Les 5
Precontractuele fouten
4. wanneer er iets fout gaat in info tijdens precontractuele fase. (belangrijkste precontractuele fout
in praktijk)
Bv: Je wilt een onroerend goed kopen. Moet de verkoper je informeren of moet je als koper zelf gaan
onderzoeken? Criterium van de redelijke persoon in dezelfde omstandigheden. Zou een redelijke
persoon die info hebben gegeven? Indien ja, is de verkoper verplicht om deze informatie mee te
geven. Je kunt zowel opzettelijke miskenningen als nalatigheden/onopzettelijk miskenningen (foutief
handelen) hebben van informatieverplichting.
Concrete omstandigheden zeer cruciaal bij zorgvuldigheidsnorm, ook hoedanigheid van persoon
belangrijk bij deze norm(al dan niet professioneel karakter van een partij, indien professioneel ligt de
lat hoger). Wat ook een rol speelt is hoe lang de persoon het goed al in zijn bezit heeft. Hoe minder
lang je het goed bezit, hoe minder verwachtingen je kan hebben over info die enkel gekend kan zijn
na een bepaalde tijd. Als koper adviseur inschakelen kan ervoor zorgen dat er minder verwacht
wordt van verkoper.
Wie kan het goedkoopst aan de informatie raken?
Bv: verontreinigde rond. Verkoper weet dit door zijn ervaring, je kunt niet verwachten van de koper
dat ze dit gaan onderzoeken en grond gaan spatelen en onderzoeken. Dit zou de koper veel meer
kosten om info op te doen dan het de verkoper zou kosten, want deze weet het al.
Er komt na een bepaalde tijd iets uit die niet geweten was. Kan de koper de schade toewijden aan de
verkoper doordat deze informatie heeft achtergehouden. Kan de verkoper een schadevergoeding
moeten betalen door het niet verschaffen van de nodige informatie?
Artikel 1382-1383 oud BW (algemene norm)
Maar er zijn ook bijzondere wetten (specifieke norm) die meer specifieke regels opleggen. Bij
bepaalde contracten moet je bepaalde informatie verstrekken.
Bv: lijst met voorwaarden X.28 WER bij commerciële contracten/samenwerkingsovereenkomsten.
(voorbeeld met McDonalds: eigenaar mag logo’s etc gebruiken van McDo om het restaurant uit te
baten en McDo legt verschillende eisen op. Maar McDo moet veel commerciële informatie geven aan
potentiële uitbaters, bv hoeveel contracten zijn beëindigd op initiatief van persoon die recht
verkrijgt/verleend, hoeveelheid overeenkomsten die niet werden vernieuwd op hervaldag, … zodat
potentiële uitbater zich een idee kan vormen hoe het samenwerkingsverband met McDo eraan toe
zal gaan). Beide partijen weten waaraan ze zich moeten verwachten. Zwakkere partij is beschermd.
Voordeel: heel specifiek, je moet niet wachten op toekomstige rechtspraak en je weet waaraan je je
kan verwachten als je voor de rechter komt. Bij specifieke wetgeving weten beide partijen waaraan
ze zich kunnen verwachten qua informatie.
1382-1383 oud BW. kunnen ook van toepassing zijn indien er nog bepaalde info zou moeten gegeven
worden die niet is gegeven, ookal stond dit niet opgesomd in de bijzondere wet, in concrete situaties
kan andere informatie ook noodzakelijk zijn. Er is dus een samenspel tussen algemene en specifieke
norm. Specifieke norm sluit algemene norm dus niet uit.
Nadeel van bijzondere wetten is dat potentiële uitbaters een gigantische stapel informatie krijgen, is
dit dan wel efficiënt? Normale persoon zou deze info verschaffen op een verstaanbare manier.
