Case uitwerking
Cas pratique sur la mitoyenneté et accession
- Vak
- Droit Réels
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Cas pratique sur la mitoyenneté et accession
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TP DROITS REELS (2020-2021) – Séance n° 4 (vendredi 27 novembre2020)
Groupes 1 et 2
La séance n° 4 porte sur la mitoyenneté et l’accession. Les cas pratique et décisions
doivent être étudiés au regard de l’ancien Code civil et du nouveau Livre 3.
La mitoyenneté
Cas pratique
1) Habitant dans un lotissement, les consorts Tartempion introduisent une action en
acquisition forcée de la mitoyenneté contre leurs voisins, les consorts Ortega, au
motif que ces derniers ont commencé à construire contre le mur jointif des
premiers. Le prix de vente de la mitoyenneté est de 20.000 €. Les consorts Ortega
apprennent incidemment d’un voisin dans ce même lotissement que les consorts
Tartempion ont déjà, 3 ans auparavant, cédé la mitoyenneté à l’entrepreneur,
Travaux Prestige, qui a construit la maison des Tartempion. La clause était libellée
comme suit au pro t de l’entrepreneur : « La mitoyenneté du pignon de droite reste
ma propriété ».
Les consorts Ortega vous consultent. Le juge risque-t-il de faire droit à l’action qui
est dirigée contre eux. Examinez la question par rapport à ce droit pourtant déjà
cédé.
Comment peut-on quali er la clause citée ci-dessus ? Quelles règles importantes
s’y appliquent et avec quelles conséquences ?
Pour répondre à la question, je dois évoquer la dé nition de la mitoyenneté. Au départ la
mitoyenneté est assez complexe car elle nous vient de la coutume de Paris car elle
n’existait pas dans l’ancien code civil mais on pouvait la comparer à une servitude
réciproque doublée d’un état d’indivision forcée. La problématique sera réglée par le
nouveau code civil plus particulièrement dans le livre 3 qui établira une dé nition, à
l’article 3.103, « La mitoyennet est un droit de copropri t d’une cl ture s parative, qu’il
s’agisse d’un mur, d’une haie, d’un foss , d’une palissade, d’un grillage ou de tout autre
l ment. Nonobstant toute clause contraire, chaque copropri taire ne peut disposer de
sa quote-part dans la cl ture mitoyenne sans disposer en m me temps de la propri t de
son fonds ».
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, L’acquisition forcée de la mitoyenneté se justi e par l’équité et l’enrichissement sans
cause.
Le type de mitoyenneté dans ce cas-ci est l’acquisition forcée de la mitoyenneté qui est
reconnue par la jurisprudence de l’ancien code civil. Dans le nouveau livre 3 ce type de
mitoyenneté est établit à l’article 3.108 du livre 3 du nouveau code civil qui consacre ce
que la jurisprudence avait déjà dit mais si elle se trouve dans le livre 3 il ge l’arrêt qui
aurait put encore faire l’objet d’évolution ce qui ne pourra plus se faire car elle est
désormais gée dans le livre 3 à l’article 3.108 du code civil. L’article 3.108 du livre 3
dé nit l’acquisition forcée comme l’existence de 2 voisins et de ce fait de 2 fonds voisins.
Y utilise le mur et construit un mur de son coté et s’appuie sur le mur sans lui demandé la
mitoyenneté acquise . X va demande à Y d’acquérir la mitoyenneté donc X met en
demeure Y de cesser l’emprise dans son mur sauf s’il achète la moitié du mur mitoyen et
si Y ne cesse pas alors on le force à acquérir la copropriété forcée car c’est comme si il
avait la volonté d’acquérir la mitoyenneté du mur.
Les consorts Ortega peuvent invoquer une clause réserve de mitoyenneté a n
d’échapper au paiement de la mitoyenneté qui s’élève à 20 000€. La clause de réserve de
mitoyenneté est une clause qui permet à l’entrepreneur de prévoir de se réserver la
mitoyenneté des clôtures d’un immeuble qu’il a construit dans le cas où un voisin, de
l’immeuble qu’il a construit, s’appuierai sur le mur en question et devrait donc demander
la vente forcée de la mitoyenneté du mur, clôture.
Je pense que le juge pourrait faire droit à l’action de Tartempion dirigée contre Ortega car
pour que la clause de réserve de mitoyenneté soit prise en compte il faut que
l’entreteneur qui céder son bien à un acheteur suive l’évolution du bien et note la cession
du bien au voisin cédé si tel n’est pas le cas le clause de réserve de mitoyenneté ne
pourra être invoquée est dans ce cas là se ne sera pas l’engreneur cessionnaire qui devra
payer la mitoyenneté à hauteur de 20 000€ mais bien les consorts Ortega .
Les consorts Ortega pourrait invoquer l’abus de droit dans le chef des consorts
Tartempion
Décisions
1. Bruxelles, 5 février 2003, J.L.M.B., 2003, p. 1221 ;
Faits
Madame M et Madame G sont voisines. Endéans l’année 1996, Madame G a
con é une mission d'architecture a n que la Société A agrandisse son immeuble
résidentiel. C’est ainsi que le 11 juin 1996, Madame G obtient un permis de bâtir
fifi :
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