cour d’appel déclara qu’en raison de leur importance même les travaux litigieux
pouvaient être quali é de grosses réparations dont les frais seraient à charge du nu-
propriétaire.
Le nu-propriétaire ne désaccord avec la décision se pourvoi en cassation en disant que le
critère invoquer par la cour d’appel était incompatible avec l’article 606 de l’ancien code
civil et ne visait pas le type de travaux litigieux . La cour de cassation cassa la décision de
la cour d’appel au terme d’un arrêt de principe remarquable qui dit le droit sur la question
de la dé nition des grosses réparations. La cour de cassation commence par une triple
mise en garde au sujet de la portée limitative de l’article 606 de l’ancien code civil : les
réparations autres que celles énumérées à l’article 606 de l’ancien code civil sont
d’entretien + une nouvelle dé nition des grosses réparations : sont à charge du nu
propriétaire les gros travaux de rétablissement et de reconstruction ayant pour
objet la solidité générale et la conservation du bâtiment dans son ensemble, qui
revêtent un caractère de réelle exception dans l’existence même de la propriété et
dont les frais requièrent normalement un prélèvement sur le capital
Dans le nouveau livre 3 à l’article 3.154, la dé nition des grosses réparations est moins
précise :
§ 1.Sur les grosses réparations sont celles qui portent sur la structure du bien ou sur les
composantes inhérentes ou dont le coût excède manifestement les fruits du bien.
-> Dé nition qui sera source de litige car la notion de composantes inhérentes est très
général
§ 2. Le nu-propriétaire doit exécuter ces réparations après concertation avec l'usufruitier.
Ce dernier ne peut prétendre à une indemnité pour trouble de jouissance.
er
Par dérogation à l'alinéa 1 , le nu-propriétaire n'est pas tenu des grosses réparations qui
portent sur les ouvrages et plantations réalisées par l'usufruitier lui- même, ni des
réparations qui sont causées, exclusivement, par l'usufruitier.
§ 3. Le nu-propriétaire qui exécute des grosses réparations peut exiger de l'usufruitier qui
contribue proportionnellement aux frais de celle-ci. Cette contribution est déterminée en
fonction de la valeur du droit d'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété,
236
calculé conformément à l'article 745sexies, § 3, de l'ancien Code civil » (mis en
évidence et souligné par nous).
->Le législateur aurait alors du di érentiel di érent types d'usufruit car le système vu par
le livre 3 est compliqué et fera l’objet de nombreux litiges
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