Bv: Art. VI.45 WER verplichte informatie die een onderneming moet verschaffen aan een consument
bij een op afstand gesloten contract. (via fax, email, …) Zodra aan een van de vereisten niet voldaan is
-> buitencontractuele fout , fout staat automatisch vast tenzij partij zich kan rechtvaardigen.
,Bv: Je koopt een appartement met een geweldig uitzicht, de verkoper weet echter dat er een
aanvraag is gebeurd op te bouwen recht voor jouw appartement waardoor je uitzicht weg zal zijn. De
verkoper maakt een precontractuele fout door het niet verschaffen van informatie, elk redelijk
persoon zou dit vermelden aan de koper. Je kan dus een beroep doen op schadevergoeding
aangezien je te veel betaald hebt voor het appartement en de verkoper op de hoogte was van deze
informatie maar het niet verteld heeft. Want indien precontractuele fout niet zou zijn begaan, zou je
€50.000 minder betaald hebben.
Maar er zou bv ook een wilsgebrek aanwezig kunnen zijn (bv: dwaling) waardoor contract nietig zou
kunnen worden verklaard. Verkoper moest wel kunnen afleiden dat het uitzicht inderdaad een
belangrijk motief was voor de aankoop, anders is er geen sprake van aansprakelijkheid. Het was
misschien niet het determinerende element, maar wel een element om die bepaalde prijs te betalen
(zie later)
Onderzoeksplicht (koper) vs informatieplicht (verkoper) is een feitenkwestie. Hangt af van de
‘redelijke persoon’
Link tussen dwaling en niet-correcte informatie: bij dwaling vergis je je (verkeerde voorstelling van
zaken. Bv: op moment van de koop wist je niet dat de kelder onderwater kwam te staan bij een
regenbui) en dat kan zijn doordat de verkoper je niet heeft geïnformeerd. Link is dat dwaling
makkelijker zal aangetoond worden, de verschoonbaarheid dus, als de verkoper een precontractuele
fout heeft begaan, als verkoper niet heeft gedaan wat hij moest doen tijdens onderhandelingsfase.
‘Heeft verkoper zich gedragen als een redelijk persoon?’ = link tussen dwaling en precontractuele
fout.
5. Je mag geen misbruik maken van de kwetsbare positie van de andere partij. Dit situeert zich op
verschillende niveaus.
Bv: onrechtmatige druk: geweld gebruiken om andere partij om contract te doen tot stand komen
(onder bepaalde voorwaarden). Een redelijke persoon zou dit niet doen.
Gekwalificeerde benadeling (slaat op kernbedingen) of misbruik van omstandigheden (boek 5 van
wetsvoorstel van BW wordt ondergebracht bij wilsgebreken, staat niet in oud BW) is ontwikkeld in de
rechtspraak. (komt weinig voor in praktijk)
Hiervoor zijn 3 toepassingsvoorwaarden:
1. Een kennelijk onevenwicht tussen prestaties die voortvloeien uit contract.
2. Een misbruik van de kwetsbare wederpartij
3. Er moet een causaliteit tussen 1 en 2 zijn
Indien aan deze 3 voorwaarden voldaan is: schadevergoeding of nietigverklaring? Als aan deze
voorwaarden voldaan is, kan het contract ook nietig worden verklaard.
2 grote grondslagen voor nietigverklaring:
1) Ongeoorloofde oorzaak: als je misbruik van omstandigheden gaat plegen: je beweegredenen
zijn ongeoorloofd, in strijd met openbare orde want je mag geen misbruik maken van de
zwakke partij. = middel om doel (kennelijk onevenwicht) te bereiken. (hebben ze aan de kant
geschoven, niet toepassen)
2) Buitencontractuele aansprakelijkheid: Een redelijk persoon maakt geen misbruik van de
zwakke positie van de andere partij om een onevenwichtig contract tot stand te laten
komen. (meer concrete norm van artikel 1382-1383 oud BW)
Sancties? Grondslag van art. 1382-1383 oud BW is schadeherstel, kan ook iets anders zijn dan
schadevergoeding. (bv nietigverklaring van contract als schadeherstel in natura)
Nietigverklaring kan bij wilsgebreken én bij gekwalificeerde benadeling.
,Voorbeelden:
Situatie 1:
Iemand contacteert een huwelijksbureau en sluit een contract met tal van beloftes in voor €5.000.
De beloftes zijn echter zeer vaag. Je krijgt uiteindelijk wel een duizendtal voorstellen, maar deze zijn
totaal niet getoetst aan jouw profiel. In dit geval kan je gekwalificeerde benadeling inroepen met
nietigverklaring en eventueel schadevergoeding van het huwelijksbureau voor de emotionele schade
die je geleden hebt.
Situatie 2:
Gekwalificeerde benadeling is bv bij excessieve (=overdreven) rentelasten wanneer je kan aantonen
dat deze tot stand gekomen is gekomen door de zwakke/kwetsbare positie van de andere partij.
(indien je rechten hebt gestudeerd en je hier wel verstand van hebt, zal je gekwalificeerde
benadeling niet kunnen inroepen omdat je niet in een zwakke positie zit van onwetendheid zoals bij
een persoon die niet geletterd is en geen goede opleiding hebt genoten -> checken of aan alle
toepassingsvoorwaarden is voldaan. Een contract kan perfect correct en geldig zijn ookal is er een
kennelijk onevenwicht tussen prestaties van contractpartijen, is een compleet andere situatie dan
wanneer er een kennelijk onevenwicht is door zwakke positie van een partij)
Voor b2b en b2c contracten bestaat er een algemene norm die zegt dat onrechtmatige bedingen die
een kennelijk onevenwicht creëren tussen prestaties van partijen, die bedingen zijn verboden,
onrechtmatig en kunnen vernietigd worden. Dat heeft niks te maken met gekwalificeerde
benadeling, staat zelfs los van misbruik van omstandigheden. Enkel geldig voor b2b en b2c
contracten terwijl gekwalificeerde benadeling een verbintenisrechtelijke norm is die geldt voor ALLE
contracten.
Verschil tussen gekwalificeerde benadeling b2b en b2c is veel minder wijd dan gekwalificeerde
benadeling.
Groot verschil in toepassingsgebied. Gekwalificeerde benadeling geldt voor alle contracten, regel van
onrechtmatige bedingen geldt voorlopig nog enkel voor b2b en b2c contracten
Tweede groot verschil, bij gekwalificeerde benadeling moet misbruik van omstandigheden worden
aangetoond, dit moet niet worden aangetoond bij onrechtmatige bedingen van b2b en b2c
contracten.
Derde verschil tussen de 2 betreft het toepassingsgebied. Bij de b2b en b2c contracten slaat dat niet
op de kernbedingen (gaat over de prijs, over de hoofdprestatie die ertegenover staat. Bv: je koopt
een appel en je betaalt er €1.000 voor, bij b2b contract wordt dit in feite niet gesanctioneerd omdat
dit in feite enkel geldt voor zaken buiten de kernbedingen. Prijs vs hetgeen die er tegenover staat =
kernprestatie), bij de gekwalificeerde benadeling wel.
Gelijkenissen: in beide figuren is er een kennelijk onevenwicht tussen de partijen. En er ken ook een
vergelijkbare sanctie aan gekoppeld worden. Bv: schadevergoeding of reducties/inperking van
prestaties van een van de partijen.
Misbruik van eco. afhankelijkheid en misbruik van omstandigheden NIET KENNEN
3.Voorafgaande afspraken in de precontractuele fase. (kunnen contracten zijn of niet, een afspraak is
slechts een contract als de beide partijen zich willen verbinden met elkaar. Niet per se de bedoeling
als je je afspraak niet nakomt, dat de ander je in rechte kan dagen zodat je gedwongen wordt om je
afspraken na te komen. Bv: Je spreekt af om naar de cinema te gaan met een vriend. Dit is geen
contract want je hebt niet de bedoeling om daar rechtsgevolgen aan te koppelen. Dit kan ook tussen
ondernemingen, zie voorbeelden in boek nummer 90)
, Afspraken
A)
- Gentlemen’s agreements
- LOI: letters of intent = intentieverklaringen tussen Contract
2 partijen, zonder dat ze de bedoeling hebben zich
Al te verbinden.
- MOU: memorandum of understanding = onder-
handelingsproces waarbij partijen al een aantal
punten hebben onderhandeld, maar een aantal ook nog niet.
De reeds onderhandelde onderwerpen worden opgenomen in een MOU. Meestal is dit nog
geen overeenkomst, soms wel.
- Principsakkoorden/beginselakkoorden: principes worden vastgelegd tussen de partijen, maar
nog niet de volledige overeenkomst.
Waarde van deze afspraken hangt af van de concrete beoordeling van het document die is
opgesteld. Zijn afspraken contracten of niet? Hangt af van de wil/bedoeling van de partijen die
document hebben opgesteld. Hadden ze de bedoeling om er rechtsgevolgen aan vast te koppelen?
Bv: Bij LOI: “Partijen hebben niet de bedoeling om zich in rechte te verbinden.” of “Partijen willen
zich in rechte verbinden.”
Indien dit er niet in staat, mails etc gaan onderzoeken om bedoeling te weten te komen zodat rechter
zich kan uitspreken.
Concrete situatie is zeer belangrijk om oordeel te vellen.
Bv:
LOI: Hoteleigenaar die met kandidaat uitbater voor een fitnesscenter in hotel aan het overwegen was
om een contract te sluiten. Vorige uitbater deed z’n job echter niet goed (betaalt niet op tijd,
onderhoudt niet goed) dus hij gaat op zoek naar nieuwe uitbater. LOI met uitspraak “partijen hebben
de intentie om een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met betrekking tot uitbating van
fitnesscenter.” En dat werd ondertekend door partijen. Die kandidaat uitbater was van Marokkaanse
nationaliteit en kwam op bezoek om fitnesscenter te bekijken. Op einde van rondleiding zegt
hoteleigenaar ‘Die Marokkaan komt hier niet binnen.’. Hoteleigenaar zet onderhandelingen stop en
kandidaat uitbater komt uitspraak later te weten. Daarop stelt hij een vordering in wegens zowel
contractuele als precontractuele aansprakelijkheid. Hij vond dat ze al reeds een contract hadden en
dat de eigenaar dit verbroken had: wanprestatie. Dit wordt echter afgewezen door de rechter want
in de LOI kon je niet afleiden dat er al een contract was afgesloten. Er stonden geen concrete
modaliteiten in, namelijk de prijs, terwijl dat een essentieel bestanddeel is van een contract. Partijen
hadden nog geen bindende afspraken gemaakt en de essentiële bestanddelen ontbreken.
Maar heeft de hoteleigenaar dan wel een precontractuele fout begaan? Heeft hij op onrechtmatige
wijze contract geweigerd? Bv: op discriminerende wijze.
Volgens 2 uitspraken was er hier geen sprake van discriminatie want hoteleigenaar had weldegelijk
gegronde redenen om een einde te maken aan onderhandelingen. Kandidaat had namelijk
businessplan en financieel plan overgemaakt waaruit bleek dat hij op professioneel vlak niet in staat
zou zijn om fitnesscenter uit te baten. Hieruit bleek dat eigenaar dezelfde problemen zou hebben als
met de vorige uitbater. De plannen (die bestonden uit 1 blaadje) waren manifest onvoldoende om
aan te tonen dat man voldoende competenties had om fitness uit te baten. Dit was een voldoende
reden om te spreken van een rechtvaardige beëindiging van onderhandelingen. De rechtbank zei wel
dat de uitspraak (die niet werd betwist) een vermoeden gaf van discriminatie op vlak van
nationaliteit. Maar een vermoeden is slechts een vermoeden en deze kan worden omgedraaid indien
de eigenaar redenen kan aanhalen waarom hij gedrag heeft gesteld die hij heeft gesteld.
B) nummer 93 t.e.m. 102 (belangrijk stuk, want belangrijk verschil tussen beide)
,- Optiecontract/contractsbelofte = een contract waarbij de ene partij (de optiegever), de
andere partij (de optiehouder) het recht geeft om het contract te kunnen sluiten van zodra
optiehouder dat wilt. Totstandkoming van contract is dus volledig afhankelijk van
optiehouder (het is een recht, geen verplichting). Indien je optie gaat lichten, zal het contract
waarover de optie gaat, automatisch tot stand komen, zonder dat andere partij daar nog iets
aan kan veranderen.
Bv: Je wilt een villa kopen en je krijgt een optie voor 2 weken. De verkoper (de optiegever) is
gebonden (hij mag niet verkopen aan een ander gedurende die 2 weken) zodat de
optiehouder de vrijheid heeft om gedurende die 2 weken die optie te gaan
lichten/uitoefenen. Van zodra de optiehouder laat weten dat hij de optie licht, ontstaat het
contract, zonder dat verkoper nog een weigeringsrecht heeft. Door die optie beperkt de
verkoper dus zijn contractsvrijheid, hij kan niet meer gaan verkopen aan een derde.
Geldigheid gedurende de bepaalde termijn die in optiecontract is opgenomen. Optie kan
soms ook geen bepaalde termijn bevatten, dan geldt de optie voor een redelijke termijn.
Deze redelijke termijn hangt af van de concrete omstandigheden. De waarde van het goed
kan een impact hebben. Hoe groter de waarde, hoe meer reflectietijd je nodig hebt.
Wat als optiegever een contract sluit met een derde binnen de termijn van de optie? Wat
kan optiehouder dan doen? De optiehouder kan een vordering instellen tegen optiegever op
grond van een contractbreuk. Zo kan je natuurlijk een schadevergoeding bekomen maar je
zou heel graag de optie nog lichten om de villa te bekomen. De derde is medeplichtig aan de
contractbreuk van de optiegever en zo kan optiehouder de nietigheid vragen van het
contract tussen de derde en optiegever als schadeherstel wegens buitencontractuele fout
van die derde.
Optiehouder kan contractuele fout inroepen wegens wanprestatie tegen optiegever maar hij
kan ook eventueel een vordering instellen tegen die derde indien hij medeplichtig is aan
contractbreuk. Dit is niet altijd het geval, bv: indien derde geen weet had van optiecontract.
Enkel bij weet van optiecontract of indien hij op redelijke wijze kennis had moeten hebben
(vaak moeilijk aan te tonen).
Eerst optie lichten vooraleer je vordering gaat instellen!!!
Eenzijdige optie: optiegever geeft optie aan optiehouder
Wederkerige optie: beide geven elkaar een optie, van zodra een van de twee de
optie licht, komt het contract tot stand.
De optie om niet: optie die wordt toegekend aan een andere partij zonder dat daar
een tegenprestatie voor staat. Bv: indien er geen prijs tegenover staat.
Optie onder bezwarende titel: indien er wel een prijs tegenover staat.
- Voorkeurcontract: contract waarbij de ene partij een voorkeur geeft aan de andere partij,
indien de ene partij een welbepaald contract willen sluiten.
Bv: A geeft een voorkeurrecht aan B (de voorkeurrechthebbende, titularis van voorkeurrecht)
“Als ik mijn villa wil verkoper, zal u de voorkeur krijgen.” Dus indien A zijn villa te koop zet
voor €500.000 en B wilt het, zal hij voorrang krijgen op alle andere potentiële kopers. A is
ook gebonden door voorkeurcontract, hij moet de mogelijkheid geven aan B om
koopcontract te sluiten onder de prijs die A voor ogen heeft. B kan gebruik maken van
voorkeurrecht en dan ontstaat een contract. Indien B geen interesse heeft en hij heeft de
kans gehad om zijn recht te benutten en beslist ervoor om dat niet te doen, dan is A vrij om
met een derde een contract te sluiten.
Indien A echter vraagt of B zijn voorkeurrecht wilt benutten en de villa wilt kopen voor
€500.000 en B slaat dit aanbod af waardoor A vervolgens een contract sluit met een derde
om zijn villa te verkopen voor €450.000, dan is B zijn voorkeurrecht geschonden. → B moet
, de voorkeur krijgen op anderen om een contract te sluiten onder dezelfde voorwaarden. Als
A een contract wilt sluiten met een derde onder andere voorwaarden, moet hij eerst de
voorkeur geven aan B.
Verschil met optiecontract: A is nog steeds vrij om al dan niet een koopcontract te sluiten
(villa al dan niet verkopen), bij optiecontract is het zo dat de optiehouder het optierecht kan
uitoefenen en dat dan automatisch het contract is gesloten. De titularis van het
voorkeurrecht kan niks doen, zolang A (degene die voorkeurrecht heeft gegeven) niet zegt
dat hij het wilt verkopen tegen een bepaalde prijs en onder bepaalde voorwaarden.
In boek nummer 97: indien er bij optiecontract geen termijn wordt bepaald en er dus een
redelijk termijn bestaat dan zegt HvC in een bepaald arrest dat begunstigde van een contract
verjaart na 10 jaar. (verjaring heeft niks te maken met termijn om optierecht te lichten maar
met termijn om vordering in te stellen: verwarring HvC)
Terwijl een arrest bij voorkeursrecht bepaalt dat er bij onbepaalde termijn, het contract geldt
voor een redelijke termijn. → dit zou zowel bij optie- als bij voorkeurscontract moeten zijn
volgens prof.
Wanneer ontstaat een contract?
1) Consensualisme: Op mondelinge wijze mogelijk, zonder dat enige formaliteit
noodzakelijk is. (wanneer het ontstaat)
2) Wilsovereenstemming: via 2 basisbouwstenen: Er moet een aanbod zijn die aanvaard is.
(hoe het ontstaat)
Consensualisme:
2 uitzonderingen
Formele (plechtige) contracten / zakelijke (reële) contracten
- Zakelijke contracten komen pas tot stand zodra er een wilsovereenstemming is én er een
goed wordt overhandigd. Bv: Een bewaargeving: contract ontstaat pas wanneer er
wilsovereenstemming is en zodra goed wordt overhandigd van bewaargever aan
bewaarnemer. Bv: Handgift: een gift die met de hand wordt overhandigd aan een ander
persoon. Hiervoor moet je niet naar de notaris. Het komt niet tot stand door een louter
geschrift, pas wanneer goed effectief wordt overhandigd)
- Formeel contracten komen tot stand indien er wilsovereenstemming is én er een formaliteit
wordt vervuld. Bv: Schenking
Koopcontract ≠ zakelijk contract. Een koopcontract is een consensueel contract. Het ontstaat zodra
er een akkoord is tussen partijen over de inhoud van een contract.
Bv: Je koopt een auto. Er ontstaat een contract zodra er een wilsovereenstemming is. De
overhandiging van de auto is wel een verplichte prestatie maar het ontstaan van het contract is er
niet van afhankelijk.
Formaliteiten (kunnen verschillende functies hebben)
1) Het kan opgelegd zijn door de wet als vereist voor de totstandkoming van een contract. Bv:
formeel contract: het huwelijk. Vereiste formaliteit? Je moet voor de ambtenaar van de
burgerlijke stand komen. Bv: schenking: pas sprake van schenking als dit gebeurt voor een
notaris.
2) Van belang voor geldigheid van een contract.
